ECLI:DE:BGH:2016:210416BVZB13.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 13/15 vom 21. April 2016 in de r Grundbuchsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GBO § 19; BGB § 1191 Zu den Prüfungspflichten des Grundbuchamts bei der Eintragung einer Grundschuld aufgrund einer im Außenverh ältnis beschränkten Belastung s- vollmacht, die es den Käufern erlaubt, das noch im Eigentum des Verkä u- fers stehende Grundstück als dingliche Sicherheit für die Finanzierung des Kaufpreises zu verwenden. BGH, Beschluss vom 21. April 2016 - V ZB 13/15 - OLG F rankfurt am Main AG Hanau - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen den Beschluss des 20. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 22. Dezember 2014 wird zurückgewiesen. Der Beteiligte zu 3 ist, nachdem er die Rechtsbeschwerde gegen den genannten Beschluss zurückgenommen hat, dieses Rechtsmittels verlustig. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 157.000 - 3 - Gründe: I. Mit notarielle m Vertrag vom 7. April 2014 verkaufte die Beteiligte zu 1 (Verkäuferin) ihr im Rubrum genanntes Grundstück an die Beteiligten zu 2 (Käufer). § 9 des Kaufvertrags sieht die Mitwirkung der Verkäuferin an der F i- nanzierung des Kaufpreises vor, wobei das Grundstück mit Grundpfandrechten bis zu dem Kaufpreis zuzüglich bis zu 20 % Zinsen so wie einer einmalig fälligen Nebenleistung von 10 % belastet und der sofortigen Zwangsvollstreckung g e- gen den jeweiligen Eigentümer unterworfen werden darf. Ferner wird geregelt, dass die Sicherheiten ausschließlich der Finanzierung des Kaufpreises und der Abwicklung des Vertrags dienen; die den Grundpfandrechten zugrunde liege n- den Valutierungsansprüche werden an die Verkäuferin abgetreten und die aus den Sicherheiten Berechtigten unwiderruflich angewiesen, nur nach Maßgabe des Vertrags auszuzahlen. Nach § 1 3 des Vertrags wird jedem Käufer einzeln Grundpfandrechten zur Finanzierung des Kaufpreises nach Maßgabe der ve r- . Unter Vorlage einer Gru ndschuldbestellungsurkunde, mit der die Käufer l- macht vom 7. April 2014, UR. - e Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch beantragt. Mit Beschluss vom 13. Juni 2014 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurückgewiesen, weil die Vol l- macht der für die Verkäuferin handelnden Käufer nicht nachgewiesen sei. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 hat keinen Erfolg 1 2 - 4 - gehabt. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde wollen sie das Grundbuchamt anweisen lassen, den Eintragungsantrag nicht aus den in dem Zurückweisungs - und dem Nichtabhilfebeschluss genannten Gründen ab zulehnen. II. Das Beschwerdegericht geht davon aus, dass die Vollmacht der Käufer auch im Außenverhältnis nur nach Maßgabe der vereinbarten Kaufpreisfina n- zierung besteht. Infolgedessen habe das Grundbuchamt vor Eintragung der bewilligten Grundschuld zu überprüfen, ob die konkret abgegebene Grundb u- cherklärung von der inhaltlich beschränkten Vollmacht gedeckt sei. Dies verne i- ne das Grundbuchamt zu Recht. Im Eingang der Grundschuldbestellungsu r- kunde, wonach die Käufer für sich persönlich und zugleich für die Verkäuferin - werde lediglich behauptet, dass die für die Verkäuferin abgegebenen Erkläru n- gen von der Vollmacht gedeckt seien. Um letztere nachzuweisen, müssten ihre inhaltlichen Beschränkungen aus der Urkunde selbst hervorgehen, woran es fehle. III. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend und von der Rechtsbeschwerde unb e- anstandet nimmt das Beschwerdegericht an, dass die in dem Kaufvertrag ve r- einbarten Begrenzungen der Vollmacht auch im Außenverhältnis Wirkung en t- falten. Eine Belastungsvollmacht wie die hier zu beurteilende erlaubt es dem 3 4 5 - 5 - Käufer, das noch im Eigentum des Verkäufers stehende Grundstück als dingl i- che Sicherhei t für die Finanzierung des Kaufpreises zu verwenden, indem er als Vertreter des Verkäufers die dingliche Einigung über die Bestellung einer Grundschuld erklärt und deren Eintragung bewilligt . Da für, da ss d ie Käufer hier lediglich im Innenverhältnis darauf beschränkt werden sollten , Grundpfandrec h- te nur nach Maßgabe der vereinbarten Kaufpreisfinanzierung zu bestellen, b e- steht kein Anhaltspunkt. 2. Danach hat das Grundbuchamt selbständig zu prüfen, ob die namens der Verkäuferin gemäß § 19 GBO erklärte Ei ntragungsbewilligung von der Vollmacht der Käufer gedeckt ist (vgl. BayObLG, NJW - RR 1987, 792 f. ). Hier zu muss in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, dass die in dem Kau f- vertrag vorgesehenen Begrenzungen der Vollmacht eingehalten werden. Einen solch en Nachweis sieht das Besch werdegericht rechtsfehlerfrei als nicht e r- bracht an. a) Aus der Grundschuldbestellungsurkunde geht zwar hervor, dass Grundschuld, Zinsen und Nebenleistung der Höhe nach den Vorgaben des Kaufvertrags entsprechen. Aber nachgewi esen werden muss auch die Verwe n- dung des Grundpfandrechts ausschließlich zur Finanzierung des Kaufpreises und zur Vertragsabwicklung, die Abtretung der Valutierungsansprüche an die Verkäuferin und die unwiderrufliche Anweisung, die Darlehensvaluta nur nach Maßgabe des Vertrags auszuzahlen. Diese inhaltlichen Beschränkungen der Vollmacht müssen schuldrechtlich umgesetzt werden, weil die Grundschuld s a- chenrechtlich die dingliche Haftung des Grundstücks unabhängig von einer e t- wa gesicherten pe rsönlichen Forder ung begründet . Hierzu muss zwischen dem Grundpfandgläubiger und dem Verkäufer eine (erste) schuldrechtliche Sich e- rungsabrede zustande kommen, die eine dem Kaufvertrag entsprechende Ve r- 6 7 - 6 - wendung der Grundschuld in der Pha se der Vertragsabwicklung re gelt und i n- soweit nicht den Käufer als Darlehensnehmer, sondern den V erkäufer zum S i- cherungsgeber mach t . Auf diese Weise wird gewährleistet, dass sich die Mi t- wirkung des Verkäufers auf die Kaufpreisfinanzierung beschränkt, und ausg e- schlossen, dass anderweitige Forde rungen gesichert werden, die mit dem Kaufvertrag nicht in Zusammenhang stehen. Daneben kann bereits in diesem Stadium eine (zweite) Sicherungsabrede zwischen dem Grundschuldgläubiger und dem Käufer hinsichtlich der späteren Verwendung der Grundschuld getro f- fen werden, oder es wird geregelt, dass der Käufer nach Vertragsabwicklung in die bestehende Sicherungsabrede eintritt (vgl. zum Ganzen OLG Hamm, DNotI - Report 1999, 50, 51; BeckNotar - HdB/Everts, 6. Aufl., A I Rn. 27 4 f. ; Gabe r- diel/Gladenbeck, Kreditsicher ung durch Grundschulden, 9. Aufl., Rn. 70 4 ff.; Schramm, ZNotP 1998, 363 ff. ). b) Hieraus ergibt sich bei einer im Außenverhältnis beschränkten Bela s- tungsvollmacht die Besonderheit, dass die Vertretungsmacht der Käufer hi n- sichtlich der Eintragungsbewil ligung (§ 19 GBO) von dem Zustandekommen der zwischen dem Grundpfandgläubiger und dem Verkäufer getroffenen (ersten) Sicherungsabrede abhängt. Normalerweise prüft das Grundbuchamt die Sich e- rungsabrede nicht, d a diese nicht Bestandteil der Eintra gungsbewill igung ist ; a ber wenn der Bewilligende aufgrund einer Vollmacht der in Rede stehenden Art handelt , darf die Eintragung nicht vor genommen werde n, wenn nicht ges i- chert ist , dass die Sicherungsabrede zu stande kommen wird. Erfolgt die Eintr a- gung dennoch und kom mt die Sicherungsabrede tatsächlich nicht zustande , entsteht die Grundschuld nicht, weil es auch hinsichtlich der ( von der im Grun d- buchverfahren maßgeblichen Eintragungsbewilligung zu unterscheidenden ) dinglichen Einigung an der Vertretungsmacht der Käufer fehlt (vgl. Senat, Urteil vom 28. Oktober 1988 - V ZR 14/87, BGHZ 106, 1, 5 f. ) ; wegen der Beschrä n- 8 - 7 - kung der Vollmacht hängt ausnahmsweise auch die Wirksamkeit des dingliche n Rechtsgeschäft s von dem Zustandekommen der Sicherungsabrede ab . c ) Zum Nachwe is der Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) gehört hier deshalb auch der i n der Form des § 29 GBO zu erbringende Nachweis , dass die Rechtsmacht des Grundschuldgläubigers durch die zwischen diesem und dem Verkäufer getroffene (erste) Sicherungsabrede beschränk t wird und deren Zustandekommen gesichert ist , obwohl der Grundpfandgläubiger regelmäßig - und auch hier - an den kaufvertraglichen Regelungen nicht beteiligt ist. aa) I n der Rechtsliteratur wird einhellig angeraten, die vertraglichen B e- schränkungen zum Schutz des Verkäufers ausdrücklich in die Grundschuldb e- stellungsurkunde aufzunehmen. Hierin liege ein an den Grundpfandgläubiger gerichtetes Angebot des (durch die Käufer vertretenen) Verkäufers auf A b- schluss einer Sicherungsabrede nach den vereinbarte n Vorgaben. Der Grun d- pfandgläubiger könne die zugleich angebotene dingliche Einigung nur erklären, wenn er auch das Angebot auf Abschluss der Sicherungsvereinbarung anne h- me (vgl. BeckNotar - HdB/Everts, 6. Aufl., A I Rn. 274, 282; Behmer in Münch e- ner Vertrag shandbuch, Bd. 6 II, 7. Aufl., VIII Nr. 30; Albrecht in Reit h- mann/Albrecht, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung, 8. Aufl., Rn. 586; Hertel in Würzburger Notarhandbuch, 4. Aufl., Teil 2 Kap. 2, Rn. 427, 435; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. , Rn. 3159; BeckOK GBO/Reetz [Stand 1. Februar 2016] Vertretungsmacht Rn. 103; Ertl, MittBayNot 1989, 53, 63; Reithmann, DNotZ 1995, 896 f. ; Schramm, ZNotP 1998, 363, 364 ). Ledi g- lich in formaler Hinsicht unterscheidet sich hiervon der Vorschlag, das Angebo t auf Abschluss der Sicherungsabrede als Anlage in die notarielle Grundschul d- bestellungsurkunde aufzunehmen, und noch vor Einreichung des Eintragung s- antrags durch die Bank bestätigen zu lassen, dass sie die Anlage zur Kenntnis 9 10 - 8 - genommen hat und entsprechend verfahren wird (vgl. Reibold/Seebach / Dahlkamp, Praxis des Notariats, 11. Aufl., § 5 VIII 9). bb) Hier ist der beurkundende Notar diesen Empfehlungen nicht gefolgt. Er hat sich darauf beschränkt, in den Eingang der Grundschuldbestellungsu r- kunde aufzu e- schwerdegericht zu Recht nicht als ausreichenden Nachweis der Vollmacht an. (1) Materiell - rechtlich gesehen kommt alle rdings in Betracht , dass die erforderliche Sicherungsabrede zwischen dem Verkäufer und dem Grun d- schuldgläubiger k onkludent zustande komm t . Dies k ann anzunehmen sein , wenn für den Grundschuldgläubiger erkennbar ist, dass sich die Mitwirkung des Verkäufers a uf die Finanzierung be schränkt, etwa weil der Käufer ihm gege n- über erklärt, die Grundschuld aufgrund einer Belastungsvollmacht zu bestellen (vgl. LG Karlsruhe, DNotZ 1995, 892 f f. m. zust. Anm. Reithmann; Gabe r- diel/Gladenbeck, Kreditsicherung durch Grundsc hulden, 9. Aufl., Rn. 712) . Nichts anderes ergibt sich aus dem Urteil des Senats vom 28. Oktober 1988. D ort hatte der Käufer im eigenen Namen eine Grundschuld an dem noch im Eigentum des Verkäufers stehenden Grundstück bestellt, die weitere Verbin d- lichkeit en des Käufers sicherte ; dass die die Ermächtigung des Käufers begre n- zenden Abreden der Kaufvertragsparteien auch der Bank bekannt waren, war gerade nicht festgestellt worden . Daher verneinte der Senat das Entstehen der Grundschuld , weil die dingliche Eini gung wegen der ü berschrit tenen Ermächt i- gung nicht zustande gekommen war ( Senat, Urteil vom 28. Oktober 1988 - V ZR 14/87, BGHZ 106, 1, 3 f f.). 11 12 - 9 - (2) D aran gemessen kann zwar die hier erfolgte Erklärung der Käufer, im Rahmen der Belastungsvollmacht zu handeln, als konkludentes Angebot auf Abschluss einer solchen Sicherungsabrede zu verstehen sein. Ein ausreiche n- der Nachweis des Angebots in der Form des § 29 GBO ist dies a ber nicht . Hie r- für bedarf es nämlich eine r materiell - rechtliche n Prüfung , die nicht dem Grun d- buchamt obliegt. Als Nachweis genügt die Grundschuldbestellungsurkunde deshalb nur dann, wenn aus diese r selbst ( oder aus ihre n notariell beglaubigten Anlagen ) zweifelsfrei ein Angebot auf Abschluss der erforderlichen Sicherung s- abrede zwischen Ve rkäufer und Grundpfandgläubiger hervorgeht . Hierfür ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass die auf die Belastung bezogenen ve r- traglichen Einschränkungen in der Grundschuldbestellungsurkunde (bzw. den Anlagen) deutlich werden . Auf diese Weise werd en die genannten vertraglichen Vorgaben de m Grundschuldgläubiger so verlässlich zur Kenntnis gebracht, dass diese r die konkludent angebotene dingliche Einigung (vgl. hierzu Staudi n- ger/Gursky, BGB [2012], § 873 Rn. 60) nur unter gleichzeitiger Annahme des A ngebots auf Abschluss der vertraglich vorgesehenen Sicherungsabrede erkl ä- ren kann (vgl. LG Mainz, MittRhNotK 1988, 20, 21; Hertel in Würzburger Nota r- handbuch, 4. Aufl., Teil 2 Kap. 2 Rn. 435; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3158; BeckOK GBO/ Reetz [Stand 1. Februar 2016] Vertretung s- macht Rn. 105). ( 3 ) Was im Einzelnen aus der Grundschuldbestellungsurkunde (bzw. d e- ren Anlagen) hervorgehen muss, damit sie als Angebot auf Abschluss der S i- cherungsabrede zu verstehen ist, richtet sich nach den Vorgaben des jeweiligen Kaufvertrags. Hier hätte die U rkunde enthalten müssen, dass die Grundschuld ausschließlich für die Finanzierung des Kaufpreises und die Vertragsabwicklung verwendet werden darf, und dass der Grundpfandgläubiger unwiderruflich a n- gew iesen wird, die Auszahlung nur nach Maßgabe des Kaufvertrags vorz u- 13 14 - 10 - nehmen. Auch die Abtretung der Valutierungsansprüche hätte - wie bereits das Grundbuchamt zutreffend ausgeführt hat - offengelegt werden müssen. Zwar vollzieht sich die Abtretung als solche im Verhältnis der Kaufvertragsparteien (§ 398 BGB). Aus dem Zusammenhang mit der Auszahlungsanweisung ergibt sich aber, dass sie der Grundpfandgläubigerin angezeigt werden muss. Ob e i- ner solchen Abtretung ein etwaiges formularvertragliches Abtretungsverbot en t- gegenstehen kann (vgl. hierzu Behmer in Münchener Vertragshandbuch, Bd. 6 II, 7. Aufl., VIII Nr. 30 Rn. 21 [3] mwN), müsste nicht das Grundbuchamt prüfen. ( 4 ) Gehen die vertraglich vereinbarten Einschränkungen der Vollmacht aus der Grundschuldbest ellungsurkunde (bzw. deren Anlagen) hervor, darf das Grundbuchamt da von ausgehen, dass eine de m Kaufvertrag entsprechen de Sicherungsabrede zustande kommen wird. Es ist nicht erforderlich, dass ihm auch die Annahmeerklärung des Grundpfandgläubigers in der F orm des § 29 GBO nachgewiesen wird. P raktisch gesehen wird der Grundpfandgläubiger nämlich stets Kenntnis von der Grundschuldbestellungsurkunde erlangen . H ier ergibt sich dies sogar ausdrücklich daraus, dass der Notar beauftragt wird, der Gläubigerin sofor t eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde zu erteilen. Aber auch ohne eine solche Regelung muss das Grundbuchamt von dem pra k- tischen Normalfall ausgehen, in dem der Gläubiger die Urkunde e r hält . Au s- drücklich annehmen muss er das Angebot n icht (Hertel in Würzburger Nota r- handbuch, 4. Aufl., Teil 2 Kap. 2, Rn. 435); die Annahme erfolgt entweder unter den Voraussetzungen von § 362 HGB durch Schweigen oder gemäß § 151 Satz 1 BGB ohne ausdrückliche Erklärung (vgl. Schramm, ZNotP 1998, 363, 364) . D ass die vol lständige Vorlage der notariell beglaubigten Sicherungsabr e- de ebenfalls zum Nachweis geeignet wäre, versteht sich von selbst. 15 - 11 - IV. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 36 GNotKG. Stresemann Schmidt - Räntsc h Brückner Göbel Haberkamp Vorinstanzen: AG Hanau, Entscheidung vom 13.06.2014 - KA - 3696 - 26 - OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 22.12.2014 - 20 W 214/14 - 16
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