T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2023/1150
KARAR NO : 2025/2608
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 21. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 07/12/2022
NUMARASI : 2022/162 Esas, 2022/828 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Söz. Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ : 23/10/2025
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili sunduğu dava dilekçesi ile, davacı ile davalılar arasında İstanbul Eyüpsultan Topçular Mah. ... Ada, ... Parsel, 5.Kat B/107 nolu bağımsız bölüm ile ilgili Üsküdar 9. Noterliği'nin 23/11/2016 tarih ...yevmiye sayılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, ödeme planının belirlendiğini, nakit ödemelerin yapıldığını ancak ödeme planında belirtilen ve davalılara verilen senetlerin ibraz edilmemesi dolayısı ile bir kısım bakiye ödemenin yapılamadığını, davalıların kötü niyetle tescilden kaçındığını beyanla alınan taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... şirketi vekili cevap dilekçesi ile; Davacı... ... Promosyon Ürünleri Tic. A.Ş. ile müvekkili ... End. San. Ve Tic. A.Ş. ve ...Gayrimenkul A.Ş. arasında ... Projesi B Blok 107 numaralı ofis nitelikli bağımsız bölümün satımı için, Üsküdar 9. Noterliğinin 23.11.2016 tarihli ve ...yevmiye Sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'ni akdedildiğini, işbu sözleşmeye istinaden ... Projesi B Blok 107 numaralı bağımsız bölümün tapusunun sözleşmesel koşul ve sürelerde ve davacı tarafından üstlenilen tüm yüklülüklerin yerine getirilmesi ile davacı yana devredileceği kararlaştırıldığını, davacını dava konusu bağımsız bölüme ilişkin borcunun tamamını ödemediği için tapu devri talep hakkı henüz muaccel hale gelmediğini, müvekkili... Yapının muhasebe kayıt ve defterlerinde davacı yanın ilgili bağımsız bölüm ile ilgili olarak toplam 126.000,00 TL borçlu olduğunu, davacının dava açmış olduğu tarihte müvekkili şirket nezdindeki borcunun tamamını ödememiş olduğunun ispatı amacıyla müvekkil şirket defterlerinde bilirkişi marifetiyle inceleme yapılmasını talep ettiklerini, davacı yanın tapunun kendi adına tesciline dair talep hakkının henüz muaccel hale gelmemiş olması nedeniyle huzurdaki davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ...Gayrımenkul şirketi vekili cevap dilekçesi ile; Davacı ile müvekkili ve ...Gayrimenkul A.Ş. arasında ... Projesi B Blok 107 numaralı ofis nitelikli bağımsız bölümün satımı için, Üsküdar 9. Noterliğinin 23.11.2016 tarihli ve ...yevmiye Sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'ni akdedildiğini, davanın açıldığı tarih itibariyle davacı yanın tapu devir talebine konu hakkı henüz muaccel hale gelmediğinden huzurdaki davanın reddi gerektiğini, dava konusu taşınmazın toplam satış bedeli 1.050.000-TL olup, bu satış bedelinin 420.000,00 TL’sının müvekkili şirkete (... BAYRAMPAŞA'ya) ödemekle yükümlü olduğunu, ancak davacının sadece sözleşme peşinat bedeli olan 84.000,00-TL'sını ödeyip kalan bakiyeyi müvekkili şirkete ödemediğini, müvekkili şirketin ticari kayıtlarına göre, bu satıştan halihazırda 336.000,00-TL bakiye anapara alacağı ve ayrıca ödenmeyen tutarlarla ilgili olarak sözleşme uyarından işleyecek faiz ve cezai şartlar bulunduğunu, davacının dava konusu bağımsız bölüme ilişkin borcunun tamamını ödemediği için tapu devri talep hakkı henüz muaccel hale gelmemiş olması nedeniyle huzurdaki davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece "...'nin dairemiz KALDIRMASINDAN ÖNCEKİ 2019/169 ESAS SAYILI KARARININ ÖZETİ : ... ".....Mahkememizce yapılan incelemede davalılar arasında iş ortaklığı bulunduğu ve birlikte davacı tarafa dava konusu taşınmazı satma vaadinde bulundukları, davalıların hesaplarına gönderilen paralar ile depo edilen miktarların toplamının satış bedeline denk geldiği, davalılar arasındaki iç ilişkide davacının taraf olmadığı, her ne kadar sözleşmede 378.000,00 TL'nin ...'ya, 252.000,00 TL'nin ise ...Gayrimenkul şirketine banka kredisi ile ödeneceğine dair anlaşma yapılmış ve bu paranın tamamı Sur yapının hesabına gönderildiği, bu durumda ...Gayrimenkul şirketinin payına düşen kısmın ödenmediği ileri sürülmüş ise de, davalıların davacıya karşı birlikte sorumlu olduğu, aqyrı ayrı satış vaadinde bulunmadıkları, bütün bir proje olarak inşaatlar üretip hasılat paylaşımalrı yaptığı, sözleşmede ve ödeme planında her bir davalıya düşecek payın berlilenmesinin sadece davalıların alacakların miktarın belirlenmesi yönünden olduğu, davalılar arasındaki işbirliğinin devam ettiği ve davayı uzatmaya yönelik taleplerde bulunulduğu, sözleşme ile davacıya, bu paraların ayrı ayrı hesaplara yatırılması yükümlülüğünün asli bir yükümlülük olarak getirilmediği, bu nedenle davalı ...Şirketinin bakiye borç olduğuna dair savunmasına itibar edilemeyeceği, yapılan ödeme kayıtlarına göre ... şirketinin alması gereken toplam 630.000,00 TL'den 126.000,00 TL fazla aldığı ve bu miktarda diğer davalıya ödeme yükümlülüğü olduğu, bu durumda tarafların iç mahsuplaşmaları yönünden hakları saklı kalmak kaydı ile paylaşım oranında davalılara düşen miktarların ödenmesi gerektiği, davacının sözleşme uyarınca edimini yerine getirdiği, davalıların devir borcunun muaccel olduğu, bu nedenle davanın subuta erdiği ve kabulü gerektiği.." gerekçesiyle davanın kabulüne 107 nolu bağımsız bölümün davacı adına tesciline depo edilen 210.000,00 TL'nin 126.000,00 TL'sinin davalı ...'ya, 84.000,00 TL'sinin de davalı ...Gayrimenkul'e ödenmesine karar verilmiştir." şeklinde karar verilmiştir.DAİREMİZİN 2020/1385 E. SAYILI KALDIRMA İLAMI İLE; "Somut uyuşmazlıkta davacı tarafından davalılar aleyhine açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin taşınmazın aynına yönelik davada dava değeri 1.050.000,00-TL gösterilerek ve bu miktar üzerinden 1/4 peşin harç yatırılmak suretiyle açılmıştır. Dava konusu tapu iptal ve tescile ilişkin istem taşınmazın aynına ilişkin olup taşınmazın aynına ilişkin davalarda dava değeri dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeridir. Bu hususta herhangi bir ıslah aranmaksızın keşfen belirlenen taşınmazın değeri üzerinden harcın tamamlanması gerekir. Mahkemece keşif yapılmaksızın, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibarı ile değeri tespit edilmeksizin harç noksanlığı tamamlatılmadan esas hakkında hüküm tesis edilmesi hatalı olmuştur. Kamu düzenine açıkça aykırılık teşkil eden bu hususun dairemizce re'sen dikkate alınması zorunludur. Yerel mahkeme kararı bu yönden eksik ve hatalıdır.Kabule göre de, davalılar delil listelerinde tarafların ticari defterlerine ve bilirkişi incelemesine dayanmışlardır. Dava tarihi itibariyle davacı tarafından satış bedelinin tamamı ödenmediği mahkemenin kabulünde olup, ödenmeyen bedel davacı tarafça depo edilmiştir. Ancak, dosya üzerinde ödemeye ilişkin alanında uzman bilirkişi incelemesi yapılmamış olduğundan davacı tarafça yapılan ödeme ve bakiye kısım yönünden denetimi yapılamamıştır. Ödemeye ilişkin tarafların ticari defter ve belgeleri de incelenerek bu konudaki tüm delillerin toplanarak denetime elverişli rapor aldırılması gerekir.Açıklanan nedenlerle davalılan vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri incelenmeksizin kamu düzenine ilişkin olup re’sen dikkate alınması gereken bu husus nedeniyle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-a/4-6 maddesi uyarınca kabulüne, kararın kaldırılmasına, dairemiz kararı gereğince işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine kesin olarak karar verilmesi gerektiği karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. İLK DERECE MAHKEMESİ 07/12/2022 TARİHLİ 2022/162 ESAS, 2022/828 KARAR SAYILI KARARINDA ÖZETLE : "Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Cevap dilekçelerinin incelenmesinde, her iki davalının cevap dilekçesinin aynı karakterde ve içerikte olduğu, dolayısıyla birlikte hazırlandığı, vekiller farklı ise de işbirliğinin olduğu, bunun da davalılar arasında bir anlaşmazlık durumunun olmadığına ve birlikte hareket ettiklerine işaret ettiği değerlendirilmiştir. Davacının davalı ... şirketine 630.000,00TL ödemesi gerekirken 765.000,00TL ödediği, davalı ...şirketine ise 420.000,00TL ödenmesi gerekirken 84.000,00TL ödediği, eksik bedelin mahkememizce 210.000,00TL olarak depo edildiği anlaşılmıştır.Davacının sözleşmeye göre edimini yerine getirdiği, davalıların devre yanaşmadığı, önceki gerekçeli kararımızda da belirtildiği üzere davacının tapu iptal ve tescil talebinin haklı olup kabulüne, eksik ödemenin davalı ...şirketine ödenmesine, davalılar arasında bağ bulunduğundan fazla alan davalının diğerine iadesi konusunun kendileri arasında çözülmek üzere dava dışı bırakılmasına karar vermek gerektiği vicdani kanaat hasıl olmuş ve 1-Davacının davasının Kabulü ile, İstanbul, Eyüpsultan, Topçular Mah. ... Ada, ... Parsel, 5. Kat, B/107 Nolu Bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile DAVACI ADINA TAM HİSSE İLE TESCİLİNE, 2-Mahkememiz dosyası uyarınca bakiye satış bedeli olarak Vakıfbank İstanbul Adalet Sarayı Şubesi nezdinde açılan hesaba yatırılan 210.000,00 TL'nin tamamının davalı ...Şirketine tüm nemaları ile birlikte kararın kesinleşmesi halinde ödenmesine,"şeklinde karar vermiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davalı ...Gayrimenkul A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davanın açıldığı tarih itibariyle tapu devri talebi hakkı doğmamış olan davacı yanın taleplerinin kabulü usule yasaya ve yerleşik yargıtay kararlarına aykırı olduğunu, satış vaadi sözleşmesinin 3.10. maddesi çerçevesinde tapu devri borcun tamamının ödenmesi şartına bağlandığını, davacı tarafın borcunun tamamını ödeyinceye kadar müvekkili şirketin devir borcunun muaccel olmayacağını, dava tarihinde davacının borcunun tamamını ödemediğini, dava sırasında 210.000 TL depo ettirilmesinin akabinde tapu devrine karar verilmiş olmasıyla da sabit olduğunu, yerel mahkeme kararının öncelikle bu husus dikkate alınarak kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesini, dava ikame edildiği sırada davacının dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak müvekkili şirkete borcu bulunduğunun tespiti ve kanıtlanması amacıyla şirketlerin defter ve kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmış ise de Bilirkişi raporlarındaki hesaplamaların noksan olduğu, müvekkiline ödenmesi gereken miktarın eksik ödendiği, davacı tarafın müvekkili şirkete olan toplam 336.000 TL bakiye borçlarından sadece 84.000 TL’nin müvekkili şirkete ödenmesi yönünde hüküm kurulmuşsa da davacının müvekkili şirkete olan borcun bu rakamın çok üzerinde olduğunu, davacı tarafca açılan davanın açıldığı tarihte haklı olmadığı, buna rağmen müvekkili şirket aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmesi hukuka açıkça aykırı olduğunu, davanın açılmasına müvekkili şirketin sebebiyet vermediğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılarak, davanın reddine karar verilmesini ve aynı doğrultuda tüm vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı taraf yükletilmesinine karar verilmesine talep etmiştir.Davalı ... Endüstri San. Ve Tic. A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davacının dava tarihi itibariyle dava konusu bağımsız bölüm bedelinin tamamını ödemediğini, ilk derece mahkemesinin dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tescil edilmesine ilişkin kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, davanın açıldığı tarih itibariyle, davacının tapu devir talebine konu hakkı henüz muaccel hale gelmediğini, taraflar arasında imzalanan düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 3.10. Sayılı maddesi ne göre alıcının satıcıya herhangi bir borcu bulunması veya ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemiş olması durumunda satıcının tapu devrini gerçekleştirmekten imtina edeceğinin düzenlendiğini, bu kapsamda müvekkili ...'nın muhasebe kayıt ve defterlerinde davacı yanın ilgili bağımsız bölüm ile ilgili olarak dava tarihinde toplam 126.000,00 TL borçlu olduğunun görüldüğünü, davacının tapu devir talebinin henüz muaccel hale gelmediğinin tespit edilebilmesi ve davacının dava açmış olduğu tarihte müvekkili şirket nezdindeki borcunun tamamını ödemediğinin ispatı amacıyla müvekkili şirket defterlerinde bilirkişi marifetiyle inceleme yapılmasının akabinde Davacının dava açmış olduğu tarihte müvekkil şirket ve diğer davalı şirket nezdindeki borcunun tamamını ödememiş olduğu dosyada mübrez 27.07.2022 tarihli bilirkişi raporu ile ispatlanmıştır. Yüksek mahkeme içtihatlarında da tapu devir işleminin yapılabilmesi tüm taşınmaz bedelinin ödenmesi şartına bağlanmıştır. yalnızca bakiye bedelin değil, satış vaadine konu taşınmazın satış bedelinin ödenmediği anlaşılan kısmının, dava tarihine kadar işlemiş en yüksek mevduat faiziyle birlikte ulaştığı değer, yabancı para birimlerine göre ulaşması gereken miktar, enflasyon olgusunun dava tarihine göre yarattığı değer, altın bazında ulaşacağı miktar ve bunların ortalamasına göre bir hesap yapılması için dosyanın bilirkişiye tevdii edilmesi talebimizin kabul edilmemesi hatalıdır. Tüm bu nedenlere binaen; Davacı yan, dava tarihi itibariyle dava konusu bağımsız bölüm bedelinin tamamını ödememiş olmasına rağmen, ilk derece mahkemesinin dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tescil edilmesine ilişkin kararı usul ve yasaya aykırı olduğu, Yüksek mahkeme içtihatlarında da tapu devir işleminin yapılabilmesi tüm taşınmaz bedelinin ödenmesi şartına bağlanmıştır. Yalnızca bakiye bedelin değil, satış vaadine konu taşınmazın satış bedelinin ödenmediği anlaşılan kısmının, dava tarihine kadar işlemiş en yüksek mevduat faiziyle birlikte ulaştığı değer, yabancı para birimlerine göre ulaşması gereken miktar, enflasyon olgusunun dava tarihine göre yarattığı değer, altın bazında ulaşacağı miktar ve bunların ortalamasına göre bir hesap yapılması için dosyanın bilirkişiye tevdii edilmesi talebimizin kabul edilmemesi hatalıdır. İlk derece mahkemesi'nin bozma kararı öncesindeki gerekçeli kararı ile, bozma kararı sonrası gerekçeli kararı çelişkilidir. Bozma kararı sonrasında bozma sebepleri dışında yeni bir hüküm kurulması hatalıdır. Hangi sebeple bozma öncesi ilk derece mahkemesi kararından farklı şekilde, her iki davalıya paylaşım oranına göre bakiye 210.000-TL'nin ödenmesi yerine, eksik kalan 210.000 TL'nin tamamnın diğer davalı ... Bayrampaşa'ya ödenmesine karar verildiği belirtilmemiştir. Bu husustaki kararın gerekçesinin açık olmadığı, bozma öncesi karar ile çeliştiği görülmektedir. Hükme esas alınan 27.07.2022 tarihli mali müşavir bilirkişi raporunda yer alan müvekkil şirket aleyhine tespitleri kabul etmemekteyiz. Hükme esas alınan 19.05.2022 tarihli rayiç hesabına ilişkin alınan bilirkişi raporunda yer alan müvekkil şirket aleyhine tespitleri kabul etmemekteyiz. İşbu davanın kabulü anlamına gelmemekle birlikte, hükme esas alınan raporda dava konusu dairenin mevcut durum değeri 2.150.000,00 TL, dava tarihi itibariyle değeri 1.014.750,38 TL olarak hesaplanmıştır. eksik inceleme ve araştırma neticesinde yapılmış olan işbu hesaplamayı kabul etmemekteyiz. Davacı yan, dava tarihi itibariyle temel ilişkide (satış sözleşmesi) müvekkil şirkete karşı borçlu olması sebebiyle tapu devir talebine ilişkin hakkı muaccel değildir. Bu nedenle dava tarihi itibariyle tapunun devredilmemiş olması nedeniyle müvekkil şirketin kusuru bulunmamaktadır. Davacı yanın bakiye borç bedelini Vakıfbank hesabına depo ettiği tarih, dava tarihinden sonradır. Temel ilişkide satış sözleşmesi nedeniyle bakiye borcun bulunduğu hususu davacı ve ilk derece mahkemesi tarafından kabul edilmektir. Bu durumda müvekkil şirketin işbu davanın açılmasına sebebiyet vermediği açıktır. Buna rağmen müvekkil şirket aleyhine vekalet ücretine, yargılama giderine ve harç bedeline hükmedilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Sayın mahkeme aksi kanaatte ise, davacının dava tarihi itibariyle ödememiş olduğu bakiye tutar yönünden; yargılama giderinin, harç ve vekalet ücretinin davacı üzerine bırakılması gerekmektedir." gerekçesi ile istinaf etmiştir.
DELİLLER: .......ve tüm dosya kapsamı.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: HMK'nın 355. Maddesi gereği, kamu düzenine aykırılık teşkil eden hususlar hariç tutularak, istinaf neden ve gerekçeleri ile sınırlı olmak üzere yapılan incelemede;Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin haksız feshedildiğinin tespiti ile tapu iptali ve tescil ile bedel istemine ilişkindir. 1-Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için ;1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,4. Satıcının tescile yanaşmaması, Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir.Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır.Dosyasına ibraz edilen “04/11/2019 09:36 tarihli Tapu Kayıt Örneğine” göre ; “İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Topçular Mahallesi , 87 Cilt 8534 syf. da bulunan 17.772,78 m2 yüzölçümlü ... ada ... parsel sayılı “13 KATLI BETONARME OFİS, İŞYERİ SİNEMA VE ARSASI” nitelikli ana taşınmazda kayıtlı B(Girişli)Blok 107 bağımsız bölüm nolu taşınmazın” mülkiyetinin tamamının 02.11.2016 tarih ve 22029 yev. no ile Kat İrtifakı Tesis işleminden (3/5 HİSSESİ) ... ENDÜSTRİ SANAYİ VE TİCARET A.Ş. adına kayıtlı olduğu, (2/5 HİSSESİ) ... BEYRAMPAŞA GAYRİMENKUL ANONİM ŞİRKETİ adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Davacı Üsküdar 9. Noterliği, 23 Kasım 2016 tarih, ...yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesini , düzenlenen faturaları ve yaptığı ödemelere ilişkin belgeleri dosya içerisine sunmuştur.Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ekinde bağımsız bölümün ofis olarak geçtiği anlaşılmıştır.Davalılar, Üsküdar 9. Noterliği, 23 Kasım 2016 tarih, ...yevmiye no ile düzenlenen, DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ile İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Topçular Mah. Pafta ..., Ada ..., Parsel ..., ... projesi B Blok, 107 nolu Bağımsız bölümün satışını Davacı şirkete yapmışlardır. Davalı şirketler, B Blok 107 nolu bağımsız bölümün faturasını, 29.11.2016 tarihli olarak Davacı şirket adına hazırlamıştır. Davacı şirket, Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi eki ... Axis Projesi Satış Vaadi Sözleşmesi Tediye şekli adlı belgede yer alan 1.050.000,00-TL ödemenin tamamını nakit, senet ve banka kredi kullanarak ödemiş olduğunu iddia etmiştir. Dairemiz 09/02/2022 tarihli 2020/1385 esas ve 2022/332 karar sayılı ilamı ile; "Somut uyuşmazlıkta davacı tarafından davalılar aleyhine açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin taşınmazın aynına yönelik davada dava değeri 1.050.000,00-TL gösterilerek ve bu miktar üzerinden 1/4 peşin harç yatırılmak suretiyle açılmıştır. Dava konusu tapu iptal ve tescile ilişkin istem taşınmazın aynına ilişkin olup taşınmazın aynına ilişkin davalarda dava değeri dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeridir. Bu hususta herhangi bir ıslah aranmaksızın keşfen belirlenen taşınmazın değeri üzerinden harcın tamamlanması gerekir. Mahkemece keşif yapılmaksızın, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibarı ile değeri tespit edilmeksizin harç noksanlığı tamamlatılmadan esas hakkında hüküm tesis edilmesi hatalı olmuştur. " hususlarını belirterek mahkeme kararının kaldırılmasına karar vermiştir.Mahkeme kaldırma kararımız sonrası mahallinde keşif icra etmiş 19/05/2022 Harita mühendisi, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerlendirme uzmanından oluşan heyet raporlarında, taşınmazı krokilerinde göstererek, fotoğraflamışlar, taraf beyanlarını, tapu kaydını, taşınmazın özelliklerini , emsal değerlendirmesini ve yerinde yaptıkları tespitleri belirterek, taşınmazın dava tarihi itibarıyla değerinin 1.595.000,00 TL olduğunu bildirmişlerdir.Davacı bilirkişi raporuna göre harç tamamlama işlemi yapmıştır.Yine aynı tarihli Dairemizin kaldırma kararı doğrultusunda dosyanın Mali Müşavir Bilirkişiye verilerek şirketlerin defter incelemelerinin yapılmasının istendiği, bu doğrultuda ...' ce dosya Mali Müşavir Bilirkişiye verilmiş olup, Bilirkişi raporunda "Davacı... ... Promosyon Ürünleri Matbaa Sanayi Ve Tic.Ltd.Şti. ile davalı ... Endüstri San.Ve Tic.A.Ş. ve davalı ...Gayrimenkul A.Ş. arasında Üsküdar 9. Noterliği’nde 23/11/2016 tarih ...yevmiye numaralı ... Projesi B Blok 107 numaralı ofis nitelikli bağımsız bölümün satışı için 1.050.000 TL (BirmilyonellibinTL) “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalandığı görülmüştür. Davacının davalı yan ... End. San. Ve Tic. A.Ş’den 126.000.- TL tutarlı alacaklı olduğu görülmüştür. Davacının davalı yan ...Gayrimenkul A.Ş.’e 336.000 TL borcu olduğu görülmüştür. Davacı... ... Promosyon Ürünleri Matbaa Sanayi Ve Ticaret Ltd.Şti. ‘nin Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’nden kaynaklı toplam 210.000 TL borcu olduğu görülmüştür. Davacının bakiye borcu olan bu tutarı 29.01.2020 tarihli duruşmasında verilen 5 no.lu ara karar gereği 210.000 TL(İkiyüzonbinTL) tutarı Vakıfbank Hesabına depo ettiği görülmüştür. Dava dosyasında bulunan tüm belge ve bilgiler ile tarafların resmi defterlerinin incelenmesi nihayetinde tarafımıza verilen görev ile sınırlı olmak kaydıyla nihai takdiri tamamen Sayın mahkemenize ait olmak üzere; A- Sözleşmeye göre satış bedeli yönünden; Taraflar arasında 23.11.2016 tarihinde imzalanan Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’nde ... Projesi B Blok 107 numaralı ofis nitelikli bağımsız bölümün satış bedelinin 1.050.000 TL (BirmilyonellibinTL) tutar olduğu görülmüştür. B- Yapılan ödemeler yönünden ; Davacının , davalı ... End. San. Ve Tic. A.Ş 756.000 TL (YediyüzellialtıbinTL) ödeme yaptığı görülmüştür. Davacının , davalı yan ...Gayrimenkul A.Ş.’ye 84.000 TL(SeksendörtbinTL) ödeme yaptığı görülmüştür. Davacının bakiye borcu olan bu tutarı 29.01.2020 tarihli duruşmasında verilen 5 no.lu ara karar gereği 210.000 TL(İkiyüzonbinTL) tutarı Vakıfbank Hesabına depo ettiği görülmüştür." denilmiştir. Mahkeme 07/12/2022 tarihli 2022/162 esas ve 2022/828 karar sayılı ilamı ile, davacının davasının kabulüne karar vermiştir. Davalı taraflar davanın açılmasına sebebiyet vermiş olduklarından yargılama giderleri ile vekalet ücretinden sorumludurlar. Ayrıca Davalı Şirketlerin "yalnızca bakiye bedelin değil, satış vaadine konu taşınmazın satış bedelinin ödenmediği anlaşılan kısmının, dava tarihine kadar işlemiş en yüksek mevduat faiziyle birlikte ulaştığı değer, yabancı para birimlerine göre ulaşması gereken miktar, enflasyon olgusunun dava tarihine göre yarattığı değer, altın bazında ulaşacağı miktar ve bunların ortalamasına göre bir hesap yapılması için dosyanın bilirkişiye tevdii edilmesi talebimizin kabul edilmemesi hatalıdır" şeklindeki istinaf talepleri yönünden yapılan incelemede; Somut olayda; davacının davalı şirketler ile Üsküdar 9. Noterliği, 23 Kasım 2016 tarih, ...yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı, bununla dava konusu bir adet ofis niteliğinde bağımsız bölümün satışının düzenlendiği, davacının ödeme belgeleri sunduğu, mahkemenin bilirkişi marifetiyle şirketlerin defterlerini incelettiği, Mali Müşavir Bilirkişiye aldırılan rapor neticesinde davacının davalılara herhangi bir borcunun kalmadığı anlaşılmıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdendir. TBK'nun 207.maddesinde belirtildiği üzere, satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir.Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler. Buna göre alıcının temel borcu satış bedelini ödenmesi, satıcının temel borcu ise teslim ve mülkiyetin geçirilmesidir. Somut olayda, satış bedelinin bilirkişi raporu ile hesaplandığı üzere ödenmiş olduğu, dava konusu taşınmazın davacı tarafa teslim edildiği,Somut olayda; davalı şirketin defterlerinde yapılan incelemede davacının dava dilekçesinde belirttiği ödeme tutarının bilirkişi incelemesi ile doğrulandığı, dolayısıyla mahkemenin TBK'nin 97. maddesi uyarınca birlikte ifa kuralı gereğince bakiye satış bedeli konusunda davacının sözleşmedeki satış bedeli ile eksik ödenen bedeli oranlaması , ( eksik kalan ödeme miktarı /sözleşme bedeli ) bulunan oranın dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli ile çarpılması sonucu oluşan bakiye satış bedelini davacıya ayrıca depo ettirmesi ve oluşan sonuca göre hüküm tesis etmesi gerektiği anlaşılmakla;Davalıların istinaf talepleri hakkında HMK 353/1-a-6. Maddesi uyarınca duruşma yapmaksızın kesin olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a/6. maddesi gereğince KABULÜNE,2-İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 07/12/2022 tarih, 2022/162 Esas, 2022/828 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,4-Davalılar tarafından yatırılan istinaf harçlarının istem halinde İlk derece mahkemesince davalılara iadesine,5-Davalılar tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davalılar yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 23/10/2025