T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2023/2751
KARAR NO:2024/2682
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:04/05/2023
NUMARASI:2022/219 Esas, 2023/403 Karar
DAVANIN KONUSU:Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
KARAR TARİHİ:05/12/2024
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:Davacı vekili dava dilekçesinde ÖZETLE: Müvekkil şirket imzalamış olduğu adi şekilde düzenlenmiş konut satışı sözleşmesinin edimlerinin davalılar tarafından yerine getirilmemiş olması sebebiyle öncelikle tapunun ... Şirketi adına tescil edilerek dairenin teslimi, aksi görüşe kanaat getirilmesi halinde ise ...Şirketi tarafından sırasıyla yapılan 189.000.00 TL ve 311.000,00 TL ödemelerin yasal faizi ile iadesi ile sözleşmede bağımsız bölümün satış bedelinin %0,3'ü olarak belirlenen aylık kira bedeli cezai şartın davalılardan tahsilini talep ettiklerini, ... Şirketi ile davalı .... Şti. Arasında 25/03/2018 tarihinde İstanbul ili, Esenyurt İlçesi, ... bulunan “...” olarak anılan projede ... Numaralı dairenin ve .... Numaralı toplam iki adet dairenin satışı ve 31.03.2019 tarihinde teslimi için sözleşme yapıldığını, taraflar arasında yapılan sözleşme neticesinde müvekkilinin davalı .... Şti.’ye sırasıyla 189.000.00 TL ve 311.000,00 TL ödeme yaptığını, müvekkilinin sözleşmeden doğan bedelin büyük bir bölümünü ödemesine rağmen davalı ... İnşaat sözleşmeden doğan borcunu yerine getirmediğini, müteahhit firma tarafından sözleşme konusu ana gayrimenkulün yapımına başlandığını, devamında birtakım sebepler bahane gösterilerek inşaatın yapımına devam edilmediğini, taraflar arasında yapılan anlaşma gereği ilgili taşınmazların tapuda müvekkil adına tescil edilerek inşaatın tamamlanmasıyla birlikte müvekkile teslim edilmesi, taraflar arası yapılan sözleşmelerin adi şekilde yapılarak, şekil şartına uyulmamış olması nedeniyle geçersiz olmasından dolayı sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince müvekkillerimiz tarafından ödenen toplam 500.000,00 TL'nin sözleşmenin imza tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faiz ile birlikte davalılardan alınarak müvekkilimize ödenmesini, davaya konu taşınmaz (proje) üzerinde İstanbul ili Esenyurt İlçesi ... nolu taşınmazlara ihtiyati tedbir konulmasına, kat irtifakı kurulmamışsa ilgili taşınmazın kaydına tedbir konulmasını talep ve dava etmiştir. Davalı ..., ... A.Ş. Ve ... vekili Av.... cevap dilekçesinde ÖZETLE; İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, ... numaralı taşınmazlar davalı müvekkil ... adına kayıtlı iken diğer davalılardan .... Şti. ile bu taşınmazlar bakımından Büyükçekmece ... Noterliği'nde 13.04.2015 tarih ve ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, yüklenici .... Şti. bu sözleşmeden doğan edim ve sorumluluklarını yerine getirmediğinden ve bu halde zikredilen sözleşme ile müvekkile tek taraflı fesih yetkisi verildiğinden müvekkil ile diğer davalı yüklenici firma .... Şti. arasında imzalanan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, yüklenici firmanın sözleşmeye aykırı davranması, inşaat faaliyetine devam etmemesi, blokların inşaatına 40 aylık süreçte başlamaması gerekçeleri ile gerek müvekkilin gerekse de alıcıların mağduriyet yaşamaması adına müvekkil ... tarafından Beyoğlu ... Noterliğinin 10/09/2018 tarih ve ... yevmiye numaralı fesih bildirimi ile tek taraflı olarak feshedildiğini, ayrıca sözleşmenin geriye dönük feshinin tespitine ilişkin olarak Büyükçekmece 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/78 dava açılmış olup halen derdest olduğunu, müvekkilin fesih sebepleri haklı ve aşikar olduğunu, davacının danışıklı dövüş yapıldığına ve mal kaçırılmak istendiğine ilişkin tespit ve değerlendirmeleri gerçekçi olmadığını, zira diğer davalı .... Şti. tarafından müvekkile ödenmesi gereken bir çok bedel ödenmediği gibi, ödeme aracı olarak verilen çekler karşılıksız çıktığını, davacının dava dilekçesi ekinde sunduğu ödeme dekontlarından da anlaşıldığı ... İnşaat ile yapmış oluğu sözleşme üzere müvekkil ...A.Ş., ...ve ... sözleşmenin tarafı olmayıp sebepsiz de zenginleşmediğini, müvekkiller ile yapılan sözleşme de karşı tarafın edimlerini yerine getirmemesi sebebi ile uygulanamadığını, karşı dava açma hakkımız ile fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı ile; öncelikle davacının haksız tedbir ve ihtiyati haciz talebinin reddine, tedbir kararı verilmişse kararın kaldırılmasına, davacı tarafından hukuki dayanaktan yoksun ve kötü niyetle açılmış olan bu davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı .... Şti. Vekili cevap dilekçesinde ÖZETLE; Davacı yanın davası haksız ve mesnetsiz olduğunu, davacının açmış olduğu davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemelerinin olduğunu, mahkemenizce görevsizlik ve yetkisizlik kararı verilmesi gerektiğini, davalı müvekkil ile dava dışı ... arasında Esenyurt ... kayıtlı üç parça taşınmaza ilişkin Büyükçekmece .... Noterliğince 13 Nisan 2015 tarih ve ... yevmiye sayılı iş kağıdı ile düzenlenen kat karşılığı sözleşmesi yapıldığını, söz konusu Kat karşılığı satış vadi sözleşmesi kapsamında davalı müvekkil şirket ilgili Belediye’den 30/01/2017 tarih ve 2017/978 sayılı Yapı Ruhsatı alarak inşaata başlanıldığını, davacı tarafla Esenyurt ... kayıtlı üç parça taşınmaz üzerinde yapılan projede ... No’lu daire ve ... numaralı dairenin satışı hususunda sözleşme yapıldığını, davalı müvekkil söz konusu projeyi sürdürürken 2018 yılı ağustos ayında dava dışı ...( bu kişi dava dışı... A.Ş.nin kurucu ortağıdır) ve beraberindeki 20-30 kişilik silahlı grup dava konusu projeyi işgal ederek davalı müvekkil şirket yetkili ve bir kısım çalışanlarının da girmesine engel olmuş ve inşaat faaliyetlerini durdurduklarını, arsa sahibi ..., ...ve ... A.Ş. mafya ile birlikte hareket ederek şirketimize ait yerleri işgal ettiklerini, buna ilişkin Büyükçekmece 4.Sulh Hukuk Mah. 2018/126 Değişik İş sayılı dosyasında tespit yapıldığını, aynı zamanda Büyükçekmece Cumhuriyet Başsavcılığına (Projenin İşgal edilmesi, Ölümle tehdit. hürriyeti tehdit, yağma) ... soruşturma numarası ile şikayette bulunulduğunu, arsa sahibi ..., ... ve ... A.Ş. söz konusu projenin işgal edilmesinden sonra, ... ile müvekkil şirket arasındaki kat karşılığı inşat sözleşmesi, karşılıklı rızaen veya mahkemece iptal edilmeden, sadece noter ihtarnamesi göndererek feshettiğini belirtmiş ve daha çok daire alacağı inancıyla aynı taşınmaza ilişkin olarak dava dışı ... A.Ş. ile, aynı hususta, mükerrer kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, müvekkil şirkete ait Yapı İnşaat Ruhsatı resmi kayıtlarda gözükmesine rağmen ilgili Esenyurt Belediyesi aynı taşınmazlara ilişkin , dava dışı ... A.Ş. lehine mükerrer olarak 30/11/2018 tarih ve ... sayı ile yapı ruhsatı verildiğini, söz konusu ruhsatta ruhsatın kapsamını genişletilerek ilk ruhsata göre daha çok daire yapılmasına izin verildiğini, bu hukuk dışı işleme karşı Esenyurt Belediyesi aleyhine İstanbul 10. İdare Mahkemesinin 2019/190 Esas sayılı dosyasından yürütmeyi durdurmalı olarak haksız ruhsat verme işleminin iptali ve projenin geçek ruhsat sahibi davalı müvekkile verilmesi için idari dava açıldığını, 02.04.2019 tarihinde ilgili mahkemece oybirliği ile davalı idare aleyhine Yürütmeyi durdurma kararı verdiğini, akabinde ilgili davamızda mahkeme davalı ... A.Ş.'nin sahte ruhsatlarını iptal etmişler ve karar kesinleşmiştir. Müvekkil şirkete ait 30/01/2017 tarih ve 2017/978 sayılı Yapı Ruhsatının hukuki bir dayanağı olmadan, tadilata gidilerek, ... A.Ş. lehine tadilat projesi adı altında yeni ruhsat verildiğini haricen öğrendiklerini, Esenyurt Kaymakamlığına 25/12/2018 tarih ve 10066 sayı ile Esenyurt Belediyesi şikayet edilmesi üzerine, geçersiz yapı ruhsatını iptal etmek yerine müvekkil şirkete baskı yapmaya başladıklarını, anılan yerin davalılardan..., ... ve ... A.Ş. nin birlikte hareket ettikleri mafya ile basılması, fiilen işgal edilmesi, bu işgalin Esenyurt Belediyenin hukuki dayanaktan yoksun yapı ruhsatı vermesi nedeniyle , müvekkil şirket anılan inşaata devam edemediği için, şirket ile birlikte birçok müşterisi mağdur olduğunu, öncelikle görev ve yetki itirazlarımızın kabulüne, davacının davalı ... A.Ş. ile yeni bir sözleşme yapıp yapmadığının davacılardan, ...'den ve ... A.Ş. den sorulmasını, haksız davanın reddine avukatlık ücreti ve yargılama giderlerinin davacıdan tahsiline talep ve beyan etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:İlk derece mahkemesince "Davacı tarafın terditli talebinin bedel iadesi yönünden KISMEN KABULÜ İLE, 689.857,99 TL'nin davalılardan ... Şti.'den dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsil edilerek davacı tarafa iadesine, 2-Diğer davalılar ... A.Ş. , ... ve ... yönünden REDDİNE, " karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; tarafınca Esenyurt Tapu Müdürlüğü’nde yapılan sorgular sonucunda edinilen harici bilgiye göre söz konusu ada parsellerde davalı ... İnşaat adına taşınmaz bulunmazken, arsa sahibi ile aralarında bulunan Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi gereği henüz dairelerin devrinin yapılmaması gerekirken Davalı arsa sahibi ile Davalı müteahhit firma kuvvetle muhtemel mal kaçırma amacı taşıyan muvazaalı işlemlerle bağımsız bölümleri 3. kişilere vakit kaybetmeden devretmişler ve muvazaalı yapılan bu devirler sonrası satışlar Davalı ... Şirketi üzerinden devam ederken, Hayatpark Gayrimenkul tarafından ödemeler talep edilmekte ancak mevcut inşaat üzerinde dava dosyası kapsamında yapılan keşifte de açıkça anlaşıldığı üzere hiçbir ilerleme kaydedilmediğini, Davalı ... İnşaat tarafından yapı ruhsatının iptal edilmesi amacıyla bir diğer Davalı ..Şirketi ve Esenyurt Belediyesi'ne karşı İstanbul 10. İdare Mahkemesi'nde 2019/190 E. numarasıyla açılmış olunan davada Sayın Mahkeme Esenyurt Belediyesi tarafından yukarıda anlatılmış olunan silsile içerisinde verilen yapı ruhsatının iptal edilmesine karar vermiştir. Akabinde arsa sahibi ... ve Esenyurt Belediyesi tarafından karara itiraz edilmiş olunsa da işbu itirazların reddedildiğini, Davalı yanlara karşı ikame ettiği işbu davada, Müvekkil Şirket'in yaşadığı mağduriyet de göz önüne alınarak, Davalıların müştereken ve müteselsilen sorumluluğuna gidilmesi gerektiğini, müvekkili şirket tarafında ödenen toplam 689.857,99 TL'nin sözleşme imza tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tüm davalılardan alınarak müvekkili şirket'e ödenmesine karar verilmesi gerektiğini belirterek istinaf yasa yoluna başvurmuştur.
DELİLLER:Tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescili, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.1-Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıklar 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çözüme ulaştırılmaktadır. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir.Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için ;1.Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,4. Satıcının tescile yanaşmaması, Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir.Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır.2-Davalı ... LTD ile ilgili Bakırköy 3.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2023/172 ESAS sayılı dosyası ile İflas davasının kabulüne karar verildiği anlaşılmıştır .2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 191 ve 192. maddeleri uyarınca iflas açıldıktan sonra müflisin tasarruf yetkisinin kısıtlanmış olması müflisin iflas masasına giren mal ve haklarına ilişkin davaları takip etme yetkisini de etkiler. Müflisin masa malları üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlandığından, masa ile ilgili davalar hakkındaki dava takip yetkisi (ve taraf sıfatı), artık müflise değil iflas idaresine aittir.İflastan önce müflisin açmış olduğu davalarda iflas idaresinin bu davayı takip yetkisini kullanıp kullanmayacağını, müflis aleyhine açılan davalarda ise dava konusu alacağın kabul edilip edilmeyeceğini tespit edebilmek için, öncelikle iflas organlarının oluşması ve her dava hakkında esaslı bilgi sahibi olunması gerekir. Bu ise zaman isteyen bir husustur. İşte bu nedenle Kanun, müflisin taraf bulunduğu hukuk davalarının, iflasın açılması ile belli bir süre için durmasını kabul etmiştir (İİK md. 194). Bu durma, ikinci alacaklılar toplantısından (md. 237) on gün sonraya kadar devam eder; ancak bundan sonra duran hukuk davalarına devam edilebilir (md. 194/1). Davaların durduğu bu süre içerisinde iflas idaresi, duran davalar hakkında araştırma yapar ve bu davaların geleceği hakkında karar verir. Müflisin davacı olduğu davalarda, iflas idaresi bir davanın başarı şansı olduğu kanısına varırsa, masanın bu davayı takip etmesine karar verir; bu karar ikinci alacaklılar toplantısının uygun bulması ile kesinleşir ve ikinci alacaklılar toplantısından sonraki on günlük süre geçince, bundan böyle davaya, davacı olarak iflas idaresi tarafından devam edilir. İflas idaresi ve ikinci alacaklılar toplantısı, davanın başarı şansı olmadığı kanısına varırlarsa, masanın davayı takip etmemesine karar verirler. Bu halde, o davayı takip yetkisi, isteyen alacaklıya devredilir (md. 245).İflastan önce müflis aleyhine açılmış olan davalarda iflas idaresi, dava konusu alacak iddiasının masaya kaydı için tayin olunan müddet bittikten sonra dava konusu iddiayı tahkik ve tetkik eder ve icabına göre kabul veya ret kararı verir (md.230). İkinci alacaklılar toplantısında belirtilen alacak miktarının iflas masasına kabul edilmesi halinde dava konusuz kalacağından mahkemece karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesi; alacağın masaya kabul edilmemesi halinde ise açılmış olan davaya kayıt kabul davası olarak devam edilmesi gerekir. 3- Kabule göre de; Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.Davacı dava dilekçesinde sözleşme tarihinden itibaren faiz istemiş olmakla ödediğinin dava tarihinde ulaştığı değeri istediği kabul edilmelidir.Yukarıda açıklandığı üzere 1987/2-1988/2 sayılı İBBK kararı içeriği ile geçerli sözleşme nedeni ile davacının mal varlığındaki eksilme dava konusu taşınmazın dava tarihinde ulaştığı rayiç değerdir.Eksik ödemelerde bu değerde, davacının ödeme tarihindeki tutarının taşınmazın rayiç değerine oranı olacağı açıktır.Açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne İDM kararının kaldırılmasına, dairemiz kararına uygun işlem yapılmak üzere dosyanın ...'ne gönderilmesine ilişkin HMK 353/1-a-4 madde uyarınca kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmış ve açıklanan nedenlerle aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davalılar vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri incelenmeksizin kamu düzenine aykırılık yönünden istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a/4. maddesi gereğince KABULÜNE, 2- Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 04/05/2023 tarih, 2022/219 Esas, 2023/403 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,4-Davalılar tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde davacıya iadesine,5-Davalılar tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 05/12/2024