BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V Z B 109/12 vom 11. April 2013 in de r Grundbuchsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja GBO §§ 13, 22; ErbbauRG §§ 27, 28 Die Löschung eines durch Zeitablauf erloschenen Erbbaurechts im Grundbuch kann auf Antrag des G rundstückseigentümers im Wege der Grundbuchbericht i gung nur dann erfolgen, wenn gleichzeitig ebenfalls auf Antrag des Eigentümers die Entsch ä- digungsforderung des Erbbauberechtigten für den Eigentumsverlust an dem Ba u- werk in das Grundbuch eingetragen wird. BGH, Beschluss vom 11. April 2013 - V ZB 109/12 - OLG Frankfurt/Main AG Königstein im Taunus - Grundbuchamt - - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. April 2013 durch die Vo r- sitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richter Dr. Lemke u nd Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und die Richterinnen Dr. Brück n er und Weinland beschlossen: Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des 20. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 14. Mai 2012 wird auf Kosten der Beteiligten zu 1 zurückgewie sen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 3.000 Gründe: I. Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin des in dem Eingang dieses B e- schlusses bezeichneten Grundstücks. In Abteilung II unter Nr. 5 des Grun d- buchs ist ein Erbbaurecht fü r die Dauer von 30 Jahren für die Rechtsvorgäng e- rin der Beteiligten zu 2 und unter Nr. 7 ein Vorkaufsrecht für den jeweiligen Er b- bauberechtigten eingetragen. Die Eintragung des Erbbaurechts in dem Erbba u- grundbuch erfolgte am 6. März 1972. Am 30. November 2005 wurden die am 7. August 1996 vereinbarte Ei n- räumung einer zweimaligen Option des Erbbauberechtigten auf Verlängerung des Erbbaurechts um jeweils 10 Jahre, auszuüben spätestens bis zum 31. Dezember 2000 und 31. Dezember 2010, sowie die Verlängerung de s Er b- baurechts bis zum 6. März 20 0 2 aufgrund der notariell beurkundeten Erklärung 1 2 - 3 - der Erbbauberechtigten vom 30. Oktober 2000 über die Ausübung des ersten Optionsrechts eingetragen. Die Eintragung eines dagegen gerichteten Amtsw i- derspruchs erfolgte am 11. August 2010. Die Beteiligte zu 1 hat die Löschung des Erbbaurechts und des Vorkauf s- rechts beantragt. Diesen Antrag hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 13. Mai 2011 beanstandet, weil die Grundbuchberichtigung nach dem E r- löschen des Erbbaurechts ohne die Eintragung der (noch) nicht bezifferten En t- schädigungsforderung nicht erfolgen könne und deshalb die Eintragung dieser Forderung noch zu beantragen sei, anderenfalls der Verzicht auf diese Eintr a- gung der ausdrücklichen Zustimmung der Erbbauberech tigten in der Form des § 29 GBO bedürfe. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihre L ö- schungsanträge weiter. Die Beteiligte zu 2 beantragt die Zurückweisung des Rechtsm ittels. II. Nach Ansicht des Beschwerdegerichts wird das Grundbuch mit Zeita b- lauf des Erbbaurechts in zweierlei Hinsicht unrichtig, weil einerseits das Erbba u- recht erloschen sei, andererseits die Entschädigungsforderung des Erbbaub e- rechtigten (§ 27 Abs. 1 Erb b auRG) bestehe, welche an die Stelle des R echts getreten sei. Deshalb könne im Regelfall die Löschung des Erbbaurechts au f- grund Unrichtigkeitsnachweises ohne Rücksicht auf Bestand und Höhe der En t- schädigungsforderung nicht erfolgen, sondern nur mit B ewilligung des Erbba u- berechtigten. Auch die Löschung des Erbbaurechts ohne Rücksicht auf die En t- schädigungsforderung auf Antrag des Grundstückseigentümers nach dem A b- lauf einer einjährigen Frist seit dem Erlöschen des R echts komme nicht in B e- 3 4 - 4 - tracht. Fehle es an der Bewilligung des Berechtigten, könne die Grundbuchb e- richtigung auf Antrag des Eigentümers nur erfolgen, wenn die an die Stelle des erloschenen Erbbaurechts getretene Entschädigungsforderung zeitgleich in das Grundbuch eingetragen werde. Etwas ande res gelte nur dann, wenn eine En t- schädigungsforderung ausgeschlossen sei und dies in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden könne. Das sei hier jedoch nicht der Fall. III. Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 78 Abs. 3 GBO, § 71 FamFG) Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Zu Recht hat das Beschwerdegericht die Auffassung des Grundbuchamts bestätigt, dass die beantragte Löschung nur aufgrund einer Bewilligung der Beteiligten zu 2 oder mit der gleichzeitigen Eintragung der E ntschädigungsforderung in das Grundbuch erfolgen kann. 1. Mit dem Ablauf der Zeit , für die das Erbbaurecht bestellt wurde, e r- lischt es. Der Grundstückseigentümer hat dem Erbbauberechtigten eine En t- schädigung für das Bauwerk zu leisten (§ 27 Abs. 1 Satz 1 Erb b auRG). Die Entschädigungsforderung haftet auf dem Grundstück anstelle des Erbbaurechts und mit dessen Rang (§ 28 Erb b auRG). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Entschädigungsanspruch nach § 27 Abs. 1 Satz 2 Erb b auRG ausgeschlossen wurde. 2. Ausgeh end von dieser gesetzlichen Regelung nimmt das Beschwe r- degericht zu Recht an, dass das Grundbuch wegen des Erlöschens des Er b- baurechts mit Ablauf des 6. März 2002 unrichtig geworden ist. Die fortbest e- hende Eintragung des Rechts stimmt nicht mehr mit der ma teriellen Rechtslage überein. Wie diese Unrichtigkeit zu beseitigen ist, ist mit Ausnahme des nach 5 6 7 - 5 - der unangegriffenen Feststellung des Beschwerdegerichts nicht gegebenen Falls, dass der Entschädigungsanspruch ausgeschlossen wurde (siehe dazu OLG Celle, NJW RR 1995, 1420, 1421; Lemke/Czub, Immobilienrecht, § 27 Erb b auRG Rn. 4) in Rechtsprechung und Literatur umstritten. a) Allgemeiner Meinung entspricht es, dass ohne Rücksicht auf die En t- schädigungsforderung das Erbbaurecht nicht im Wege der Grundbuch bericht i- gung nach § 22 GBO, sondern auf Bewilligung des Berechtigten gelöscht we r- den kann (siehe nur OLG Celle, aaO; BGB - RGRK/Räfle, 12. Aufl., § 27 Er b- bauVO Rn. 1; MünchKomm - BGB/von Oefele, 5. Aufl., § 29 ErbbauRG Rn. 3; NK - BGB/Heller, 2. Aufl., § 27 Erbb auVO Rn. 3; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 9. Aufl., § 27 Rn. 1; OLG Hamm, DNotZ 2007, 750, 753 für die Bewilligung der Realgläubiger an dem Erbbaurecht). b ) Fehlt es an der Bewilligung, wird vertreten, dass das Erbbaurecht auf Berichtigungsantrag des Grun dstückseigentümers (§§ 13, 22 GBO) ohne Rüc k- sicht auf die Entschädigungsforderung nach Fristablauf im Grundbuch des b e- lasteten Grundstücks gelöscht werden kann ( Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 29 ErbbauRG Rn. 4 [anders jedoch § 28 ErbbauRG Rn. 1]; Plan c k /Strecker, BGB, 5. Aufl., § 28 ErbbauVO Anm. 1; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 29 ErbbauVO Rn. 1). Begründet wird dies wenn überhaupt damit, dass das E r- löschen des Erbbaurechts und das Entstehen der Entschädigungsforderung nichts gemein hätten. c ) Nach anderer Ansicht ist gemäß §§ 23, 24 GBO diese Löschung erst nach dem Ablauf eines Jahres nach dem Erlöschen des Erbbaurechts möglich (OLG Celle, NJWRR 1995, 1420, 1421; K EHE /Dümig, Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 24 Rn. 16; Meikel/Morvilius, GBO, 10. Aufl., Einl. C Rn. 277; Ba u- er/von Oefele/Kohler, GBO, 2. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 41; Böttcher, Praktische Fr a- gen des Erbbaurechts, 6. Aufl., Rn. 605 ff.; ders., Rpfleger 2004, 21, 23 f.). Zur 8 9 10 - 6 - Begründung wird zum Teil angeführt, dass es sich bei der Entschädig ungsfo r- derung u m einen Rückstand des Erbbaurechts handele; teilweise wird auf eine wegen der Surrogationswirkung (§ 28 ErbbauRG) vergleichbare Interessenlage wie bei echten Rückständen im Sinne der §§ 23, 24 GBO abgestellt. d) Schließlich wird auch vo n dem Beschwerdegericht vertreten, dass auf Antrag des Grundstückseigentümers die Löschung des Erbbaurechts durch Berichtigung des Grundbuchs (§§ 13, 22 GBO) dann erfolgen kann, wenn gleichzeitig ebenfalls auf Antrag des Eigentümers die Entschädigungsfor derung in das Grundbuch eingetragen wird (Bamberger/Roth/Maaß, BGB, 3. Aufl., § 27 ErbbauRG Rn. 3 und § 28 ErbbauRG Rn. 13; Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 28 ErbbauRG Rn. 1; Staudinger/Rapp, BGB [2009], § 27 ErbbauRG Rn. 2; Linde/Richter, Erbbaurecht u nd Erbbauzins, 3. Aufl., Rn. 249; von Oef e- le/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn. 5.206 und Rn. 5.239; Maaß, NotBZ 2002, 389, 393; ders., DNotZ 2007, 753, 757 f.; OLG Hamm, aaO , für die Realgläubiger an dem Erbbaurecht). Nur so könne der Erbbauberechtig te vor einem gutgläubigen lastenfreien Erwerb des Grundstücks geschützt we r- den. 3. Die letztgenannte Ansicht ist richtig. a) Dass die Löschung des Erbbaurechts ohne Rücksicht auf die En t- schädigungsforderung möglich ist, wenn der Erbbauberechtigte sie bewilligt (und, bei belasteten Erbbaurechten, die Gläubiger zustimmen [§ 876 BGB]) , bedarf keiner weiteren Begründung. Nach dem das Grundbuchrecht beher r- schenden formellen Konsensprinzip erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird (§ 19 GBO; zu - hier nicht geg e- benen - Ausnahmen siehe § 20 GBO). Die Betroffenheit des Erbbauberechti g- ten ergibt sich daraus, dass die Löschung des Erbbaurechts ihn rechtlich beei n- trächtigt, weil die Entschädigungsforderung rangglei ch an die Stelle des Er b- 11 12 13 - 7 - baurecht s tritt (§ 28 ErbbauRG) und deshalb der Berechtigte eine Bericht i- gungsbewilligung (§ 894 BGB) nur Zug um Zug gegen Befriedigung oder Sich e- rung des Anspruchs auf Entschädigung abgeben muss (BGB - RGRK/Räfle, 12. Aufl., § 28 Erb bauVO Rn. 1). b ) Die Löschung des Erbbaurechts im Wege der Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO) auf Antrag des Grundstückseigentümers (§ 13 GBO) ohne Rüc k- sicht auf das Bestehen der Entschädigungsforderung ist nicht möglich. Zwar ist das Grundbuch allein dur ch Fristablauf unrichtig geworden. Auch kann die U n- richtigkeit durch die Vorlage des Erbbaurechtsvertrags nachgewiesen werden. Aber das Erbbaurecht und die Entschädigungsforderung sind nicht zwei vone i- nander unabhängige Rechte, sondern hängen voneinander a b. D ie Entschäd i- gungs forderung entsteht bereits mit der Ents tehung des Erbbaurechts als b e- dingtes Recht. Ihre Fälligkeit ist bis zum Erlöschen des Erbbaurechts aufg e- schoben. An die Stelle des erloschenen Rechts tritt ranggleich d ie Entschäd i- gun gsforderung , für d ie nicht nur der Grundstückseigentümer persönlich haftet, sondern auch das Grundstück (§ 28 ErbbauRG). Surrogation und Verdingl i- chung der Forderung führen zusammen dazu, dass mit der Löschung des durch Zeitablauf erloschenen Erbbaurechts zwar das Gru ndbuch insoweit richtig wird, aber im Hinblick auf die Entschädigungsforderung eine neue Grundbuchunric h- tigkeit entsteht. Denn die Forderung ruht, ebenso wie bisher das Erbbaurecht, als Belastung auf dem Grundstück. c ) Die Löschung des Erbbaurechts auf Berichtigungsantrag des Grun d- stückseigentümers nach dem Ablauf eines Jahres nach dem Erlöschen des Rechts gemäß §§ 23, 24 GBO ist zunächst aus den vorstehend unter b ) g e- nannten Gründen ebenfalls nicht möglich. Hinzu kommt, dass es sich bei der Entschädigun gsforderung nicht um Rückstände im Sinne dieser Vorschriften handelt, weil sie erst mit dem Erlöschen des Erbbaurechts fällig wird. 14 15 - 8 - d) Fehlt es - wie hier - an der Bewilligung des Erbbauberechtigten , kann das Grundbuch nur dann gemäß §§ 13, 22 GBO beric htigt werden, wenn z u- gleich mit der Löschung des Erbbaurechts die Entschädigungsforderung eing e- tragen wird. aa) Die Entschädigungsforderung ist als ein dingliches Sicherungsmittel eigener Art (BGB - RGRK/Räfle, 12. Aufl., § 28 ErbbauVO Rn. 1; Erman/ Grziw otz, BGB, 13. Aufl., § 28 ErbbauRG Rn. 1; Lemke/Czub, Immobilienrecht , § 28 ErbbauRG Rn. 2; aA Soergel/Stürner, BGB 13. Aufl., § 28 ErbbauRGVO Rn. 1 - Sicherungshypothek kraft Gesetzes ; OLG Hamm, DNotZ 2007, 750, 752; MünchKomm - BGB/von Oefele, 5. Aufl., § 28 ErbbauRG Rn. 1; P a- landt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 28 ErbbauRG Rn. 1; Staudinger/Rapp, BGB [2009], § 28 ErbbauRG Rn. 1; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 9. Aufl., § 28 Rn. 5 reallastähnliches Recht) eintragungsfähig (aA Planck/Strecker, BGB, 5 . Aufl., § 28 ErbbauVO Anm. 1). Für die Eintragung sind die Vorschriften über Reallasten (§§ 873 ff. BGB, § 857 Abs. 6, § 830 ZPO) entsprechend anwendbar (BGB - RGRK/Räfle, 12. Aufl., § 28 Rn. 2). Wie bei dem Erbbaurecht erfolgt die Eintragung in Abte i- lung II des Gr undbuchs. Steht die Höhe der Entschädigungsforderung noch nicht fest, kann sie ohne Nennung eines bestimmten Geldbetrags eingetragen werden (OLG Hamm, DNotZ 2007, 750, 753; Bamberger/Roth/Maaß, BGB, 3. Aufl., § 28 ErbbauRG Rn. 1; NK - BGB/Heller, 4 . Aufl., § 28 ErbbauVO Rn. 1; Meikel/Böttcher, aaO; Maas, DNotZ 2007, 753, 757; aA BGB - RGRK - Räfle, aaO; von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn. 5.240). Denn wie für die Eintragung einer Reallast ( dazu Senat, Beschluss vom 13. Juli 1995 - V ZB 43/94, BGHZ 130, 342, 345) genügt es auch hier, dass die Höhe der Forderung bestimmbar ist; der Umfang der Belastung des Grundstücks muss aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewill i gung 16 17 18 - 9 - ersichtlich sein. Ausreichend - aber auch erforderlich - ist deshalb die Bezeic h- nung als Entschädigungsforderung oder, falls bei der Bestellung des Erbba u- rechts Vereinbarungen über die Höhe und die Art der Zahlung getroffen wurden (§ 27 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG), die Bezugnahme auf den Erbba u rechtsvertrag (Ba mberger/Roth/Maaß, aaO). bb ) O hne die Eintragung der Entschädigungsforderung in das Grundbuch ist zudem die Haftung des Grundstücks nicht in gleichem Ausmaß wie vorher mit der Eintragung des Erbbaurechts gesichert (Staudinger/Rapp, BGB [2009], § 28 Erbb auRG Rn. 1) . Das hat zur Folge, dass der ehemalige Erbbauberec h- tigte der Gefahr eines gutgläubigen lastenfreien Erwerbs des Grundstücks au s- gesetzt wird . Zum anderen kommt im Erbbaurechtsgesetz an anderer Stelle der Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck , erlo schene Erbbaurechte zwar im Grundbuch zu löschen, aber gleichzeitig ein fortbestehendes Recht des ehem a- ligen Erbbauberechtigten durch Eintragung in das Grundbuch zu sichern. Ist nämlich dem Erbbauberechtigten als vertragsmäßiger Inhalt ein Vorrecht auf Ern euerung des Erbbaurechts eingeräumt (§ 2 Nr. 6 ErbbauRG), erlischt das Vorrecht bei fehlender abweichender Vereinbarung drei Jahre nach Ablauf der Zeit, für die das Erbbaurecht bestellt war (§ 31 Abs. 2 ErbbauRG). Wird das Erbbaurecht vor dem Ablauf dieser Frist gelöscht, ist zur Erhaltung des Vo r- rechts eine Vormerkung mit dem bisherigen Rang des Erbbaurechts von Amts wegen in das Grundbuch einzutragen (§ 31 Abs. 4 Satz 3 ErbbauRG). Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass in diesen Fällen das Grundbuch - wie sonst auch - die tatsächliche materielle Rechtslage wiedergeben und nicht mit Rüc k- sicht auf die Rechte des Berechtigten ein erloschenes Erbbaurecht solange ausweisen soll, bis die Rechte ihrerseits erloschen sind (vgl. Maaß, DNotZ 2007, 753, 758). 19 - 10 - IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 84 FamFG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO. Stresemann Lemke Schmidt - Räntsch Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Königstein, Entscheidung vom 1 3.05.2011 - SW - 3852 - 15 - OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 14.05.2012 - 20 W 340/11 - 20
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