BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 142/05 vom 18. Mai 2006 in dem Zwangsversteigerungsverfahren Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG 247 74a Abs. 5 Besteht bei einem Grundst374ck ein ernstzunehmender Altlastenverdacht, muss das Vollstreckungsgericht bei der Verkehrswertermittlung den Verdachtsmomenten nachgehen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen 374ber die Bodenbeschaffenheit nutzen. Kosten f374r ein Bodengutachten sind jedenfalls dann aufzuwenden, wenn sie in einem angemessenen Verh344ltnis zu den Auswirkungen stehen, die das Gut-achten auch angesichts der Aussagekraft vorhandener Unterlagen auf den festzusetzenden Verkehrswert haben kann. BGH, Beschl. v. 18. Mai 2006 - V ZB 142/05 - LG L374neburg AG Winsen/Luhe - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 18. Mai 2006 durch den Vorsit-zenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 2 wird der Be-schluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts L374neburg vom 8. August 2005 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung an das Beschwerdege-richt zur374ckverwiesen. Gr374nde: I. Die Beteiligte zu 4 betreibt die Zwangsvollstreckung in mehrere ehemals als Gewerbefl344che genutzte Grundst374cke. Auf dem etwa 73.000 qm gro337en Ge-l344nde sollen sich eine Gefl374gelmastanstalt, Kraftfahrzeugreparaturwerkst344tten sowie eine durch Brand zerst366rte Kunststofffabrik befunden haben. Im Hinblick auf diese Nutzungen ist das Gel344nde im Altstandortkataster des zust344ndigen Landkreises verzeichnet. Ob die Grundst374cke tats344chlich kontaminiert sind, ist unbekannt, da Bodenuntersuchungen bislang nicht stattgefunden haben. 1 Die erste Verkehrswertfestsetzung des Amtsgerichts wurde in der Be-schwerdeinstanz unter anderem deshalb aufgehoben, weil das zugrunde liegen-de Sachverst344ndigengutachten nicht erkennen lie337, wie sich die M366glichkeit einer 2 - 3 - Bodenverunreinigung auf den Wert der Grundst374cke auswirkt. Das Beschwerde-gericht hielt es allerdings nicht f374r erforderlich, ein Bodenprobengutachten einzu-holen, sondern f374r ausreichend, die m366gliche Kontaminierung bei der Wertbe-rechnung zu ber374cksichtigen. Der Sachverst344ndige minderte darauf hin den von ihm ermittelten Bodenwert aufgrund eines 204vagen Altlastenverdachts223 um f374nf Prozent. Auf dieser Grundlage hat das Amtsgericht den Verkehrswert f374r das ehe-malige Gewerbegel344nde auf insgesamt 1.735.436,40 200 festgesetzt. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1 und zu 2 ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde will der Betei-ligte zu 2 erreichen, dass der Verkehrswert der Grundst374cke unter Ber374cksichti-gung eines einzuholenden Altlastengutachtens neu festgesetzt wird. 3 II. Die gem344337 247 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte Rechtsbeschwerde ist zu-l344ssig und begr374ndet. 4 1. Das Beschwerdegericht meint, die blo337e M366glichkeit einer Bodenverun-reinigung reiche nicht aus, um im Rahmen der Verkehrswertfestsetzung Boden-proben zu veranlassen. Konkrete Anhaltpunkte, dass die zu versteigernden Grundst374cke tats344chlich kontaminiert seien, l344gen nicht vor. Im Altstandortkatas-ter w374rden sie nur als Fl344chen gef374hrt, auf denen m366glicherweise mit umweltge-f344hrdenden Stoffen umgegangen worden sei. Auch in der von dem Beteiligten zu 2 eingereichten Stellungnahme der H. GmbH wer-de die Wahrscheinlichkeit einer Verunreinigung nicht bewertet, sondern lediglich der Verdacht ge344u337ert, dass das Gel344nde mit LCKW sowie mit 326l- und Kraftstoff-r374ckst344nden belastet sei. Bei dieser Sachlage trage die von dem Sachverst344ndi- 5 - 4 - gen vorgenommene Minderung des Bodenwerts um f374nf Prozent der m366glichen Bodenverunreinigung ausreichend Rechnung. 2. Diese Erw344gungen halten rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 6 a) Zutreffend geht das Beschwerdegericht allerdings davon aus, dass die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2 zul344ssig ist (247 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG); denn der Schuldner kann die Verkehrswertfestsetzung unabh344ngig davon anfechten, ob er eine Herauf- oder eine Herabsetzung des Grundst374ckswerts erstrebt (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 185/03, WM 2004, 1040). 7 b) Nicht gefolgt werden kann aber der Auffassung des Beschwerdege-richts, die m366gliche Kontaminierung der zu versteigernden Grundst374cke sei bei der Festsetzung ihres Verkehrswerts in ausreichender Weise ber374cksichtigt wor-den. 8 aa) (1) Die Wertermittlung und -festsetzung gem344337 247 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundst374cks entgegen-wirken (vgl. 247247 74a, 85a Abs. 1 ZVG) und den Bietinteressenten eine Orientie-rungshilfe f374r ihre Entscheidung geben (vgl. BGH, Urt. v. 6. Februar 2003, III ZR 44/02, WM 2003, 2053; Urt. v. 9. M344rz 2006, III ZR 143/05, WM 2006, 867, 868); sie muss daher auf eine sachgerechte Bewertung des Grundst374cks ausgerichtet sein (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 185/03, WM 2004, 1040, 1041). Das Vollstreckungsgericht ist deshalb verpflichtet, alle den Grundst374cks-wert beeinflussenden Umst344nde tats344chlicher und rechtlicher Art sorgf344ltig zu ermitteln und bei der Wertfestsetzung zu ber374cksichtigen (vgl. St366ber, ZVG, 18. Aufl., 247 74a Anm. 7.5.). 9 Wie sich der - allgemein anerkannte Grunds344tze f374r die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundst374cken enthaltenden (vgl. Senat, Urt. v. 12. Januar 10 - 5 - 2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997) - Wertermittlungsverordnung 1988 (Verord-nung 374ber Grunds344tze f374r die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundst374cken vom 6. Dezember 1988 - WertV - BGBl. I S. 2209) entnehmen l344sst, geh366rt zu den wertbeeinflussenden Eigenschaften eines Grundst374cks die Beschaffenheit des Bodens und dessen Belastung mit Ablagerungen (vgl. 247 5 Abs. 5 Satz 1 iVm 247 3 Abs. 2 WertV). Bestehen ernstzunehmende Anhaltspunkte, dass der Boden eines beschlagnahmten Grundst374cks verunreinigt sein k366nnte, ist das Gericht deshalb grunds344tzlich gehalten, mit sachverst344ndiger Hilfe zu ermitteln, ob eine Kontaminierung vorliegt und wie schwerwiegend diese gegebenenfalls ist (vgl. St366ber, ZVG, 18. Aufl., 247 66 Anm. 6.2.c). Es muss Verdachtsmomenten nachge-hen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen 374ber eine etwaige Verunreinigung nutzen (vgl. zur entsprechenden Pflicht eines Sachverst344ndigen: Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., 247 5 WertV Rdn. 152; Sprengnetter, Grundst374cks-bewertung, Stand August 2002, S. 9/5/5/1). (2) Konkrete Anhaltspunkte f374r eine Bodenverunreinigung ergeben sich hier aus der auf einem Altlastenverdacht beruhenden Eintragung der beschlag-nahmten Grundst374cke in das Altstandortkataster des zust344ndigen Landkreises. Dem steht, anders als das Beschwerdegericht meint, nicht entgegen, dass die Grundst374cke dort nur als Fl344che gef374hrt werden, auf der m366glicherweise mit um-weltgef344hrdenden Stoffen umgegangen worden ist. Die fr374here Nutzung des Grundst374cks kann n344mlich bereits einen ernstzunehmenden Altlastenverdacht begr374nden. Bei bestimmten Nutzungen, darunter die hier in Frage kommende Herstellung von Kunststoffen, ist einem Grundst374ck der Altlastenverdacht gewis-serma337en auf die 204Stirn geschrieben223 (Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., 247 5 WertV Rdn. 152 u. 155). Auch Kfz-Reparaturwerkst344tten, die sich ebenfalls auf den beschlagnahmten Grundst374cken befunden haben sollen, gelten insoweit als Risikonutzungen (Joeris/J.Simon in: Simon/Kleiner/Joeris/Simon, Sch344tzung und Ermittlung von Grundst374ckswerten, 8. Aufl., Rdn. 3.78). 11 - 6 - bb) Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts entspricht es nicht sachgerechter Verkehrswertermittlung, dass das Amtsgericht den Altlastenver-dacht durch einen pauschalen Abschlag vom Bodenwert ber374cksichtigt hat. 12 Da dem Altlastenverdacht in keiner Weise nachgegangen worden ist, es also an jeglichen Befundtatsachen hinsichtlich der tats344chlichen Bodenbeschaf-fenheit der zu bewertenden Grundst374cke fehlt, kann es sich hierbei nur um einen Abschlag handeln, der dem - im Hinblick auf die m366gliche Bodenbelastung be-stehenden - Erwerbsrisiko Rechnung tragen soll. Ein solcher, rein spekulativer 204Risikoabschlag223 widerspricht aber dem f374r die Verkehrswertermittlung geltenden Gebot, das Vorhandensein oder die Abwesenheit wertbeeinflussender Eigen-schaften des zu begutachtenden Gegenstands zuverl344ssig festzustellen (vgl. Kleiber, WiVerw 1990, 200, 201 f. sowie Zimmermann in Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundst374ckspraxis, 2. Aufl., Teil 17 Rdn. 72 f.); er kommt daher allenfalls in Betracht, wenn weitere Erkenntnisse 374ber die Be-schaffenheit des Gegenstands nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand erlangt werden k366nnen. 13 Hinzukommt, dass die H366he des Abschlags in dem der Verkehrswertfest-setzung zugrunde liegenden Gutachten nicht begr374ndet worden ist, so dass auch nicht nachvollzogen werden kann, vor welchem Hintergrund sich der Sachver-st344ndige - der im 374brigen Bodenuntersuchungen durch Fachfirmen empfohlen hatte - f374r einen Abschlag von f374nf Prozent des Bodenwerts entschieden hat. 14 cc) Auf weitere Ermittlungen zu der Bodenbeschaffenheit durfte auch nicht im Hinblick darauf verzichtet werden, dass Bodengutachten zeitaufwendig und teuer sind. 15 (1) Die Zwangsversteigerung stellt einen schwerwiegenden Eingriff in das verfassungsrechtlich gesch374tzte Eigentum des Schuldners dar. Der Eingriff ist durch das Interesse des Gl344ubigers an der Befriedigung seiner Forderung zwar 16 - 7 - gerechtfertigt, erfordert aber - weil der Schutzbereich von Art. 14 Abs. 1 GG be-r374hrt ist - eine Verfahrensgestaltung, die den Belangen des Schuldners ausrei-chend Rechnung tr344gt (vgl. BVerfGE 46, 325, 333 ff.; 49, 220, 225; BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 27/04, WM 2005, 136, 138). Hierzu z344hlen insbe-sondere Vorkehrungen, die eine - auch im Interesse der Gl344ubiger liegende - angemessene Verwertung des beschlagnahmten Grundst374cks f366rdern und seiner Verschleuderung entgegenwirken (so zutreffend Budde, Rpfleger 1991, 189, 190; vgl. auch St366ber, ZVG, 18. Aufl., 247 66 Anm. 6.2.c). Da eine richtige und vollst344ndige Wertfestsetzung ma337geblich dazu bei-tr344gt, dass die Versteigerung zu einem angemessenen Verwertungserl366s f374hrt, m374ssen die daf374r notwendigen - gem344337 247 109 Abs. 1 ZVG zu Lasten des Ver-steigerungserl366ses gehenden - Kosten aufgebracht werden, wenn sie nicht un-verh344ltnism344337ig sind (vgl. Storz, Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, 9. Aufl., Anm. C 2.1.2, S. 384). Kosten f374r Spezialgutachten sind jedenfalls dann aufzuwenden, wenn sie in einem angemessenen Verh344ltnis zu den Auswirkun-gen stehen, die das Ergebnis des Gutachtens - auch angesichts der Aussage-kraft vorhandener Unterlagen - auf den festzusetzenden Verkehrswert des Grundst374cks haben kann. Dabei werden Kosten umso eher als angemessen an-zusehen sein, je st344rker der Verkehrswert des Grundst374cks von der Eigenschaft beeinflusst wird, deren Ermittlung das Gutachten zu dienen bestimmt ist. In dem-selben Ma337 w344chst n344mlich die Gefahr einer Verschleuderung des Grundst374cks. Der Verdacht, dass ein Grundst374ck stark wertmindernde Eigenschaften besitzt, f374hrt in aller Regel dazu, dass Bietinteressenten, sofern sie 374berhaupt noch an einem Erwerb interessiert sind, nur geringe Gebote abgeben; diese werden umso geringer sein, je gr366337er das mit dem Verdacht verbundene Risiko ist (vgl. Dorn, Rpfleger 1988, 298, 301). Das begr374ndet bei Grundst374cken, bei denen der Ver-dacht unbegr374ndet, aber nicht ausger344umt worden ist, die Gefahr, dass sie weit unter ihrem tats344chlichen Verkehrswert versteigert, mithin verschleudert werden. 17 - 8 - (2) Nach diesen Grunds344tzen sind die Kosten f374r ein orientierendes Bo-denprobegutachten, die nach den Angaben des Sachverst344ndigen 10.000 bis 15.000 200 betragen, im vorliegenden Fall nicht unverh344ltnism344337ig. Der Sachver-st344ndige hat den Wert der zu versteigernden Grundst374cke - ohne Ber374cksichti-gung des Altlastenverdachts - auf 374ber 1,8 Mio. 200 gesch344tzt. Dem steht das Risi-ko gegen374ber, dass der tats344chliche Wert des Grundst374cks wegen der Kontami-nierung des Bodens gegen Null geht. Von einem solchen Risiko ist auszugehen, weil die Kosten f374r die Sanierung eines belasteten Grundst374cks den - ohne Alt-lasten gegebenen - Verkehrswert ohne weiteres 374bersteigen k366nnen (vgl. Diete-rich in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2004, 247 194 Rdn. 106; Freise in Br374gelmann, Baugesetzbuch, Stand Dezember 2005, 247 5 WertV Rdn. 77) und Anhaltspunkte, die hier zu der Annahme berechtigen, dass etwa erforderliche Sanierungskosten hinter dem Verkehrswert des Grund-st374cks zur374ckbleiben werden, nicht ersichtlich sind. 18 Dass der zust344ndige Landkreis derzeit keinen Anlass sieht, dem Altlasten-verdacht nachzugehen, mindert das angenommene Risiko nicht. Zum einen muss ein Erwerber damit rechnen, dass sich der Erkenntnisstand 374ber das Vor-liegen sch344dlicher Bodenbelastungen 344ndert und er dann als Eigent374mer zu Sa-nierungsma337nahmen herangezogen wird (vgl. 247 4 Abs. 3 BBodSchG). Zum an-deren ist zu ber374cksichtigen, dass die - als Bauerwartungsland eingestuften - Grundst374cke nur bebaut werden k366nnen, nachdem etwaige Bodenverunreinigun-gen beseitigt worden sind. Das ergibt sich aus der Auskunft des zust344ndigen Landkreises vom 7. Juni 2005, wonach die Erteilung einer Baugenehmigung da-von abh344ngt, dass der bestehende Altlastenverdacht entweder ausger344umt oder das Grundst374ck saniert wird. Wer das Grundst374ck in der Erwartung seiner k374nfti-gen Bebaubarkeit erwirbt, muss deshalb davon ausgehen, dass dies - sollte der Altlastenverdacht begr374ndet sein - nur nach einer Bodensanierung, deren Kosten derzeit unkalkulierbar sind, m366glich ist. 19 - 9 - III. Der angefochtene Beschluss ist somit aufzuheben und die Sache zur er-neuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zur374ckzuverweisen (247 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO), damit dieses die in seinem Ermessen stehende Entschei-dung treffen kann, ob es die notwendigen Ermittlungen zur Bodenbeschaffenheit der beschlagnahmten Grundst374cke selbst durchf374hrt oder ob es die Sache an das Amtsgericht zur374ckverweist und diesem die erforderliche Anordnung 374ber-tr344gt (247 572 Abs. 3 ZPO). 20 F374r das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Zur Ermitt-lung der Bodenbeschaffenheit bietet sich zun344chst die Einholung eines orientie-renden Bodengutachtens an, wie es der Sachverst344ndige auf Seite 3 seiner ersten Stellungnahme vom 12. November 2003 vorgeschlagen hat. Sollte sich anschlie-337end die Notwendigkeit weiterer Bodenuntersuchungen ergeben, wird unter Be-r374cksichtigung der durch das erste Gutachten gewonnenen Erkenntnisse zu pr374-fen sein, ob die Kosten einer weiteren Untersuchung noch verh344ltnism344337ig sind, also in einem angemessenen Verh344ltnis zu den Auswirkungen stehen, die das Ergebnis des weiteren Gutachtens auf die Verkehrswertfestsetzung haben kann. In diesem Fall ist die Aufkl344rung der Bodenbeschaffenheit fortzusetzen; andern-falls ist der Verkehrswert der Grundst374cke auf der Grundlage der durch das erste Bodengutachten gewonnenen Erkenntnisse und unter Ber374cksichtigung der verbleibenden Ungewissheit 374ber die Bodenbeschaffenheit zu sch344tzen. 21 - 10 - IV. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtskosten fallen weder f374r die sofortige Beschwerde noch f374r die Rechtsbeschwerde an (vgl. Nr. 2240 bis 2243 KV-GKG). Eine Erstattung der au337ergerichtlichen Kosten des Rechts-beschwerdef374hrers kommt nicht in Betracht, da sich die Beteiligten des Zwangs-versteigerungsverfahrens im Wertfestsetzungs-Beschwerdeverfahren nicht als Parteien gegen374berstehen (vgl. St366ber, ZVG, 18. Aufl., 247 74a Anm. 9.6 u. Storz, Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, 9. Aufl., Anm. C 2.4.3, S. 407 unter Hinweis auf die M366glichkeit, sich wegen der Kosten gem344337 247 10 Abs. 2 ZVG aus dem Grundst374ck zu befriedigen). 22 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: AG Winsen (Luhe), Entscheidung vom 08.12.2004 - 10 K 2/01 - LG L374neburg, Entscheidung vom 08.08.2005 - 4 T 1/05 -
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