T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2024/4246
KARAR NO:2024/2798
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL ANADOLU 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:23/11/2023
NUMARASI:2023/220 Esas, 2023/933 Karar
DAVANIN KONUSU:Konut Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali Ve Takyidatlardan Ari Tescil, Olmadığı Takdirde Bedelin Tahsili, Cezai Şartın Tahsili
KARAR TARİHİ:12/12/2024
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dava dosyası incelendi;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İ D D İ A: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında İstanbul İli, Pendik İlçesi ... Mahallesinde bulunan ... ada, ... numaralı parselde inşa edilecek taşınmazın ... numaralı bağımsız bölümün inşaatının teknik şartnameye uygun olarak yapılması, işin bedeli, ödeme şekli, teslim koşulları ile taraflarca uyulması gereken kurallar hususunda tarafların mutabık kalındığını ve sözleşme imzalandığını, müvekkilince sözleşmede belirtilen tarih ve miktarda müvekkili tarafından ödeme yapıldığını, sözleşmede inşaatın teslim tarihi olarak 24 aylık sürenin belirlendiğini ve bu sürenin 16/04/2017 tarihinde dolmasına rağmen söz konusu konutun halen müvekkiline teslim edilmediğini, müvekkili tarafından konutun tapu tescil işleminin yapılmasının talep edildiğinde, tapu üzerinde muhatap firmanın borcundan dolayı haciz olduğu ve bu sebeple tapu tescil işleminin yapılmayacağının telefonda sözlü olarak belirtildiğini, müvekkilinin sözleşmenin 3.maddesi gereği işin tutarını muaccel hale gelen taksitlerinin tümünü eksiksiz olarak ödediğini, Kadıköy ... Noterliği nezdinde 27/02/2018 tarih, ... yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilmek suretiyle takyidattan ari olarak tapu tescilinin yapılmasını ve cezai şartın ödenmesini talep edildiğini, ancak hiçbir işlem yapılmadığı gibi ihtarnameyede bugüne kadar cevap verilmediğini, ihtiyati tedbir taleplerinin kabulüyle davaya konu taşınmazın 3. Kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasını, müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına, tapu iptali ve tescil talepleri uygun görülmezse müvekkili tarafından ödenen bedelin ticari faizi ile birlikte günümüz değerlerine güncellenerek ve değiştirilerek davalıdan tahsiline, cezai şartın davalıdan tahsiline, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
SAVUNMA:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava açılırken dava değeri olarak 15.000,00-TL gösterildiğini ve eksik harç yatırıldığını, dava değerinin 212.000,00-TL olduğunu, eksik harcın tamamlatılmasını aksi halde davanın esasa girilmeden usulden reddinin gerektiğini, taşınmaz üzerine konulan davalıdır şerhinin hukuka aykırı olduğunu, davalıdır şerhinin kaldırılmasını talep ettiklerini, müvekkili şirketin teslimde gecikmesi gibi bir durumun söz konusu olmadığının, sözleşmeden dönülerek ödenen bedelin iadesi talebi ile cezai şart talebi birbiri ile çeliştiğini, bu iki hususun hukuken bir arada talep edilemeyeceğini, usul ve yasaya aykırı olan davalıdır şerhinin kaldırılmasını, haksız ve mesnetsiz davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:Yerel mahkemece "...Tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında mülkiyeti davalıya ait İstanbul İli Pendik İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel ... nolu bağımsız bölümün satışına ilişkin 16/04/2012 tarihli konut satış sözleşmesinin imza edildiği, BK m.213 (TBK'nın yürürlüğü ve uygulama şekli hakkında kanun 1. maddesi gereğince işlem tarihi esas alınarak 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun uygulanması gerektiğinden), Tapu Kanunu m.26 ve TMK m.706/1 emredici hükümleri gereğince taşınmaz mülkiyeti devrinin ve taşınmaz satış sözleşmesinin tapu memuru önünde ve resmi senet düzenlemesi ile yapılabileceği aksinin BK m.11 ve BK m.20/1 hükmünce baştan itibaren kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olduğu, sözleşmenin 9.1 maddesinde istenmesi halinde noter huzurunda satış vaadinin düzenleme şeklinde yapılacağına dair kayıt olmasına rağmen bu hususa riayet edildiğini de gösterir bir delilin dosyada yer almadığı, somut olayda tarafların tacir olduğu 6762 sayılı mülga TTK m.20/II hükmü gereğince tüm işlemlerinde basiretli tacir gibi davranmak zorunda oldukları, anılan hükümler gereğince şekil şartına ilişkin yasa hükümlerinin emredici niteliği ve yerleşik içtihatlar kapsamında, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü şekil şartına uygun olarak yapılmayan yani geçersiz sözleşmeye dayanılarak açılan tescil davasında hakkın kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla dahi olsa reddi gerekeceği dolayısıyla geçerli şekilde kurulmayan g.menkul satışına ilişkin TMK m.716 hükmü kapsamında tescili isteme davasının bu nedenle reddi gerektiği, davacının terditli taleplerinden feri talebi yönünden yapılan değerlendirmede ise her iki taraf kayıtları ile sabit olduğu üzere davacının sözleşme nedeniyle davalıya ödediği bedeli TBK m.77/II hükmü uyarınca geçerli olmayan sebebe dayalı olarak geri isteyebileceği, her ne kadar doktrin (BK m.101 hükmü kapsamında sebepsiz zenginleşme yönünden hüküm bulunmaması sebebiyle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekeceği ancak TBK m.117/II de bu hususta hüküm getirilmiş olmasına istinaden) ve uygulamada farklı görüşler bulunuyor ise de yerleşik içtihatlar uyarınca davacının ödediği bedeli denkleştirilmiş adalet ilkesi çerçevesinde belirlenen güncellenmiş değeri davalıdan talep edebileceği, bu kapsamda denetime elverişli olduğu kanaatiyle hükme esas alınan bilirkişi raporunda söz konusu bedelin 391.020,38 TL olarak hesaplandığı ve davacının davasını bu tutar yönünden ıslah ettiği, davalının süresi içerisinde zamanaşımı def'ini ileri sürdüğü, davalının zamanaşımı def'i sebebiyle yapılan değerlendirmede ise 07.06.1939 tarihli 1936/31 ve 1939/47 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere “Taşınmazın haricen satışına ve satış vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise, bu gibi uyuşmazlıklar Borçlar Kanunu'nun 125. maddesine göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir” denilmektedir. Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini, bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır." (yine aynı yönde bkz. Yargıtay 8. HD E. 2016/4276 K. 2019/10333 T. 14.11.2019 tarihli kararı). Somut olayda, zamanaşımının, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlayacağından bu tarihte denkleştirme ile bulunan alacak yönünden işlemeye başlayacağı, (yürürlük kanunu uyarınca uygulanacak olan 6098 sayılı TBK m.146 ve 149/I hükümleri uyarınca) yani dava tarihinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu ve zamanaşımı def'inin reddi gerektiği, temerrüdün ise TBK m.82/1 hükmü uyarınca; sözleşme kapsamında ödediği bedel olan 212.000,00 TL yönünden davacının keşide ettiği ihtar ile bedelin iadesini talep etmediği, ferağ ile ceza koşulunu talep etmesi sebebiyle ihtar ile verilen süreden değil dava tarihinden itibaren; bilirkişi raporu ile tespit edilen bakiye değer olan 179.020,38 TL yönünden ise ıslah tarihinde temerrütün oluştuğu ve bu tarihlerden itibaren ilgili kısımlar yönünden davacının avans faiziyle talep edebileceği, davacının ceza koşuluna (cezai şarta) ilişkin istemi yönünden yapılan değerlendirme de ise, taraflar arasındaki satış sözleşmesinin şekle aykırı olması sebebiyle baştan itibaren kendiliğinden kesin hükümsüz olması sebebiyle fer'i taahhüt niteliğindeki ceza koşuluna ilişkin sözleşme hükmünün de 818 sayılı BK m.11 ve BK m.20 hükümleri gereğince kesin hükümsüz olduğu, geçersiz bir sözleşmeden ötürü ceza koşulu alacağının hiçbir zaman doğmayacağı, dolayısıyla davacının ceza koşuluna ilişkin talebinin de reddi gerektiği kanaatine varılarak, davacının terditli taleplerinden ilki olan TMK m.716 hükmüne dayalı tescili isteme davasının reddine, davacının terditli taleplerinden feri nitelikli sözleşme kapsamında ödediği bedelin iadesi istemine ilişkin davasının kabulü ile toplam 391.020,38 TL'nin 212.000,00 TL yönünden13/03/2018 dava; denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde hesaplanan bakiye bedel olan 179.020,38 TL'si yönünden ise 19/09/2023 ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak, davacıya verilmesine, davacının ceza koşuluna ilişkin tazminat davasının reddi gerktiği"gerekçesi ile; 1-Davacının terditli taleplerinden ilki olan TMK m.716 hükmüne dayalı tescili isteme davasının şartları bulunmaması sebebi ile reddine, 2-Davacının terditli taleplerinin fer-i nitelikteki sözleşme kapsamında ödenen bedelin güncelleştirilmiş değeri ile ödenmesine ilişkin davasının kabulü ile bilirkişi raporu ile tespit edilen toplam 391.020,38 TL'nin 212.000,00 TL'si yönünden 13/03/2018 dava; denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde hesaplanan bakiye bedel olan 179.020,38 TL'si yönünden ise 19/09/2023 ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak, davacıya verilmesine, 3-Davacının ceza koşuluna ilişkin tazminat isteminin şartları bulunmaması sebebi ile reddine,4-Dava konusu edilen İstanbul İli, Pendik İlçesi, .. Mahallesi, ... ada, ... numaralı parselde bulunan davalı şirket adına kayıtlı ... numaralı bağımsız bölümün üzerine mahkememizce 30/05/2019 tarihinde konulan satılamaz şerhine ilişkin TMK m.1010 hükmüne göre tapu kaydına işlenen şerhin; dava öncesinde söz konusu gayrimenkul kaydına işlenen hacizler sebebi ile gayrimenkulün cebri icra yoluyla satışının gerçekleşmesi, taraflar arasında yapılan sözleşmenin BK m.11 ve BK m.20/1 hükümleri kapsamında tapu kanunu 26 madde hükmüne aykırı şekilde yapılmış olması sebebi ile şekil şartları da uygun olmaması ve son olarak mahkememizce konulan şerhin cebri icra yoluyla satışının önlenmesine ilişkin olmaması da gözetilerek, 3.kişi aleyhine hüküm kurulmaması yolundaki adil yargılama hakkı ve hukuki dinlenilme hakkı kapsamında söz konusu tedbirin kısa karar ile birlikte kaldırılmasına karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölümün takyidattan ari olarak müvekkili adına tapuda kayıt ve tesciline karar verilmesi gerekirken, reddine dair verilen karar MK.2 maddesindeki iyi niyet kuralıyla bağdaşmamakta olup, hukuka aykırı olduğunu, mahkemece dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarında müvekkilin sözleşmenin 3. maddesinde belirtilen toplam 212.000-TL tutarlı ödeme edimini kendi yönünden yerine getirmiş olduğunu ve davalı şirketin almış olduğu ödemeler sonrasında teslimatı yapmadığını tespit edildiğini, müvekkili şirket sözleşme ile kararlaştırılan tüm edimlerini ifa etmiş olup, davalı yüklenici geç de olsa dava tarihi itibariyle inşaatı tamamlama aşamasına getirdiğinden,yanlar arasındaki adi yazılı şekilde konut satış sözleşmesi yibk’ nin 30.09.1988 gün 1987/2 esas 1988/2 karar sayılı içtihadı uyarınca geçerli olduğunu, YİBK’ nin 30.09.1988 gün 1987/2 esas 1988/2 karar sayılı içtihadı ile “... kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlışarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek ve alıcının da onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde, olayır özelliğine göre hakimin, mk.’nın 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğini” belirttiğini, sözleşme konusu iş tamamen ifa edilmişse veya tapuda pay devri gerçekleşmişse sözleşme adi biçimde yapılmış da olsa geçerli hale gelir. böyle bir durumda aktin geçersizliğinin savunulması medeni kanun 2. maddesindeki iyi niyet kuralıyla bağdaşmaz..." şeklinde olduğunu, dava konusu bağımsız bölümde teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesi gerektiğini, davalı şirket aleyhine cebr-i icra yoluyla başlatılan icra takiplerinin sonucunda dava konusu bağımsız bölümün satışı gerçekleşirse, madde metninde bahsedilen meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesi önemli ölçüde zorlaşacaktır. Haciz konulan taşınmaz, iyiniyetli 3. kişiye ihale edilmesi sonucu müvekkili bedelini ödediği, hakkı olan taşınmazın mülkiyetini elde edemeyeceğini,10 seneden uzun bir süre geçmesine rağmen devri mümkün olmayan konutun mücbir sebeplerden ötürü geciktiğinin beyan edilmesi hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, işbu sebeplerle davalı şirketin, iddiaları tamamen asılsız olup, söz konusu gecikme, davalı şirketin borçlarından dolayı uygulanan hacizlerden dolayı gerçekleştiğini, tescil talebinin reddi halinde mahkemece belirlenen denkleştirici adalaet ilkesi kapsamında yapılan hesaplamanın mevcut rayiçlerin çok altında olması sebebiyle yeniden hesaplama yapılmasını talep ettiğini, sonuç olarak, yıllardır sözleşme kapsamında tüm ödemeleri vadesinde ödeyen müvekkili şirket, davalı şirketin tapu devri yapmaması ve ödeme aczine düşerek çok sayıda icra dosyası olması sebebiyle çok büyük zarara uğramış, yerel mahkemenin verdiği karar ile zararı giderilmemiş ve ilamda belirtilen bedellerinde tahsili neredeyse imkansız hale geldiğini, açıklanan nedenlerle İstanbul İli Pendik İlçesi, ... Mah. ... Ada ... Parselde kayıtlı olan ... nolu bağımsız bölüm hakkında cebri icra yoluyla satışın engellenmesine yönelik teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesine, istinaf başvurunun kabulü ile bağımsız bölümün, takyidatlardan ari olarak müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:Tapu kaydı, konut satış sözleşmesi, keşif, bilirkişi raporu, delil listeleri sunulan ve toplanan deliller.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava, konut satış sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve takyidatlardan ari tescil, olmadığı takdirde bedelin tahsili, cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.Bir dava açıldıktan sonra da sahip olunan tasarruf yetkisi gereği dava konusu olan hak veya malın üçüncü kişilere devri mümkündür. Bu durumda bir dava şartı olan davayı takip yetkisi ortadan kalkmış olduğundan, davanın açıldığı haliyle devam etmesi düşünülemez.Mahkemece, dava konusunun üçüncü kişiye temliki re’sen dikkate alınacaktır. Ancak hakim, dava şartının ortadan kalkması nedeniyle davayı reddetmeyip davayı veya savunmayı değiştirme yasağının bir istisnası olan 6100 sayılı HMK’nun 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkını kullanmak üzere diğer tarafa önel verecektir.Anılan maddeye göre, 1-Davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir: a) İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde davacı davayı kazanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur. b) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür. Somut uyuşmazlıkta, TAKBİS UYAP sorgulama ekranından dava konusu taşınmaza ait dosya içerisine alınan tapu kaydının ve Pendik Tapu Müdürlüğünün 24/07/2023 tarihli cevabi yazısı ile ekindeki belgelerin incelenmesinde; tapu iptali ve tescil istemine konu taşınmazın İstanbul Anadolu ... İcra Dairesinin ... esas sayılı takip dosyasında taşınmazın açık artırma neticesinde feri müdahil ...'ye ihale edildiği ve ihalenin 13/03/2023 tarihinde kesinleştiği ve alıcı adına tüm takyidatların kaldırılarak tescilinin talep edildiği, taşınmazın 18/07/2024 tarihinde de feri müdahil ... adına satış edinme sebebine istinaden tapuya tescil edildiği anlaşılmıştır. Dava açıldıktan sonra yargılamanın devamı sırasında taşınmazda davalı şirketin mülkiyet hakkı son bulmuş, taşınmazın mülkiyeti kesinleşen cebri icra satışı sonucunda feri müdahil ...'ye geçmiş ve karardan sonra da taşınmazın tapuda feri müdahil ... adına tescil edildiği ve davalı şirketin pasif taraf ehliyetini kaybettiğinden dava şartı ortadan kalkmıştır. HMK 125. madde hükmü uyarınca ancak eski malik hakkındaki davadan vazgeçilerek yeni malik davaya dahil edilebilir (ancak yargılama sonunda gerekirse yargılama giderlerinden müteselsil sorumlu tutulur) veya eski malike karşı tazminat davası olarak devam edilebilir. Dava ehliyeti ve HMK 125. madde hükümleri kamu düzenine ilişkin olup dairemizce resen değerlendirilmiş ancak HMK 353. madde kapsamında bu eksikliğin dairemizce tamamlanmasına yasal olarak olanak bulunmamaktadır. Bu nedenle, davacıya dava açıldıktan sonra yargılama sırasında cebri icra satışı yoluyla feri müdahil ... yönünden HMK’nun 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkı hatırlatılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.Yerel mahkemece, yukarıda açıklanan ve kamu düzenine ilişkin olup resen dikkate alınması gereken HMK'nun 125.maddesi gözardı edilerek esas hakkında karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiştir. Kamu düzenine aykırılık teşkil eden ve resen dikkate alınması gereken bu husus dikkate alınarak kararın kaldırılması gerekir.Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri incelenmeksizin kamu düzenine aykırılık yönünden davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK 353/1-a-4 maddesi uyarınca yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, yukarıda belirtilen dava şartının yerine getirilmesi ve yeniden hüküm kurulması için dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davacı vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri incelenmeksizin kamu düzenine aykırılık yönünden davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a/4. maddesi gereğince KABULÜNE,2-İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 23/11/2023 tarih, 2023/220 esas 2023/933 karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde davacıya iadesine,5-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.12/12/2024