ECLI:DE:BGH:2017:161117BVZB124.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 124/17 vom 16. November 2017 in de r Notarkostensache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GNotKG § 50 Nr. 3 Buchstabe a Der Geschäftswert einer schuldrechtlichen Verpflichtung zur Errichtung von Wohngebäuden ents pricht auch dann gemäß § 50 Nr. 3 Buchstabe a GNotKG 20 % des Verkehrswerts des unbebauten Grundstücks, wenn es sich um sog. gewerbliche Wohngebäude handelt, wenn also der Verpflic h- t e te die zu errichtenden Wohngebäude z.B. verkaufen oder vermieten will. B GH, Beschluss vom 16. November 2017 - V ZB 124/17 - OLG Köln LG Bonn - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, den Richter Dr. Kazele, die Richterin Haberkamp und den Richter Dr. Hamdorf beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde des Notars wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen die Kostenentscheidung in dem Beschluss des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 12. Mai 2017 aufgehoben. Gerichtskosten werden für das Beschwerdeverfahren nicht erhoben. Etwaige der Kostenschuldnerin im Beschwerdeverfahren entstandene notwendige außergerichtliche Kosten trägt die Landeskasse des Landes Nordrhein - Westfalen. Die Kosten des R echtsbeschwerdeverfahrens trägt der beteiligte Notar. Gründe: I. Mit einem von dem beteiligten Notar beurkundeten Vertrag vom 10. N o- vember 2015 kaufte die Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 2 (fortan: einhei t- lich Käuferin bzw. Kostenschuldnerin ) für 3,585 Mio. 1 - 3 - Grundstücke. In dem Kaufvertrag verpflichtete sich die Käuferin, die Grundst ü- cke nur mit Wohnhäusern zu bebauen, solche Wohnhäuser zu errichten und die Grundstücke nur zu Wohnzwecken zu nutzen. Sie beabsichtigte den gewe rbl i- chen Weiterverkauf der zu er richtenden Wohnhäuser. Am 30. Dezember 2015 erteilte der Notar der Käuferin die angegriffene Kostenrechnung. Darin hat er als Geschäftswert für die Bauverpflichtung 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten - das erg ibt 3 Mio. - angesetzt. Die Käuferin hält diesen Ansatz für überhöht. Sie meint, der Geschäftswert für die Bauverpflichtung sei nach § 50 Nr. 3 Buchstabe a GNotKG nur mit 20 % des Verkehrswerts der unbebauten Grundstücke - das ergibt 717.000 - zu beme s- sen, da sie aufgrund der Bauverpflichtung Wohngebäude und nicht gewerblich genutzte Bauwerke zu errichten habe. Auf Antrag der Käuferin auf gerichtliche Entscheidung hat das Landg e- richt die Kostenrechnung aufgehoben und neu gefasst, wobei es für die B e- rechnung des Werts der übernommenen Bauverpflichtung 20 % des Verkehr s- werts der unbebauten Grundstücke zugrunde gelegt hat. Die auf Weisung der Aufsichtsbehörde eingelegte Beschwerde des Notars hat das Oberlandesg e- richt zurückgewiesen. Dagegen wendet sich dieser mit der von dem Oberla n- desgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde, deren Zurückweisung die Ko s- tenschuldnerin beantragt. Die Aufsichtsbehörde hat klargestellt, dass sie den Notar nicht zur Einlegung auch der Rechtsbeschwerde angewiesen hat. 2 3 - 4 - II. N ach Auffassung des Beschwerdegerichts, dessen Entscheidung unter anderem in ZNotP 2017, 202 veröffentlicht worden ist, bestimmt sich der G e- schäftswert einer Verpflichtung zur Errichtung von Wohngebäuden stets nach § 50 Nr. 3 Buchstabe a GNotKG, unabhängig davon, ob die Wohngebäude von dem Erwerber selbst genutzt oder ob sie verkauft oder vermietet werden sollen. Im Schrifttum werde zwar die Auffassung vertreten, der Geschäftswert einer Verpflichtung zur Errichtung sog. gewerblich genutzter Wohnimmobilien se i nicht nach § 50 Nr. 3 Buchstabe a GNotKG, sondern nach § 50 Nr. 3 Buchst a- be b GNotKG zu bestimmen. Dafür werde aber keine nachvollziehbare Begrü n- dung gegeben. Der Wortlaut der Vorschrift sei eindeutig. Danach komme es allein darauf an, ob das errichtete Bauwerk als Wohngebäude oder gewerblich genutzt werden solle, nicht aber, ob die Wohnnutzung zu eigenen Zwecken oder zu Investitionszwecken beabsichtigt sei. Auch den Gesetzesmaterialien lasse sich eine Privilegierung nur der privaten Wohnnutzung nicht en tnehmen. III. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand. 1. Die Rechtsbeschwerde des beteiligten Notars ist aufgrund der Zula s- sung durch das Beschwerdegericht gemäß § 129 Abs. 2, § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, § 70 Abs. 1 FamFG statth aft (zum Zulassungserfordernis Leipziger GNotKG/Wudy, 2. Aufl., § 1 29 Rn. 76; J. Schmidt - Räntsch in BeckOK KostR, Stand 15.12.2015, § 129 GNotKG Rn. 55). Sie ist fristgerecht eingelegt und g e- 4 5 6 - 5 - nügt entgegen der Auffassung der Kostenschuldnerin noch den Anfor derungen an ihre Zulässigkeit gemäß § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, § 71 Abs. 3 FamFG. a) Die Begründung der Rechtsbeschwerde muss zwar nach § 71 Abs. 3 Nr. 1 FamFG die Erklärung enthalten, inwieweit der Beschluss angefochten und dessen Aufhebung beantrag t werde (Rechtsbeschwerdeanträge). Einen förml i- chen Antrag hat der beteiligte Notar nicht gestellt. Er hat sich vielmehr darauf beschränkt, Rechtsbeschwerde einzulegen. Zur Unzulässigkeit des Rechtsmi t- tels führt dieses Versäumnis aber nur, wenn sich den Au sführungen der B e- gründung nicht entnehmen lässt, worauf das Rechtsmittel zielt (vgl. BGH, Ve r- säumnisurteil vom 22. März 2006 - VIII ZR 212/04, FamRZ 2006, 1029, 1030 und Beschluss vom 19. November 2014 - XII ZB 522/10, NJW - RR 2015, 188 Rn. 10). So liegt es hier nicht. Den Ausführungen des Notars lässt sich entne h- men, dass er die Auffassung des Beschwerdegerichts nicht teilt und eine En t- scheidung des Bundesgerichtshofs anstrebt, in welcher die Beschwerdeen t- scheidung aufgehoben und seine Kostenrechnung wieder hergestellt wird. b) Im Ansatz zutreffend macht die Kostenschuldnerin weiter geltend, dass die Begründung der Rechtsbeschwerde an sich außer den Rechtsb e- schwerdeanträgen auch die bestimmte Bezeichnung der Umstände verlangt, aus denen sich die Rechtsver letzung durch das Beschwerdegericht ergeben soll. Dazu müssen Rechtsfehler des Beschwerdegerichts aufgezeigt sowie G e- genstand und Richtung der mit der Rechtsbeschwerde erhobenen Einwände gegen die Beschwerdeentscheidung erkennbar werden; ferner muss deutli ch werden, auf die Klärung welcher Rechtsfragen die eingelegte Rechtsbeschwe r- de zielt (vgl. BGH, Beschluss vom 18. November 1999 - III ZR 78/99, NJW 2000, 364; BAG, NJW 1998, 2470). Das ist hier der Fall. Aus de m innerhalb der Frist zur Begründung der Rech tsbeschwerde eingereichten Schriftsatz ergibt 7 8 - 6 - sich, dass der Notar an seiner Meinung festhalten will, der Geschäftswert bei sog . gewerblichen Wohnimmobilien bestimme sich nach § 50 Nr. 3 Buchstabe b GNotKG, während das Beschwerdegericht die Anwendung von § 50 Nr. 3 Buchstabe a GNotKG für richtig hält, und dass diese Streitfrage durch das Rechtsbeschwerdegericht geklärt werden soll. Das reicht in einem einfach g e- lagerten Fall wie dem vorliegenden noch aus. 2. Das Rechtsmittel ist im Wesentlichen unbegrü ndet. a) Der beteiligte Notar hat den Geschäftswert der in dem beurkundeten Kaufvertrag enthaltenen Verpflichtung zur Errichtung von Wohnhäusern auf den verkauften Grundstücken und zur Nutzung der Grundstücke zu Wohnzwecken zu Unrecht mit 20 % der He rstellungskosten angesetzt. Das Beschwerdegericht hat zutreffend entschieden, dass der Geschäftswert einer schuldrechtlichen Verpflichtung zur Errichtung von Wohngebäuden auch dann gemäß § 50 Nr. 3 Buchstabe a GNotKG 20 % des Verkehrswerts des unbebauten G rundstücks entspricht, wenn es sich um sog. gewerbliche Wohngebäude handelt, wenn also der Verpflichtete die zu errichtenden Wohngebäude z.B. verkaufen oder vermieten will. b) Wie die schuldrechtliche Verpflichtung zur Herstellung sog. gewerbl i- cher Wo hnimmobilien rechtlich einzuordnen ist, ist allerdings umstritten. Nach einer Ansicht entspricht der Geschäftswert einer Verpflichtung zur Errichtung solcher Wohnimmobilien stets 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten entsprechend § 50 Nr. 3 Buchsta be b GNotKG (Diehm in Bormann/Diehm/ Sommerfeldt, GNotKG, 2. Aufl., § 50 Rn. 10; Korintenberg/Tiedtke, GNotKG, 20. Aufl., § 50 Rn. 21; Fackelmann, ZNotP 2017, 203 f.; Wilsch, ZfIR 2017, 681, 682). Nach einer zweiten Ansicht ist das jedenfalls dann der Fall , wenn die vor - 9 10 11 - 7 - aussichtlichen Herstellungskosten den Wert des unbebauten Grundstücks übersteigen (Fackelmann in Fackelmann/Heinemann, NK - GNotKG, § 50 Rn. 11). Nach einer dritten, von dem Beschwerdegericht geteilten Ansicht b e- trägt der Geschäftswert einer B auverpflichtung bei allen Wohnimmobilien ei n- heitlich 20 % des Werts des unbebauten Grundstücks (Rohs/Wedewer/ Waldner, GNotKG, Stand Dezember 2016, § 50 Rn. 5; ohne Problematisierung: Leipziger GNotKG/Zapf, 2. Aufl., § 50 Rn. 11 und Lutz/Mattes in BeckOK K ostR, Stand 15.8.2017, § 50 Rn. 13, 15; offenbar auch NK - GK/Fackelmann, 2. Aufl., § 50 GNotKG Rn. 10). c) Die dritte Ansicht ist zutreffend. aa) Für sie spricht schon der Wortlaut der Vorschrift in § 50 Nr. 3 e- Gebäudes oder Bauwerks entsprechende Nutzung ab. Demgegenüber unte r- scheidet sie weder danach, welches Interesse der Verkäufer mit der Vereinb a- rung der Bauverpflichtung verfolgt, noch danach, aus welchen Gründen sich der Käufer auf die Verpflichtung einlässt und was er mit dem zu errichtenden G e- bäude bezweckt. bb) Argumente für eine einschränkende Auslegung von § 50 Nr. 3 Buc h- stabe a GNotKG lass en entgegen der Ansicht der Vertreter der anderen Ansic h- ten weder aus der Entstehungsgeschichte der Norm noch aus ihrem Zweck oder den Vorstellungen des Gesetzgebers ableiten. (1) Der Gesetzgeber hat mit § 50 GNotKG eine Norm geschaffen, die im frühe ren Notarkostenrecht ohne Vorbild ist. Ziel war es, die Schwierigkeiten zu 12 13 14 15 - 8 - beheben, die sich bei der Bestimmung des Geschäftswerts bestimmter schul d- rechtlicher Verpflichtungen in Grundstückskaufverträgen ergeben hatten, daru n- ter auch bei schuldrechtlichen Bauverpflichtungen (Entwurfsbegründung in BT - Drucks 17/11471 [neu] S. 170 li. Sp.). (2) Bei der Konzeption der Regelungen für Bauverpflichtungen in der Vorschrift ist der Gesetzgeber von dem gesicherten Stand der Rechtsprechung zu dem früheren § 20 K ostO ausgegangen (BT - Drucks. 17/11471 [neu] S. 170 r. Sp.). Danach waren solche Verpflichtungen auch dann als vermögensrechtl i- che Angelegenheit anzusehen, wenn der Verkäufer damit ideelle Ziele verfolgte (Senat, Beschluss vom 24. November 2005 - V ZB 103/0 5, BGHZ 165, 125, 130 f.). Als geeignetes Kriterium für die Bewertung einer Verpflichtung zur E r- richtung von Gebäuden wurde n der Kaufpreis bzw. Rückkaufpreis angesehen, speziell bei einer Verpflichtung zur Errichtung gewerblicher Objekte aber auch die Hers tellungskosten (Senat, Beschluss vom 24. November 2005 V ZB 103/05, BGHZ 165, 125, 131; OLG Zweibrücken, OLGR 2000, 444, 445 f.; Bay. Notarkasse, MittBayNot 2006, 259, 260). Wenn der Verkauf unter dem Verkehrswert erfolgte, sollte der Wert der Bauverpfli chtung dagegen auf der Grundlage des dem Käufer von dem Verkäufer gewährten Preisnachlasses oder auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Ankaufs - und einem Rüc k- kaufspreis bestimmt werden (Senat, Beschluss vom 24. November 2005 V ZB 103/05, BGHZ 165, 125, 131 f.). Dagegen hatte die Bayerische Nota r- kasse eingewandt, dabei könne im Einzelfall ein krasses Missverhältnis entst e- hen. Bei einem nur geringfügigen Preisnachlass bestimme dieser den Wert der Bauverpflichtung, während ohne diesen Nachlass ein Pro zentsatz von 30 - 40 % des Kaufpreises oder Rückkaufpreises maßgeblich wären (MittBa y- Not 2006, 259, 260). Diese Kritik wollte der Gesetzgeber aufgreifen (BT - Drucks. 17/11471 [neu] S. 170 li. Sp.). 16 - 9 - (3) Bei der auf dieser Grundlage entwickelten Regelun g hat sich der G e- setzgeber zwar von der früheren Rechtsprechung auch der Instanzgerichte i n- spirieren lassen, aber im Ergebnis doch eine eigenständige Regelung getroffen. Er hat sich bei der Ausgestaltung der Vorschrift von der Rechtsprechung gelöst (im Erg e- neuen Ansatz gewählt, der die Anwendungsschwierigkeiten vermeidet, um d e- ren Auflösung willen sich der Gesetzgeber z ur ausdrücklichen gesetzlichen R e- gelung des Geschäftswerts schuldrechtlicher Bauverpflichtungen entschlossen hatte. Die Vereinfachung besteht zunächst darin, den Geschäftswert mit einem Prozentsatz von 20 % von gesetzlich bestimmten Referenzgrößen festz u- sc hreiben und auf eine Schätzung unter Bildung unterschiedlicher Prozentsätze (vgl. dazu: OLG Zweibrücken, OLGR 2000, 444, 445 f.; Bay. Notarkasse, MittBayNot 2006, 259, 260) zu verzichten. (4) Bei der Festlegung dieser Referenzgrößen ist der Gesetzge ber zwar inhaltlich von dem Maßstab ausgegangen, der bis dahin bestimmend war: dem Interesse des Verkäufers an der Bauverpflichtung (vgl. etwa Senat, Beschluss vom 24. November 2005 - V ZB 103/05, BGHZ 165, 125, 131 f.). Er stellt aber in § 50 Nr. 3 GNotKG nicht auf dieses Interesse, sondern auf die Gebäude ab, deren Errichtung staatliche oder staatsnahe Verkäufer normalerweise mit Ba u- verpflichtungen sicherstellen wollen: Wohngebäude zur Schaffung von Woh n- raum und gewerblich genutzte Bauwerke zur Ansiedlung von Gewerbe. Danach legt er auch die maßgebliche Referenzgröße fest: den Verkehrswert des unb e- bauten Grundstücks bei Wohngebäuden und den voraussichtlichen Herste l- lungsaufwand bei gewerblich genutzten Bauwerken. Dieser Regelungsansatz führt zwar dazu, das s das von dem Verkäufer angestrebte öffentliche Interesse je nach dem K onzept des Erwerbers nicht schon in seiner Person verwirklicht 17 18 - 10 - wird, sondern unter Umständen erst durch einen späteren Erwerber. Er erreicht aber mit geringem Aufwand die angestrebte Er leichterung und Vereinheitl i- chung der Anwendung. Die maßgebliche Referenzgröße ergibt sich unmittelbar aus der vertraglichen Vereinbarung, in der bestimmt werden muss, welche G e- bäude der Verpflichtete zu errichten hat. Diese Vereinfachung führt auch nicht dazu, dass die mit der niedrigeren Referenzgröße bezweckte Privilegierung ve r- fehlt würde. Der Gesetzgeber hat diese Privilegierung nicht auf den Bau von Eigenheimen durch interessierte Bürger begrenzt, sondern sich an die frühere Rechtsprechung eben nur anlehnend (BT - Drucks. 17/11471 [neu] S. 170 r. Sp.) - schlechthin für Verpflichtungen zur Errichtung von Wohngebäuden vo r- gesehen. Ihr Zweck wird auch bei der Errichtung von sog. gewerblichen Wohnimmobilien erreicht. Denn auch die kostenrechtliche Privilegi erung von Erwerbern, die Wohnraum errichten, um ihn weiterzuveräußern, ist tendenziell geeignet, die Kosten der späteren Nutzer zu senken. d) Das Beschwerdegericht durfte dem beteiligten Notar aber nicht die Kosten des Beschwerdeverfahrens auferlegen; denn er hat die Beschwerde auf Weisung seiner Aufsichtsbehörde eingelegt. Folge dessen ist nach § 130 Abs. 2 Sätze 3 und 4 GNotKG, dass Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren nicht zu erheben und in diesem Verfahren etwa entstandene außergerichtlichen Kosten der Kostenschuldnerin der Landeskasse - hier des Landes Nordrhein - Westfalen - aufzuerlegen sind. Darüber ist von Amts wegen zu entscheiden, so dass es nicht darauf ankommt, ob der beteiligte Notar den Kostenantrag inne r- halb der Frist zur Begründung der Rechtsbeschwerde gestellt hat. Die Koste n- entscheidung des Beschwerdegerichts ist deshalb aufzuheben und neu zu fa s- sen. 19 - 11 - IV. Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 130 Abs. 3 Satz 1 GNot KG und § 84 FamFG. Von der Kostentragungspflicht ist der Notar, anders als im Beschwerdeverfahren, nicht freigestellt, weil seine Aufsichtsbehörde ihn zur Einlegung auch der Rechtsbeschwerde nicht ang e- wiesen hat. Stresemann Schmidt - Räntsch Kazele Haberkamp Hamdorf Vorinstanzen: LG Bonn, Entscheidung vom 19.01.2017 - 6 OH 4/16 - OLG Köln, Entscheidung vom 12.05.2017 - 2 Wx 104/17 - 20
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