BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 150/06 vom 25. Januar 2007 in dem Zwangsverwaltungsverfahren Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZwVwV 247 19 Abs. 1 Die Verg374tung f374r die Verwaltung mehrerer nicht vermieteter Eigentumswohnungen ist nicht deshalb unterhalb des Mittelsatzes gem344337 247 19 Abs. 1 ZwVwV festzusetzen, weil die Wohnungen im selben Geb344ude gelegen sind. BGH, Beschl. v. 25. Januar 2007 - V ZB 150/06 - AG Zwickau LG Zwickau - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 25. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, den Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerden der Gl344ubigerin und des Zwangsver-walters wird der Beschluss der 8. Zivilkammer des Landgerichts Zwickau vom 23. August 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zu-r374ckverwiesen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens betr344gt f374r die Gerichtskosten 3.317,60 200. Gr374nde: I. Das im Grundbuch von C. Blatt 185 eingetragene Grundst374ck ist mit einem Doppelhaus, C. Nr. 11 und Nr. 12, bebaut. Das Grundst374ck ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in 12 Einheiten geteilt. Die Schuldne-rin ist Eigent374merin der sechs in der Haush344lfte C. Nr. 12 gelegenen, im Teilungsplan als Nr. 7 bis Nr. 12 bezeichneten Wohnungen. Die Versorgung der Wohnungen mit Heizw344rme erfolgt von der Haush344lfte C. Nr. 11 1 - 3 - aus. Weil die Schuldnerin mit der Beteiligung an den Kosten hierf374r in erhebli-chem R374ckstand ist, ist die Versorgung unterbrochen. Aus diesem Grunde ste-hen die Wohnungen der Schuldnerin seit l344ngerer Zeit leer. Sie sind mit einer f374r die Gl344ubigerin eingetragenen Grundschuld be-lastet. Auf Antrag der Gl344ubigerin ordnete das Amtsgericht am 14. Dezember 2004 die Zwangsverwaltung der Eigentumswohnungen der Schuldnerin an und bestellte den Antragsteller zum Zwangsverwalter. Nach seinen Berichten nahm er die Wohnung Nr. 8 am 21. Dezember 2004 in Besitz. Hierbei stellte er Schimmelbefall fest. Die Wohnungen Nr. 7 und 9 bis 12 besichtigte er von au-337en. Einlass in die Wohnungen Nr. 7, 9, 10 und 12 verschaffte er sich am 18. M344rz 2005. Hierbei stellte er fest, dass auch die Wohnung Nr. 10 schimmel-befallen war. 2 Der Antragsteller bem374hte sich, den Verwalter der Eigent374mergemein-schaft ausfindig zu machen, zu kl344ren, unter welchen Voraussetzungen die Wohnungen der Schuldnerin wieder beheizt werden k366nnen, richtete f374r die Verwaltung ein Konto ein, schloss einen Geb344udeversicherungsvertrag ab, machte die Haush344lfte C. Nr. 12 winterfest und veranlasste, dass der Putz in den Wohnungen Nr. 8 und Nr. 10 abgeschlagen wurde, soweit er dort Schimmel angetroffen hat. 3 Mit Antr344gen vom 17. Februar 2006 beantragte er, seine Verg374tung f374r den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2005 f374r die Verwaltung jeder der sechs Wohnungen auf jeweils 663,52 200 festzusetzen (8 Stunden 340 65 200 gem344337 247 19 Abs. 1 ZwVwV, 52 200 Auslagen gem344337 247 21 Abs. 2 ZwVwV zuz374g-lich 16 % MWSt, 91,52 200, aus der Summe gem344337 247 17 Abs. 2 ZwVwV). 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die Verg374tung f374r den Zeitraum vom 14. Dezember 2004 bis zum 13. Dezember 2005 antragsgem344337 festgesetzt. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde der Gl344ubigerin die Verg374tung des Antragstel-lers f374r die Verwaltung der Wohnungen Nr. 7, 9, 11 und 12 auf der Grundlage eines Stundensatzes von 35 200 pro Stunde auf jeweils 357,28 200 herabgesetzt und die Beschwerde zur374ckgewiesen, soweit sie sich gegen die f374r die Verwal-tung der Wohnungen Nr. 8 und 10 festgesetzte Verg374tung richtet. Es hat die Rechtsbeschwerde gegen seine Entscheidung zugelassen. 5 Die Gl344ubigerin und der Zwangsverwalter greifen die Entscheidung des Landgerichts an. Der Antragsteller erstrebt die Wiederherstellung der Entschei-dung des Amtsgerichts, die Gl344ubigerin die Festsetzung der Verg374tung des An-tragstellers wegen der Verwaltung aller sechs Eigentumswohnungen auf insge-samt 663,52 200. 6 II. Das Landgericht meint, dem Antragsteller stehe f374r die Verwaltung jeder der Wohnungen eine Verg374tung zu. Dass die Wohnungen in derselben Haus-h344lfte gelegen seien, aus demselben Grund nicht geheizt werden k366nnten und die Gl344ubigerin ihre gemeinsame Verwertung anstrebe, f374hre nicht dazu, dass sie als wirtschaftliche Einheit anzusehen und die Verg374tung f374r ihre Verwaltung auf einen Gesamtbetrag festzusetzen sei. Der f374r die Verwaltung der Wohnun-gen Nr. 7, 9, 11 und 12 erforderliche Aufwand sei jedoch so gering, dass f374r diese Wohnungen nur die Mindestgeb374hr von 35 200 pro Stunde festzusetzen sei. 7 - 5 - Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 8 III. Die Beschwerde der Gl344ubigerin und die Beschwerde des Antragstellers sind zul344ssig. Das Beschwerdegericht hat die Beschwerde zugelassen, weil die Rechtssache grunds344tzliche Bedeutung habe, da "insbesondere die Frage des Vorliegens einer wirtschaftlichen Einheit im gegenst344ndlichen Verfahren unter den gegebenen konkreten Umst344nden wesentlich" sei. Dem kann nicht ent-nommen werden, dass die Beschwerde allein insoweit zugelassen ist, als zum Nachteil der Gl344ubigerin entschieden worden ist. Dieser Auffassung der Gl344ubi-gerin steht schon das zur Begr374ndung der Zulassung von dem Beschwerdege-richt verwendete Wort "insbesondere" entgegen, das ohne weitergehende - nicht ausformulierte - 334berlegungen sinnlos w344re. Vor allem aber kann die An-zahl der zur Verwaltung erforderlichen Stunden nicht unabh344ngig davon be-stimmt werden, ob es sich bei den sechs Wohnungen um einzelne Zwangsver-waltungsobjekte handelt, oder ob die Verwaltung der Wohnungen als Verwal-tung eines einheitlichen Wirtschaftsgutes anzusehen ist. 9 IV. Beide Beschwerden f374hren zur Aufhebung der Entscheidung des Be-schwerdegerichts und zur Zur374ckverweisung des Verfahrens. 10 1. Die Verg374tung des Zwangsverwalters nach 247247 17 ff. ZwVwV ist grund-s344tzlich f374r jedes Objekt festzusetzen, mit dessen Verwaltung er betraut ist. Das 11 - 6 - findet seinen Grund in der Aufgabe des Zwangsverwalters, jedes Objekt, zu dessen Verwaltung er bestellt ist, unabh344ngig von seiner Bestellung zur Verwal-tung weiterer Objekte nutzbringend zu verwalten, d.h. in der Regel zu vermieten oder zu verpachten. Soweit dem Verwalter eine Verg374tung hierf374r gem344337 247247 17 ff. ZwVwV zusteht, gilt dies grunds344tzlich f374r jedes verwaltete Objekt (Se-nat, Beschl. v. 24. November 2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006, 342, 343). Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Festsetzung objektbezogener Verwalterkosten ist nur zu machen, wenn mehrere Grundst374cke oder grund-st374cksgleiche Rechte wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind oder werden, ohne dass auf die Einzelobjekte bezogene Vertr344ge abge-schlossen oder getrennte Miet- oder Pachtzinsanteile ausgewiesen werden. In diesem Fall f374hrt die wirtschaftliche Zusammenfassung dazu, von einem ein-heitlichen Zwangsverwaltungsobjekt auszugehen, dessen Gesamtertrag f374r die Bemessung der Verwalterverg374tung ma337geblich ist (Senat, Beschl. v. 24. November 2005, aaO; BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 33/03, WM 2005, 47 ff.). Daran fehlt es, solange eine derartige Vermietung oder Ver-pachtung nicht eingeleitet ist oder erfolgt. 12 Hieran 344ndert sich entgegen der Meinung der Gl344ubigerin nicht dadurch etwas, dass mehrere Zwangsverwaltungsobjekte auf Grund desselben Um-stands nicht vermietbar sind und eine zur Vermietung eines Objekts notwendige Ma337nahme, wie der Wiederanschluss der Heizung, zugleich die Vermietbarkeit der 374brigen Objekte herbeif374hrt. Dass die Wirtschaftlichkeit einer zur Vermie-tung notwendigen Ma337nahme im Hinblick auf eine Mehrzahl von Verwaltungs-objekten zu pr374fen und gegebenenfalls zu veranlassen ist, reicht nicht aus, die betroffenen Verwaltungsobjekte als Gegenstand einer einheitlichen Bewirt-schaftung anzusehen. 13 - 7 - Eine andere Entscheidung greift erst Platz, wenn eine Bewirtschaftung verschiedener Objekte durch den Abschluss eines einheitlichen Vertrages kon-kret vorbereitet wird oder tats344chlich erfolgt. Das wird bei Verhandlungen zum Abschluss eines Vertrages zur Vermietung einer Mehrzahl von Eigentumswoh-nungen nur dann in Betracht kommen, wenn s344mtliche Wohnungen von dem Mieter in der Absicht angemietet werden, sie Dritten zu 374berlassen. Dass es dem Verwalter nicht gelingt, auch nur eine von mehreren Eigentumswohnungen in einem Geb344ude zu vermieten, zu deren Verwalter er bestellt ist, und er damit keinen Ertrag aus der Verwaltung erzielt, bedeutet keine wirtschaftliche Zu-sammenfassung der verwalteten Einheiten, sondern den vollst344ndigen Misser-folg der Verwaltung. 14 Ohne Bedeutung f374r die Frage der Festsetzung der Verwaltergeb374hren ist auch die Absicht des Gl344ubigers, mehrere Objekte, deren Zwangsverwaltung er erwirkt hat, in einem Versteigerungsverfahren auf Grund eines Gesamt-ausgebots gem344337 247 63 ZVG zu verwerten. Inhalt und Umfang der T344tigkeit des Zwangsverwalters der einzelnen Objekte werden hiervon nicht ber374hrt. 15 2. Die Verg374tung des Antragstellers f374r die Verwaltung s344mtlicher Woh-nungen in der Haush344lfte C. Nr. 12 ist nach 247247 19 Abs. 1 ZwVwV zu bestimmen, weil keine der Wohnungen w344hrend der Dauer der Zwangsverwal-tung jemals vermietet war. Die nach Stunden abzurechnenden Geb374hren wer-den von der zur Verwaltung erforderlichen Zeit bestimmt. Diese Zeit ist grund-s344tzlich mit sechs bis acht Stunden anzunehmen, soweit sich die T344tigkeit des Verwalters bis zur Aufhebung des Verfahrens auf die Inbesitznahme und die Ermittlung der f374r den Bericht nach 247 3 Abs. 1 ZwVwV notwendigen Tatsachen beschr344nkt (Haarmeyer/Wutzke/F366rster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., 247 20 ZwVwV Rdn. 2). Kann der Verwalter den Besitz an einem Objekt zugleich 16 - 8 - mit dem Besitz an einem anderen Verwaltungsobjekt antreten und zur Verwal-tung eines Objektes notwendige Erkenntnisse f374r die Verwaltung eines anderen Objektes nutzen, f374hrt dies nicht dazu, dass an die T344tigkeit des Verwalters geringere Anforderungen zu stellen sind und die Verg374tung aus diesem Grunde im unteren Bereich von 247 19 Abs. 1 ZwVwV festzusetzen ist (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 37/03, WM 2004, 840, 841; Wedekind ZfIR 2005, 348 ff.; Hintzen Rpfleger 2006, 57, 64 f.), sondern dazu, dass der f374r die Ver-waltung aller Objekte erforderliche Zeitaufwand geringer als im Regelfall anzu-nehmen ist. Macht der Verwalter trotzdem einen regelm344337ig f374r die Verwaltung eines einzelnen Objektes als angemessen erscheinenden Zeitaufwand zur Grundlage seines Festsetzungsantrags, obliegt es ihm, den geltend gemachten Zeitaufwand im Einzelnen darzustellen (vgl. LG Cottbus Rpfleger 2004, 174; LG Heilbronn Rpfleger 2005, 465; LG Frankenthal ZfIR 2006, 36, 37; Haarmey-er/Wutzke/F366rster/Hintzen, aaO, 247 19 ZwVwV Rdn. 19; St366ber, ZVG, 18. Aufl., 247 152a Rdn. 5 Anm. 5.3). Daran fehlt es. - 9 - Das ist von dem Beschwerdegericht nicht gesehen worden. Die Aufhe-bung der Entscheidung gibt den Beteiligten Gelegenheit, zum Umfang der Ver-waltung n344her vorzutragen. Dar374ber hinaus erh344lt der Zwangsverwalter Gele-genheit, die Inbesitznahme der Wohnung Nr. 11 darzustellen. Die bisher allein dokumentierte "Au337enbesichtigung" der leer stehenden Wohnung bedeutet nicht, dass er die Wohnung in Besitz genommen h344tte. 17 Kr374ger Klein Stresemann Czub Roth Vorinstanzen: AG Zwickau, Entscheidung vom 11.04.2006 - 4 L 444/04 - LG Zwickau, Entscheidung vom 23.08.2006 - 8 T 342/06 -
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