T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2023/2758
KARAR NO:2025/1929
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
KARAR TARİHİ:09/03/2023
NUMARASI:2016/148 Esas- 2023/182 Karar
BİRLEŞEN MAHKEMEMİZİN 2020/533 ESAS SAYILI DOSYASI
DAVANIN KONUSU:Komşuluk Hukukundan Kaynaklanan Tazminat
KARAR TARİHİ:09/07/2025
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:Davacı vekili dava dilekçesinden özetle; Davacının, otel olarak restore ederek işletmeye açmaya hazırlandığı yapının, davalı tarafın üstlendiği ve yapımını sürdürdüğü iş sebebiyle, işletmeye açılamaması sebebiyle uğratılan zararların tahsili için dava açmak zorunda kaldıklarını, Müvekkil Şirket, İstanbul İli ... adresinde bulunan ve tapuda ... pafta, ... ada, ... parselde kayıtlı, ... Vakfına (Vakıf) ait, birinci derecede korunması gereken tarihi eser niteliğindeki binayı restore ederek “otele” dönüştürerek işletmek üzere, 29/9/2005 tarihinde anlaştıklarını, davalının, Beyoğlu Belediyesiyle yaptığı sözleşmeye istinaden “... Yenileme Projesi” işini, “kat karşılığı” yapıp gelir elde etmek maksadıyla ticari iş olarak üstlendiğini, müvekkilinin restore ederek otele dönüştürdüğü tarihi yapının, davalının üstlendiğini, işin bulunduğu alanda ... Yenileme Projesi işinin kapsamı dışında olduğunu, müvekkilinin, gerekli iş organizasyonunu yapıp, finansmanı sağlayarak 2013 yılı sonunda restorasyonu tamamlamayı ve 2014 Nisan ayında oteli hizmete açmayı planladığını, yapının güçlendirilmesi ve otele dönüştürülmesi için yerinde yapılması gerekli olan iş ve imalatların yapılarak tamamlandığını,Mobilyalarının yaptırıldığını, ancak yerlerine konulamadığını, Ankara'da imalatçıda depolanmış durumda bekletildiğini, yapının mevcut durumu, kısa sürede Otelin, 2013 yılı sonunda işletmeye açılmaya hazır hale getirildiğini, davalı Şirket tarafından yapılmakta olan işin, projeden uygulama aşamasına geldiğini, yapının bulunduğu alanın etrafının bariyerlerle kapatıldığını, davalı şantiyesinin kapısından izinli olarak yapıya ulaşmanın gerçekleştiğini, ayrıca, yapının etrafında kazı ve imalat çalışmalarına başlanması sebebiyle yapıyı çevreleyen sokakların kısmının (... Sokak, ... Caddesi) fiilen ortadan kaldırıldığını, ...'ın Otele doğalgaz bağlantısı yapamadığını, mevcut engeller kalkmadan oteli işletmeye açmanın imkânsız hale geldiğini, davalı tarafla yapılan görüşmelerde, belirtilen inşaat çalışmalarından kaynaklanan engellerin ortadan kalkacağı tarih konusunda bir öngörüde bulunulamadığını, müvekkili şirketin restore ederek yapı olarak işleteceği oteli açamaması sebebiyle bu güne kadar uğradığı zararlarla bu engelin ortadan kalkacağı tarihe kadar uğrayacağı zararları karşılaması gerektiğini, davalının verdiği zararın, haksız fiil zararı olduğunu, davalının yaptığı iş sebebiyle oluşan zarara katlanmak için bir neden bulunmadığını, davalının, bu zararların oluşacağını bilerek bu işe başladığını, oluşan üçüncü şahıs zararını karşılaması gerektiğini, zararın karşılanması için davalı tarafla yapılan görüşmelerin ve 01.09.2015 tarihinde Ankara ... Noterliği aracılığıyla gönderilen ve 08.09.2015 tarihinde tebliğ olunan”...yevmiye sayılı ihtarnamenin sonuçsuz kaldığını, davacının Oteli, 31.12.2013 tarihi itibariyle kısa süre içinde son kat ince boyası ve tefrişini yaparak 1 Nisan 2014 tarihinde hizmete açmayı planladığını,Otel açılamadığı için, kâr kaybının, ödediği kredi faizleri, Otelin olduğu gibi muhafazası, depolanarak bekletilen mobilyalar sebebiyle bu mobilyanın depolanması ve muhafazası, davalının çalışması sonucu binada meydana gelen hasarlar sebebiyle zarara uğramakta olduğunu, davacının, yapıyı, 30 odalı bir otel olacak şekilde restore ettiğini, uğranan zararın otelin 4480 doluluk, çift kişi kultanımı, 200,00 Euro oda fiyatı dikkate alındığında, işletme gideri gözetildiğinde net kârı 626.410,00 Euro / Yıl olarak hesaplandığını, buna göre davacının 1 Nisan 2014 tarihinden şimdiye kadar oluşmuş zararlarının, davalının, inşaatının Otelin açılışı ve işletilmesini engellemeyecek duruma getireceği varsayılan 01/04/2018 tarihine kadar uğrayacağı zararlarının, karşılanmasını, dava giderlerinin, vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinden özetle; Davacının kira sözleşmesini imzaladığı tarih (2005), Davalı ihaleyi aldığı tarih (2007), davacının ruhsat aldığı tarih (2012) ve davalı şirketin ilgili ... Ada içi yapı ruhsatı aldığı davacının ruhsat aldığı tarih (2015) göz önüne aldığında 2005 yılından 2012 yılına kadar davacı tarafından ruhsat alınmamış olması ve ruhsat alındıktan sonra 2012 yılında davalı şirketin yapı ruhsatı alabildiği 2015 yılına kadar Davacı tarafından otelin işletilmesi başlanmaması, binanın atıl bırakılmış olması Davacının kusuru olup kimse kendi kusurundan kaynaklanarak hak iddia edemeyeceğinden davacının uğradığını iddia ettiği zarardan dolayı davalı şirketin sorumlu tutulamamasın gerektiği, projede Beyoğlu Belediyesi tarafından yürütülen kamulaştırma işlemlerinin uzun sürmesi ve kurumca geç verilen kararlar nedeni ile meydana gelen gecikme ve aksaklıklardan davalı şirketin sorumlu tutulamayacağı, bu durumda davacının butik otel yapma amacıyla kiraladığı ve davalı şirketin proje kapsamındaki faaliyetleri nedeniyle açamadığı ve işletemediğini iddia ettiği otelin otoparkı dahi bulunmadığı, İstanbul'daki mevcut araç park problemi aşikarken davacının 80 doluluk ve geceliği 200 Euro “dan iki kişilik odayı hizmete sunması ve böyle bir otele talep olacağının düşünmesi abesle iştigal olduğu, davacının taşınmazı özellikle proje alanı içerisinde olması nedeni ile kiraladığı davalı şirketin üstlendiği yenileme projesi olmaması halinde tarlabaşının bilinen geçmişi ile iddia edildiği gibi kar elde edemeyeceği, davalı şirket tarafından davacının kiraladığı binaya zarar gelmemesi için tüm önlemlerin alındığı, aynı zamanda proje ile kamu yararı da amaçlandığından kabul anlamına gelmemek kaydıyla zarar meydana gelmişse dahi üstün kamu yararı nedeni ile davalı şirketin söz konusu zararlardan sorumlu tutulamayacağını belirtildiğini, açıklanan nedenlerle davanın reddine,yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir. Birleşen dosyada davacı vekili dava dilekçesinden özetle; müvekkilinin İstanbul İli Beyoğlu İlçesi ... adresinde bulunan ve tapuda ... pafta ... ada ... parselde kayıtlı ... Vakfına ait birinci derecede korunması gereken tarihi eser niteliğindeki binayı restore ederek otele dönüştürerek işletmek üzere 29/09/2005 tarihinde anlaştığını, 2013 yılı içinde restorasyon işinin önemli ölçüde tamamlandığını, 2014 yılı Nisan ayında otelin açılmasının planlandığını, otelin ve komşu parsellerin yer aldığı alanın bariyerlerle çevrelendiğini, davalının kontrol ettiği bir şantiye giriş kapısından davalının izniyle girilir hale getirildiğini, bölgenin elektrik, su, kanalizasyon, doğal gaz hizmetinin anılan iş nedeni ile kesildiğini, davalının yürüttüğü ticari iş nedeni ile 3.şahıslara verdiği zararları karşılamak durumunda olduğunu, davalının belediye ile görüşmesinde 3.şahısların zararının karşılanacağını taahhüt ettiğini, anılan zararların tazmini için davalıya ihtarname gönderildiğini, otel açılışının 2014 yılı nisan ayında yapılması planlandığı halde davalının yürüttüğü iş nedeni ile açılamadığını, müvekkilinin 2013 yılı sonunda inşaatı durdurduktan sonra sadece yapının muhafazası için 2014/2020 yılları arasında toplam 3.489.364, 58 TL gider yaparak zarara uğradığını, müvekkilinin 01/04/2014 -11/02/2016 dönemi mahrum kalınan karına ilişin zararının tahsili talebi ile İstanbul 5 Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/148 E.sayılı dosyasında dava açıldığını, anılan davanın derdest olduğunu belirterek iş bu davanın İstanbul 5 Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/148 E.sayılı dosyası ile birleştirilmesine, belirtilen zararların davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:Yerel mahkemece 09/03/2023 tarihli karar ile "...Tüm dosya kapsamının ve delillerin değerlendirilmesi sonucunda; davalının yapmış olduğu yenileme projesi kapsamında davacının otel inşaatını tamamlayıp işletmeye açamadığı, otel inşaatının tamamlanıp işletmeye açılamamasında, davacıya yüklenebilecek bir kusurun bulunmadığı TMK 738. Maddesi kapsamında davacının doğan zararlarının tahsilini, davalıdan talep edebileceği, asıl davada 26/01/2016 tarihine kadar olan kar kaybını ve dava tarihinden sonra doğacak kâr kayıplarının talep edildiği, her davanın açıldığı tarih itibariyle değerlendirilmesi gerektiği, davacının dava tarihinden sonraki kar kayıplarını talep edemeyeceği, butik otelin işletmeye açılabileceği Nisan 2014 tarihinden 26/01/2016 tarihine kadar davacının kar kaybının 184.143 Euro olarak belirlendiği davacının Türk Lirası karşılığı talep de bulunduğu, ıslah tarihi itibariyle de 184.143 Euronun TL karşılığının 1.631.189-TL olduğu, davacı tarafından davalıya dava tarihinden önce Ankara ... Noterliğinin 01/09/2015 tarih ... yevmiye nolu ihtarnamesi çekilmiş ise de bu ihtarname davacıyı temerrüte düşürecek nitelikte olmadığından dava tarihinden önce davalının temerrüte düşmediği, asıl davada, 100.000-TL kar kaybı talebine dava tarihinden ıslah ile arttırılan 1.531.189-TL kar kaybına da ıslah tarihinden itibaren avans faizi işletilmesi gerektiği, davalının dava tarihinden sonrasına ilişkin istemiş olduğu 100.000-TL kar kaybının da reddi gerektiği, birleşen dava açısından davacının işletmecilik kar kaybının 490.122 Euro olduğu, davacının 10.000 Euroluk talebi ile bağlı bulunduğu, personel gideri için davacının talebi ile bağlı bulunularak 1.069.852,87- TL , sigorta giderleri için 355.372,32-TL , kira giderleri için ise talebi ile bağlı kalınarak 1.652,700-TL olmak üzere toplam 3.077.925,19-TL talep edebileceği, bu talepler açısından davacı daha önce temerrüte düşürülmediğinden 3.077.925,19-TL ye dava tarihinden itibaren avans faizi 10.000-Euro kar kaybına da dava tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi uyarınca faiz işletilmesi gerektiği hüküm vermeye elverişli denetime açık bilirkişi kök ve ek raporları ile anlaşıldığından; Asıl davada; davanın kısmen kabulüne, 100.000 TL kar kaybının dava tarihinden, 1.531.139,00 TL kar kaybının ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, davadan sonrasına ait fazlaya ilişkin talebin reddine, birleşen davada; 3.077.925,19 TL'ye dava tarihinden itibaren avans faizi,10.000 Euro'ya dava tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi uyarınca faiz işletilerek davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine oyçokluğu ile karar vermesi;
ASIL DAVADA;Davanın kısmen KABULÜNE,100.000-TL kar kaybının dava tarihinden, 1.531.139,00 TL kar kaybının ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, davadan sonrasına ait fazlaya ilişkin talebin reddine,
BİRLEŞEN DAVADA;3.077.925,19 TL'ye dava tarihinden itibaren avans faizi, 10.000 Euro'ya dava tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi uyarınca faiz işletilerek davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine" şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Asıl ve birleşen davalara yönelik verilen kararda yer alan lehe hususlara bir diyeceklerinin olmadığını, aleyhe hususları ise kabul etmediklerini, birleşen davaya yönelik itirazlarının mahkemece verilen karar ile taleplerine ilişkin;Birleşen davada verilen kararda lehe hükümlere bir diyeceklerinin olmamakla birlikte aleyhe hususları kabul etmediklerini, verilen karar ile hangi talebin ne miktarda kabul edildiği veya hangi oranda reddedildiği açık ve net olmamakla birlikte, icai nitelikte de olmadığını, dolayısıyla karar bu haliyle icrai nitelikte olmayıp, her bir talebine yönelik ayrı ayrı hüküm kurulması gerektiğini, kararda muhalif üye sayın ...'nun ileri sürülen karşı görüşleri 16.02.2023 tarihli 21 nolu celsesinde de öne sürülmüş, tarafımızca sunulan beyan dilekçesi ile durum ve dosya kapsamı izah edildiğini, muhalif üyenin görüşleri, davalı Şirket vekilince daha önce bir çok kez öne sürüldüğünü ve Mahkemece tayin edilen aralarında Turizm ve Otel İşletmeciliği bilirkişisinin de bulunduğu bilirkişi heyeti tarafından incele konusu yapıldığını ve davalı Şirket vekilinin, Turizm İşletme Belgesi olmadan otel işletmecilik gelirinin ve işletmecilik karının hesaplanamayacağı yönünde itirazları dahil olmak üzere bilirkişi heyetince incelendiğini, alınan 11.02.2016 tarihli ara karar ile bilirkişi heyetine "asıl ve birleşen davaya ilişkin olarak, müvekkil Şirket'e ait usulüne uygun tutulmuş ve onaylı ticari defterler de huzurda incelenerek, davalının inşaat işlerine başladığı tarihte davaya konu binanın inşasının ne durumda olduğu, müvekkil Şirket'in inşaatta ne gibi işlemler yapıldığı, inşaat işlerinin ne sürede bitirildiği, davalının yapmış olduğu inşaatın bu süreyi ne kadar uzattığı hususları daha dahil olmak üzere bilirkişi heyeti tarafından ayrıntılı olarak incelendiğini, bu sebeple tüm incelemeler yapıldığı ve bilirkişi raporları ile de ortaya konulmuş olup, yeniden inceleme ve tespit talepleri, işlemlerin gereksiz tekrarı niteliği taşıyacağı gibi usul ekonomisi ilkesi de düşünüldüğünde herhangi bir hukuki bir yarar bulunmadığını, açıklanan nedenlerle İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 09.03.2023 gün ve 2016/148 Esas ve 2023/182 Karar sayılı kararı ile verilen hükümde;Asıl ve birleşen davalara yönelik verilen kararda yer alan lehe hususlara bir diyeceğimiz olmadığını, aleyhe hususları ise kabul etmediklerini, duruşmalı olarak yapılacak inceleme sonucuna; Birleşen davaya yönelik verilen karar ile Mahkemece; 2014/2020 yılları arasında 1.069.852,87 TL personel gideri, 1.652.700,00 TL kira ödemesi, 126.166.00 USD sigorta pirimi ödemesi olmak üzere toplam 3.489.364, 58 TL zararın avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili talebine ilişkin; tek bir başlık altında "1-3.077.925,19 TL'ye dava tarihinden itibaren avans faizi, 10.000 Euro'ya dava tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi uyarınca faiz işletilerek davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, " şeklinde verilen kararın kaldırılarak, icra edilebilir şekilde her bir talebine yönelik ayrı ayrı hüküm kurulmasına, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin üzerine bırakılmasını talep etmiştir. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle: bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmediğini, muhalif üyenin olayı aydınlatmaya yönelik muhalefet şerhine rağmen tahkikatın bitirilerek hüküm tesis edilmesinin usul ve yasa aykırı olduğunu, bölgedeki emsal otel fiyatlarının araştırılmadığını, dosyaya sundukları emsallerin dikkate alınmadığını, bilirkişi heyetinin değişmesine rağmen raporların kopyala yapıştır şeklinde yazıldığını ve hatalı olduğunu, ticari defter ve kayıtların lehe delil olduğundan bahsedilmediğini, tanıklarının dinlenmediğini, eksik inceleme ile karar verildiğini, tarlabaşı bölgesinin suç bölgesi olduğuna dair beyanlarına itibar edilmediğini,fiilen çalışmayan kişilerin maaş ve ...primlerinin hesaplamadan düşülmediğini, işçilere ödenin işçilik ücretinin 613.358,00TL+vergi için ödenen 49.068,00TL=662.426,00TL olduğunun, sunulan belgeler ve itirazlara rağmen bu miktarın bilirkişi heyetince değerlendirmeye alınmadığını, bölgeye davacı tarafından yapılan katkıların değerlendirilmediğini, kentsel dönüşüm nedeniyle ve çevredeki değerlerin 40-50 kat artması ile karın da bu oranda arttırıldığını, davacı tarafın yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği ve ortak kusurunun bulunup bulunmadığının değerlendirilmediğini, kira sözleşmesinin 29/09/2005 tarihinde imzalandığını, ihbar olunan belediye tarafından davacıya 10/06/2010 tarihinde inşaat için izin verildiğini, davacının hem için hemde belirtilen Nisan 2014 tarihine kadar inşaatı yapıp bitiremediğini, davacının inşaat yapmak ve otel işletmek niyetinde olmadığını, ticaret yapmadan gelir elde etmek istediğini, birleşen davadaki taleplerle de bu durumun sabit olduğunu, dosyaya sunulan D.İş tespit raporunun da değerlendirmeye alınmadığını, raporda 2 yıl sonra işletmeye açılabileceğinin tespit edildiğini, davacının rapora itiraz etmediğini, 2014 yılından sonra 2 yıllık süre için davacının talepte bulunamayacağını, davaya konu yerin teknik olarak otel vasfında olup olmadığının değerlendirilmediğini, davacı tarafın iddiaları olan etrafın bariyerlerle kapatılması ve kazı çalışmaları nedeniyle durdurma iddialarının İstanbul 6.İdare Mahkemesinin 2020/203 Esas sayılı dosyasında alının bilirkişi raporu ile mesnetsiz olduğunun ortaya çıktığını, davacı tarafın tadilat yapı ruhsatını almadığını, davacının turizm işletme belgesi almadığı bu nedenle ...otel olarak işletemeyeceğini, davacının kusurunun olup olmadığı varsa derecesi ne olduğu yönünden inceleme yapılması gerektiği halde bu hususta inceleme yapılmadığını, tanık beyanlarının 2015 yılında 3 -4 ay davaya konu yerde çalışma yapıldığı ve 2019 yılı itibariyle giriş çıkışın rahatlıkla yapılabileceğinin beyan ettiklerini, davaya konu binanın alt yapı hizmetlerinin kesilmediği yönünde beyanda bulunduklarını bu nedenlerle muhalif üyenin muhalefet şerhi de dikkate alınarak kararın kaldırılmasına, tahkikata devam edilmesine ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:Tüm dosya kapsamı..
DOSYADA YER ALAN DELİLLER VE DEĞERLENDİRME:Dava: komşuluk hukukundan kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.TMK m. 683 deki "Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir” hükmü ile mülkiyet hakkının kanunla toplum yararına kısıtlanabileceği temel ilke olarak kabul edilmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında, mülkiyet hakkının nasıl korunacağı hükme bağlanmış, 730 ve 737. maddeleriyle de taşınmaz malikinin başkalarına zarar vermesinin önlenmesi hedeflenmiştir.Eldeki davada, sorunun çözümünü Türk Medeni Kanununun 730. maddesinde aramak gerekir. “Taşınmaz malikinin sorumluluğu” başlıklı anılan hüküm şu şekildedir; “Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanılması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse durumun eski hale getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Hakim, yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararları uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir”. Türk Medeni Kanununun 730. maddesinin düzenlediği sorumluluk, kanunun emrettiği özen gösterme borcunun ihlaline dayanan bir kusursuz sorumluluktur. Bu hüküm taşınmaz malikini taşkın olarak kullanmaktan ve başkasına zarar vermekten yasaklamıştır. Anılan hükme göre taşınmaz malikinin sorumlu tutulması için; 1-Taşkın kullanım sayılan fiilin hukuka aykırı olması, 2-Bir zararın bulunması, 3-Zararla taşkın kullanma arasında illiyet bağı olup olmadığının duraksamasız açığa kavuşturulması gerekir. Yapma, kaçınma, katlanma olarak özetlenebilecek bu sınırlamaların önemli bir bölümü TMK’nun "komşu hakkı" başlığı altında,737 ile 750. maddelerinde düzenlenmiş, 751 ile 761. maddelerinde de yine malikin yapması ve katlanması gereken hususlar belirtilmiştir. Komşuluk hukukundan kaynaklanan tazminat davalarında öncelikle davacının uğramış olduğu zararın miktarının bilirkişi aracılığı ile tespit edilmesi, tazminatın bu zarara göre tayin ve takdir edilmesi gerekir. Hemen belirtmek gerekir ki, tazminat miktarı hiçbir zaman zararı aşamaz. Ancak, davacının zararın artmasında kusuru varsa, tazminat miktarı 6098 sayılı Borçlar Kanununun 52. maddesine göre indirilmeli veya tamamen ortadan kaldırılmalıdır. TMK’nun 737 ve 730. maddelerinden doğan sorumluluk kusura bağlı bir sorumluluk olmadığından, davalının kusursuz olması tazminat miktarının düşürülmesinde etkili olamaz.Somut olayda;Davacının butik otel işletmek üzere Anarat Hıgutyun Manastırını 29/09/2005 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı,Bakanlar kurulunca alınan 2006/10172 sayılı 28/03/2006 tarihli karar ile ... Mevkiinin yenileme alanı olarak ilan edildiği, ... bölgesi yenileme alanı içinde kalan kısmın yenilenme işlemine ilişkin olarak Beyoğlu Belediyesinin 27/03/2007 tarihinde yapılan ihale sonucunda davalı ...A.Ş nin 04/04/2007 tarihli sözleşme ile ... Yenileme Projesini üslendiği, ... Manastırının 07/06/2006 tarihli ... sayılı karara göre ... yenileme alanında kaldığı, koruma kurulunun 07/01/2009 tarihli 2302 Beyoğlu Kentsel Sit alanı 1/5000 ölçekli K.A.N.İ planında yenileme alanı sınırı içerisinde kaldığını anlaşılmıştır.İDM'ce mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi heyet raporu kapsamında ;Davalının üstlendiği yenileme projesi kapsamında belirlenen iş programına göre 385 ada, 13 parselin 30 Eylül 2014 tarihinde ruhsatının alındığı, kaba inşaatlarının 13 Mart 2017 tarihinde bitirileceği 10 Haziran 2017 tarihinde de ince inşaat işlerinin tamamlanacağı ... ada, ... Parselde ruhsat alım tarihi olan 14 Eylül 2015 tarihinden itibaren kaba yapı zeminüstü katlar yapımının 4 Şubat 2018 tarihinde tamamlanacağı 15 temmuz 2018 tarihinde ince inşaat işleri tamamlanarak projenin bitirileceği kararlaştırılmış olmasına rağmen ... ada, ... sayılı , ... ada, ... sayılı parselde davalı şirketçe yapılan çalışmaların iş programları çerçevesinde zamanında bitirilemediği, şantiye çalışmalarının halen devam ettiğinin tespit edildiği, ... otel olarak kullanılabilmesi için ince imalat kalemlerinin yapımına ihtiyaç duyulduğu, bunun yapımı içinde 4 aylık sürenin yeterli olduğu, ancak Davalının şantiye çalışmalarının devam etmesi nedeniyle, ... alt yapı hizmetlerinden yararlamadığı, şantiye alanı dışına çıkmasının mümkün olmadığı, taşınmazın butik otel olarak hizmet vermesinin mümkün bulunmadığının beyan edildiği anlaşılmıştır.İDM'ce "..davalının yapmış olduğu yenileme projesi kapsamında davacının otel inşaatını tamamlayıp işletmeye açamadığı, otel inşaatının tamamlanıp işletmeye açılamamasında, davacıya yüklenebilecek bir kusurun bulunmadığı TMK 738. Maddesi kapsamında davacının doğan zararlarının tahsilini, davalıdan talep edebileceği.." gerekçesiyle asıl davanın kabulüne , birleşen davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de;davacının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirip getirmediği, dava tarihi itibariyle davacı tarafça gerekli ruhsatların alınmadığı anlaşılmakla, davacı tarafından butik otel işletme belgesi almak için Kültür Turizm Bakanlığına ve tadilat yapı ruhsatı alınmak üzere Belediyeye ve taşınmazın tarihi eser vasfı dikkate alınarak ... Kuruluna izin için başvuru yapılıp yapılmadığı, izinlerin alınıp alınmadığı, dosyaya bu yönde belge sunulmadığından ilgili merciler ile yazışma yapılarak başvuru belgeleri ve eklerinin celbi ile başvuru var ise akıbetinin sorulması, başvuru talebi reddedilmiş ise sebeplerinin araştırılması gerektiği, davacının ortak kusurunun olup olmadığı hususunun değerlendirilmediği, davalı tarafın ihale alıcısı olup, ihaleye ilişkin sözleşme ve ekleri incelenerek, ihaleyi veren idarenin sözleşme kapsamında sorumluluğu bulunup bulunmadığı hususu değerlendirilerek, gerekirse idareye karşı davanın yöneltilmesi ve işbu dosya ile birleştirilmesi için davacı tarafa süre verilmesi, tarafların sorumluluk oranları belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği halde yeterli inceleme yapılmadan karar verildiği anlaşılmıştır.Kabule göre de; davalının yöreye yapmış olduğu olumlu katkının olup olmadığının tespiti ile değerlendirme yapılması gerektiği, yine davacı tarafça yapılması gerekli zorunlu giderlerin, yapılan hesaplamada toplam alacak miktarından düşürülmesi ve hesaplamanın bu şekilde yapılması , dava konusu ... dönüşüm alanındaki yörede, fiili olarak karşılaştırmalı rayiç bedel tespitlerinin yapılması ve gerekirse vergi dairesinden yöredeki emsal kira bedellerinin tespit edilerek hesaplama yapılması, dava konusu yapının teknik olarak otel vasfının bulunup bulunmadığı, otel olarak hizmet verilmesi için gerekli şartları bu taşınmazın taşıyıp taşımadığı ile otel olarak kullanılması mümkün değil ise, fiili durum olarak bir başkasına kiraya verildiğinde kira bedelinin ne kadar olabileceğinin hesap edilmesi gerektiği, bu nedenle alanında uzman yeni bir bilirkişi heyetine dosyanın tevdi edilmesi, heyete turizm ve otel işletmeciliği bilirkişisi, imar ve kültür varlıkları konusunda uzman bilirkişi ile hukukçu/akedemisyen bilirkişinin de alınması, belirtilen hususlarda kapsamlı araştırma ve değerlendirme yapılarak karar verilmesi gerektiğinden, taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile eksik inceleme sonucu verilen İDM kararının kaldırılması, dosyanın mahkemesine gönderilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.Açıklanan nedenlerle davacı vekili ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nın 353/1-a/6 maddesi gereğince İDM kararının kaldırılması, dosyanın mahkemesine gönderilmesine kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere:1- Davacı vekili ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 09/03/2023 tarih, 2016/148 Esas- 2023/182 Karar sayılı kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a/6. maddesi gereğince KALDIRILMASINA, 2-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,3-Davacı vekili ile davalı vekilinin tarafından yatırılan istinaf harçlarının talep halinde ilk derece mahkemesince iadesine,4-Davacı vekili ile davalı vekili tarafından yapılan istinaf masrafının ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına, 5-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren istinaf başvurusunda bulunan davacı vekili ile davalı vekili yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.09/07/2025