[TRADUCTION]
(…)
EN FAIT
Les requérants [M. Krešimir Strunjak et autres] sont des citoyens croates domiciliés à divers endroits en Croatie. Ils sont représentés devant la Cour par Mes T. Burjačenko Grubiša et B. Korać-Zuppa, avocates inscrites au barreau de Zagreb (Croatie).
A. Les circonstances de l’espèce
Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par les requérants, peuvent se résumer comme suit.
Du temps de la République socialiste fédérative de Yougoslavie, c’est-à-dire jusqu’à l’indépendance de la République de Croatie, les requérants bénéficiaient de baux spécialement protégés concernant des appartements qui étaient la propriété de particuliers. Ces biens avaient toujours appartenu à des particuliers, c’est-à-dire qu’ils n’avaient jamais été pris à leurs propriétaires par voie de nationalisation, de confiscation ou de toute autre forme d’expropriation. Les requérants y sont toujours installés.
Le 3 juin 1991, le Parlement adopta la loi sur la vente à leurs locataires d’appartements loués dans le cadre de baux spécialement protégés (Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo). Le 22 octobre 1996, il adopta celle sur les contrats de location (Zakon o najmu stanova). Tandis que la première loi régit la vente d’appartements possédés par des personnes publiques et précédemment loués dans le cadre de baux spécialement protégés, la seconde définit les conditions de location des appartements possédés par des particuliers, y compris ceux précédemment loués dans le cadre de baux spécialement protégés.
Les requérants saisirent la Cour constitutionnelle (Ustavni sud Republike Hrvatske) d’un recours dans lequel ils alléguaient que certaines dispositions de la loi sur les contrats de location et de la loi sur la vente à leurs locataires d’appartements loués dans le cadre de baux spécialement protégés violaient la garantie constitutionnelle des droits de chacun au respect de ses biens et au respect et à la protection de sa vie familiale et établissaient une discrimination à l’encontre des anciens titulaires de baux spécialement protégés concernant des appartements possédés par des particuliers.
La Cour constitutionnelle se prononça le 31 mars 1998, et sa décision fut publiée au Journal officiel (Narodne novine). La haute juridiction annula plusieurs dispositions de la loi sur les contrats de location et rejeta la demande tendant à l’examen de la constitutionnalité de la loi sur la vente à leurs locataires d’appartements loués dans le cadre de baux spécialement protégés. En ce qui concerne la loi sur les contrats de location, elle annula l’article 21 § 2, qui obligeait tout propriétaire d’un appartement loué pour une période indéterminée qui manifesterait le désir d’occuper le logement lui-même ou d’y installer ses enfants, ses parents ou des personnes dont il a la charge à fournir au locataire un autre logement adéquat avant la dénonciation du bail. La Cour constitutionnelle censura également l’article 31 § 2, point 3, qui excluait du droit à bénéficier d’un « loyer protégé » tout locataire qui aurait cessé d’utiliser l’appartement pendant les six mois ayant précédé l’adoption de la loi en question. Elle annula en outre les articles 39 et 40 § 2. L’article 39 limitait le droit pour un propriétaire de dénoncer le bail le liant à un locataire peu respectueux de ses obligations de payer le loyer et les charges et âgé de plus de soixante ans ou tributaire des prestations sociales au seul cas où la municipalité fournissait à l’intéressé un autre logement adéquat et lui accordait le droit à un « loyer protégé » d’un montant abordable pour lui. Quant aux dispositions de l’article 40 § 2, elles rejoignaient pour l’essentiel celles de l’article 21 § 2 précité.
B. Le droit interne pertinent tel qu’il s’appliquait avant la décision de la Cour constitutionnelle
La loi sur la vente à leurs locataires d’appartements loués dans le cadre de baux spécialement protégés régit les conditions de vente des appartements loués dans le cadre de baux spécialement protégés. D’une manière générale, elle confère aux titulaires d’un bail spécialement protégé concernant un logement possédé par une personne publique le droit d’acheter ce logement dans des conditions de faveur. En revanche, elle exclut de ce privilège les titulaires de baux spécialement protégés concernant des logements possédés par des particuliers.
Les dispositions de la loi attaquées par les requérants devant la Cour constitutionnelle se présentent comme suit.
L’article 3 § 1, point 2, prévoit notamment que la loi ne concerne pas les appartements possédés par des particuliers qui auraient été loués dans le cadre de baux spécialement protégés.
L’article 7 dispose que lorsque le locataire d’un appartement possédé par une personne publique n’a pas émis le vœu d’acheter celui-ci dans les conditions définies par la loi, tout locataire d’un appartement possédé par un particulier peut manifester le désir d’acquérir ledit bien. En outre, cette disposition fixe les critères permettant d’établir l’ordre de priorité pour l’achat de pareils logements.
L’article 27 régit l’affectation des fonds recueillis grâce à la vente des appartements loués dans le cadre de baux spécialement protégés. Il énonce l’obligation d’utiliser 90 % de ces fonds notamment pour fournir des logements aux anciens titulaires de baux spécialement protégés concernant des appartements possédés par des particuliers, les 10 % restants devant servir à aider les familles comptant trois enfants ou plus à trouver un logement. Si les fonds proviennent de la vente de logements situés dans des immeubles bénéficiant d’une protection culturelle, 20 % doivent en être affectés à l’entretien et à la reconstruction de pareils immeubles, le restant devant être utilisé conformément aux critères précités.
L’article 34 prévoit que tout particulier propriétaire d’un appartement donné en location peut, dans les deux ans de la promulgation de la loi, vendre ce bien à la municipalité. Celle-ci a l’obligation de l’acheter si le locataire concerné manifeste une volonté de rachat. Le prix de l’appartement est déterminé en application des dispositions gouvernant la fixation des prix des appartements possédés par des personnes publiques et loués dans le cadre de baux spécialement protégés.
D’une manière générale, la loi sur les contrats de location régit les rapports juridiques entre preneurs et bailleurs en matière de location d’appartements. Elle reconnaît une catégorie spéciale de preneurs : ceux qui étaient auparavant titulaires de baux spécialement protégés concernant des appartements possédés par des particuliers. Elle confère à ces derniers une protection spéciale dans la mesure où elle fait obligation aux propriétaires de donner leurs biens en location pour une période illimitée, prévoit le paiement d’un « loyer protégé » dont le montant doit être prescrit par le gouvernement et encadre de façon stricte les motifs de résiliation des baux. Elle abroge le bail spécialement protégé en tant que tel.
L’article 7 § 2 énonce que les critères à appliquer pour l’établissement du montant du « loyer protégé » sont l’état du logement concerné, les dépenses nécessitées par l’entretien de l’immeuble et la situation financière du locataire.
L’article 30 prévoit que l’adoption de la loi emporte expiration des baux spécialement protégés, les anciens bénéficiaires de ceux-ci devenant des locataires ordinaires.
L’article 31 dispose que l’ancien titulaire d’un bail spécialement protégé et le propriétaire de l’appartement doivent conclure un contrat pour une durée illimitée, le locataire ne devant payer que le « loyer protégé », sauf lorsqu’il utilise une partie du logement pour une activité à finalité commerciale, lorsque le locataire est propriétaire d’une maison ou d’un appartement habitable, ou lorsque l’appartement n’a pas été utilisé par le locataire ou par des membres de sa famille pendant les six mois qui ont précédé l’entrée en vigueur de la loi sur les contrats de location, à moins que le propriétaire n’ait autorisé leur absence.
GRIEFS
Invoquant l’article 6 de la Convention, les requérants affirment n’avoir pu faire entendre leur cause équitablement devant la Cour constitutionnelle.
Ils se plaignent en outre, sur le terrain de l’article 13 de la Convention, de n’avoir disposé d’aucun recours pour faire sanctionner la méconnaissance de leurs droits.
Ils dénoncent également la résiliation de leurs baux spécialement protégés, dans laquelle ils voient une violation de leur droit au respect de leur domicile et de leur vie familiale, garanti par l’article 8 de la Convention.
Ils se disent enfin victimes d’une discrimination contraire à l’article 14 de la Convention par rapport aux anciens titulaires de baux spécialement protégés concernant des appartements possédés par des personnes publiques, dans la mesure où ceux-ci ont la faculté d’acheter à bas prix les appartements qu’ils occupent, alors qu’eux-mêmes n’ont pas cette possibilité.
EN DROIT
1. Invoquant l’article 6 de la Convention, les requérants affirment que leur cause n’a pas été entendue équitablement par la Cour constitutionnelle. S’appuyant sur l’article 13 de la Convention, ils affirment également n’avoir disposé d’aucun recours effectif pour faire protéger leurs droits.
La Cour note que les requérants n’ont aucunement étayé ces griefs et estime en conséquence que cette partie de la requête est manifestement mal fondée, au sens de l’article 35 § 3 de la Convention, et doit donc être rejetée en vertu de l’article 35 § 4.
2. Les requérants allèguent également que la loi sur la vente à leurs locataires d’appartements loués dans le cadre de baux spécialement protégés et la loi sur les contrats de location ont violé leur droit au respect de leur vie familiale et de leur domicile. Ils invoquent l’article 8 de la Convention, dont voici le texte :
« 1. Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.
2. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien‑être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui. »
Les requérants se plaignent en particulier du fait que la loi sur la vente à leurs locataires d’appartements loués dans le cadre de baux spécialement protégés exclut de son champ d’application les appartements possédés par les particuliers, ce qui les prive du droit d’acquérir l’appartement qu’ils occupent.
La Cour observe que les appartements occupés par les requérants, qui bénéficiaient auparavant de baux spécialement protégés, ont toujours été la propriété de particuliers, ce que les intéressés ne contestent pas au demeurant. Aussi la Cour rappelle-t-elle que l’article 8 de la Convention ne garantit pas le droit d’acheter tel ou tel bien, par exemple un logement, mais protège seulement le droit de toute personne au respect de son domicile actuel.
Les requérants soutiennent au surplus que la loi sur les contrats de location viole par elle-même l’article 8 de la Convention dans la mesure où elle met fin aux baux spécialement protégés en tant que tels.
La Cour note à cet égard que la loi incriminée assure aux personnes se trouvant dans la situation des requérants une protection relativement ample. Elle confère par exemple aux personnes se trouvant dans la situation des requérants le droit de louer un appartement pour une période illimitée, protégeant ainsi les intéressés d’une éviction arbitraire par le propriétaire. Celui-ci n’a par ailleurs le droit de résilier le contrat que pour des raisons bien définies, tenant soit à un manquement grave du locataire à ses obligations, soit à la nécessité pour le propriétaire d’occuper lui-même l’appartement en question. En outre, la loi n’autorise pas les propriétaires à demander eux-mêmes l’éviction d’une personne se trouvant dans la situation des requérants. Dans les cas où le propriétaire a le droit d’occuper l’appartement lui-même ou de le faire occuper par des membres de sa famille, il doit engager une procédure particulière devant les tribunaux civils ordinaires afin d’obtenir l’éviction du locataire. Ce n’est qu’après un examen détaillé de l’ensemble des faits pertinents que le tribunal peut décider d’ordonner l’éviction du locataire. Or aucun des locataires en l’espèce n’affirme être partie à pareille procédure ou exposé à un risque immédiat de faire l’objet d’un ordre d’expulsion. Dans ces conditions, la Cour ne peut spéculer sur l’issue de futures affaires possibles devant les tribunaux internes. Pour lui permettre d’examiner un grief de cette nature sous l’angle de l’article 8 de la Convention, un locataire se trouvant dans la situation des requérants devrait tout d’abord établir que le propriétaire a intenté la procédure pertinente devant une juridiction interne, que cette juridiction a statué en faveur du propriétaire, et que le locataire a par la suite épuisé les voies de recours internes. En ce qui concerne la présente requête, rien n’indique que la loi litigieuse viole le droit au respect de son domicile et de sa vie familiale que possède toute personne se trouvant dans la situation des requérants.
Il s’ensuit que cette partie de la requête est manifestement mal fondée, au sens de l’article 35 § 3 de la Convention.
3. Les requérants voient enfin dans l’impossibilité pour eux d’acheter les appartements qu’ils occupent une discrimination à leur égard, dans la mesure où les anciens titulaires de baux spécialement protégés concernant des appartements possédés par des personnes publiques jouissent de cette possibilité. Ils invoquent l’article 14 de la Convention, aux termes duquel
« La jouissance des droits et libertés reconnus dans la (...) Convention doit être assurée, sans distinction aucune, fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l’origine nationale ou sociale, l’appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou toute autre situation. »
A supposer même que le grief visant la législation en cause relève de l’article 8 de la Convention, de sorte que l’article 14 de la Convention pourrait s’appliquer, la Cour rappelle que, d’après sa jurisprudence constante relative à la portée de la garantie fournie par l’article 14, une distinction est discriminatoire si elle « manque de justification objective et raisonnable », c’est-à-dire si elle ne poursuit pas un « but légitime » ou s’il n’y a pas un « rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé ». Par ailleurs, les Etats contractants jouissent d’une certaine marge d’appréciation pour déterminer si, et dans quelle mesure, des différences entre des situations à d’autres égards analogues justifient des distinctions de traitement (voir, par exemple, l’arrêt Gaygusuz c. Autriche du 16 septembre 1996, Recueil des arrêts et décisions 1996-IV, p. 1142, § 42).
La Cour observe que les requérants ont toujours été dans une situation différente de celle des personnes dont le droit d’acquérir l’appartement occupé par elles est reconnu par la loi sur la vente à leurs locataires d’appartements loués dans le cadre de baux spécialement protégés. Alors que celles-ci se sont vu concéder à l’époque des baux spécialement protégés concernant des appartements possédés par des personnes publiques (que ces appartements eussent toujours été la propriété de personnes publiques ou qu’ils eussent fait l’objet d’un transfert de propriété d’une personne privée à une personne publique par la voie d’une expropriation, d’une nationalisation, d’une confiscation ou d’un acte analogue), les requérants ont dès le départ occupé des appartements possédés par des particuliers n’ayant jamais été privés de la propriété de leurs biens.
Par ailleurs, dès lors que les requérants occupent des appartements qui sont la propriété de particuliers, la Cour note que ces derniers ont un intérêt légitime à ce que leur droit de propriété soit protégé. Si les personnes se trouvant dans la situation des requérants se voyaient accorder le droit d’acheter les appartements qu’elles occupent, les propriétaires concernés seraient exposés à l’obligation correspondante de vendre leurs biens. A l’inverse, les personnes qui occupent des appartements qui sont la propriété de personnes publiques et qui ont la faculté de les acquérir ne mettent pas en péril les droits de propriété d’autres particuliers. La distinction entre ces deux groupes n’est donc pas discriminatoire, dès lors qu’il y a une justification objective et raisonnable au système en vertu duquel les anciens titulaires de baux spécialement protégés concernant des appartements qui sont la propriété de particuliers ne peuvent revendiquer le droit d’acheter ces logements puisqu’il tend à protéger les droits des particuliers propriétaires. En conséquence, cette différence de traitement ne s’analyse pas en une discrimination au sens de l’article 14 de la Convention.
Il s’ensuit que cette partie de la requête est manifestement mal fondée, au sens de l’article 35 § 3 de la Convention, et doit donc être rejetée, conformément à l’article 35 § 4.
Par ces motifs, la Cour, à l’unanimité,
Déclare la requête irrecevable.
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