T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2022/2043
KARAR NO:2025/1926
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:20/04/2021
NUMARASI:2020/52 Esas- 2021/338 Karar
DAVANIN KONUSU:İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))
KARAR TARİHİ:09/07/2025
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkilinin nakit para olması nedeniyle ... isimli şahsın kredi temini hususunda müvekkiline yardımcı olacağını söyleyerek,bu kredi verme konusunda müvekkilini davalılardan ... A.ş.'e yönlendirdiğini, müvekkilinin ... ile muhatap olduğunu, müvekkilinin bu bu davalıya 50.000,00 TL. paraya ihtiyacı olduğunu söyleyince davalının, müvekkiline teminat göstermesi ve senet düzenlenmesi karşılığında faiziyle kredi verebileceklerini ve 36 ay taksit yapabileceklerini söylediğini, neticeten, 50.000,00 TL. anapara 36.000,00 TL. faiziyle birlikte toplamda 86.000,00 TL ödenmesi ve müvekkilinin evini ipotek vermesi ve ilaveten bono düzenlemesi kaydıyla 36 ay vadeli, aylık taksit ödemeleri 2.400,00 TL'den olmak üzere davalıyla anlaşmaya vardıklarını, bu anlaşma,"Düzenleme Suretiyle Gayrimenkul İpoteği Karşılığı Hizmet Sözleşmesi" başlığı altında sözlü anlaşmaya kısmen aykırı biçimde yazıya döküldüğünü, ancak, ipotek ayni bir hak olduğundan ancak resmi biçime uyulmakla kurulabileceğinden iş bu sözleşme de geçersiz olduğunu, müvekkilinin, davalılardan ... lehine 36 adet 2.400,00 TL bedelli bono düzenlediğini ardından da tarafların müvekkilinin evinin tapu kaydına ipotek koyulması işlemi için Tapu Müdürlüğü'ne gittiklerini, tapudaki işlemler esnasında müvekkilinin hiç görüşmediği başka birinin de hazır bulunduğunu, müvekkilinin bu kişinin kim olduğunu merak edip sorduğunda kendisine tapu görevlisi olduğunun söylendiğini, tapuda ipotek işlemleri yürütülürken davalıların, müvekkilinin hulüs ve saffetinden yararlanarak ipotek bedelini anlaşma bedelinden yüksek bir rakam için olarak, düzenleyip gabin ve hileyle müvekkilini yanılttıklarını, müvekkilin tapuda; (Gaziosmanpaşa Tapu Sicili ... ada, ... parsel, ...cilt, ... sayfada kain, ... nolu bağımsız bölüm) ... Mahalesi, ... Sk.No:... Küçükköy/İstanbul Adresindeki evinin tapu kaydına ipotek tesis ettiklerini, ipotek tesis işleminin ardından kredi miktarı olan 50.000,00 TL. (Elli bin) değişik zamanlarda iki bölüm halinde (25.000,00'er TlL) olmak üzere toplamda 50.000,00 TL davalılardan ... tarafından müvekkiline nakten ödendiğini, müvekkilinin kullandığı kredinin taksitlerini anlaşmaya uygun olarak 2.400,00 TL. olarak şüpheli ...'nun kendisine verdiği ... Bank'a ait ... nolu hesaba ödemeye başlattığını, sonraki süreçte müvekkilin, diğer davalılardan ... Bankası tarafından telefonla aranarak bankanın kendisinden 500.000,00 TL ipotekle temin edilmiş alacağı bulunduğu, ancak 300.000,00 TL. ödediği takdirde ipoteğin kaldırılacağı, aksi halde ipoteğin çözdürülerek evinin satışa çıkarılacağının söylendiğini, davalı banka tarafından Gebze ... Noterliği'nden ... yevmiye nolu ve 13.06.2018 tarihli ihtarname keşide edildiğini belirterek, davalıların müvekkilini hile ve gabin ile yanıltarak, müvekkilinin eviyle ilgili davalılardan ... Bankası lehine tesis ettirdikleri yolsuz ipoteğin terkinine, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davacı vekili 18/07/2019 havale tarihli dilekçesi ile davalılardan ... Bankasının müvekkilin ipotekli evinin satış işlemleri için müvekkil aleyhine İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla satış işlemi başlattığını, icra emrinin müvekkiline 08.07.2019 tarihinde tebliğ edildiğini, müvekkilinin evinin bu süreçte satışa konu olabileceğinden dava sonuçlanıncaya kadar satışın durdurulmasına karar verilmesini talep etmiştir.Davalı...Bankası vekili cevabında, müvekkili banka ile davacı arasında akdedilen kredi sözleşmesi ile müvekkil banka tarafından davacıya kredi kullandırılmış ve bu kredinin teminatı olarak müvekkil banka lehine icra dosyasında belirtilen taşınmaz üzerinde ipotek tesis edildiğini, davalının bankaya olan borçlarını ödememesi nedeni ile müvekkil bankanın alacaklarının tahsili amacı ile...Dosyası üzerinden ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçildiğini, davanın bütünüyle hukuki dayanaktan yoksun olup takibi sürünceme de bırakma amacına matuf ve kötü niyet olduğunu beyan ile davanın reddi gerektiğini savunmuştur. Diğer davalıların dava dilekçesinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olmasına rağmen savunmada bulunmadıkları, cevap dilekçesi sunmadıkları görülmüştür.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:Yerel mahkemece 20/04/2021 tarihli karar ile "...Davanın kredi sözleşmesine istinaden ipotek olarak verilen taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması istemine ilişkin olduğu, davacının Gaziosmanpaşa Tapu Sicili ... Ada, ... Parsel, ... Cilt, ... Sayfada kain, ... nolu bağımsız bölüm, ...Küçükköy İstanbul adresinde bulunan taşınmazına, davalı ...'nun temsilcisi olduğu davalı şirket adına genel kredi sözleşmesi kapsamında davalı banka tarafından kullandırılan kredinin teminatı olarak ipotek şerhi tesis edildiği, davacının ipotek işleminin iradesi yanıltılarak, kandırılarak yapıldığını iddia eder olduğu, davalı şirket ile davalı banka arasında 10/02/2017 tarihli Genel Kredi Sözleşmesinin akdedilmiş olduğu, davalı ... ve ...'ın müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatı ile imzaladıkları, davacının taşınmazına ise 21/11/2017 tarihinde banka lehine ipotek tesis edildiği görülmüş, davacı banka kayıtlarının incelenmesi neticesinde, davalı şirketin genel kredi sözleşmesinden ötürü davalı bankaya ... sayılı dosyasından başlatılan 04/07/2019 takip tarihi itibariyle 438.876,00 TL borçlu olduğu tespit edilmiş ve davacının iradesinin yanıltıldığına yönelik ve dava dışı ve davalı şahıs ile arasında başka bir borç alma-verme ilişkisinin olduğuna dair iddialarını destekler başkaca bilgi, belge yada delilin dosya kapsamında mevcut olmadığı anlaşılmış olmakla, ipoteğin fekki bakımından yasal şartların oluşmadığı kanaatine varılarak; Davacının davasının REDDİNE" şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Müvekkilinin, toplamda aldığı 86.000,00 TL'lik borç için 500.000,00 TL limitinde evini bilerek, isteyerek ve farkında olarak ipotek vermesi mümkün olmadığını, akıllı mantıklı ve orta düzeyde bir insanın gerçekleştireceği bir eylem olmadığını,Öyle ki, tapuda işlem esnasında müvekkilinin iradesinin fesada uğratıldığını, bilgisizlik ve saffetinden yararlanıldığını, TBK madde 30'a göre "Sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf, sözleşme ile bağlı olmaz." şeklindeki hükmüne göre müvekkilinin ipotek sözleşmesiyle bağlı olamacağını, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/712 E., 2021/1831 K. Sayılı kararında açıklandığı üzere," hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiç bir şekle bağlı değildir. Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir." Dosyada mübrez bilirkişi raporunda ise, bilirkişi Banka F. Müfettişi/Müdürü ve Finans Uzmanı olmasına rağmen, dava konusu olay için 18.02.2021 tarihli raporunda. "davacının ipoteğin fek talebi ile ilgili koşullarının oluşmadığı" şeklinde beyanı mevcuttur ve yerel mahkeme gerekçeli kararında bu hususu zikretmiştir.Oysa, HMK madde 266 uyarınca, "Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. Ancak genel bilgi veya tecrübeyle ya da hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukukî bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamaz. "açık hükmüne aykırılık teşkil etmektedir. Mevcut raporda hem alanı dışında inceleme yapması hem de HMK madde 266'ya aykırılık olan bilirkişi raporu hukuka aykırı olarak aynen karara esas alınmıştır. Hata, hile ve gabin nedeniyle iptal davası hakkı için TBK madde 39'a göre bir yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2014/11289 E., 2015/13634 K. sayılı kararına göre "Somut olaya gelince; mahkemece, hile iddiasının hak düşürücü süre içerisinde ileri sürülüp sürülmediği hususu üzerinde durulmaksızın işin esası bakımından hüküm kurulmuştur.Hemen belirtilmelidir ki; hak düşürücü süre, kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan davanın her aşamasında tarafların ileri sürmesine gerek kalmadan resen gözetilmesi gerektiği kuşkusuzdur. O halde; mahkemece, öncelikle yukarıda açıklandığı şekilde hak düşürücü süre üzerinde durulması,...." şeklinde hüküm kurulmuştur. Yerel mahkemece bu süreye ilişkin bir değerlendirme de dahi bulunmamıştır. Zira, davalı banka tarafından müvekkile keşide edilen ihtarname ile müvekkil aldatıldığını/yanıltıldığını öğrenmiş ve hak düşürücü süre içinde iş bu dava açılmıştır.Müvekkilinin, iş bu dava ve öncesindeki süreçte borç aldığı miktar oranında ipotek verdiği saikini, defalarca dile getirmesine rağmen, yerel mahkemece bu yanılma beyanı hiç bir şekilde incelenmemiştir. Eğer incelenseydi, Yargıtay kararlarında sıkça dile getirilen "Çoğun içinde az da vardır." kuralı gereğince, en azından ipotek üst sınırını borç tutarı kadar olarak düzeltilmesine karar verilebilecek idi. Yerel mahkeme, eksik ve üstün körü inceleme yapmış; müvekkilin beyanları ve iddiaları için detaylı değerlendirilme yapılmamıştır.İstinaf talebinin kabulü ile, yerel mahkeme kararın kaldırılarak ilk derece mahkemesine gönderilmesine, aksi görüşte olunması halinde resen karar verilerek yeniden hüküm kurulması, yargılama gideri ve ücreti vekaletin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:Tüm dosya kapsamı.
DOSYADA YER ALAN DELİLLER VE DEĞERLENDİRME:Dava ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.İpotek kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasında bir anlaşmanın (rehin sözleşmesi) bulunması ve rehin sözleşmesinin Türk Medeni Kanununun 856. maddesi gereğince tapu siciline tescil edilmesi gerekir. ... 'ce dava konusu taşınmazın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne müzekkere yazılmış ve tapu kayıtları celp edilmiş, davalı bankaya müzekkere yazılarak davaya konu sözleşme örneği ve sözleşme kapsamında kullanılan krediye ilişkin tüm bilgi ve belgelerin celbinin sağlandığı, dava konusu taşınmazın ipotek bedeli üzerinden harcın ikmal edildiği anlaşılmıştır. İDM 'ce alınan bankacı bilirkişi ...'in raporunda; davacının maliki olduğu Gaziosmanpaşa Tapu Sicili ... Ada, ... Parsel, .... Cilt, ... Sayfada kain, .. nolu bağımsız bölüm, ...Küçükköy İstanbul adresindeki evinin tapu kaydına dava dışı ...A.Ş firmasının... Bankası A.ş ne karşı doğmuş veya doğabilecek borçlarının 500.000,00 TL ye kadar olan kısmının teminatını teşkil etmek üzere adı geçen banka lehine 21/11/2017 tarihinde ipotek tesis edildiğini, davalılardan ...'nun dava dışı ... A.Ş nin yönetim kurulu başkanı ve şirketi münferiden temsile yetkili olduğunu, davalı bankanın davalı şirket lehine düzenlediği, genel kredi sözleşmesi kapsamında gayrimenkul ipoteği karşılığı kullandırılan nakdi kredilerin 12/12/2018 tarihi itibariyle tutarının 473.547,10 TL olduğunu, davacının maliki olduğu gayrimenkulün satışı için ... sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile 04/07/2019 tarihinde takip başlatıldığı, takip tarihi itibariyle davalı şirketin davalı bankaya 438.876,00 TL borçlu olduğu, bu nedenlerle ipoteğin fek koşullarının oluşmadığını beyan ettiği anlaşılmıştır.Dosya kapsamı ve mevcut delil durumu incelendiğinde ;Davanın kredi sözleşmesine istinaden ipotek olarak verilen taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması istemine ilişkin olduğu, davacının Gaziosmanpaşa Tapu Sicili ... Ada, ... Parsel, ... Cilt, ... Sayfada kain, ... nolu bağımsız bölüm, ... Küçükköy İstanbul adresinde bulunan taşınmazına, davalı ...'nun temsilcisi olduğu davalı şirket adına genel kredi sözleşmesi kapsamında davalı banka tarafından kullandırılan kredinin teminatı olarak ipotek şerhi tesis edildiği,davalı şirket ile davalı banka arasında 10/02/2017 tarihli Genel Kredi Sözleşmesinin akdedilmiş olduğu, davalı ... ve ...'ın müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatı ile imzaladıkları, davacının taşınmazına ise 21/11/2017 tarihinde banka lehine ipotek tesis edildiği görülmüş, davacı tarafın ipotek işleminin iradesi yanıltılarak, kandırılarak yapıldığını iddia ettiği, davalı banka kayıtlarının incelenmesi neticesinde, davalı şirketin genel kredi sözleşmesinden ötürü davalı bankaya ... sayılı dosyasından başlatılan 04/07/2019 takip tarihi itibariyle 438.876,00 TL borçlu olduğu tespit edilmiş ve davacının iradesinin yanıltıldığına yönelik ve dava dışı ve davalı şahıs ile arasında başka bir borç alma-verme ilişkisinin olduğuna dair iddialarını destekler başkaca bilgi, belge yada delilin dosya kapsamında mevcut olmadığı anlaşılmış olmakla, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde ifadesini bulan ve doktrin de “tapu siciline güven” olarak da bilinen ilkenin dayanağı olan özel, amir ve açık bu hüküm gereğince davalı bankanın tapu siciline güvenerek iyi niyetle hak kazandığı ipotek hakkının geçerli olduğu anlaşılmakla, İDM 'ce verilen hükümde bir yanılgı olmadığı, davacı vekilinin istinaf sebep ve gerekçelerinin yerinde olmadığı kanaatine varılmıştır. Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b/1 bendi gereğince esastan reddine ilişkin temyiz yolu açık olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;1-İstanbul 5.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 20/04/2021 tarih ve 2020/52 Esas- 2021/338 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,2-Harçlar tarifesi gereğince alınması gereken 615,40TL istinaf maktu karar ve ilam harcından peşin alınan 80,70TL harcın mahsubu ile bakiye 534,70TL harcın davacıdan tahsiline,3-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davalılar yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,İlişkin dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1. bendi ile aynı Kanun'un 361 ve 362. maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 09/07/2025