BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 132/05 vom 26. Januar 2006 in der Grundbuchsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247 26 Abs. 1 Die Anerkennung der Rechtsf344higkeit der Gesellschaft des b374rgerlichen Rechts f374hrt nicht dazu, dass diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann (Fortf374hrung von BGHZ 107, 268, 272). BGH, Beschl. v. 26. Januar 2006 - V ZB 132/05 - OLG Frankfurt LG Darmstadt AG Michelstadt - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 26. Januar 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth beschlossen: Die weitere Beschwerde gegen den Beschluss der 26. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 9. M344rz 2005 wird zur374ckgewie-sen. Der Gesch344ftswert des Beschwerdeverfahrens und des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 40.000 200 festgesetzt. Gr374nde: I. Mit Notarvertrag vom 12. Mai 2004 kauften die Antragsteller zu 1 und 2 von dem Beteiligen zu 3 eine Eigentumswohnung. Als Inhalt des verkauften Sondereigentums ist im Grundbuch unter anderem eingetragen: "Ver344u337e-rungsbeschr344nkung: Zustimmung durch Verwalter." 1 Das Wohnungseigentum wurde den Antragstellern zu 1 und 2 aufgelas-sen. Die Antragsteller haben die Eintragung der Antragsteller zu 1 und 2 als Eigent374mer in das Grundbuch beantragt. Als Zustimmung des Verwalters ha-ben sie eine notariell beglaubigte Erkl344rung der "W. -Vermietungen-GbR", der Beteiligten zu 4, vorgelegt, die nach dem Protokoll der Wohnungseigent374mer- 2 - 3 - versammlung vom 8. Juli 2002 zur Verwalterin der Gemeinschaft bestellt wor-den ist. Die Zustimmung ist von H. A. zugleich in Vollmacht f374r R. H. und L. B. erkl344rt. Das Grundbuchamt hat den Antrag mit Zwischenverf374gungen vom 11. August, 22. September und 12. Oktober 2004 beanstandet, weil die Beteilig-te zu 4 als Gesellschaft des b374rgerlichen Rechts nicht Verwalterin einer Eigen-t374mergemeinschaft sein k366nne. Der beurkundende Notar hat daraufhin eine beglaubigte Abschrift des Gesellschaftsvertrags vorgelegt, aus der sich die Ver-tretungsberechtigung der Genannten ergibt, und eine eidesstattliche Versiche-rung der Gesellschafter, nach der diese seit dem 10. Juni 1999 die alleinigen Mitglieder der Beteiligen zu 4 sind und der Gesellschafterbestand seither un-ver344ndert ist. Das Grundbuchamt ist mit Verf374gung vom 11. November 2004 bei seiner Beanstandung geblieben. Der Notar hat gegen "die Zwischenverf374gun-gen" Erinnerung eingelegt. Das Grundbuchamt hat die Erinnerung dem Landge-richt als Beschwerde vorgelegt. 3 Das Landgericht hat die Beschwerde zur374ckgewiesen. In der Folge hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zur374ckgewiesen. Mit der weiteren Beschwerde wenden sich die Antragsteller zu 1 und 2 gegen die Entscheidung des Landgerichts. Das Oberlandesgericht Frankfurt h344lt die Beschwerde f374r begr374ndet. Es sieht sich durch die Entscheidungen des Senats vom 18. Mai 1989 (BGHZ 107, 268 ff.) und des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 12. Januar 1989 (BayObLGZ 1989, 4 ff.) an einer entsprechenden Entschei-dung gehindert und hat die Sache daher dem Bundesgerichtshof zur Entschei-dung vorgelegt. 4 - 4 - II. Die Vorlage ist nach 247 79 Abs. 2 GBO statthaft. Das vorlegende Gericht ist der Auffassung, eine Gesellschaft b374rgerlichen Rechts sei mit der Zuerken-nung der (beschr344nkten) Rechtsf344higkeit durch die neue Rechtsprechung des Bundesgerichthofes taugliche Verwalterin nach 247247 26, 27 WEG. Die fehlende Publizit344t ihrer Vertretungsverh344ltnisse und ihres Gesellschafterbestands stehe dem nicht entgegen. Die Wohnungseigent374mer k366nnten sich hier374ber durch Einsicht in den Gesellschaftsvertrag informieren. Damit weicht das vorlegende Gericht in der entscheidungserheblichen Frage, ob eine Gesellschaft b374rgerli-chen Rechts Verwalter nach 247247 26, 27 WEG sein kann, von dem Beschluss des Senats vom 18. Mai 1989 (BGHZ 107, 268 ff.) ab. Die Divergenz rechtfertigt die Vorlage. 5 III. 1. Die weitere Beschwerde ist nach 247 78 GBO zul344ssig. Die Zur374ckwei-sung des Eintragungsantrags steht dem nicht entgegen. Das Grundbuchamt war an die Entscheidung des Beschwerdegerichts gebunden. Die Bindungswir-kung w374rde erst durch eine ab344ndernde Entscheidung des Gerichts der weite-ren Beschwerde beseitigt. Aufgrund dieser h344tte das Grundbuchamt seine zu-r374ckweisende Entscheidung von Amts wegen zu 344ndern (Senat, BGHZ 88, 62, 64; BayObLGZ 1986, 54, 55; Demharter, GBO, 25. Aufl. 247 78 Rdn. 6). 6 2. Die weitere Beschwerde hat keinen Erfolg. Eine Gesellschaft des b374r-gerlichen Rechts kann nicht wirksam zur Verwalterin einer Wohnungseigent374-mergemeinschaft bestellt werden. 7 - 5 - a) Rechtsprechung und Schrifttum haben dies in der Vergangenheit na-hezu einhellig so gesehen (Senat, BGHZ 107, 268 ff.; BayObLGZ 1989, 4, 5; KG NJW 1995, 62 ff.; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., 247 26 WEG Rdn. 95 m.w.Nachw. zur 344lteren Rspr.). Seit die Rechtsf344higkeit der Gesellschaft b374r-gerlichen Rechts von der Rechtsprechung anerkannt worden ist (vgl. statt aller BGHZ 146, 341 ff.), haben sich indessen die Stimmen gemehrt, die die Bestel-lung einer solchen Gesellschaft zum Verwalter nach 247247 26, 27 WEG f374r m366glich halten (LG Frankfurt NZM 2001, 1152; LG Hamburg Rpfleger 2004, 693 f.; AnwK-BGB/Schultzky, 247 26 WEG Rdn. 2; Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., 247 26 WEG Rdn. 1; M374nchKomm-BGB/Engelhardt, 4. Aufl., 247 26 WEG Rdn. 3; Merle in B344rmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., 247 26 Rdn. 13; Niedenf374hr/Schulze, WEG, 7. Aufl., 247 26 Rdn. 9; Staudinger/Bub, BGB [2005], 247 26 WEG Rdn. 91; Weitnauer/L374ke, WEG, 9. Aufl., 247 26 Rdn. 6; Deckert/Gottschalg, Die Eigen-tumswohnung, Gr. 4 Rdn. 1079; Drasdo, Die Eigent374merversammlung nach WEG, 3. Aufl., Rdn. 26 ff.; K366hler/Bassenge/Greiner, Anwalts-Handbuch Woh-nungseigentumsrecht, Teil 14 Rdn. 5; Armbr374ster, GE 2001, 821, 828; Daute, ZWE 2001, 475, 476; Drasdo, NZM 2001, 258 ff.; Lautner, MittBayNot 2001, 425, 436; Steinmann, GE 2001, 1663 ff.) 8 Die Gegenposition h344lt unter Hinweis auf die fehlende Publizit344t der Ver-tretungsregelungen und des Gesellschafterbestandes der Gesellschaft des b374r-gerlichen Rechts an der 374berkommenen Auffassung fest (LG Darmstadt Rpfle-ger 2003, 178; Sauren, WEG, 4. Aufl., 247 26 Rdn. 3; KK-WEG/Abramenko, 247 26 Rdn. 2; K366hler/Bassenge, aaO, Teil 3 Rdn. 6; Sch366ner/St366ber, Grundbuchrecht, 13. Aufl. Rdn. 2930; krit. auch H374gel, ZWE 2003, 323, 324 ff.; offen gelassen OLG Bremen ZWE 2002, 416, 417; Bamberger/Roth/H374gel, BGB, 247 26 Rdn. 2 mit Fn. 2). Auch der Senat h344lt hieran fest. 9 - 6 - b) Soweit die Gesellschaft des b374rgerlichen Rechts als tauglicher Woh-nungseigentumsverwalter angesehen wird, ist zwar ohne weiteres zuzugeben, dass die gegenteilige Auffassung nicht mehr auf deren fehlende Rechts- und Handlungsf344higkeit gest374tzt werden kann (H374gel, ZWE 2003, 323 f.). Die M366g-lichkeit, Tr344ger von Rechten und Pflichten zu sein, ist indessen nur notwendige, nicht aber auch hinreichende Bedingung f374r die Bestellung zum Wohnungsei-gentumsverwalter. Der Verwalter der Wohnungseigent374mergemeinschaft muss nicht nur rechtsf344hig sein, sondern dar374ber hinaus den weiteren Voraussetzun-gen gen374gen, deren Erf374llung das Wohnungseigentumsgesetz von dem Ver-walter verlangt (zu derartigen spezialgesetzlichen Gesichtspunkten, die der Einnahme einer Rechtsposition durch eine Gesellschaft b374rgerlichen Rechts entgegenstehen k366nnen, s. schon BGH, Urt. v. 16. Juli 2001, II ZB 23/00, NJW 2001, 3221, 3122; zur Grundbuchf344higkeit BayObLG, ZMR 2003, 218 f.; Armbr374ster, GE 2001, 821, 826 f.; Demharter, NJW-Sonderheft, Abschied zum Ende eines Gerichts, 18, 19 f; ders., Rpfleger 2001, 329, 330 f.). Daran fehlt es. 10 Welche Eigenschaften der Verwalter erf374llen muss, ist im Wohnungsei-gentumsgesetz nicht ausdr374cklich bestimmt. Die notwendigen Eigenschaften ergeben sich jedoch aus dem Sinn und dem Zweck der Aufgaben des Verwal-ters. Dieser hat die Handlungsf344higkeit der Wohnungseigent374mergemeinschaft im Rechtsverkehr sicher zu stellen (Merle in B344rmann/Pick/Merle, aaO, 247 27 Rdn. 2; Staudinger/Bub, BGB [2005], 247 27 WEG Rdn. 5; Weitnauer/L374ke, aaO, 247 27 Rdn. 1; 344hnlich K366hler/Bassenge/Greiner, aaO, Teil 14 Rdn. 1). Hierzu muss er die in 247 27 Abs. 2 WEG genannten Aufgaben erf374llen. Dazu geh366rt es insbesondere, Zahlungen von Wohnungseigent374mern und Dritten an die Ge-meinschaft entgegen zu nehmen, Willenserkl344rungen, die f374r oder gegen die Gemeinschaft wirken, abzugeben bzw. zu empfangen und Leistungen der Ge-meinschaft zu bewirken. Wohnungseigent374mer und Dritte m374ssen hierbei dar- 11 - 7 - auf vertrauen k366nnen, dass an den Verwalter erbrachte Leistungen oder diesem gegen374ber abgegebene Erkl344rungen gegen die Eigent374mergemeinschaft wir-ken, und dass umgekehrt die von dem Verwalter f374r die Gemeinschaft abgege-benen Erkl344rungen gegen374ber der Eigent374mergemeinschaft wirksam sind. aa) Diese Voraussetzungen sind bei Bestellung einer nat374rlichen Person zum Verwalter ohne weiteres gegeben. Auch bei Bestellung einer in ein Regis-ter eingetragenen juristischen Person, einer offenen Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft als Verwalter kann insoweit keine Unklarheit aufkom-men. Wer f374r diese handeln kann, ist dem Handelsregister zu entnehmen. Die Eintragungen in das Handelsregister wirken im Rahmen von 247 15 HGB gegen die jeweilige Gesellschaft. Eine Gesellschaft mit beschr344nkter Haftung, eine offene Handelsgesellschaft oder eine Kommanditgesellschaft kann daher zum Verwalter einer Eigent374mergemeinschaft bestellt werden (Senat, BGHZ 107, 268, 272; BayObLGZ 1989, 4, 6; OLG D374sseldorf NJW-RR 1990, 1299, 1300; BayObLG WuM 1993, 488, 489 f.). 12 bb) Anders verh344lt es sich bei einer Gesellschaft b374rgerlichen Rechts. F374r diese wird kein Register gef374hrt. Das Vertrauen in die Gesellschaftereigen-schaft und die im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Vertretungsregelungen wird von der Rechtsordnung nicht gesch374tzt (s. schon Senat, BGHZ 107, 268, 272; 344hnlich auch nach der 304nderung der Rechtsprechung zur Rechtsf344higkeit der Gesellschaft b374rgerlichen Rechts BayObLG ZMR 2003, 218, 220; H374gel, ZWE 2003, 323, 324 f.; Lautner, MittBayNot 2001, 425, 429; M374ther, MDR 2002, 987, 988; Steinmann, GE 2001, 1663, 1664). 13 cc) Dies l344sst sich entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts nicht durch die Einsichtnahme in den Gesellschaftsvertrag ausgleichen. So ge- 14 - 8 - wonnene Erkenntnisse genie337en nicht den 366ffentlichen Glauben eines Regis-ters (vgl. BayObLG ZMR 2003, 218, 219; Armbr374ster, GE 2001, 821, 826). Vor allem aber gibt der Gesellschaftsvertrag nur Auskunft 374ber Gesellschafterbe-stand und Vertretungsbefugnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt (BayObLG ZMR 2003, 218, 219; LG Darmstadt Rpfleger 2003, 178; H374gel, ZWE 2003, 323, 324; Lautner, MittBayNot 2001, 425, 429). 304nderungen im Bestand der Gesellschafter werden in der Regel im Gesellschaftsvertrag nicht verlautbart. Kenntnis hiervon erlangen die Wohnungseigent374mer 374blicherweise nur durch Mitteilung seitens der Gesellschaft oder ihrer Gesellschafter. Sicherheit dahin, ob eine Zahlung an die Gesellschaft befreiend wirkt, und ob eine namens der Gesellschaft abgegebene Erkl344rung oder eine gegen374ber der Gesellschaft ab-gegebene Erkl344rung gegen die Gesellschaft wirkt, besteht auf dieser Grundlage nicht. dd) Die Einsicht der Wohnungseigent374mer in den Gesellschaftsvertrag kann allenfalls diesen Aufschluss 374ber Gesellschafterbestand und Vertretungs-verh344ltnisse einer zum Verwalter bestellten Gesellschaft b374rgerlichen Rechts bieten, nicht aber deren Vertragspartnern und dem allgemeinen Rechtsverkehr. Auch zu dessen Schutz dienen die in 247 27 WEG geregelten Verwalterbefugnis-se. Sie sind im Hinblick hierauf unentziehbar (Merle in B344rmann/Pick/Merle, aaO, 247 27 Rdn. 190; Staudinger/Bub, aaO, 247 27 WEG Rdn. 6; Becker/ K374mmel/Ott, Wohnungseigentum, Rdn. 338; 344hnlich wohl M374nchKomm-BGB/ Engelhardt, aaO, 247 27 WEG Rdn. 1). 15 ee) Entsprechendes gilt f374r Zustellungen. Die in 247 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG bestimmte Berechtigung des Verwalters zur Entgegennahme von Zustellungen dient dem Schutz des Rechtsverkehrs. Die aufw344ndige und bei gro337en Woh-nungseigent374mergemeinschaften h344ufig auf kaum 374berwindbare Schwierigkei- 16 - 9 - ten sto337ende Zustellung an alle Wohnungseigent374mer soll durch die Empfangs-zust344ndigkeit des Verwalters nach 247 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG vermieden werden. Dies setzt voraus, dass 374ber die Identit344t und die Befugnis des Verwalters zur Vertretung der Eigent374mergemeinschaft kein Zweifel besteht. So verh344lt es sich bei den Mitgliedern einer Gesellschaft des b374rgerlichen Rechts, an die nach 247 170 Abs. 1 ZPO zuzustellen ist (Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl. 247 170 Rdn. 6; Z366ller/St366ber, ZPO, 25. Aufl. 247 170 Rdn. 3; M374ther, MDR 2002, 987, 988 f.), nicht, weil der Wechsel der Gesellschaftereigenschaft und eine 304nderung der Vertretungsbefugnisse ein Internum der Gesellschaft sind und Au337enstehende hiervon nicht durch ein 366ffentliches Register sichere Kenntnis erlangen k366nnen. c) Das gilt erst recht im Hinblick auf die Rechtsprechung des Senats zur Teilrechtsf344higkeit der Wohnungseigent374mergemeinschaft (Senat, BGHZ 163, 154 ff). Der Verband kann selbst Beteiligter bzw. Partei eines gerichtlichen Ver-fahrens sein. Das er374brigt die Zustellung an alle Wohnungseigent374mer und ver-einfacht das Gerichtsverfahren (Abramenko, ZMR 2005, 749, 750). Anders als nach fr374herer Rechtspraxis, die alleine die Wohnungseigent374mer als Beteiligte bzw. Partei ansah, kann diesen aber nicht mehr ohne weiteres zugestellt wer-den, wenn der Verband Beteiligter oder Partei ist. Der Verband wird durch den Verwalter vertreten und kann nur durch diesen am Rechtsverkehr und an einem gerichtlichen Verfahren teilnehmen. Soweit eine juristische Person oder eine Handelsgesellschaft zum Verwalter bestellt ist, erfolgt die Vertretung der Woh-nungseigent374mergemeinschaft zwar durch die juristische Person bzw. durch die Handelsgesellschaft. Diese werden jedoch ihrerseits zumindest letztlich durch eine nat374rliche Person vertreten, die in ein mit 366ffentlichem Glauben versehe-nen Register eingetragen werden muss. Zustellungen m374ssen an diese erfol-gen, 247 170 Abs. 1 ZPO. Ihre Wirksamkeit h344ngt grunds344tzlich davon ab, dass 17 - 10 - der Zustellungsadressat tats344chlich zur Vertretung bef344higt ist, und sei es auch nur aufgrund der Wirkung einer Eintragung in ein Register. 3. Das kann durch die Bestellung einer Gesellschaft des b374rgerlichen Rechts zum Verwalter einer Eigent374mergemeinschaft nicht erreicht werden. Eine dennoch erfolgte Bestellung einer Gesellschaft des b374rgerlichen Rechts zum Verwalter ist nichtig (Senat, BGHZ 107, 268, 270 f.). Die Zustimmung der Beteiligten zu 4 zur Auflassung des Wohnungseigentums ist ohne rechtliche Wirkung. 18 IV. Eines Kostenausspruchs bedarf es nicht (zu den Gerichtskosten vgl. 247 131 Abs. 1, 247 2 KostO). Der Gesch344ftswert f374r die Beschwerde und die Rechtsbeschwerde betr344gt nach dem f374r die Eigentumswohnung vereinbarten 19 - 11 - Kaufpreis (Hartmann, Kostengesetze, 35. Aufl., 247 60 KostO Rdn. 11; Korinten-berg/Lappe, KostO, 16. Aufl., 247 60 Rdn. 19) 40.000 200. Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: LG Darmstadt, Entscheidung vom 09.03.2005 - 26 T 53/05 - OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 18.08.2005 - 20 W 182/05 -
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