T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2024/4259
KARAR NO:2024/2909
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL ANADOLU 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:01/07/2024 Tarihli Ara Karar
NUMARASI:2024/261 Esas
DAVANIN KONUSU:Tapu İptali ve Tescil
KARAR TARİHİ:20/12/2024
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, Davacının satın almak istediği bağımsız bölümlerle ilgili olarak, müteahhit-Satıcı davalıya müracaat ederek; Kartal ... Noterliğinin 30.01.2018 tarih ve ... yevmiye numarası ile resmi şekilde düzenlediği, ‘’Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesini’’, ekinde teknik şartname ve mahal listesi, vaziyet planı, ödeme planı ve tapu belgesi olan şekilde, Satıcı sıfatıyla ... A.Ş. ile imzaladığını, davacının, imzaladığı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmelerinin 3. maddesinde belirtilen KDV dahil 1.050.000.- TL satım bedelinin tamamını, satış vaadi sözleşmelerinde belirtilmiş olan ödeme vade ve senet dökümüne uygun olarak gününde ve tam bir şekilde ödediğini, davacının imzalamış olduğu satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili davalı Müteahhit-Satıcıya, taşınmazların bedeliyle ilgili hiçbir mali borcu olmadığı gibi, davacının bu sözleşme gereği diğer tüm yükümlülüklerini de eksiksiz olarak ifa ettiğini, sözleşmelerden dolayı ifası gereken hiçbir taahhüdü bulunmadığını, davacının tüm edimlerini ve mali yükümlülüklerini ifa ettiği bağımsız bölümlerle ilgili olarak, Müteahhit-Satıcı firma, 20.12.2019 tarihinde, dava konusu bağımsız bölümün faturasını düzenlediğini ve davacıya teslim ettiğini, davalının Müteahhit-Satıcıya olan tüm edimlerini ve mali yükümlülüklerini gününde ve tam olarak ifa eden davacının, 11.09.2021 tarihinde ‘’Bağımsız Bölüm Teslim Tutanağı’’ ile dava konusu taşınmazı teslim aldığını, bağımsız bölümün tapusunun, işbu dava tarihi itibariyle dahi, tapu sicil müdürlüğü kayıtlarında, halen arsa sahiplerinin kaydi mülkiyetinde tescilli olduğunu belirterek davacı ve davalı müteahhit-satıcı arasında düzenlenmiş olan ‘’Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri’’nin konusu olan, ‘’İstanbul İli, Kadıköy İlçesi,... Mahallesi, ... ada, ... parselde bulunan ... numaralı bağımsız bölümle’’ ilgili olarak, dava konusu bağımsız bölümün cebri icra marifetiyle dahi üçüncü kişilere devir ve temlikini önleyecek, üçüncü kişilere rızaen devir ve ferağı önleyecek, üzerinde her neviden ayni ve şahsi hak, haciz, ipotek ve benzeri takyidat oluşturulmasını ve hak tesisini engelleyecek mahiyette, teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesini, dava konusu bağımsız bölümün davalı arsa sahipleri (... A.Ş. ve ... A.Ş.) üzerindeki tapularının iptal edilerek, her türlü takyidattan ari olarak, davacı müvekkili adına tesciline karar verilmesini, dava konusu bağımsız bölüm üzerinde; davalılar ... A.Ş. ve ... Bankası lehine oluşturulmuş haciz, ipotek ve her nevi takyidatın terkinine karar verilmesini, işbu davanın açıldığı tarih itibariyle üçüncü kişiler tarafından konulmuş başkaca takyidatların olması durumunda, bu üçüncü kişilerin de davaya dahil edilerek takyidatların terkinine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ... A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle, eksik harcın ikmal edilmesi gerektiğini, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak doğurduğundan müvekkili banka açısından husumet yokluğu nedeni ile davanın reddi gerektiğini, müteahhidin inşaatı kabul edilebilir derecede tamamladığının da belirlenmesi gerektiğini, davanın açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, müvekkili bankanın davalı arsan enerji ve arsan hidroelektrik firmalarından alacaklı olduğunu, iyiniyetli 3.kişi olduğunu, müvekkili bankanın basiretli davrandığını, davacı tarafın aradan geçen zamana karşın huzurdaki davayı ... Hidroelektrik ve ... Enerji hakkında yasal takip başlatılmasının üzerine açılmasının kötü niyeti ortaya koyduğunu, davaya konu satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmediğini, TMK md. 1023 ve tapuya güven ilkesi gereğince iyiniyetli müvekkilinin hakkının korunması gerektiğini, müvekkili bankanın dava dışı ... Bankası tarafından kullandırıldığı iddia edilen krediler ile bir ilgisi ve bilgisi bulunmadığını, müvekkili lehine dava konusu taşınmaz üzerinde tesis edilen ipotek ve haciz haklı alacağın tahsili amacı ile usule uygun olarak şerh edildiğini, buna karşın düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi söz konusu taşınmazın tapu kayıtlarına şerh edilmediğini, davalı ... Enerji ve ... Hidroelektirk şirketlerin ipotek verme ehliyeti geçerli olup faaliyetleri için “...” bir işlem olduğunu, müvekkili bankanın tapu siciline dayalı olarak iyi niyetli olarak işlediği haczinden dolayı yüklenebilecek bir kusur olmadığından vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmemesi gerektiğini, davacı tarafın talebiyle konulan ihtiyati tedbir kararının kaldırılması gerektiğini belirterek davanın husumetten ve esastan reddini talep etmiştir. Davalı ... A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle, müvekkili bankanın maliki takip borçluları olan dava konusu taşınmaz kaydında haciz alacaklısı olup, dava konusu taşınmaz kaydına uygulanan haczin usul ve yasaya uygun olduğunu, taraflar dinlenmeksizin dosya üzerinden yapılan inceleme ile ve davacı tarafın talebiyle verilen ihtiyati tedbir kararının kaldırılması gerektiğini, müvekkil bankanın sözleşmede taraf sıfatı bulunmadığı gibi haciz alacaklısı iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğundan haklarına halel gelecek nitelikte bir karar verilmesinin tapuya güven ilkesinin ihlali sonucunu doğuracağını, ileri sürülen iddia ve talepleri kabul anlamına gelmemek ve yukarıda arz edilen hususlar saklı kalmak kaydı ile, dava konusu taşınmazın konu olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde borçlu/davalılar ... Enerji ve ... Hidroelektrik de taraf olarak yer almadığını, davaya dayanak olduğundan bahisle satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmediğinden davacıya ayni hak değil sadece kişisel hak sağladığını, davacının bu kişisel hakkını müvekkiline karşı ileri süremeyeceğini belirterek davanın usulden ve esastan reddini talep etmiştir. Davalı ... A.Ş cevap dilekçesinde özetle, yüklenici müvekkili ve arsa sahipleri arasında Kartal ... Noterliği’nin 08.12.2016 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde hasılat paylaşımı yöntemiyle yapım ve satım vaadi sözleşmesi imzalandığını, taraflar arasında 08.12.2016 tarihli hasılat paylaşımı sözleşmesi hüküm ifade etmeye devam ederken, 22.02.2018 ve 31.12.2019 tarihlerinde haricen iki adet tadil sözleşmesi düzenlendiğini, inşai faaliyetler ve satış süreci devam ederken, bu sefer tarafların Kadıköy ... Noterliğinin 05.01.2021 tarih ve... yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde fiziki paylaşım yöntemiyle arsa karşılığı yapım ve satış vaadi ek sözleşmesi düzenlendiğini, izah edilen sözleşmeler neticesinde, yüklenici müvekkilinin arsa sahiplerine ve satış yapılan tüm üçüncü kişilere karşı da inşai faaliyetlerden doğan yükümlülüklerini ve mali yükümlülüklerini tamamen ifa ettiğini, davacı müşteri ile davalı yüklenici müvekkilinin satıcı sıfatıyla dava konusu bağımsız bölümle ilgili, Kartal ... Noterliği’nin 30.01.2018 tarih ve ... yevmiye numarası ile düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, davacı yanın bu sözleşme gereği tüm mali ve diğer yükümlülüklerini ifa ettiğini, yüklenici müvekkilinin de dava konusu bağımsız bölümü davacı yana fiziken teslim etmediğini, arsa sahibi firmaların hissedarları arasında yaşanan hukuki ihtilafların bankalar tarafından bilinmemesinin söz konusu olmadığını, ipotek alan ve haciz uygulayan ...bank ve... Bankası, yapacakları çok basit bir inceleme ile, takyidat oluşturdukları bağımsız bölümlerin kaydi malik arsa sahipleri dışında başkaca üçüncü kişilere ait olduğunu, bu kişilerin gerçek hak sahibi olduğunu tespit edebileceklerini belirterek müvekkili adına davayı kabul ettiklerini, dava açılmasına sebebiyet verilmediğinden müvekkili aleyhine yargılama masraflarına hükmedilmemesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ ARA KARARININ ÖZETİ:İstanbul Anadolu 3.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2024/261 E sayılı tensip 18 nolu ara kararı ile,“6100 Sayılı HMK'nun 389. Maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1. Fıkrasında "mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir" şeklindedir.İhtiyati tedbir kararının kapsamı belirlenirken iki tarafın hak ve yarar dengesinin gözetilmesi gerekir.Tapu kaydındaki ipotek ve hacizlerden dolayı dava konusu bağımsız bölümün cebri icra yoluyla satılması durumunda taraflar arasındaki hak ve yarar dengesinin bozulacağı, eldeki davanın konusuz kalma olasılığı bulunduğu anlaşılmaktadır. Açıklanan nedenlerle dava konusu "İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ...Mah., ... ada, ... parsel üzerinde bulunan 101 numaralı bağımsız bölümle" ilgili olarak, rızaen veya cebri icra marifetiyle dahi üçüncü kişilere devir ve temlikini önleyecek, dosya arasındaki ihtilaflı yere ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi de nazara alınarak taktiren teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesine, bu konuda ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılmasına, ihtiyati tedbir kabul kararına karşı 1 hafta içerisinde itiraz hakkının bulunduğunun davalılara iş bu tensip zaptı tebliği ile hatırlatılmasına” şeklinde karar verilmiş, davalı ... Bankası’nın itirazı üzerine 01/07/2024 tarihli duruşmanın 1 nolu ara kararı ile ihtiyati tedbir kararına karşı yapılan itirazın reddi ile İstanbul ili Kadıköy İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... parsel üzerinden bulunan ... numaralı bağımsız bölüme ilişkin verilen tedbir kararının aynen devamına karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle, takip borçluları adına kayıtlı olan dava konusu taşınmaz kaydında müvekkili bankanın haciz alacaklısı olduğunu, dava konusu taşınmaz kaydına uygulanan haczin usul ve yasaya uygun olduğunu, müvekkil bankanın sözleşmede taraf sıfatı bulunmadığı gibi haciz alacaklısı iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğundan tedbir kararı verilmesi ve kararın sonuçları ile birlikte mağduriyetinin ortaya çıkması haklarına halel gelmesine sebep olacağını ve tapuya güven ilkesinin ihlali sonucunu doğuracağını, ileri sürülen iddia ve talepleri kabul anlamına gelmemek arz edilen hususlar saklı kalmak kaydı ile dava konusu taşınmazın konu olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde borçlu/davalılar arsan enerji ve arsan hidroelektrik de taraf olarak yer almadığını, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmediğinden davacıya ayni hak değil sadece kişisel hak sağladığından davacının, bu kişisel hakkını müvekkiline karşı ileri süremeyeceğini belirterek tedbir kararının kaldırılmasını talep etmiştir.Davalı ... Bankası A.Ş vekili istinaf dilekçesinde özetle, ihtiyati tedbir kararının yalnızca davalı... ve davacı arasındaki uyuşmazlık göz önüne alınarak verildiğini ancak rehin maliki sıfatına haiz bankanın rehin hakkının göz ardı edildiğini, ihtiyati tedbir için yaklaşık ispat şartının gerçekleşmediğini, davacı ile davalı ...Holding arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olmadığını, ihtiyati tedbir kararının gerekçesinin belirtilmediğini, müvekkili banka iyiniyetli olup ihtiyati tedbir kararının, sadece rızai satışlara engel olduğunu, cebri icra ile satış engel olmadığını, müvekkili bankanın alacağının davacının alacağına rüçhanlı olduğunu, davacının kendisine satışının vaad edildiğini iddia ettiği taşınmazın, müvekkili bankaya ipotek edilen taşınmaz olsa dahi ipoteğin ayni bir hak olup herkese karşı ileri sürülebileceğini, oysa davacının davasının dayanağı olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yasal şartlara da haiz olmadığını belirterek tedbirin kaldırılmasını, aksi halde müvekkili bankanın uğrayabileceği yaklaşık zarara göre teminat miktarını belirleyerek karar verilmesini ve ihtiyati tedbirin ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icrai satışa engel olmadığına ilişkin karar kurulmasını talep etmiştir.
DELİLLER: Tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ile takyidatlardan ari bir şekilde davacı adına tesciline ilişkindir.Davalı ...bank ve ... Bankası A.Ş vekili...'nin dava konusu taşınmazın rızai veya cebri satış yolu ile satışının engellenmesine yönelik verilen tedbire ilişkin itirazın reddine dair 01/07/2024 tarihli ara kararını istinaf etmiştir.6100 sayılı HMK'nun 341/1. maddesi uyarınca ilk derece mahkemelerinden verilen nihai kararlar ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin reddi kararları, karşı tarafın yüzüne karşı verilen ihtiyadi tedbir ve ihtiyati haciz kararları, karşı tarafın yokluğunda verilen ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararlarına karşı yapılan itiraz üzerine verilen kararlara karşı istinaf yoluna başvurulabilir.Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif edilmiştir. Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır.6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir. Diğer taraftan, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil, kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup, Yasanın hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere yaklaşık ispat durumunda "...hakim o iddianın ağırlıklı ihtimal olarak doğru olduğunu kabul etmekle birlikte zayıf bir ihtimalde olsa aksinin mümkün olduğu ihtimalini göz ardı edemez... bu sebepledir ki haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan teminat alınması..." hükme bağlanmıştır.HMK 392. madde uyarınca ihtiyati tedbir isteyen haksız çıktığı takdirde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayacakları olası zararları karşılayacak bir teminat göstermek zorundadır. Ancak talebin resmi belgeye veya başkaca bir kesin delile dayanması veya durum ve koşulların gerektirdiği hallerde hakim teminat alınmamasına da karar verebilir. İhtiyati tedbir kararının kapsamı belirlenirken iki tarafın hak ve yarar dengesinin gözetilmesi gerekir. Elbette cebri icra ile ilgili olarak temel yasa niteliğindeki İİK menfi tesbit davalarında icranın durdurulmasını özel koşullara bağlamıştır. Genel nitelikte yasaklama ile alacaklıların takip haklarının engellenmesinin hak ve yarar dengesini bozacağı ortadadır.Eldeki davada, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mah., ... ada, ... parsel, ...Kat, ... nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davacıya satışına ilişkin davacı ile davalı ... A.Ş arasında, Kartal ... Noterliğinin 30.01.2018 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiği, dava konusu bağımsız bölümün 15/12/2017 tarihli kat irtifakı edinme sebebine göre 4/5 payının ...A.Ş adına kayıtlı olduğu, her iki hisse üzerinde davalı ...’ın alacaklı olduğu, 09/11/2023 tesis tarihli ve davalı ... Bankasının alacaklı olduğu 10/11/2023 tesis tarihli iki adet haciz şerhi ile davalı ... Bankası lehine konulan 17/11/2014 tesis tarihli ipotek şerhinin bulunduğu sabittir. İpotek tesis tarihinin sözleşme öncesine dayanıyor olması ve ihtiyati haciz şerhlerinin konulduğu tarih itibariyle davacı adına dava konusu bağımsız bölüm üzerinde şahsi ve/veya mülkiyete dayalı bir belirtme yer almaması gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde lehine ihtiyati haciz/ipotek şerhi verilen davalı bankaların kötü niyetli olduğunun yaklaşık olarak ispat edilemediği, cebri satışın engellenmesine yönelik verilen tedbir kararının yerinde olmadığı anlaşılmıştır. Açıklanan nedenlerle davalı ... bank ve ... Bankası A.Ş vekilinin İstanbul Anadolu 3.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2024/261 E, 01/07/2024 tarihli ara kararına karşı istinaf başvurusunun kabulü ile, cebri satışın engellenmesine yönelik tedbire vaki itirazın reddine ilişkin ara kararın kaldırılmasına, “davacı vekilinin cebri icra yoluyla satışın önlenmesine ilişkin ihtiyati tedbir talebinin reddine, rızai satışın önlenmesine yönelik ihtiyati tedbir talebinin kabulü ile, takdiren teminat alınmaksızın, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mah., ... ada, ... parsel, ... Kat, ... nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davalı ... A.Ş ve davalı ... A.Ş adına kayıtlı olması halinde 3. şahıslara devir ve temlikinin önlenmesi için tapu kaydı üzerine ihtiyati tedbir konulmasına, tedbire ilişkin işlemlerin ilk derece mahkemesince yapılmasına” şeklinde karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmış ve açıklanan nedenlerle aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Davalı ...bank ve ... Bankası A.Ş vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2- İstanbul Anadolu 3.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2024/261 E, 01/07/2024 tarihli cebri icra yoluyla satışın engellenmesine yönelik tedbire vaki itirazın reddine ilişkin ara kararın KALDIRILMASINA, 3-Davacı vekilinin cebri icra yoluyla satışın önlenmesine ilişkin ihtiyati tedbir talebinin REDDİNE,-İhtiyati tedbir talebinin rızai satışlar yönünden kabulü ile, takdiren teminat alınmaksızın, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mah., ... ada, ... parsel, ...Kat, ... nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davalı ... A.Ş ve davalı ... A.Ş adına kayıtlı olması halinde 3. şahıslara devir ve temlikinin önlenmesi için tapu kaydı üzerine İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA,4-Tedbire ilişkin işlemlerin ilk derece mahkemesince yapılmasına, 5-Davalı ... ve ... Bankası A.Ş tarafından yatırılan istinaf karar harcının talep halinde davalı ...bank ve ... Bankası A.Ş'ye iadesine, 6-Davalı ... ve ... Bankası A.Ş tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince nihai kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,7-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davalı ...bank ve ...Bankası A.Ş yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,Dair dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362/1.f maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 20/12/2024