BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ARZ 1/01 vom 24. Oktober 2001 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja AGBG § 9 Bb, Cf Der vertragliche Ausschluß von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter aufgrund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum entha l - tene Klausel "Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fah r - lässigkeit." ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam. BGH, Beschluß vom 24. Oktober 2001 - VIII ARZ 1/01 - OLG Hamburg LG Hamburg AG Hamburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. Oktober 2001 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen beschlossen: Der vertragliche Ausschluû von Schadensersatzansprchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschden, welche durch Mngel der Mietsache verursacht sind, fr die der Vermieter au f - grund leichter Fahrlssigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag ber Wohnraum enthaltene Klausel "Fhrt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschden, so haftet der Vermieter gegenber dem Mieter ... fr diese Schden - auch aus unerlau b - ter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlssi g - keit." ist wegen Verstoûes gegen § 9 AGBG unwirksam. Grnde: I. Die Klger mieteten durch Mietvertrag vom 18. April 1996 eine im zwe i - ten Stock eines Hauses in Hamburg gelegene Wohnung. In dem schriftlichen Vertrag, einem vom Grundeigentmer-Verband Hamburg e.V. herausgegeb e - - 3 - nen Formularmietvertrag der Beklagten, sind unter § 14 folgende Klauseln ve r - einbart: "Fhrt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschden, so haftet der Vermieter gegenber dem Mieter und den in § 16 Ziff. 2 genannten Personen fr diese Schden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlssigkeit. ... Die Haftungsbeschrnkung gilt auch, wenn ein sch a - denverursachender Mangel des Mietobjektes oder de s - sen Ursprung bereits bei Abschluû des Mietvertrages vorhanden war." Am 19. Januar 1997 trat whrend urlaubsbedingter Abwesenheit der Klger aufgrund eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in die Wo h - nung der Klger ein. Dabei wurde Mobiliar der Klger beschdigt. An dem Flachdach war es in den vorangegangenen Jahren mehrfach zu Schden g e - kommen, die die Beklagte jeweils hat beheben lassen. Mit beim Amtsgericht Hamburg erhobener Klage verlangen die Klger von der Beklagten Ersatz des ihnen am Mobiliar entstandenen Schadens, den sie insgesamt auf 25.218,75 DM beziffern. Das Amtsgericht hat die Klage nach Einholung eines Gutachtens des Sachverstndigen S. ber die Urs a - che des Wassereintritts sowie zu der Frage, ob dieser fr die Beklagte vorhe r - sehbar gewesen sei, abgewiesen und zur Begrndung ausgefhrt: Zwar treffe die Beklagte der Vorwurf, ihre Sorgfalt hinsichtlich des Zustandes der Dac h - haut auûer Acht gelassen zu haben. Denn sie habe den ihr obliegenden Entl a - stungsbeweis, daû sie fr den in ihre Sphre fallenden Mangel der Dachhaut nicht verantwortlich sei, nicht fhren können. Der Vorwurf grober Fahrlssigkeit - 4 - knne ihr aber nicht gemacht werden. Dem Schadensersatzbegehren der Kl - ger stehe deshalb der Haftungsausschluû in § 14 des Mietvertrages entgegen, welcher entsprechend der vom Oberlandesgericht Stuttgart vertretenen Auffa s - sung (Rechtsentscheid vom 11.4.1984 - 8 REMiet 1/84, NJW 1984, 2226 = WuM 1984, 187) als wirksam anzusehen sei. Das auf die Berufung der Klger mit der Sache befaûte Landgericht Hamburg mchte der Klage stattgeben. Es ist aufgrund des Gutachtens S. zu der Überzeugung gelangt, daû der Wassereintritt durch einen Defekt der Dachhaut ermglicht worden sei, die wegen ihres sprd-harten Zustandes keine Spannungen durch thermische Belastungen mehr habe aufnehmen k n - nen. Die Dachabdichtung habe deshalb besonderer Beobachtung und Ko n - trolle bedurft. Dieser Kontrollpflicht sei die Beklagte nicht nachgekommen. Sie habe damit zwar die ihr obliegende Sorgfalt nicht beachtet. Ein grob fahrlss i - ges Verhalten knne ihr aber nicht vorgeworfen werden. Das Landgericht ist ferner aufgrund der Auskunft des Sachverstndigen K. zu der Annahme gelangt, ein Mieter knne Schden an ihm gehrenden Sachen infolge Ei n - dringens von Niederschlagswasser nicht - insbesondere nicht mit der gngigen Hausratsversicherung nach den VHB 1992 - versichern, whrend dieses Risiko andererseits von einer weithin blichen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtve r - sicherung abgedeckt werde. Das Landgericht vertritt die Ansicht, die Klausel ber die Beschrnkung der Haftung des Vermieters auf Vorsatz und grobe Fahrlssigkeit in § 14 des Mietvertrages sei wegen Verstoûes gegen § 9 AGBG unwirksam, weil der Ausschluû der Haftung des Vermieters fr Schden, die ihren Grund in einer schuldhaften Verletzung der Instandhaltungspflicht htten, den Mieter unangemessen benachteilige, wenn der Mieter sich gegen diese Schden nicht durch eine zumutbare und praktisch lckenlos verbreitete Vers i - cherung absichern knne. Es sieht sich an einer dahingehenden Entscheidung - 5 - jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 11. April 1984 (8 REMiet 1/84, aaO.) gehindert, wonach eine Beschrnkung der Haftung des Vermieters auf vorstzliches oder grob fahrlssiges Verhalten fr Schden an Einrichtungsgegenstnden des Mieters durch Feuchtigkeitseinwi r - kungen nicht gegen § 9 AGBG verstoûe. Das Landgericht hat deshalb dem Hanseatischen Oberlandesgericht Hamburg folgende Frage zum Rechtsen t - scheid vorgelegt: Ist die Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, "Fhrt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermgensschden, so haftet der Vermieter gegenber dem Mieter und den in § 16 Ziff. 2 genannten Personen fr diese Schden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlssigkeit." die die Haftung des Vermieters fr leicht fahrlssig ve r - ursachte Schden generell ausschlieût, wegen Verst o - ûes gegen § 9 AGBG unwirksam? Das Hanseatische Oberlandesgericht hat sich durch Beschluû vom 6. Juni 2001 der Rechtsmeinung des La ndgerichts Hamburg angeschlossen und dem Bundesgerichtshof die vom Landgericht formulierte Rechtsfrage zur Beantwortung vorgelegt und sie klarstellend dahin przisiert, daû der zu beu r - teilende Haftungssausschluû Sach- und Vermgensschden umfaût. II. Die Vorlage an den Bundesgerichtshof ist zulssig (§ 541 Abs. 1 ZPO). - 6 - 1. Gegenstand der Vorlage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhltnis ber Wohnraum ergibt. Das Landgericht hat als Ber u - fungsgericht darber zu entscheiden. 2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist vom Rechtsstandpunkt des Landg e - richts aus in ihrem wesentlichen Kern fr die Entscheidung ber die Berufung der Klger erheblich. a) Landgericht und Oberlandesgericht haben die Vorlagefrage dahin gefaût, ob der in § 14 Abs. 1 des Mietvertrages niedergelegte "generelle" Au s - schluû der Haftung des Vermieters fr leicht fahrlssig verursachte Sach- und Vermgensschden unwirksam ist. Diese Frage geht ber den entscheidung s - erheblichen Teil der Vertragsklausel hinaus. Da die Mieter lediglich Ersatz fr die Beschdigung ihnen gehrender Sachen verlangen, kommt es nicht darauf an, ob der Haftungsausschluû auch in bezug auf sonstige Vermgensschden wirksam ist. Der Senat hat daher die Antwort auf die Vorlagefrage, wie aus der Beschluûformel ersichtlich, beschrnkt, ohne damit den Kern der Fragestellung anzutasten (vgl. BGHZ 123, 233, 238). b) Im brigen ist die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich. Die Klage ist abzuweisen, wenn der Haftungsausschluû wirksam ist. Ist dieser hingegen unwirksam, ist die Klage dem Grunde nach gemû § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB a. F. (ab 1. September 2001: § 536a Abs. 1, 2. Alt. BGB n. F.) und § 823 Abs. 1 BGB erfolgreich. Auf die Frage, ob der Ausschluû der Haftung fr leicht fahrlssig zu vertretende Mngel unwirksam ist, kme es allerdings m g - licherweise dann nicht an, wenn die Beklagte fr den geltend gemachten Schaden auch ohne ein Verschulden einzustehen htte. Ein solcher Anspruch ergibt sich aus § 538 Abs. 1, 1. Alt. BGB a. F. (§ 536a Abs. 1, 1. Alt. BGB n. F.), wenn der Mangel der Mietsache bereits bei Vertragsschluû vorhanden - 7 - war. Nach der Aktenlage, die fr die Beurteilung der Zulssigkeit des Recht s - entscheides ber den im Vorlagebeschluû mitgeteilten Sachverhalt hinaus zu bercksichtigen ist (vgl. BGH, Beschluû vom 11. Juli 1990 VIII ARZ 1/90 = NJW 1990, 3142 unter b), ist an das Vorliegen eines solchen anfnglichen Mangels zu denken. Die Ansicht des Landgerichts, in dem Zustand des Daches sei noch kein Mangel zu sehen, vielmehr sei der Beklagten eine Verletzung der laufenden Überwachungspflicht anzulasten, ist aber nicht unvertretbar (vgl. BGHZ 136, 314, 318). 3. Das vorlegende Oberlandesgericht will von der Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts abweichen (§ 541 Abs. 1 S. 3 ZPO). Seine A n - sicht, ein formularmûiger Ausschluû der Schadensersatzhaftung des Vermi e - ters fr leicht fahrlssig verschuldete Mngel der Mietsache sei unwirksam, steht in Widerspruch zu dem vom Oberlandesgericht Stuttgart getroffenen Rechtsentscheid vom 11. April 1984 (aaO ). Dem steht nicht entgegen, daû sich die vom Oberlandesgericht Stuttgart als wirksam beurteilte Klausel auf den Ausschluû von Schden an Einrichtungsgegenstnden des Mieters durch Feuchtigkeitseinwirkungen jeglicher Art und Herkunft erstreckte. Ausreichend fr eine Divergenz ist, daû sich die vorgelegte mit der bereits entschiedenen Rechtsfrage ihrem wesentlichen Inhalt nach deckt (BGHZ 136, 314, 320). Das ist der Fall; denn zum einen berschneiden sich die in den Klauseln geregelten Schadensursachen und zum anderen hat das Oberlandesgericht Stuttgart die ihm vorliegende Klausel deshalb als wirksam angesehen, weil eine Beschr n - kung der Haftung des Vermieters aus § 538 Abs. 1 BGB a.F. (§ 536a Abs. 1 BGB n. F.) auf Vorsatz und grobe Fahrlssigkeit generell nicht wegen Verst o - ûes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 AGBG unwirksam sei. - 8 - III. Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus der Entscheidungsfo r - mel ersichtlich. 1. Ob ein Vermieter von Wohnraum seine Schadensersatzhaftung fr leicht fahrlssig verschuldete Mngel der Mietsache durch Formularvertrag wirksam abbedingen kann, ist umstritten. Nach einer Meinung soll der Ha f - tungsausschluû wegen Verstoûes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 (Lwe/von Wes t - phalen/Trinkner, Groûkommentar AGBG, 2. Aufl., Bd. III "MietAGB" Rdnr. 41) oder Nr. 2 AGBG (Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 9. Aufl., Anh. §§ 9-11 Rdnr. 504) unwirksam sein. Nach anderer Auffassung wird ein solcher Ausschluû unter Hinweis darauf, daû Schden an eing e - brachten Sachen des Wohnraummieters den Vertragszweck nicht gefhrdeten, fr zulssig erachtet (OLG Stuttgart aaO; hnl. MnchKomm-BGB/Voelskow, § 538 Rdnr. 17). Eine weitere Ansicht geht dahin, der Haftungsausschluû sei nur fr solche Schden unwirksam, durch die der Mietgebrauch unmglich g e - macht wrde (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Abschn. II Rdnr. 690), oder sei nur fr vertragstypische, den Kern des Vertrages berhrende Verpflichtungen zur I n - standhaltung unwirksam (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., § 538 Rdnr. 136). Nach einer im Einzelfall d ifferenzierenden Ansicht soll der Haftungsausschluû nur fr solche vertragstypischen Risiken unzulssig sein, deren Vermeidung nach dem Vertragszweck des konkreten Vertragsverhltni s - ses unbedingt geboten ist, weil der Mieter auf die Mangelfreiheit der Mietsache besonders vertrauen durfte (Erman/Jendrek § 538 Rdnr. 24; MnchKomm- BGB/Basedow § 9 AGBG Rdnr. 44; Kraemer in: Bub/Treier aaO Abschn. II, Rdnr. 1293; Bub in: Bub/Treier aaO Abschn. II Rdnr. 520 f). - 9 - 2. Nach § 9 AGBG sind Bestimmungen in Allgemeinen Ge schftsbedi n - gungen unwirksam, die den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Zwar ist es nach der besonderen Regel des § 11 Nr. 7 AGBG nicht von vornherein unte r - sagt, die Haftung fr einen Schaden, der auf einer mit nicht grober, also einf a - cher Fahrlssigkeit begangenen Vertragsverletzung des Verwenders beruht, formularmûig abzubedingen. Gleichwohl kann der Ausschluû der Haftung fr einfache Fahrlssigkeit fr bestimmte Vertragsverletzungen oder fr einzelne Schden nach § 9 AGBG als unangemessen zu beurteilen sein (allg.M.; etwa BGH, Urteil vom 9. November 1989 - IX ZR 269/87, NJW 1990, 761, 764 unter III 1 sowie BGHZ 145, 203, 244). Ein Ausschluû der Haftung fr die verschu l - dete Nichterfllung von Vertragspflichten kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG als eine unangemessene B e - nachteiligung des Vertragspartners anzusehen sein, wenn dadurch wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eing e - schrnkt werden, daû die Erreichung des Vertragszweckes gefhrdet ist (BGHZ 89, 363, 367 f; BGH, Urteile vom 23. Februar 1984 - VII ZR 274/82, NJW 1985, 3016 unter II 2; vom 11. November 1992 - VIII ZR 238/91, NJW 1993, 335 unter II 2 a; vom 26. Januar 1993 - X ZR 90/91, NJW-RR 1993, 560 unter III 2 b aa; vom 19. Februar 1998 - I ZR 233/95, WM 1998, 2064 = NJW- RR 1998, 1426 unter II 2 a und BGHZ 145, 203, 244). Leitender Maûstab dafr ist die Frage, ob der Haftungsausschluû zu einer Aushhlung derjenigen ve r - traglichen Pflichten (sog. Kardinalpflichten) fhrt, die die ordnungsgemûe Durchfhrung des Vertrages erst ermglichen und auf deren Erfllung der Ve r - tragspartner des Verwenders deshalb vertraut und vertrauen darf (BGH, Urteile vom 23. Februar 1984 und vom 11. November 1992 jew. aaO; vgl. auch Urteil vom 28. Juni 2001 - I ZR 13/99 unter II 1 b (2) bb (zur Verffentlichung b e - - 10 - stimmt) ). Denn der Gesetzgeber hat bei der Fassung von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG ausdrcklich an diesen schon zuvor in der Rechtsprechung (etwa BGHZ 49, 356, 363; 65, 364, 367; 71, 226, 228) entwickelten Grundsatz des Verbots der Aushhlung zentraler vertraglicher Pflichten angeknpft (Begrndung des Gesetzesentwurfs zum AGBG, in: BT-Drucks. 7/3919, S. 23). 3. Der Ausschluû der auf einfacher Fahrlssigkeit beruhenden Haftung des Vermieters von Wohnraum fr Schden des Mieters, die durch Mngel der Mietsache verursacht sind, stellt jedenfalls dann eine gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG verstoûende Einschrnkung der Rechte des Mieters dar, wenn von dem Ausschluû Schden an eingebrachten Sachen des Mieters umfaût sind, gegen die sich der Mieter blicherweise nicht versichern kann. a) Die sich aus § 536 BGB ergebende Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemûen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, ist eine wesentliche Vertragspflicht des Mietvertrages im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG. Sie ist nmlich, jedenfalls soweit sie den grundlege n - den baulichen Zustand der Mietwohnung betrifft und insofern die Gebrauch s - gewhrungspflicht des Vermieters ergnzt, eine im Gegenseitigkeitsverhltnis mit der Mietzinspflicht des Mieters stehende Hauptpflicht (BGHZ 108, 1, 6; 92, 363, 367; vgl. auch BGH, Urteil vom 1. Juni 1979 I ZR 103/78, VersR 1979, 901 unter II. 3. b (zum Lagervertrag) ). Nach der Zielrichtung der Vorschrift, eine Aushhlung der den typischen Vertragszweck prgenden Pflichten zu ve r - hindern, sind jedenfalls die im Gegenseitigkeitsverhltnis stehenden Haup t - pflichten eines Vertrages als wesentliche Vertragspflichten im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG anzusehen (BGH, Urteile vom 12. Mai 1995 X ZR 14/93, NJW-RR 1996, 783 unter III. 3 c und vom 12. Januar 1994 - VIII ZR 165/92, NJW 1994, 1060 unter III. 2 b); Erman/Hefermehl/Werner § 9 AGBG Rdnr. 14; - 11 - Palandt/Heinrichs § 9 AGBG Rdnr. 27; Soergel/Stein § 9 AGBG Rdnr. 43; Staudinger/Coester (1998) § 9 AGBG Rdnr. 208). b) Der Ausschluû der Haftung des Vermieters fr Schden durch Mngel der Mietsache, die der Vermieter fahrlssig zu vertreten hat, schrnkt die I n - standhaltungspflicht des Vermieters zum Nachteil des Mieters nicht unerhe b - lich ein. Zwar bleibt die Instandhaltungspflicht des Vermieters als solche von der Freizeichnungsklausel unberhrt. Eine vertragliche Pflicht wird aber auch dann eingeschrnkt im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG, wenn ihre Verletzung sanktionslos bleibt (vgl. Staudinger/Coester aaO Rdnr. 210). Der Ausschluû der Schadensersatzpflicht fr Sachmngel htte im Wohnraummietrecht alle r - dings nicht zur Folge, daû der Mieter bei einer fahrlssigen Verletzung der I n - standhaltungspflicht seitens des Vermieters vllig rechtlos gestellt wre. Dem Mieter steht das nach § 537 Abs. 3 BGB a. F. (§ 536 Abs. 4 BGB n. F.) una b - dingbare Recht zur Minderung zu sowie die Verzugshaftung nach § 538 Abs. 1, 3. Alt. BGB a. F. (§ 536 a Abs. 1, 3. Alt. BGB n. F.), die meist auf Vorsatz oder grober Fahrlssigkeit beruhen wird. Diese Rechte knnen jedoch den Wegfall der Verschuldenshaftung nicht hinreichend kompensieren. Das Minderung s - recht des Mieters gleicht nur die zeitweise geschmlerte Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus. Ein Mangel der Mietsache kann zunchst unerkannt ble i - ben und mit Eintritt seiner Wirkungen einen erheblichen Schaden verursachen, whrend die Gebrauchsminderung der Wohnung durch den Mangel nur ve r - gleichsweise geringfgig ins Gewicht fllt. Im Hinblick auf solche Fallgestaltu n - gen ist dem Mieter bei Verletzung der Instandhaltungspflicht durch den Ve r - mieter ein Schadensersatzanspruch zuzubilligen, um einer Vernachlssigung dieser Pflicht durch den Vermieter schon vorbeugend entgegenzuwirken. Eine Begrenzung dieses Anspruches auf vorstzliches oder grob fahrlssiges Ve r - - 12 - halten des Vermieters schrnkt deshalb mittelbar den Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Instandhaltung der Mietsache ein. c) Die durch den Haftungsausschluû fr einfache Fahrlssigkeit bewirkte Einschrnkung der Instandhaltungspflicht des Vermieters gefhrdet den Ve r - tragszweck eines Wohnraummietvertrages, weil sie Sachschden an Einric h - tungsgegenstnden des Mieters umfaût, gegen die dieser sich nicht in zumu t - barer Weise schtzen kann. aa) Vertragszweck des Wohnraummietvertrages ist auf Mieterseite die Nutzung der berlassenen Rume zur privaten Lebensgestaltung. Dafr ist der Mieter auf einen Grundbestand an eigenen Einrichtungsgegenstnden ang e - wiesen. Durch Mngel der Mietsache, insbesondere durch bauliche Mngel, knnen an den vom Mieter eingebrachten Hausratsgegenstnden Schden entstehen, deren Beseitigung dem Mieter wirtschaftlich nicht zuzumuten ist. Werden die beschdigten Gegenstnde nicht repariert oder ersetzt, so kann ihm aber eine wesentliche Grundlage fr die Nutzung der Mietrume als Wo h - nung entzogen sein. Der Ausschluû von Ansprchen des Mieters auf Ersatz von Schden, die ihm durch einen vom Vermieter leicht fahrlssig verschuld e - ten Mietmangel entstehen, ist deshalb geeignet, den Vertragszweck des Wo h - nungsmietvertrages erheblich zu beeintrchtigen. bb) Diese Schden kann der Mieter nicht durch eigene Vorsichtsma û - nahmen abwenden. Kann der Vertragspartner des Verwenders das Schaden s - risiko in tatschlicher Hinsicht beherrschen, so ist dies ein Gesichtspunkt, der fr die Zulssigkeit eines Haftungsausschlusses spricht (vgl. BGHZ 103, 316, 329 f; BGH, Urteil vom 23. April 1991 - XI ZR 128/90, ZIP 1991, 792 unter II. 2. b)). Das kommt bei der vorliegenden Freizeichnungsklausel aber schon de s - halb nicht in Betracht, weil der Haftungsausschluû auch Mngel umfaût, die - 13 - auûerhalb der gemieteten Wohnung liegen knnen und nicht dem Zugriffsb e - reich des Mieters unterliegen. Dem Mieter wrden deshalb auch Schadensris i - ken auferlegt, die er weder berschauen noch in irgendeiner Weise vermeiden kann (vgl. auch BGH, Urteil vom 28. Juni 2001, aaO). cc) Der Ausschluû der Haftung fr Schden an Einrichtungsgegenst n - den des Mieters gefhrdet auch deshalb den Vertragszweck des Mietvertrages, weil solche Schden eine typische und deshalb fr den Vermieter vorhersehb a - re Folge von Mngeln einer Mietwohnung sind. Ein formularmûiger Ausschluû der Haftung fr vertragstypische, vorhersehbare Schden, die aus der Verle t - zung vertragswesentlicher Pflichten entstehen, ist darum von der Rechtspr e - chung wiederholt als unwirksam angesehen worden (BGHZ 145, 203, 244 f.; BGH, Urteil vom 11. Juni 1992 ± VIII ZR 238/91, NJW 1993, 335 unter II. 3.). dd) Der Mieter kann sich vor diesem Schadensrisiko nicht durch den A b - schluû eines allgemein angebotenen Versicherungsvertrages schtzen. Die Freizeichnung eines Klauselverwenders von der Haftung fr einfache Fahrl s - sigkeit, die den Vertragszweck zu beeintrchtigen geeignet ist, kann zulssig sein, wenn sich der Vertragspartner des Verwenders blicherweise dagegen versichern kann (vgl. BGHZ 103, 316, 326; BGH, Urteil vom 22. Mai 1968 - VIII ZR 133/66, NJW 1968, 1718 unter 4 b; vgl. ferner Brandner in: U l - mer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdnr. 153). Das Landgericht hat jedoch, sac h - verstndig beraten, rechtsfehlerfrei festgestellt, daû jedenfalls im Jahr 1997 keine Versicherungsvertrge angeboten wurden, die Schden am Hausrat des Mieters abdecken, wenn diese ihren Ursprung in Mngeln des Wohngebudes, insbesondere einem undichten Dach bei Niederschlagswasser haben. Die Hausratversicherung nach den VHB 84 und 92 umfaût zwar den gesamten Hausrat des Versicherungsnehmers, mit Ausnahme von Leitungswassersch - - 14 - den jedoch nicht solche Gefahren, die vom mangelhaften Zustand der Wo h - nung oder des Hauses ausgehen (vgl. §§ 3-8 VHB 94, 9 Nr. 2 a und Nr. 4 b). d) Gegen die Angemessenheit des zu beurteilenden Haftungsau s - schlusses spricht darber hinaus, daû es dem Vermieter als Klauselverwender durch den Abschluû einer weithin blichen Versicherung mglich ist, den dem Vertragspartner drohenden Schaden abzudecken (vgl. etwa M. Wolf NJW 1980, 2433, 2438 f.). Auch insoweit hat das Landgericht nach Hinzuziehung eines Sachverstndigen festgestellt, daû ein Vermieter Schden, die vom Z u - stand des Gebudes oder der Wohnung ausgehen, weitgehend durch den A b - schluû einer Haftpflichtversicherung absichern kann. So umfaût beispielsweise die Vermietern zum Abschluû empfohlene (vgl. Dallmayer in: Bub/Treier, aaO, Abschn. IX Rdnr. 84) Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, von al l - mhlich wirkenden Feuchtigkeitsschden abgesehen, auch Schden aus einer Verletzung der Pflicht des Eigentmers zur baulichen Instandhaltung (Ziff. 2.2 der besonderen Bedingungen der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht). Der Versicherungsschutz erstreckt sich fr solche Pflichtverletzungen neben d e - liktischen Ansprchen auch auf solche aus § 538 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 536a Abs. 1 n. F. (vgl. BGHZ 43, 88, 89 f; Spte, AHB, § 1 Rdnr. 151). Die Notwe n - digkeit zum Abschluû einer solchen Versicherung ist fr den Vermieter ohne Schwierigkeiten erkennbar, weil Schden an Einrichtungsgegenstnden des Mieters eine typische und deshalb voraussehbare Folge baulicher Mngel sind. Der Abschluû einer entsprechenden Haftpflichtversicherung ist dem Vermieter auch deshalb zumutbar, weil er die Kosten der Versicherung als Betriebskosten formularmûig auf den Mieter umlegen kann (vgl. § 5 MHG i.V.m. Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO ). Aus diesem Grunde entsteht dem Vermieter, wenn die Schadensersatzhaftung fr mit einfacher Fahrlssigkeit zu - 15 - verantwortende Mngel bei ihm verbleibt, keine finanzielle Mehrbelastung, wh- - 16 - rend andererseits dem Mieter durch einen Haftungsausschluû ein hohes, den Vertragszweck gefhrdendes Risiko auferlegt wrde, gegen das er sich nicht in zumutbarer Weise versichern kann. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen
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