BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 133/05 vom 24. November 2005 in der Zwangsverwalterverg374tungssache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZwVwV 247 20 Abs. 1 Sind mehrere Grundst374cke oder grundst374cksgleiche Rechte Gegenstand einer Zwangsverwaltung, f344llt die Mindestverg374tung nach 247 20 Abs. 1 ZwVwV f374r jedes der in Besitz genommenen Grundst374cke oder Substrate der grundst374cksgleichen Rechte gesondert an, wenn sie keine wirtschaftliche Einheit bilden (Fortf374hrung von BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 33/03, ZfIR 2005, 69). BGH, Beschl. v. 24. November 2005 - V ZB 133/05 - LG Kassel AG Kassel - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 24. November 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Schmidt-R344ntsch, Zoll und Dr. Roth beschlossen: Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 16. August 2005 wird auf Kosten des Gl344ubigers zur374ckgewiesen. Gr374nde: I. Auf Antrag des Gl344ubigers ordnete das Amtsgericht Kassel am 29. No-vember 2004 in einem einheitlichen Beschluss die Zwangsverwaltung von 33 Wohnungs- und Teileigentumsrechten der Gemeinschuldnerin in der Eigen-tumswohnungsanlage H. Stra337e in K. und zugleich die ge-trennte F374hrung der Verfahren f374r jedes einzelne Wohnungs- und Teileigen-tumsrecht an. Der Zwangsverwalter nahm die von den Wohnungs- und Teilei-gentumsrechten erfassten R344umlichkeiten am 10. Januar 2005 in Besitz. Zu diesem Zeitpunkt waren noch f374nf dieser Einheiten vermietet. Am 13. Januar 2005 wurden die Wohnungs- und Teileigentumsrechte s344mtlich versteigert. Die Zwangsverwaltung wurde am 17. Januar 2005 nach Antragsr374cknahme durch einen wiederum einheitlichen Beschluss f374r alle betroffenen Wohnungs- und Teileigentumsrechte aufgehoben. 1 - 3 - Der Zwangsverwalter hat die Festsetzung der Mindestverg374tung von 719,33 200 brutto f374r jedes der insgesamt 33 Wohnungs- und Teileigentumsrech-te, zusammen also 23.733,60 200 brutto beantragt. Diesem Antrag hat das Amts-gericht zun344chst nur in H366he von 765,60 200 und sp344ter, nach Aufhebung und Zur374ckverweisung durch das Landgericht, in vollem Umfang entsprochen. Die Beschwerde des Gl344ubigers hat das Landgericht zur374ckgewiesen. Dagegen richtet sich seine von dem Landgericht zugelassene Rechtsbeschwerde, mit welcher er die Wiederherstellung der urspr374nglichen Entscheidung des Amtsge-richts erreichen m366chte. 2 II. Die gem344337 247 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach 247 575 ZPO auch im 334brigen zul344ssige Rechtsbeschwerde ist nicht begr374ndet. 3 1. Das Beschwerdegericht ist der Ansicht, dem Verwalter stehe die Min-destverg374tung nach 247 20 Abs. 1 der Zwangsverwalterverordnung vom 19. De-zember 2003 (BGBl. I S. 2804 - ZwVwV) nebst Auslagen und Umsatzsteuer nicht nur einmal, sondern f374r jedes der 33 zwangsverwalteten Wohnungs- und Teileigentumsrechte, also 33 Mal zu. F374r den Ansatz der Mindestverg374tung kn374pfe 247 20 Abs. 1 ZwVwV an die Inbesitznahme des Zwangsverwaltungsob-jekts an. Der Verordnungsgeber sei dabei ersichtlich davon ausgegangen, dass jedes einzelne zu verwaltende Grundst374ck oder grundst374cksgleiche Recht Ge-genstand eines gesonderten Zwangsverwaltungsverfahrens sei. Die Verg374tung sei deshalb auch gesondert zu ermitteln. Daran 344ndere es nichts, wenn Zwangsverwaltungsverfahren 374ber mehrere Grundst374cke verbunden w374rden. Denn auch in einem solchen Fall m374ssten die Ertr344gnisse gesondert verwaltet und abgerechnet werden. 4 - 4 - 2. Diese Erw344gungen halten einer rechtlichen Pr374fung stand. Die Vorin-stanzen haben die Mindestverg374tung mit Recht nicht nur einmal, sondern f374r jedes der 33 Wohnungs- und Teileigentumsrechte gesondert angesetzt und die Verg374tung des Verwalters zutreffend auf insgesamt 23.733,60 200 festgesetzt. 5 a) 247 20 Abs. 1 ZwVwV legt ausdr374cklich nur fest, dass die Mindestverg374-tung des Verwalters nach erfolgter Inbesitznahme des Zwangsverwaltungsob-jekts 600 200 betr344gt. Der Vorschrift l344sst sich aber keine ausdr374ckliche Aussage dazu entnehmen, ob diese Mindestverg374tung f374r jedes Grundst374ck oder grund-st374cksgleiche Recht, das Gegenstand des Zwangsverwaltungsverfahrens ist, gesondert oder in jedem Zwangsverwaltungsverfahren unabh344ngig von der Zahl der betroffenen Grundst374cke und grundst374cksgleichen Rechte nur einmal anf344llt. Diese Frage wird, worauf die Beschwerde hinweist, teilweise im zweiten Sinne beantwortet (Waldherr/Weber, ZfIR 2005, 184, 187). Diese Ansicht f374hrte aber dazu, dass die H366he der Mindestverg374tung des Verwalters nicht vom In-halt seiner Aufgabe, sondern von der unter verfahrens366konomischen Gesichts-punkten zu treffenden Entscheidung des Vollstreckungsgerichts abhinge, die beantragte Zwangsverwaltung in einem einheitlichen oder in mehreren getrenn-ten Verfahren zu betreiben. Das wird den Ma337st344ben nicht gerecht, an denen der Verordnungsgeber die Bemessung der Verwalterverg374tung ausgerichtet hat. Sie f344llt nicht f374r die T344tigkeit in einem Verfahren, dessen Wert zu bestim-men w344re, oder f374r einzelne Verfahrenshandlungen an. Sie h344ngt vielmehr im Regelfall des 247 18 ZwVwV von dem Miet- oder Pachtertrag der verwalteten Grundst374cke und nach 247 19 ZwVwV von dem Aufwand ab, den der Verwalter mit ihrer Verwaltung hat. Sowohl der Ertrag als auch der Aufwand h344ngen in-haltlich von der Zahl der Grundst374cke ab, die der Verwalter zu verwalten hat. Ob dies in einem einheitlichen Verfahren geschieht oder in getrennten, spielt f374r die H366he der Verg374tung keine Rolle. Weshalb das bei einer Regelung anders 6 - 5 - sein soll, die f374r beide Berechnungsvarianten eine Untergrenze festlegt (Haar-meyer/Wutzke/F366rster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl. 247 20 ZwVwV Rdn. 1), ist nicht erkennbar. Die Anforderungen, die 247 3 ZwVwV an die Inbesitznah-me stellt, sprechen dagegen. Die Inbesitznahme muss danach f374r jedes der betroffenen Grundst374cke einzeln erfolgen und in einem jeweils gesonderten Bericht dokumentiert werden. Dabei ist nach 247 3 Abs. 2 ZwVwV jedes Grund-st374ck einzeln zu beschreiben; seine rechtlichen Verh344ltnisse sind darzustellen. H344ngt die Mindestverg374tung aber davon ab, dass jedes einzelne Grundst374ck in der beschriebenen Weise in Besitz genommen wird, ist es sachgerecht, wenn sie f374r jedes Grundst374ck oder grundst374cksgleiche Recht gesondert anf344llt. b) Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn mehrere Grundst374cke oder grundst374cksgleiche Rechte wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder ver-pachtet sind, ohne auf die Einzelgrundst374cke oder -rechte bezogene Miet- oder Pachtanteile auszuweisen. Die so wirtschaftlich zusammengefassten Grundst374-cke bilden dann ein einheitliches Zwangsvollstreckungsobjekt, dessen Gesamtertrag (oder -aufwand) f374r die Bemessung der Verwalterverg374tung ma337geblich ist. Das hat der Bundesgerichtshof f374r die Bemessung der Verwalterverg374tung nach 247 24 der Verordnung 374ber die Gesch344ftsf374hrung und die Verg374tung des Zwangsverwalters vom 16. Februar 1970 (BGBl. I S. 185, zuletzt ge344ndert durch Gesetz vom 13. Dezember 2001, BGBl. I S. 3574) ent-schieden (Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 33/03, ZfIR 2005, 69 f.). F374r die Bemessung der Verg374tung nach 247247 18, 19 ZwVwV gilt nichts anderes, weil sie in diesem Punkt die fr374here Regelung vereinfachend fortschreibt. Bilden mehrere Grundst374cke wirtschaftlich eine Einheit, f344llt auch die Mindestverg374-tung nur einmal an. 7 - 6 - c) Nach diesen Grunds344tzen war die Mindestverg374tung f374r jedes der 33 Wohnungs- und Teileigentumsrechte, und nicht nur einmal anzusetzen. 8 aa) Dass das Vollstreckungsgericht das Zwangsverwaltungsverfahren auf Grund eines einheitlichen Antrags durch einen einheitlichen Beschluss an-geordnet hat, ist nach den vorstehenden Ausf374hrungen unerheblich. Hinzu kommt, dass es in demselben Beschluss gleichzeitig die Trennung der einzel-nen Verfahren angeordnet und bestimmt hat, dass f374r jedes einzelne Woh-nungs- und Teileigentum ein eigenst344ndiges Verfahren zu f374hren ist, was auch geschehen ist. Schon deshalb lag bei der f374r die Bemessung der Verg374tung ma337geblichen Inbesitznahme ein einheitliches Verfahren nicht vor. Dass die Zwangsverwaltung sp344ter einheitlich aufgehoben wurde, 344ndert daran nichts. 9 bb) Anhaltspunkte daf374r, dass die Wohnungs- und Teileigentumsrechte einheitlich vermietet oder verpachtet waren oder auf andere Weise als einheitli-ches Wirtschaftsgut behandelt worden sind, sind nicht ersichtlich. Sie waren im Gegenteil nur teilweise vermietet und standen im 334brigen leer. Das einzige ver-bindende Element war der Umstand, dass sie sich alle in einer Eigentumswoh-nungsanlage befinden. Das 344ndert aber nichts daran, dass sie getrennt verwal-tet werden mussten und auch unterschiedliche Verwaltungst344tigkeiten verlang-ten. Bei den vermieteten Wohnungen musste etwa auf den Eingang der Mieten geachtet werden, bei den anderen nicht. Die Verwaltung von nicht vermieteten Wohnungen mag dem Verwalter wenig Aufwand bereiten, insbesondere dann, wenn eine Wohnungsverwaltung besteht. Der Verwalter muss aber gleichwohl jedenfalls die zudem nicht notwendig gleichen Belastungen der einzelnen Woh-nungs- und Teileigentumsrechte gesondert erfassen und auch gesondert ab-rechnen. Er hat, anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall 10 - 7 - der gemeinschaftlichen Vermietung mehrerer Grundst374cke, gerade keinen ein-heitlichen Miet- oder Pachtvertrag, den er 374berwachen k366nnte. d) Die Verg374tung ist nicht zu k374rzen. 11 aa) 247 19 Abs. 2 ZwVwV kommt als Grundlage einer solchen K374rzung nicht in Betracht (a. M. Waldherr/Weber, ZfIR 2005, 184, 187). Die Vorschrift hat den Zweck, eine unangemessen niedrige Regelverg374tung auszugleichen und eine Erh366hung der Verg374tung zu erm366glichen (Haarmeyer/Wutz-ke/F366rster/Hintzen, aaO, 247 19 ZwVwV Rdn. 16). Sie dient hingegen nicht dazu, die Verg374tung zu k374rzen. Das gilt insbesondere f374r die Verg374tung nach 247 20 ZwVwV, die ausdr374cklich als Mindestverg374tung gedacht ist, was ihre K374rzung von vornherein ausschlie337t. Deshalb kann diese Mindestverg374tung auch nicht analog 247 18 Abs. 2 ZwVwV (um 5 %) gek374rzt werden. 12 bb) Die Beschwerde macht geltend, dass die Anwendung der Mindest-verg374tung auf mehrere Zwangsverwaltungsobjekte dem Zweck der Mindestver-g374tung zuwiderlaufen kann. Das mag dann der Fall sein, wenn mehrere Zwangsvollstreckungsobjekte in einem einzigen Akt in Besitz genommen wer-den (k366nnen) und diese Inbesitznahme insgesamt einen Aufwand verursacht, der 374ber den Aufwand von sechs bis acht Stunden, an dem sich der Verord-nungsgeber bei der Bemessung der Mindestverg374tung nach 247 20 Abs. 1 ZwVwV orientiert hat (BR-Drucks. 842/03 S. 17), nicht oder nicht nennenswert hinausgeht. In einem solchen Fall k366nnte die Anwendung des 247 20 Abs. 1 ZwVwV auf jedes einzelne Zwangsverwaltungsobjekt nicht mehr dem Bed374rfnis nach einer angemessenen Mindestverg374tung entsprechen, sondern zu einer mit dem Aufwand nach 247 19 ZwVwV nicht mehr zu rechtfertigenden 374berh366hten Verg374tung f374hren. 247 20 Abs. 1 ZwVwV w344re dann m366glicherweise seinem 13 - 8 - Zweck entsprechend einschr344nkend auszulegen und in einem solchen Sonder-fall nur einmal anzuwenden. Die Frage bedarf hier keiner abschlie337enden Ent-scheidung. Denn ein solcher Sonderfall liegt hier nicht vor. Die Wohnungs- und Teileigentumsrechte befinden sich zwar s344mtlich in derselben Eigentumswoh-nungsanlage. Der Verwalter konnte sie aber nicht in einem Akt in Besitz neh-men. Um sie den Anforderungen des 247 3 ZwVwV entsprechend in Besitz zu nehmen und hier374ber nach 247 3 Abs. 2 ZwVwV zu berichten, musste er jede ein-zelne Wohnung und jeden einzelnen Gesch344ftsraum 366ffnen, sich 374ber deren Zustand informieren und feststellen, welche 366ffentlichen Lasten auf ihnen ruh-ten, welche Kosten der Verwaltung sie verursachen und welche M366glichkeiten der Vermietung sie bieten w374rden. Bei den vermieteten Objekten musste er Kontakt mit dem Mieter aufnehmen. Die Ergebnisse seiner Pr374fung waren f374r die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechte zwar sehr 344hnlich. Das 344n-dert aber nichts daran, dass der Verwalter das gerade einzeln ermitteln musste und damit f374r jedes Einzelobjekt auch einen Aufwand hatte, den die Mindest-verg374tung pauschaliert abgelten soll. Deshalb kommt eine Reduktion der Min-destverg374tung auch unter diesem Gesichtspunkt nicht in Betracht. e) Die Verg374tung betr344gt f374r jedes einzelne Objekt 719,20 200, zusammen 23.733,60 200. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus der Mindestverg374tung von 600 200 nach 247 21 Abs. 1 ZwVwV, der die gesetzlichen M366glichkeiten nach 247 21 Abs. 2 Satz 2 ZwVwV unterschreitenden Auslagenpauschale und der nach 247 17 Abs. 2 ZwVwV auf beides entfallenden Umsatzsteuer. 14 - 9 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247 97 Abs. 1 ZPO. Der Gegen-standswert entspricht der Gesamtverg374tung von 23.733,60 200 abz374glich der hin-genommen Verg374tung von 765,60 200, mithin 22.968,30 200. 15 Kr374ger Klein Schmidt-R344ntsch Zoll Roth Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 24.06.2005 - 640 L 145/04 - LG Kassel, Entscheidung vom 16.08.2005 - 3 T 577/05 -
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