T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2023/1023
KARAR NO : 2026/1565
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 07/10/2022
NUMARASI : 2017/1186 Esas, 2022/794 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 14/05/2026
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı ... İnşaat arasında Kartal 9. Noterli in 20.04.2016 tarih ve ... yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, satış vadine konu olan taşınmazın İstanbul İli, ... İlçesi, ... Pafta, ... Ada, 85 Parsel üzerindeki apartman binasının A blok 8. Kat 25 nolu bağımsız bölüm şeklindeki daire olduğunu, dava konusu taşınmaz için 20.04.2016 tarihinde 550.823,70TL peşin nakit para, 550.823,70TL tutarında bir adet ...ile toplam 1.101.647,40TL'lik ödeme yapıldığını, ...'nin hem ispat hem de ödeme aracı olduğunu, taraflar arasında bu hususun ihtilafsız olduğunu, sözleşme uyarınca satış vaadine konu gayrimenkulün teslim tarihinin 31.03.2017 olarak kararlaştırıldığını, yine sözleşme ile belirtilen tarihte taşınmazın anahtar teslim şeklinde teslim edileceğinin, buna aykırılık halinde ise başta cezai şart ve kira bedeli ödeneceğinin beyan ve tekeffül edildiğini, müvekkili tarafından bedel ödeme ediminin süresinde yerine getirilmesine rağmen, davalı tarafça belirtilen tarihte fiilen teslimin gerçekleştirilmediğini, bu nedenle davalıya Beyoğlu 8. Noterliği'nin 23.05.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek, söz konusu taşınmazın devrinin gerçekleştirilmesinin talep edildiğini, ancak ihtarnameye rağmen davalı satıcının edimini yerine getirmekten imtina ettiğini, bunun yanında davalı müteahhit şirketin diğer davalı arsa sahipleri ile imzalamış olduğu arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşme gereği tüm edimlerini yerine getirmesi ile birlikte müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşme hükümlerine göre mütcahhide düşen ve müvekkili şirkete müteahhit tarafından satış vaadi sözleşmesi ile satışı yapılan dava konusu taşınmazın arsa sahipleri adına kayıtlı olması halinde de müvekkili şirket adına tescilinin yapılmasının gerektiğinin açık olduğunu, tapu kayıtlarından haricen öğrendikleri üzere, davalı müteahhit satıcı ... İnşaat şirketi ile inşaat sözleşmesi imzalandığı ve arsa sahipleri ile imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine de garantör sıfatı ile imza atmış olan ve esasen dava konusu bina inşaatını fiilen yapan alt yüklenici konumundaki diğer davalı...adına kayıtlı olduğunun anlaşıldığını, bu anlamda işin başından beri davalıların satışı yapılan inşaat işinde beraber hareket ettiğini, tüm sözleşmeleri beraber imzaladıklarını, diğer davalı ... Yapı'nın ... İnşaat tarafından dava konusu taşınmazın müvekkili şirkete satıldığını bilmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, tapu kayıtları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin garantörü ve alt yüklenicisi olan davalı...şirketi adına tescili yapılmış olsa da, bu tescilin sırf müvekkilinin şahsi temlik haklarını bertaraf etmek için muvazaalı olarak yapıldığını, satış vaadinden kaynaklanan borç ilişkisinin doğurduğu ifa imkansızlığı halinde vaat alacaklısının haklarının TMK m. 716 ve TBK m. 112'de düzenlendiğini, zarar doğurucu eylem, zarar görenin mal varlığında ne miktarda bir azalmaya neden olmuş ise, zarar verenin tazminat borcunun da o miktar olması gerektiğini beyanla, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davalı satıcı ... İnşaat adına yahut diğer davalı ... İnşaat adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı müvekkili şirket adına takyidatlardan ari bir şekilde tesciline, ayrıca geç teslimden dolayı müvekkili şirketin uğradığı zararların tazmini bakımından, davanın açıldığı tarihe kadar tahakkuk etmiş olan 7.707,00-TL tutarındaki paranın sözleşmede öngörüldüğü şeklide aylık kira bedeli ve cezai şart olarak müvekkili şirkete ödenmesine, tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmemesi yahut mümkün olmaması halinde, müvekkili şirket tarafından ödenen bedelin karşılığı olan dava tarihindeki güncel ve gerçek zararının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari işlere uygulanacak en yüksek faiz oranı ile birlikte tazminat olarak davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... Anonim Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle; Tescil talep eden davacının sözleşme kapsamında üstlenmiş olduğu ödeme yükümlülüğünü tam ve eksiksiz bir şekilde yerine getirmediğini, ...tutarı kadar ki alacağın ödenmediğini, müvekkili şirketçe defaatle ilgili barter organizatörlüğü olan ... A.Ş” ye barter sistemindeki mal ve hizmetlerin alımı için mailler gönderilmiş ise de, bunlara olumlu ve somut dönüş alınamadığını, dolayısıyla müvekkili şirket tarafından edimini eksiksiz bir şekilde yerine getirme koşulunu sağlayamayan davacıya sözleşme uyarınca bağımsız bölümün tesliminin gerçekleştirilmediğini, emsal bilirkişi raporları, mahkeme kararları ve Yargıtay içtihatlarından da anlaşılacağı üzere, ...verilmesinin borcu öldüren bir işlem olmadığını, edimin “ifa uğruna” mı “ifa yerine” mi olduğunun kararlaştırılmadığı hallerde, “ifa uğruna edim” olduğunun kabulü gerektiğinin ve bu halde çeki devralan alacaklının çeki devreden borçluya karşı alacaklı sıfatını koruduğu hususlarının açık bir şekilde tespit edildiğini, hiçbir şekilde kabul anlamına gelmemek kaydıyla tapu devri şartı olan tapu devri için gereken masraf tutarlarının davacı tarafından ödenmediğini, sözleşmenin 4.2. maddesi ve TBK'nun 97. Maddesine aykırı olarak ifa isteminde bulunan davacının talebinin reddi gerektiğini, davacı tarafın cezai şart ve kira bedeli talebinin son derece mesnetsiz olduğunu, sözleşmenin 5.3. maddesinden de anlaşılacağı üzere teslim süresinin müvekkili şirketin kusuru olmaksızın davacı alıcının kendisinden kaynaklı sebeplerle uzadığını, diğer bir ifade ile davacının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle müvekkili şirketçe kanun ve sözleşmeye uygun şekilde teslimin imtina edildiğini, bu nedenle davacının kira bedeli ve cezai şart talebinin de reddi gerektiğini, davacının göndermiş olduğu ihtarnameye müvekkili şirketçe verilen cevap ile, borcun tamamen ödenmesi halinde ifaya hazır olduğunun bildirildiğini, buna rağmen sonuç alınamadığını, davacı adına satışı vaat edilen bağımsız bölüme ilişkin herhangi bir ifa imkansızlığının konusu olmadığını, müvekkili şirketin mal kaçırma amacıyla tapu devir ve tescil işlemi gerçekleştirmedi; gibi tapu devir ve tescil tarihine kadar müvekkili şirketin bağımsız bölümden dilediği şekilde tasarruf etme hak ve yetkisine haiz olduğunu beyanla, haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... ... Ltd Şti'nin cevap dilekçesinde özetle; Davacı taraf, diğer davalı ... A. Ş. ile yaptığı sözleşmeye dayanarak hak iddiasında bulunup ve iş bu davayı açtığını, oysa ki müvekkili şirketin sözleşmenin tarafı olmadığını, taraflar arasında ki sözleşme hakkında iş bu davanın tebliği tarihine hiçbir bilgisi olmadığını, taraflar arasında ki sözleşme, sözleşme ekleri ve sözleşmede ki yükümlülükler tarafları bağladığını, müvekkilini bundan sorumlu tutmak ve iş bu davayı müvekkile yöneltmenin mümkün olmadığını, bu nedenlerle husumet itirazında bulunduklarını, davacı ile davalı ... İnşaat arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçersiz olduğunu, bu sebeple davacının batıl sözleşmeye dayanarak talepte bulunmasının mümkün olmadığını, davacı ile davalı ... İnşaat arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde satımı vaat ve taahhüt edilen bağımsız bölümünün açıkça belirtilmediğini, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinin tetkik edildiğinde tarafların sözleşmeye konu taşınmazı İstanbul İli ... İlçesi ... Pafta ... Ada 85 parsel altında kayıtlı taşınmaz olarak belirttikleri ve sözleşmeye konu taşınmazın ana taşınmaz ve bağımsız bölüm numarasını belirtmedikleri müşahede edildiğini, davacı taraf her ne kadar dava dilekçesinde satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın İstanbul İli ... İlçesi ... Pafta ... Ada 85 parselde kayıtlı anataşınmazın A Blok 8. Kat 25 no.'lu bağımsız bölüm olarak ödeme şekli ve planı başlıklı belgede ferdileştirildiğini iddia etmiş ise de atıfta bulunulan bu belge incelendiğinde satıma konu taşınmazın ana taşınmaz ve bağımsız bölüm numarasına hiç bahsedilmediği dolayısıyla ferdileştirilmediği görüleceğini, davacının derdest davayı ikame etme hakkının olmadığını bile bile, haksız ve kötüniyetli olarak derdest davayı ikame ettiğini, davacı, ... İnşaat ile aralarında yapılan satış vaadi sözleşmesinin müvekkil şirket tarafından bilinmemesinin mümkün olmadığını iddia ettiğini, buna ilişkin hiçbir delil, bilgi ve belge sunulmadığını, taraflar arasında ki sözleşmeler tetkik edildiğinde müvekkili...ile davalı ... İnşaat arasında yapılan sözleşme 07.05.2015 tarihli, davacıyla ... İnşaat ile arasında yapılan sözleşme ise 20.04.2016 tarihli olduğunu, dolayısıyla müvekkili ... İnşaat adına tescil edilen taşınmazların tamamını davacı ile davalı ... İnşaat'tan satın almakla iyi niyetli olduğunu ve diğer taraflar arasındaki hukuki münasebeti bilmediğini, müvekkil şirketin sözleşme gereği gayrimenkulü yaptığı işlere karşılık olarak ... İnşaattan aldığını, davacının iddia ettiği gibi taraflar arasında ki ilişkiden haberdar olmadığını, birlikte herhangi bir çalışmalarının olmadığını, ... İnşaat her gün onlarca/yüzlerce daire satışı yaptığını, müvekkilinin bunları bilmek zorunda olmadığı gibi bilmesinin de mümkün olmadığını, kaldı ki ... İnşaatın payına düşen hissenin nerdeyse tamamının müvekkili şirketin hakkı olduğunu, müvekkili söz konusu gayrimenkulü diğer davalı ... İnşaat ile aralarında yapılmış olan "Anahtar Teslimi İnşaat İşleri Sözleşmesi" uyarınca, ... İnşaat ile arsa sahipleri arasında yapılan "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi"nin paylaşım şemasında işveren (... İnşaat) payına düşen bağımsız bölümlerin taraflar arasında %88 Yüklenici (Müvekkil) % 12 işveren (... İnşaat) kalacak şekilde anlaşmaya varıldığını, müvekkili şirket iş bu sözleşme gereği tüm edimlerini yerine getirmiş ve sözleşme konusu gayrimenkulü anahtar teslimi şeklinde hak sahiplerine teslim ettiğini, bu hususun diğer davalı ile birlikte tüm arsa sahiplerinin bilgisi dahilinde olduğunu, iş bu projede yüklenici olarak müvekkil firma ile sözleşme yapmış ve sözleşme nihayete ermesiyle birlikte payına düşen hisseyi yine sözleşme uyarınca müvekkil şirkete devrettiğini, söz konusu devir esnasında tapuda davacı ve/veya başkaca biri adına herhangi bir kayıt, şerh veya tedbir söz konusu olmadığını, sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getiren müvekkilinin haklı olarak ... İnşaat firmasından hisselerin payına düşen kısmını talep ettiğini ve devirin gerçekleştiğini, davacı ile davalı ... İnşaat arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinde taraflar arasındaki satışın (taşınmazın) kıymeti 1.101.067,40 TL olarak kesin ve net bir şekilde belirtildiğini, devam eden safhada davacı taraf cebri tescille bu sözleşmenin eda edilmesini talep ettiğini, bu sebeple davacı dava değerini 1.101.067,40 TL olarak kesin ve net bir şekilde bilebildiğinden bu miktar üzerinden tamamlattırılması gerektiğini, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 492 Sayılı Harçlar Kanunu hükümleri dava konusunun tam ve kesin değerinin belirlenmesinin mümkün olmadığı hallerde asgari bir oran belirtmek suretiyle bu oran üzerinden harcın yatırılmasına cevaz verdiğini, bu hükmü derdest davaya uygulamanın mümkün olmadığını, izah edilen nedenlerle: dava değeri olan 1.101.067,40 TL üzerinden davacı tarafa eksik peşin harcın tamamlattırılmasını, öncelikle husumet itirazları ve dava şartları yokluğu/eksikliği nedeniyle davanın müvekkili açısından usulden reddini, davanın esasına geçilerek esas hakkında yargılama ve değerlendirme yapılması halde davacının haksız ve mesnetsiz davanın esastan reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ :
İlk derece mahkemesince "Açılan Ferağa İcbar Davasının Kabulü İle; İstanbul İli ... İlçesi ... Pafta ... Ada 85 Parsel A Blok 8. Kat 25 Nolu taşınmazın davalılardan ... Ltd Şti üzerine olan taşınmazın takyidatlardan ari olarak Tapu Kaydının İptali İle Davacı Adına Tesciline, 20.04.2016 tarihli sözleşme ile teslim tarihi ile dava tarihi arasındaki 7.707,00TL ifaya eklenen ceza-i şart bedelinin davalı ... Aş'den alınarak Davacıya Verilmesine," karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
... Anonim Şirketi vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davacı tarafça dava değerinin üzerinde gereksiz şekilde yatırılmış olan harcın müvekkil şirketten tahsiline karar verilmiş olması hukuka aykırı olduğunu, kesinlikle davanın kabulü anlamına gelmemekle birlikte davanın esastan reddine karar verilmesi gerektiğine dair istinaf gerekçelerimizin reddi halinde dahi yargılama esnasında takyidat alacaklarına ve diğer hak sahiplerine karşı davanın ihbar dahi edilmeden takyidatsız şekilde tescil kararı verilmiş olması kararın kaldırılmasını gerektirdiğini, davacının müvekkil şirket ile diğer davalı arasında organik bağ bulunduğuna dair iddiası hiçbir hukuki norm ile ispat edilememişken hakim yerine geçerek hukuki kanaat bildiren bilirkişi raporuna göre hüküm tesis edilmesi hukuken hatalı olup kararın kaldırılmasına karar verilmesi gerektiğini, müvekkil şirket ile diğer davalı arasındaki davaya konu taşınmazın satışı gerçek bir satış işlemi olup muvazaa iddiası hiçbir hukuki kaide ile ispat edilemediğini, davacının barter ödemelerinin barter organizatörlüğünden tahsil edilemediği ispatlanmasına rağmen davanın kabulüne karar verilmiş olması kararın kaldırılmasını gerektiğini belirterek istinaf yasa yoluna başvurmuştur.
Davalı.... Ltd. Şti. Vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davalı ... İnşaat ile davalı...arasında kurulan "anahtar teslim inşaat işleri sözleşmesi"'nde davalı...ilgili taşınmazların satış süreçlerinden tamamen saf dışı bırakılmış olmasına rağmen mahkemenin tamamen gözden kaçırdığını, davacı taraf ile davalı ... arasında kurulan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden davalı...haberdar olmayıp ilgili sözleşmeyi bilmesi de kendisinden beklenmemesi gerektiğini, bilirkişi, davalı müvekkil firma ... yapının cevap dilekçesini göremeyecek kadar dosyayı eksik ve hatalı bir şekilde incelemiştir. bu somut tespite rağmen yerel mahkeme bu rapora dayanarak adil yargılanma hakkını ihlal ederek hüküm tesis ettiğini, yerel mahkemece verilen kararda davaya taraf olmayan kurumlar aleyhine hüküm tesis edildiğini belirterek istinaf yasa yoluna başvurmuştur.
DELİLLER: Tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava noterde düzenlenen ön ödemeli taşınmaz satım sözleşmesine dayalı takyidatlardan ari tapu iptal tescil ve gecikme tazminatı olmadığı taktirde ödenen bedelin dava tarihine güncellenerek tazmini istemine ilişkindir.
1-Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
2- Eldeki davada; taraflar arasında 20.04.2016 tarihli, noterde düzenleme şeklinde konut satış sözleşmesi akdedildiği, bedelin ödendiği, 25 numaralı bağımsız bölümün sonradan alt yüklenici ...’ya satıldığı, ... ile diğer davalı arasında yapılan inşaatta ekonomik iş birliği oluşturulduğu ve birlikte hareket edildiği, bu nedenle davalı ...’nın dava konusu taşınmazın daha önce satıldığını bilebilecek durumda olduğu, dolayısıyla iyiniyetli kabul edilemeyeceği 17.06.2022 havale tarihli rapor ve mahkeme kararıyla açıklanmıştır. Mahkemece, şartların oluştuğu gerekçesiyle davacının davasının kabulüne karar verildiği görülmüştür.
Ancak davacı, taşınmazın tapu kaydının takyidatlardan ari şekilde adına tescilini talep etmiş olup tapu kaydı incelendiğinde ipotek alacaklılarının bankalar olduğu anlaşılmaktadır. Takyidatların kaldırılmasına ilişkin kararın infazı hâlinde bu ipoteklerin de kaldırılacağı açıktır. Buna rağmen ipotek alacaklılarına karşı bir dava açılmadan ve haklılık durumları yönünden herhangi bir araştırma yapılmadan karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunmuştur. Bu nedenle mahkemece taraf teşkili sağlanarak, ipoteklerin fekki hususunda haklılık durumuna göre karar verilmesi gerekmektedir.
3- Kabul yönünden; davacının lehine hükmedilen taşınmaz ve tazminat toplamı ile davacı tarafından harçlandırılan değer arasında reddedilen bir kısım bulunduğu gözetilerek, harç ve yargılama giderleri bakımından kabul ve red oranına göre ayrım yapılmaksızın sorumluluk yüklenmesi doğru görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle davalılar vekillerinin istinaf taleplerinin kabulü ile HMK'nın 353/1-a-4-6 maddesi gereğince İDM kararının kaldırılmasına mahkemesine gönderilmesine kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere:
1-Davalılar vekillerinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a-4.6 maddesi gereğince KABULÜNE
2-İstanbul Anadolu 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 07/10/2022 tarih, 2017/1186 Esas, 2022/794 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,
3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahalli mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
4-Davalılar tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde ilk derece mahkemesince davalılara iadesine,
5-Davalılar tarafından yapılan istinaf masraflarının ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,
6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davalılar yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 14/05/2026