BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 103/05 vom 24. November 2005 in der Notarkostensache Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja KostO 247247 20 Abs. 1, 30 Abs. 1 a) Der Gesch344ftswert f374r die Beurkundung eines Grundst374ckskaufvertrags bestimmt sich nach dem Gesamtwert der Leistungen des K344ufers; ist der Verkehrswert des verkauften Grundst374cks h366her, ist dieser ma337gebend. b) Die 334bernahme einer Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung in einem Grundst374ckskauf-vertrag ist eine verm366gensrechtliche Angelegenheit im Sinne von 247 30 Abs. 1 KostO, auch wenn der Verk344ufer kein wirtschaftliches, sondern ein ideelles Interesse an der Erf374llung der Verpflichtung hat. c) Gew344hrt der Grundst374cksverk344ufer dem K344ufer f374r die 334bernahme einer Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung einen Preisnachlass, ist mangels anderer Anhaltspunkte die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundst374cks als Wert der 374bernommenen Verpflichtung anzusetzen; entspricht der Kaufpreis dem Ver-kehrswert, ist der Wert der Verpflichtung grunds344tzlich mit einem prozentualen Anteil des Kaufpreises unter Ber374cksichtigung der Umst344nde des Einzelfalls zu bestimmen. BGH, Beschl. v. 24. November 2005 - V ZB 103/05 - OLG K366ln LG Bonn - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 24. November 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth beschlossen: Die weitere Beschwerde gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 9. Februar 2005 wird zur374ckgewie-sen. Der Kostengl344ubiger tr344gt die den Kostenschuldnern in dem Ver-fahren der weiteren Beschwerde entstandenen au337ergerichtlichen Kosten. Der Gesch344ftswert f374r das Verfahren der weiteren Beschwerde betr344gt 174 200. Gr374nde: I. Der Kostengl344ubiger beurkundete am 15. Dezember 2003 einen Grund-st374ckskaufvertrag, an dem die Kostenschuldner als K344ufer und die weitere Be-teiligte als Verk344uferin beteiligt waren. Die Kostenschuldner verpflichteten sich au337er zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises von 40.400 200 (80 200/qm) auch zur Bebauung des Kaufgegenstands mit einem Wohnhaus innerhalb von drei Jahren ab Vertragsschluss und zur anschlie337enden Selbstnutzung des Hauses w344hrend weiterer drei Jahre. Der Verkehrswert des verkauften Grundst374cks betrug 42.925 200 (85 200/qm). 1 - 3 - In seiner Kostenberechnung vom 5. Januar 2004 hat der Kostengl344ubi-ger als Gesch344ftswert f374r die Beurkundung des Kaufvertrags einen Betrag von 94.400 200 angesetzt; dabei hat er die Bauverpflichtung mit 30 Prozent der ge-sch344tzten voraussichtlichen Baukosten von 180.000 200 bewertet, also mit 54.000 200. 2 Die Kostenschuldner haben u.a. diesen Wertansatz mit ihrer Beschwerde angegriffen. Das Landgericht hat insoweit die Kostenberechnung ge344ndert und sowohl f374r die Bauverpflichtung als auch f374r die Selbstnutzungsverpflichtung einen Betrag von jeweils 3.000 200 angesetzt. Hiergegen richtet sich die von dem Landgericht zugelassene weitere Beschwerde des Kostengl344ubigers, die das Oberlandesgericht zur374ckweisen m366chte. Es sieht sich daran jedoch durch die auf weitere Beschwerden ergangenen Entscheidungen des Oberlandesgerichts Frankfurt a.M. vom 22. M344rz 1976 (DNotZ 1977, 502), des Bayerischen Obers-ten Landesgerichts vom 3. Dezember 1992 (MittBayNot 1993, 226) und des Pf344lzischen Oberlandesgerichts Zweibr374cken vom 24. November 1998 (FGPrax 1999, 76) gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt (Beschl. v. 10. Juni 2005, NotBZ 2005, 339). 3 II. Die Vorlage ist statthaft (247 156 Abs. 4 Satz 4 KostO i.V.m. 247 28 Abs. 2 FGG). 4 1. Das vorlegende Gericht vertritt die Ansicht, dass die Bauverpflichtung und die Selbstnutzungsverpflichtung regelm344337ig als zus344tzliche Leistungen f374r die 334berlassung des Grundst374cks im Sinne von 247 20 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 5 - 4 - KostO anzusehen seien und ihr Wert deshalb dem Kaufpreis hinzuzurechnen sei. F374r die Bewertung dieser Verpflichtungen sei allein das Interesse des Be-rechtigten, dem gegen374ber sie 374bernommen worden seien, an der Errichtung des Wohnhauses und an der anschlie337enden Selbstnutzung ma337gebend. Da dieses hier nicht wirtschaftlicher, sondern ideeller Natur sei, handele es sich um eine nicht verm366gensrechtliche Angelegenheit, f374r deren Bewertung 247 30 Abs. 3 Satz 1 KostO gelte. F374r eine Sch344tzung des Werts fehle es an gen374genden tat-s344chlichen Anhaltspunkten, weil weder auf die voraussichtlichen Baukosten noch auf einen Bruchteil des Kaufpreises abgestellt werden k366nne. Deshalb sei der Wert der Verpflichtungen nach 247 30 Abs. 2 Satz 1 KostO mit jeweils 3.000 200 anzunehmen. Demgegen374ber vertritt das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. in der ge-nannten Entscheidung die Auffassung, dass die voraussichtlichen Baukosten eine geeignete Grundlage f374r die Sch344tzung des Werts einer Bauverpflichtung seien. Das Bayerische Oberste Landesgericht und das Pf344lzische Oberlandes-gericht Zweibr374cken (jeweils aaO) meinen, dass als Wert einer Bauverpflich-tung und einer Selbstnutzungsverpflichtung (OLG Zweibr374cken aaO) ein Bruch-teil des Kaufpreises anzusetzen sei. 6 Das vorlegende Gericht und die genannten anderen Gerichte sind mithin unterschiedlicher Auffassung in der Frage, wie der Wert einer in einem Grund-st374ckskaufvertrag enthaltenen Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung zu bestimmen ist. Dies tr344gt die Vorlage. 7 2. Ihrer Statthaftigkeit steht nicht entgegen, dass das Vorlageverfahren bei der Notarkostenbeschwerde erst durch Art. 33 Nr. 3 des Zivilprozessreform-gesetzes vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) eingef374hrt worden ist und dass 8 - 5 - die Auffassung des vorlegenden Gerichts von Entscheidungen abweicht, die vor dem 1. Januar 2002 ergangen sind (Senat, Beschl. v. 12. Mai 2005, V ZB 40/05, WM 2005, 1434 f.). III. Die weitere Beschwerde ist zul344ssig (247 156 Abs. 2 Satz 2 KostO). Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Zwar beruht die Entscheidung des Be-schwerdegerichts auf einer Verletzung des Rechts (247 156 Abs. 2 Satz 3 KostO); aber das f374hrt nicht zu einer 304nderung der Kostenberechnung zugunsten des Kostengl344ubigers. 9 1. Zutreffend hat das Beschwerdegericht seiner Berechnung des Ge-sch344ftswerts f374r die Beurkundung des Kaufvertrags zun344chst den Verkehrswert des Kaufgegenstands in H366he von 42.925 200 (85 200/qm) und nicht - wie der Kos-tengl344ubiger - den in dem Vertrag vereinbarten Kaufpreis von 40.400 200 zugrun-de gelegt. Das entspricht der Regelung in 247 20 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 KostO. 10 2. Ebenfalls zu Recht ist es davon ausgegangen, dass auch der Wert der Bauverpflichtung und der Wert der Selbstnutzungsverpflichtung bei der Berech-nung des Gesch344ftswerts f374r die Beurkundung des Kaufvertrags herangezogen werden m374ssen. Beide Verpflichtungen sind von den K344ufern 374bernommene Leistungen im Sinne von 247 20 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 KostO. 11 3. Rechtsfehlerhaft hat das Beschwerdegericht jedoch den Wert der Bauverpflichtung und den der Selbstnutzungsverpflichtung nach 247 30 Abs. 2 Satz 1 KostO mit jeweils 3.000 200 angenommen. Das verkennt, dass diese Vor- 12 - 6 - schrift f374r die Bestimmung des Werts solcher Verpflichtungen keine Anwendung findet. a) Die Frage, wie der Wert einer Bauverpflichtung zu bemessen ist, die der Erwerber eines Grundst374cks gegen374ber dem Ver344u337erer 374bernimmt, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Nach einer Auffassung bietet der von einer Gemeinde gew344hrte Preisnachlass gegen374ber dem Verkehrswert des verkauften Grundst374cks einen tats344chlichen Anhaltspunkt f374r eine von dem Re-gelwert des 247 30 Abs. 2 Satz 1 KostO abweichende Sch344tzung des Werts (OLG Zweibr374cken JurB374ro 1998, 202; Rohs in Rohs/Wedewer, KostO [2002], 247 30 Rdn. 14 a). Nach anderer Auffassung soll der Gesch344ftswert einen Bruchteil der zu erwartenden Baukosten betragen (OLG Frankfurt DNotZ 1968, 383; 1977, 502; OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 814; Lappe, NJW 1998, 1112, 1116; dersel-be, NotBZ 2005, 339; Wielgoss, JurB374ro 2001, 520, 521). Wiederum andere setzen einen Bruchteil des Kaufpreises oder des f374r den Fall der Nichteinhal-tung der Bauverpflichtung vereinbarten R374ckkaufpreises an (OLG Schleswig JurB374ro 1974, 1416; BayObLG MittBayNot 1993, 226; OLG Celle OLGR 1995, 252; OLG Oldenburg Nds.Rpflege 1997, 137; OLG Zweibr374cken FGPrax 1999, 76; Waldner, Die Kostenordnung f374r Anf344nger, 6. Aufl., Rdn. 65 a). Schlie337lich wird die - von dem Beschwerdegericht und von dem vorlegenden Gericht geteil-te - Auffassung vertreten, dass mangels anderer Anhaltspunkte als Gesch344fts-wert der Bauverpflichtung der Regelwert des 247 30 Abs. 2 Satz 1 KostO anzu-nehmen sei (OLG Stuttgart Rpfleger 1964, 132; KG Rpfleger 1968, 298; OLG K366ln JurB374ro 1986, 589; OLG D374sseldorf DNotZ 1994, 723; OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 811; Rohs in Rohs/Wedewer, aaO). 13 b) In F344llen wie dem vorliegenden h344lt der Senat die erste Auffassung im Ergebnis f374r zutreffend. 14 - 7 - aa) F374r die Bewertung der Bauverpflichtung ist nach allgemeiner Auffas-sung regelm344337ig das Interesse des Verk344ufers, dem gegen374ber sie 374bernom-men wird, an der Bebauung des verkauften Grundst374cks ma337gebend (siehe nur OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 811, 812 m.w.N.; Reimann in Korinten-berg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 16. Aufl., 247 30 Rdn. 16 m.w.N.). Dieses kann sowohl wirtschaftlicher als auch ideeller Art sein. Von ersterem ist zum Beispiel auszugehen, wenn eine Gemeinde mit der Ver344u337erung des Grund-st374cks den Zweck verfolgt, einen Gewerbebetrieb anzusiedeln und dadurch ihr Steueraufkommen zu erh366hen (vgl. OLG Oldenburg Rpfleger 1967, 83) oder wenn ein privater Verk344ufer eine ihm obliegende Bauverpflichtung an einen Grundst374ckserwerber weitergibt (vgl. OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 814). Letzte-res ist zum Beispiel anzunehmen, wenn eine Gemeinde - wie hier die Beteiligte zu 3 - bei dem Grundst374cksverkauf sicherstellen will, dass die Einheitlichkeit des Stadtbildes durch eine in etwa gleichzeitige Bebauung eines gr366337eren Bau-gebiets gew344hrleistet wird. 15 bb) In beiden F344llen hat die Bauverpflichtung einen wirtschaftlichen Wert, also auch dann, wenn der aus ihr Berechtigte an ihrer 334bernahme lediglich ein ideelles Interesse hat. Die 334bernahme ist in beiden F344llen eine verm366gens-rechtliche Angelegenheit im Sinne von 247 30 Abs. 1 KostO (Hartmann, Kostengesetze, 35. Aufl., 247 30 KostO Rdn. 5; Lappe, NotBZ 2005, 339). Die gegenteilige Auffassung, die auch das vorlegende Gericht vertritt, nimmt an, dass bei einem ideellen Interesse des Berechtigten eine nichtverm366gensrechtli-che Angelegenheit im Sinne von 247 30 Abs. 3 KostO vorliege (OLG Stuttgart Rpfleger 1964, 132; OLG Karlsruhe DNotZ 1969, 689, 690; OLG Schleswig JurB374ro 1974, 1416, 1417; OLG K366ln JurB374ro 1986, 589; BayObLG MittBay-Not 1993, 226, 227; OLG D374sseldorf DNotZ 1994, 723; OLG Zweibr374cken Jur-B374ro 1998, 202, 203; OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 811, 812; Assenma- 16 - 8 - cher/Mathias, KostO, 15. Aufl., "Bauverpflichtung" Anm. 2; Reimann aaO, Rdn. 15; Rohs aaO, Rdn. 14 a). Das verkennt die Bedeutung des Begriffs "nichtverm366gensrechtlich". Sie unterscheidet sich hier nicht von der in 247 48 Abs. 2 Satz 1 GKG. Deshalb gelten hier dieselben Grunds344tze wie dort. Dem-nach sind verm366gensrechtlich nicht nur auf Geld oder Geldeswert gerichtete Anspr374che, sondern auch solche, die auf verm366gensrechtlichen Beziehungen beruhen, m366gen auch f374r ihre Geltendmachung andere Beweggr374nde als die Wahrnehmung eigener Verm366gensinteressen im Vordergrund stehen (BGHZ 83, 106, 109), sowie Anspr374che, die im Wesentlichen der Wahrung wirt-schaftlicher Belange dienen (BGHZ 89, 198, 200). Alle anderen Anspr374che sind nichtverm366gensrechtlich. Danach ist neben der 334bernahme von Bauverpflich-tungen, die der Grundst374cksverk344ufer im wirtschaftlichen Interesse durchsetzt, auch die 334bernahme solcher Pflichten verm366gensrechtlich, die er im ideellen Interesse dem K344ufer auferlegt. Denn sie beruhen auf einer verm366-gensrechtlichen Beziehung zwischen dem Verk344ufer und dem K344ufer, n344mlich auf der Vereinbarung von Leistungen und Verpflichtungen in einem Grund-st374ckskaufvertrag. Wird - wie hier - f374r die 334bernahme der Bauverpflichtung ein Preisnachlass gew344hrt, verdeutlicht das ihren wirtschaftlichen Wert und die verm366gensrechtliche Beziehung in besonderem Ma337. cc) Damit scheidet die Bestimmung des Werts einer Bauverpflichtung nach 247 30 Abs. 3 Satz 1 KostO aus. M366glich ist indes eine Wertbestimmung nach freiem Ermessen durch Sch344tzung nach 247 30 Abs. 1 Halbs. 1 KostO. Das setzt jedoch voraus, dass sich der Wert der Bauverpflichtung nicht aus den Vorschriften der Kostenordnung ergibt und auch sonst nicht feststeht. In diesen F344llen bieten allerdings die voraussichtlichen Baukosten im Allgemeinen keine geeignete Grundlage f374r eine Sch344tzung. Ihre H366he h344ngt von der Entschei-dung des Grundst374cksk344ufers ab, mit welchem wirtschaftlichen Aufwand er sein 17 - 9 - Bauvorhaben verwirklicht. F374r die f374r die Bewertung der Bauverpflichtung ma337-geblichen Interessen des Verk344ufers sind die Baukosten jedoch ohne Belang. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn die H366he der Baukosten f374r den Grundst374cksverk344ufer ersichtlich von Bedeutung ist wie zum Beispiel bei der Ver344u337erung eines Grundst374cks zur Errichtung gewerblicher Objekte (BayObLG MittBayNot 1995, 488; OLG Zweibr374cken MittBayNot 2001, 97). Da-gegen bietet der vereinbarte Kaufpreis bzw. der f374r den Fall der Nichteinhaltung der Bauverpflichtung vereinbarte R374ckkaufpreis eine ausreichende Sch344t-zungsgrundlage. In ihrer H366he, gegebenenfalls unter Ber374cksichtigung von zu-s344tzlichen Leistungen des Verk344ufers, kommt dessen Interesse an der Erf374llung der Bauverpflichtung durch den K344ufer zum Ausdruck. Denn in der Regel ver-einbaren die Vertragsparteien f374r die 334bernahme eine Verg374tungspflicht des Verk344ufers in der Form, dass der Kaufpreis unter dem Verkehrswert des Grundst374cks liegt; die 334bernahme der Verpflichtung zus344tzlich zu der Pflicht zur Zahlung des dem Verkehrswert entsprechenden Kaufpreises ohne sonstige Gegenleistung des Verk344ufers ist eher die Ausnahme. Davon ausgehend ist es gerechtfertigt, den Wert der Bauverpflichtung durch Sch344tzung anhand des ver-einbarten Kaufpreises bzw. des R374ckkaufpreises zu bestimmen, wenn sich eine Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundst374cks nicht aus dem Kaufvertrag oder aus sonstigen Umst344nden ergibt. Dabei kann der Wert mit einem prozentualen Anteil des Kaufpreises unter Ber374cksichtigung der jeweiligen Umst344nde des Einzelfalls bestimmt werden. Bewertungsge-sichtspunkte sind die Zeitspanne, innerhalb derer der Erwerber das Grundst374ck bebauen muss, die Kosten, die er zur Herstellung der Bebaubarkeit des Grund-st374cks aufwenden muss, und die Wahrscheinlichkeit der Aus374bung eines f374r den Verk344ufer vereinbarten R374ckkaufrechts (BayObLG MittBayNot 1993, 226, 227; OLG Zweibr374cken FGPrax 1999, 76, 77). F374r die Bewertung einer Bauver- - 10 - pflichtung mit dem Regelwert von 3.000 200 (247 30 Abs. 2 Satz 1 KostO) bleibt so-mit kein Raum. dd) In dem vorliegenden Fall scheidet die Bestimmung des Werts der Bauverpflichtung nach freiem Ermessen nach 247 30 Abs. 1 Halbs. 1 KostO je-doch aus, weil der Wert feststeht. Das schlie337t die Anwendung der Vorschrift aus. 18 Der Verkehrswert des Grundst374cks betrug nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts in dem f374r die Wertberechnung ma337geblichen Zeitpunkt (247 18 Abs. 1 Satz 1 KostO) 42.925 200. Als Kaufpreis war ein Betrag von 40.400 200 vereinbart. Die Differenz von 2.525 200 ist der Preisnachlass, den die Beteiligte zu 3 den Kostenschuldnern f374r die 334bernahme der Bauverpflichtung und der Selbstnutzungsverpflichtung gew344hrt hat, weil weder festgestellt noch ersicht-lich ist, dass er ihnen aus einem anderen Grund einger344umt wurde. Dem Preis-nachlass entspricht der Wert der beiden Verpflichtungen. Welcher Teil davon auf die Bauverpflichtung und welcher Teil auf die Selbstnutzungsverpflichtung entf344llt, kann offen bleiben. Denn der Wert f374r die Selbstnutzungsverpflichtung ist nach denselben Grunds344tzen wie der f374r die Bauverpflichtung zu bestimmen. In erster Linie ist ein aufgrund der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem vereinbarten Kaufpreis feststehender Wert zugrunde zu legen; fehlt es daran, hat die Wertbestimmung nach freiem Ermessen durch Sch344tzung nach 247 30 Abs. 1 Halbs. 1 KostO zu erfolgen (vgl. OLG Zweibr374cken JurB374ro 1998, 202). Hier besteht der Wert beider Verpflichtungen in der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem vereinbarten Kaufpreis. Er ist f374r die Bestimmung des Gesch344ftswerts f374r die Beurkundung des Kaufvertrags insgesamt - ohne dass eine Aufteilung auf die eine und auf die andere Verpflichtung notwendig ist - ma337gebend. 19 - 11 - 4. Dieser Wert ist dem vereinbarten Kaufpreis und nicht dem Verkehrs-wert hinzuzurechnen; denn der Verkehrswert entspricht hier dem Gesamtwert der Leistungen der K344ufer, n344mlich dem Kaufpreis zuz374glich dem Wert der Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung (vgl. OLG Zweibr374cken JurB374ro 1998, 202, 203; Tiedtke, MittBayNot 1998, 54, 55). In diesem Fall scheidet die Hinzu-rechnung des Werts der zus344tzlich zu der Verpflichtung zur Zahlung des Kauf-preises 374bernommenen Verpflichtungen zu dem Verkehrswert aus. Anderen-falls w374rde der Wert der zus344tzlich 374bernommenen Verpflichtungen zweimal angesetzt. 20 5. F374r die hier streitige Kostenrechnung gilt somit folgendes: 21 Der Gesch344ftswert f374r die Beurkundungsgeb374hr betr344gt 42.925 200; er setzt sich aus dem vereinbarten Kaufpreis (40.000 200) und aus dem Wert der von den Kostenschuldnern 374bernommenen Bau- und Selbstnutzungsverpflich-tung (2.525 200) zusammen. Nach diesem Gesch344ftswert ist das Doppelte der vollen Geb374hr zu erheben (247 36 Abs. 2 KostO), also 240 200. Das sind zwar 24 200 weniger, als das Beschwerdegericht dem Kostengl344ubiger zugestanden hat. Der Senat kann jedoch die Kostenberechnung des Beschwerdegerichts nicht um diesen Betrag zuz374glich der darauf entfallenden Mehrwertsteuer k374rzen. Denn in dem Verfahren nach 247 156 KostO gilt zugunsten des Rechtsmittelf374h-rers, hier also des Kostengl344ubigers, das Verbot der Schlechterstellung (Bay-ObLGZ 1955, 185, 197; OLG Hamm Rpfleger 1957, 26; Jansen, FGG, 2. Aufl., 247 25 Rdn. 9; Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl., 247 19 Rdn. 116). Deshalb verbleibt es bei der blo337en Zur374ckweisung der weiteren Beschwerde. 22 - 12 - IV. Einer Entscheidung 374ber die Pflicht zur Tragung der Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde bedarf es nicht (vgl. 247247 2, 156 Abs. 5 Satz 2, 131 Abs. 1 Satz 2 KostO). Die Entscheidung 374ber die Erstattung von au337ergerichtlichen Kosten ergibt sich aus 247247 156 Abs. 4 Satz 4 KostO, 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG. 23 Die Festsetzung des Gegenstandswerts f374r das Rechtsbeschwerdever-fahren beruht auf 247 31 Abs. 1 Satz 1 KostO. 24 Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: LG Bonn, Entscheidung vom 09.02.2005 - 6 T 106/04 - OLG K366ln, Entscheidung vom 10.06.2005 - 2 Wx 7/05 -
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