BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ARZ 3/01 vom 10. April 2002 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja MHG § 3 Abs. 3 Satz 2 Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (seit 1. September 2001: § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung. BGH, Beschluß vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 - OLG Naumburg LG Halle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. April 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen beschlossen: Zur Erluterung einer Mieterhöhungserklrung des Vermieters wegen baulicher Maûnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (seit 1. September 2001: § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer Wrmebedarfsberechnung. Gründe: I. Die Klger sind seit 1978 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilie n - haus der Beklagten, einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft. Die B e - klagte kündigte im Frühjahr 1998 schriftlich die Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaûnahmen an dem Haus an. Sie lieû in der Folgezeit unter anderem eine Dmmschicht an den Auûenwnden und der Kellerdecke a n - bringen, neue Fenster und Türen einbauen sowie einen neue Heizungsanlage installieren. Nach Abschluû der Arbeiten erklrte die Beklagte mit Schreiben vom 26. November 1998 eine Erhöhung des monatlichen Nettomietzinses der Klger von bisher 361,92 DM (185,05 ) um 155,87 DM (79,70 ) für die Zeit ab 1. Februar 1999. Dem Schreiben waren eine unter Abzug eines Instandse t - - 3 - zungsanteils nach Gewerken aufgeschlsselte Berechnung der Mieterhhung aus den entstandenen Kosten und eine Beschreibung der durchgefhrten Maûnahmen beigefgt. Fr die Fassade und die Kellerdecke wurde darin - wie auch schon im Ankndigungsschreiben - deren Wrmedurchgangskoeffizient (sogenannter k-Wert) vor und nach der Anbringung der Dmmschicht mitg e - teilt. Mit ihrer beim Amtsgericht Halle-Saalkreis erhobenen Klage begehren die Klger die Feststellung, nicht aufgrund der Mieterhhung der Beklagten vom 26. November 1998 zur Zahlung eines erhhten Mietzinses verpflichtet zu sein. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die Mieterhhung s - erklrung fr unwirksam gehalten, weil die Hhe der fr die Instandsetzung abgezogenen Kosten nicht nachvollziehbar sei und eine Wrmebedarfsb e - rechnung fehle. Das Landgericht Halle mchte auf die dagegen von der B e - klagten eingelegte Berufung die Klage weitgehend abweisen. Es ist der A n - sicht, die Mieterhhungserklrung entspreche den formellen Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG. Insbesondere habe die Beklagte mit der Mieterh - hungserklrung keine Wrmebedarfsberechnung vorlegen mssen, sondern dem Erfordernis der Erluterung der Berechnung jedenfalls durch die Angabe der alten und neuen k-Werte gengt. Das Landgericht sieht sich an einer d a - hingehenden Entscheidung aber durch den Rechtsentscheid des Kammerg e - richts vom 17. August 2000 (8 RE-Miet 6159/00, NJW-RR 2001, 588 = WuM 2000, 535) gehindert, wonach ein Vermieter, der eine Mieterhhung wegen Wrmedmmmaûnahmen geltend macht, in der Mieterhhungserklrung durch eine Wrmebedarfsberechnung darlegen msse, in welchem Maû sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergebe. Das Landgericht Halle hat deshalb dem Oberlandesgericht Naumburg folgende Frage zum Rechtsen t - scheid vorgelegt: - 4 - "Gengt ein Vermieter nach der Durchfhrung von Wrmed m - maûnahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 MHG zur Erl u - terung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhhungserklrung nach § 3 MHG lediglich die Wrmedurchlaufkoeffizienten (K-Wert) der alten Gebudeteile und der neu renovierten Teile des Gebudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wrmebedarfsb e - rechnung vorlegt?" Das Oberlandesgericht Naumburg hat sich durch Beschluû vom 12. November 2001 (9 RE-Miet 1/01, NZM 2002,18) der Rechtsmeinung des Landgerichts Halle im wesentlichen angeschlossen und dem Bundesgericht s - hof die Rechtsfrage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt: "Gengt ein Vermieter nach Durchfhrung von Wrmedmma û - nahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (= § 559 b Abs.1 Satz 2 BGB n.F.) zur Erluterung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhhungserklrung lediglich die Wrm e - durchgangskoeffizienten (K-Wert) der alten und der renovierten Teile des Gebudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wrmebedarfsberechnung vorlegt?" II. Die Vorlage an den Bundesgerichtshof ist zulssig (§ 541 Abs. 1 ZPO, gemû § 26 Nr. 6 EGZPO in der am 31. Dezember 2001 geltenden Fassung). 1. Gegenstand der Vorlage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhltnis ber Wohnraum ergibt. Das Landgericht hat als Ber u - fungsgericht darber zu entscheiden. 2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist vom Rechtsstandpunkt des Landg e - richts aus fr die Entscheidung ber die Berufung der Beklagten erheblich. Das - 5 - Landgericht ist der Auffassung, daû die Mieterhhung der Beklagten teilweise, nmlich in Hhe von 65,02 (127,17 DM) materiell begrndet ist und hat dies nachvollziehbar dargelegt. Die Berufung der Beklagten ist aber nur dann in diesem Umfang erfolgreich, wenn ihre Mieterhhungserklrung vom 26. November 1998 nicht wegen Fehlens einer Wrmebedarfsberechnung u n - wirksam ist. Die Vorlagefrage ist dahin zu verstehen, daû lediglich zu bean t - worten ist, ob dem Erfordernis einer Erluterung in § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG a l - lein durch die Vorlage einer Wrmebedarfsberechnung im Sinne von Anlage 1 der WrmeschutzV vom 16. August 1994 (BGBl. 1994 I S. 2121, seit 1. Februar 2002: Anlage 1 zur Energie-Sparverordnung vom 16. November 2001, BGBl. 2001 I S. 3085) g engt werden kann. Ob dann, wenn ersteres zu verneinen wre, fr die Erluterung der Mieterhhung zumindest die Mitteilung der W r - medurchgangskoeffizienten der alten und der renovierten Teile des Gebudes notwendig ist, ist nicht Gegenstand der Vorlage; denn die Beantwortung dieser Frage ist nicht entscheidungserheblich, weil die Beklagte die k-Werte fr diej e - nigen Bauteile, fr welche das Landgericht entsprechende Angaben verlangt, in der Erhhungserklrung tatschlich mitgeteilt hat. Aus der Verknpfung be i - der Alternativen der Vorlagefragen mit "oder erst dann" und der Begrndung der Vorlagebeschlsse ergibt sich, daû der Rechtsentscheid nur dazu eing e - holt werden soll, ob die Vorlage einer Wrmebedarfsberechnung unabdingbar erforderlich ist. Dem trgt die Formulierung der Antwort auf die Vorlagefrage Rechnung. 3. Das vorlegende Oberlandesgericht will von der Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts abweichen (§ 541 Abs. 3 Satz 3 ZPO). Seine A n - sicht, zur Erluterung von Maûnahmen zur Energieeinsparung in der Mieterh - hungserklrung sei es ausreichend, wenn diese mit Begriffen wie "Vollwrm e - schutz" oder "Isolierglasfenster" beschrieben wrden, widerspricht der vom - 6 - Kammergericht in seinem Rechtsentscheid vom 18. August 2000 (8 RE-Miet 6159/00, aaO) vertretenen Rechtsmeinung, der Vermieter msse durch eine Wrmebedarfsberechnung darlegen, in welchem Maû sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergebe. Dieser Rechtsentscheid kann entgegen der vom Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin in seinem Beschluû vom 31. Mai 2001 (VerfGH 162/00, NJW-RR 2001, 1160) vertretenen Auffassung nicht einschrnkend dahin au s - gelegt werden, die Mieterhhungserklrung bedrfe ber die Berechnung der Kosten hinaus lediglich nachvollziehbarer Erluterungen zur Erzielung nac h - haltiger Heizenergieeinsparung und mit dem Begriff "Wrmebedarfsberec h - nung" sei deshalb nicht eine solche im Sinne des Fachbegriffs von § 2 Abs. 1 und Anlage 1 der WrmeschutzV oder der DIN 4701 (1983) gemeint. Das Kammergericht hat in seiner Antwort auf die ihm vorgelegte Rechtsfrage au s - drcklich die Vorlage einer Wrmebedarfsberechnung fr notwendig erklrt. Aus den Grnden des Beschlusses ergeben sich keine Anhaltspunkte fr eine vom Wortlaut des Entscheidungssatzes abweichende Auslegung. Eine Abwe i - chung im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO zu der vom hier vorlegenden G e - richt vertretenen Rechtsansicht wre im brigen auch dann anzunehmen, wenn das Kammergericht die Tragweite des von ihm gebrauchten Begriffs der W r - mebedarfsberechnung verkannt haben sollte. III. Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus dem Tenor ersichtlich. 1. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG setzt die Wirksamkeit einer Mieterh - hungserklrung des Vermieters wegen Modernisierungsmaûnahmen nach § 3 - 7 - Abs. 1 MHG neben einer Berechnung der Mieterhhung aus den entstandenen Kosten voraus, daû darin die Erhhung entsprechend den gesetzlichen Vo r - aussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG erlutert wird. Aus der Bezugnahme auf die materiellen Voraussetzungen der Mieterhhung nach § 3 Abs. 1 MHG folgt, daû der Vermieter in der Erklrung darlegen muû, inwiefern die von ihm durc h - gefhrten baulichen Maûnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhhen, die allgemeinen Wohnverhltnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Bei Baumaûnahmen, deren Modernisierungswert sich erst aufgrund ihrer technischen Wirkungen erschlieût, ist es nicht ausreichend, wenn der Vermi e - ter lediglich behauptet, die Maûnahme diene einem der drei in § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG genannten Modernisierungszwecke. Denn die fr die Erhhung s - erklrung vorgeschriebene Berechnung und Erluterung der Mieterhhung soll dem Mieter die Gelegenheit verschaffen, die geforderte Mieterhhung auf ihre Berechtigung zu berprfen (Begrndung zum Entwurf des MHG, BR-Drucks. 161/74, S. 12). Andererseits legt schon der vom Gesetz gebrauchte Begriff "erlutern" nahe, daû die Mieterhhungserklrung nicht eine in tatschlicher und rechtlicher Hinsicht erschpfende Begrndung dafr zu enthalten braucht, warum die einzelnen Baumaûnahmen solche im Sinne des § 3 Abs. 1 MHG darstellen. Es gengt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhhung anhand der Erluterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 559 b Rdnr. 3; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschfts- und Woh n - raummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 564; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 118). Der Gesetzgeber ist deshalb davon ausgegangen, daû dem Mieter eine Überprfung der Berechtigung der Mieterhhung auch aufgrund der E r - luterung nicht selten nur unter Zuziehung von sachkundigen Personen m g - - 8 - lich sein wird (Entwurfsbegrndung aaO). Bei Baumaûnahmen, fr deren B e - urteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedrfte, ist es deshalb ausreichend, wenn der Vermieter die durchgefhrte bauliche Maûnahme so genau beschreibt, daû der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter U m - stnden unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaûnahme eine solche des § 3 Abs. 1 MHG ist. 2. Fr bauliche Maûnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, daû der Vermieter in der Mieterhhungserklrung neben einer schla g - wortartigen Bezeichnung der Maûnahme und einer Zuordnung zu den Positi o - nen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muû, anhand derer be r - schlgig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Dazu bedarf es jedoch nicht der Vorlage einer Wrmebedarfsberechnung. a) Entgegen der Auffassung des Kammergerichts (Rechtsentscheid, aaO) ergibt sich aus dem Erfordernis der Nachhaltigkeit der Energieeinsparung nicht die Notwendigkeit, in der Mieterhhungserklrung anzugeben, in we l - chem Maû sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt. Nachhaltig im Sinne des § 3 MHG ist die Einsparung schon dann, wenn be r - haupt eine meûbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese daue r - haft ist. Fr den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer b e - stimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich. Zwar wird die Ansicht vertr e - ten, Nachhaltigkeit sei nur anzunehmen, wenn die Einsparung mehr als g e - ringfgig ist, also ein bestimmtes Mindestmaû berschreitet (Schmidt- Futterer/Brstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 78; Staudi n - ger/Emmerich § 3 MHG Rdnr. 62). Dem steht jedoch entgegen, daû im Geset z - - 9 - gebungsverfahren, aufgrund dessen die Durchfhrung von Maûnahmen zur Heizenergieersparnis als weiterer Erhhungsgrund in § 3 Abs. 1 MHG eing e - fgt worden ist, ausdrcklich hervorgehoben wurde, eine Einsparung von He i - zenergie sei nachhaltig, wenn sie nicht nur vorbergehend bestehe. Dagegen solle es fr die Auslegung des Begriffs nachhaltig nicht erforderlich sein, daû sich die Maûnahme nicht nur geringfgig energiesparend auswirke (Bericht des Rechtsausschusses, auf dessen Vorschlag die Fassung von § 3 Abs. 1 MHG zurckgeht, in: BT-Drucks. 8/1782, S. 6). b) Der Vermieter braucht mithin nicht ein bestimmtes Maû der vorau s - sichtlich einzusparenden Heizenergie, sondern lediglich Tatsachen darzul e - gen, aus denen sich als Folge der durchgefhrten Baumaûnahmen eine da u - erhafte Energieeinsparung ergibt. Dazu bedarf es aber nicht notwendig der Vorlage einer Wrmebedarfsberechnung. Ohnehin wre eine solche nur dann aussagekrftig, wenn sie aufgrund zweier Berechnungen den Jahresheizw r - mebedarf des Gebudes vor und nach der Durchfhrung der Baumaûnahme angibt. Ausreichend fr eine plausible Darlegung eines Energieeinsparung s - effektes der durchgefhrten Maûnahmen ist jedenfalls die Angabe der alten und neuen Wrmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der renovierten Auûe n - bauteile. Bei einer nennenswerten Vernderung dieser Meûgrûen ergibt sich bei sonst gleichen Bedingungen ohne weiteres eine Einsparung an Heizene r - gie; denn die k-Werte der Auûenhlle des Gebudes gehen als Faktoren in die Berechnung des Wrmebedarfs ein. c) Die Notwendigkeit einer Darlegung des Maûes der zu erwartenden Energieeinsparung durch Vorlage einer Wrmebedarfsberechnung in der Mie t - erhhungserklrung kann auch nicht damit gerechtfertigt werden, daû dem - 10 - Mieter bereits aus der Mieterhhungserklrung erkennbar sein muû, ob die Mieterhhung im Verhltnis zu der fr ihn zu erwartenden Heizkostenersparnis wirtschaftlich ist. Die Meinung, eine Mieterhhungserklrung wegen energiesparender Baumaûnahmen erfordere die Vorlage einer Wrmebedarfsberechnung, wird teilweise damit begrndet, der Mieter msse anhand der Erhhungserklrung die Mglichkeit haben, festzustellen, wie hoch die zu erwartende Einsparung seiner Heizkosten ist (vgl. LG Berlin GE 1999, 575; Schmidt- Futterer/Brstinghaus, aaO, § 3 MHG Rdnr. 217; hnlich Barthelmeû, Mieth - hegesetz, 5. Aufl., § 3 Rdnr. 11 e). Diese Erwgung beruht auf der Ansicht, eine Mieterhhung wegen energiesparender Baumaûnahmen sei in der Hhe dadurch begrenzt, daû sie nicht auûer Verhltnis zu der fr den Mieter durch die Maûnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten stehen drfe (vgl. OLG Karlsruhe (RE) WuM 1985, 17 = ZMR 1984, 411; Barthelmeû, aaO; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rdnr. 20 f; MnchKomm-BGB/Voelskow, § 3 MHG, 3. Aufl., Rdnr. 10; Schultz in: Bub/Treier, aaO, Kap. III, Rdnr. 570; Schmidt-Futterer/Brstinghaus, aaO, Rdnr. 82-86 m.w.Nachw.; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 64 f). Nach der Gegenauffassung soll im Hinblick auf den vom Gesetz allein verfolgten Zweck einer Energieeinsparung im Allgemeininteresse eine Erhhung nach § 3 Abs. 1 MHG lediglich den von § 5 Abs. 2 Satz 1 oder Satz 2 WiStrG gezogenen Gre n - zen unterfallen, die oberhalb der ortsblichen Vergleichsmiete liegen (Lammel, Wohnraummietrecht, § 3 MHG Rdnr. 27 und 38; Thomsen, Modernisierung von preisfreiem Wohnraum, 1998, S. 166 f mit S. 154 f; hnlich Feckler ZMR 1998, 545, 548). - 11 - Ob und in welcher Weise der Umfang einer nach § 3 MHG an sich b e - rechtigten Mieterhhung wegen energiesparender baulicher Maûnahmen einer Zumutbarkeitsgrenze unterliegt, bedarf fr die vorgelegte Frage nach dem Umfang der Erluterungspflicht in der Erhhungserklrung jedoch keiner En t - scheidung. Selbst wenn die Mieterhhung die fr den Mieter zu erwartende Heizkostenersparnis nicht unverhltnismûig bersteigen darf, braucht jede n - falls der Vermieter den Umfang der zu erwartenden konkreten Energie- oder Kosteneinsparung nicht schon in der Mieterhhungserklrung darzulegen; di e - se Frage ist vielmehr gegebenenfalls in dem spteren Prozeû ber die mater i - elle Berechtigung der Mieterhhung zu klren. Nach dem eindeutigen Wortlaut von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG erstreckt sich die Obliegenheit zur Erluterung der Mieterhhung ausschlieûlich auf die in § 3 Abs. 1 MHG genannten Vorausse t - zungen des Rechts zur Mieterhhung. Eine Begrenzung der Mieterhhung in dem oben dargestellten Sinne wrde sich jedoch aus Normen und Recht s - grundstzen auûerhalb des Regelungsbereiches des § 3 Abs. 1 MHG ergeben. Das Bestehen einer Zumutbarkeitsgrenze wird nmlich einerseits aus dem in dem aufgehobenen § 13 ModEnG enthaltenen Wirtschaftlichkeitsgebot (OLG Karlsruhe (RE), aaO; Schmidt-Futterer/Brstinghaus, aaO, § 3 MHG Rdnr. 83) oder aus § 242 BGB (Staudinger/Emmerich § 3 MHG Rdnr. 64 ) und andere r - seits aus § 5 WiStrG in Verbindung mit § 134 BGB hergeleitet, also aus No r - men, auf deren Voraussetzungen sich die Erluterung nicht zu erstrecken braucht. d) Gegen ein Erfordernis zur Vorlage einer Wrmebedarfsberechnung in der Mieterhhungserklrung sprechen ferner praktische Erwgungen. Hlt man die Vorlage einer solchen Berechnung fr erforderlich, mûte der Vermieter auch bei kleineren baulichen Maûnahmen, etwa bei Einbau einzelner neuer Fenster, eine solche Berechnung von einem Architekten oder Ingenieur erste l - - 12 - len lassen, obwohl bei kleineren Baumaûnahmen deren Leistungen bliche r - weise nicht in Anspruch genommen werden. Einer Wrmebedarfsberechnung kann der Mieter zudem ohnehin nicht seinen voraussichtlichen Heizenergiebedarf entnehmen. Sie gibt nmlich ledi g - lich den abstrakten Jahresheizwrmebedarf fr das gesamte Gebude an. Fr die Ermittlung der konkreten voraussichtlichen Heizkostenersparnis eines Mieters bedarf es weiterer Kenntnisse und Berechnungen (vgl. Dittert, WuM 2001, S. 6 ff). Der Mieter mûte deshalb, selbst dann wenn ihm der alte und neue Jahresheizwrmebedarf mitgeteilt wird, einen Fachmann damit betrauen, daraus seine konkrete voraussichtliche Heizkostenersparnis zu ermitteln. 3. Mit der Angabe der k-Werte oder einer gegenstndlichen Beschre i - bung der durchgefhrten Baumaûnahmen verfgt der Mieter daher im Regelfall ber ausreichende Anhaltspunkte, um, notfalls unter Zuhilfenahme eines Fachmannes, die Behauptungen des Vermieters substantiiert bestreiten zu knnen. Ob und in welchem Maû tatschlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie eintritt, die eine Mieterhhung rechtfertigt, muû im Zweifelsfall mittels eines Sachverstndigengutachtens geklrt werden. Die Frage der fo r - mellen Wirksamkeit des Mieterhhungsverlangens, die den Gegenstand des Vorlageverfahrens bildet, wird dadurch nicht berhrt. Dr. Deppert Dr. Hbsch Dr. Beyer Dr. Leimert Dr. Frellesen
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