BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 157/08 vom 2. April 2009 in dem Zwangsversteigerungsverfahren Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG 247 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Dass die von 247 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG f374r einen Beitritt der Wohnungseigent374-mergemeinschaft zu einem Zwangsversteigerungsverfahren im Rang von 247 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verlangte Wertgrenze von 3 % des Einheitswerts 374berschritten ist, kann dadurch bewiesen werden, dass die Forderung wegen der der Beitritt beantragt wird, 3% des rechtskr344ftig festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts 374bersteigt. BGH, Beschluss vom 2. April 2009 - V ZB 157/08 - LG D374sseldorf AG D374sseldorf - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. April 2009 durch den Vor-sitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, den Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth beschlossen: Auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 werden der Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts D374sseldorf vom 25. September 2008 aufgehoben und der Beschluss des Amtsge-richts D374sseldorf vom 18. August 2008 abge344ndert. Der Beitritt der Beteiligten zu 1 zu der angeordneten Zwangsver-steigerung des Wohnungseigentums wird im Rang von 247 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen folgender pers366nlicher Anspr374che a) 1.718,78 200 Hauptforderung und b) 720,00 200 Hauptforderung gem. Vollstreckungsbescheid des AG Hagen vom 27. Juni 2006 mit Zustellungsbescheinigung zugelassen. Der Beschluss gilt zugunsten der Gl344ubigerin als Beschlagnahme des Objekts. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens betr344gt 2.438,78 200. - 3 - Gr374nde: I. 1 Dem Schuldner geh366rt die im Eingang des Beschlusses bezeichnete Ei-gentumswohnung. Auf Antrag der Beteiligten zu 1, der Wohnungseigent374mer-gemeinschaft, ordnete das Amtsgericht am 18. Juni 2007 die Zwangsversteige-rung des Wohnungseigentums wegen einer pers366nlichen Forderung von 8.367,51 200 zuz374glich Zinsen an. Die Beteiligte zu 2 trat dem Verfahren wegen dinglicher und pers366nlicher Anspr374che von 69.535,70 200 zuz374glich Zinsen und Kosten bei. Mit Beschluss vom 25. Februar 2008 setzte das Amtsgericht den Verkehrswert des Wohnungseigentums auf 54.000 200 fest. Der Beschluss wurde rechtskr344ftig. Mit Schriftsatz vom 7. Juli 2008 hat die Beteiligte zu 1 beantragt, ihren Beitritt zu dem Verfahren in der Rangklasse von 247 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen titulierter Hausgeldforderungen aus den Abrechnungen f374r die Jahre 2005 und 2006 in H366he von 1.718,78 200 bzw. 720,00 200 zuzulassen. 2 Das Amtsgericht hat den Antrag zur374ckgewiesen, weil es an der zur Zwangsversteigerung aus der Rangklasse von 247 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG notwen-digen Vorlage des Einheitswertsbescheids fehle. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 hiergegen ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihren Antrag weiter. 3 II. Das Beschwerdegericht meint, das 334berschreiten der Wertgrenze von 247 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG k366nne nur durch Vorlage des Einheitswertsbescheids 4 - 4 - nachgewiesen werden. Ein Anlass f374r das Amtsgericht, die Finanzbeh366rde um Mitteilung des Einheitswerts zu ersuchen, bestehe nicht, weil nach der Festset-zung des Verkehrswerts des Wohnungseigentums dieser Wert Ausgangspunkt f374r die Berechnung der gerichtlichen Geb374hren des Versteigerungsverfahrens sei, soweit es sich bei diesen nicht um Festgeb374hren handele. III. Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. Der Antrag der Beteiligten zu 1, dem Verfahren wegen der f374r die Jahre 2005 und 2006 titulierten Haus-geldanspr374che im Rang von 247 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beizutreten, ist zul344ssig und begr374ndet. 5 1. Der von der Beteiligten zu 1 beantragte Beitritt zu dem Verfahren in dem erstrebten Rang setzt allerdings, wovon das Beschwerdegericht noch zu-treffend ausgeht, nach 247 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. 247 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG voraus, dass die Forderung der Beteiligten zu 1 die dort bestimmte Mindesth366-he von drei Prozent des Einheitswerts der zu versteigernden Eigentumswoh-nung 374bersteigt (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, V ZB 13/08, NJW 2008, 1956, 1957). Richtig ist auch, dass das 334berschreiten dieser Mindesth366he in der Form des 247 16 Abs. 2 ZVG nachzuweisen ist (Senat, aaO). Diesen Nachweis hat die Beteiligte zu 1 jedoch erbracht. 6 Das 334berschreiten der erforderlichen Mindesth366he ergibt sich n344mlich aus dem Beschluss vom 25. Februar 2008, mit dem das Vollstreckungsgericht gem344337 247 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG den Verkehrswert der zu versteigernden Ei-gentumswohnung festgesetzt hat. Dieser betr344gt 54.000 200. Die Hausgeldr374ck-st344nde von insgesamt 2.438,78 200, derentwegen die Beteiligte beitreten m366chte, 7 - 5 - entsprechen einem Anteil von vier Prozent und 374berschreiten damit die Min-desth366he. 8 2. Der Beschluss 374ber die Festsetzung des Verkehrwerts ist zum Nach-weis des 334berschreitens der Mindesth366he geeignet. a) Die Mindesth366he bestimmt sich nach 247 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. 247 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG indessen nicht nach dem Verkehrswert der zu verstei-gernden Wohnung, sondern nach deren Einheitswert. Damit ist der nach 247 2 Abs. 1 S344tze 1, 2, 247 9 BewG festzusetzende Wert wirtschaftlicher Einheiten gemeint. Das ergibt sich aus der Bezugnahme auf den in den steuerrechtlichen Bewertungsvorschriften verwandten Begriff des Einheitswerts (vgl. 247 19 Abs. 1 BewG), vor allem aber daraus, dass das Wohnungseigentumsgesetz in seiner Ursprungsfassung in dem damaligen 247 61 WEG die bewertungsrechtliche Be-handlung von Wohnungseigentum ausdr374cklich, wenn auch nicht vollst344ndig (dazu Weitnauer/Wirths, WEG, 2. Aufl., 247 61 Rdn. 1a) regelte. Dass diese Vor-schrift heute in 247 93 BewG aufgegangen ist, 344ndert an dem inhaltlichen Bezug von 247 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG zum steuerlichen Bewertungsrecht nichts. 9 b) Die f374r Immobilien nach 247 19 BewG festgesetzten Einheitswerte stim-men nicht notwendig mit den im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfah-rens festgesetzten Verkehrswerten 374berein. Das hat seinen Grund zum einen in unterschiedlichen Bewertungsverfahren und zum anderen in unterschiedlichen Bewertungszeitpunkten. Grundst374cke und Eigentumswohnungen sind nach 247 76 Abs. 1 BewG grunds344tzlich nach dem in den 247247 78 bis 82 BewG n344her geregelten Ertragswertverfahren zu bewerten. Anders liegt es nach 247 76 Abs. 2 BewG bei Ein- und Zweifamilienh344usern und bestimmten anderen bebauten Grundst374cken, die allein nach dem Sachwertverfahren gem344337 den 247247 93 bis 90 BewG zu bewerten sind. Zu diesen k366nnen nach 247 93 BewG auch Eigentums-wohnungen geh366ren. Die Feststellung des Einheitswerts erfolgt auf den Zeit- 10 - 6 - punkt ihrer Vornahme; eine Anpassung der Bewertung findet grunds344tzlich nicht statt, Art. 2 Abs. 1 Satz 3 Bew304ndG 1965 i.d.F. des Gesetzes vom 22. Juli 1970 (BGBl. I, S. 1118). Demgegen374ber richtet sich die Feststellung des Verkehrswerts im Zwangsversteigerungsverfahren nach der Wertermittlungsverordnung. Diese schreibt in ihrem 247 7 Abs. 1 kein bestimmtes Bewertungsverfahren vor. Die Be-wertung kann nach Ermessen des Sachverst344ndigen im Vergleichswertverfah-ren nach den 247247 13, 14 WertV, im Ertragswertverfahren nach 247247 15 bis 20 WertV, im Sachwertverfahren nach 247247 21 bis 25 WertV oder in einer Kombinati-on dieser Verfahren bestimmt werden. Nach 247 3 Abs. 1 WertV sind f374r die Be-wertung die allgemeinen Wertverh344ltnisse auf dem Grundst374cksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Werter-mittlungsstichtag). 11 c) Hieraus m366glicherweise folgende Differenzen stellen die Eignung der Verkehrswertfeststellung nach 247 74a Abs. 3 Satz 1 ZVG als Nachweis f374r das 334berschreiten der Mindesth366he der Forderung nach 247 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG jedoch nicht in Frage. 12 aa) Hierf374r sprechen zun344chst das Regelungsziel der Wertermittlungs-verordnung einerseits und des Bewertungsgesetzes andererseits. Ziel der Be-wertung eines Grundst374cks nach der Wertermittlungsverordnung ist die Fest-stellung des Verkehrswerts. Das ist nach 247 194 BauGB der Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gew366hnlichen Gesch344ftsver-kehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tats344chlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundst374cks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne R374cksicht auf ungew366hnliche oder per-s366nliche Verh344ltnisse zu erzielen w344re. Nichts anderes soll die Bewertung eines Grundst374cks nach dem Bewertungsgesetz erreichen. Festzustellen ist n344mlich 13 - 7 - nach 247 9 Abs. 1 BewG der gemeine Wert. Das ist nach 247 9 Abs. 2 BewG der Preis, der im gew366hnlichen Gesch344ftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Ver344u337erung zu erzielen w344re, wobei nach S344tzen 2 und 3 dieser Vorschriften alle Umst344nde, die den Preis beeinflussen, zu be-r374cksichtigen sind, es sei denn es handelt sich um ungew366hnliche oder pers366n-liche Verh344ltnisse. Dass bei gleicher Zielsetzung unterschiedliche Ergebnisse erzielt werden, schadet im Rahmen von 247 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG nicht. Denn diese Unterschiede gehen regelm344337ig nicht zu Lasten des Schuldners. bb) Der steuerliche Einheitswert eines Grundst374cks oder einer Eigen-tumswohnung kann zwar in seltenen F344llen 374ber dem Verkehrswert liegen (BVerfG, NJW 2007, 573, 579 = BVerfGE 117, 1). Diese Ausnahmef344lle k366nnen aber vernachl344ssigt werden. Das Bundesverfassungsgericht hat die Erb-schaftsbesteuerung gerade deshalb beanstandet, weil die der Besteuerung von Grundverm366gen zugrunde liegenden Einheitswerte in aller Regel bei der H344lfte des Verkehrswerts, teilweise sogar noch deutlich niedriger liegen (BVerfG aaO). Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass der von dem Vollstreckungs-gericht nach 247 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgestellte Verkehrswert 374ber dem Ein-heitswert liegt und die erforderliche Mindesth366he jedenfalls nicht unterschritten ist, wenn die Forderung drei Prozent des festgestellten Verkehrswerts ent-spricht. 14 d) Ein Abstellen auf den festgestellten Verkehrswert steht deshalb auch nicht im Widerspruch zu dem Zweck des 247 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG. 15 aa) 247 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG dient dazu, Wertungswiderspr374che zwischen der Entziehung des Wohnungseigentums nach 247 18 WEG und dessen Verlust durch eine von der Eigent374mergemeinschaft wegen R374ckst344nden eines Woh-nungseigent374mers auf die Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds betriebene Zwangsversteigerung zu verhindern. Die H366he der r374ckst344ndigen Wohngeldfor- 16 - 8 - derung, deretwegen der Schuldner aus der Gemeinschaft gedr344ngt werden soll, darf nicht au337er Verh344ltnis zum Wert des Wohnungseigentums stehen, das dem Schuldner entzogen werden soll. Der Schutz des Schuldners gegen eine Entziehung des Wohnungseigentums wegen Wohngeldr374ckst344nden durch 247 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG soll nicht durch die Zwangsversteigerung des Wohnungsei-gentums wegen Zahlungsr374ckst344nden unterlaufen werden, auf die ein Anspruch auf Entziehung nicht gest374tzt werden kann (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, aaO, S. 1957). bb) Die im urspr374nglichen Entwurf als Entziehungsgrund nicht vorgese-henen (BT-Drucks, I/252 S. 7, 247 22 E) Zahlungsr374ckst344nde sollen eine Entzie-hung in Anlehnung an das Mietrecht (zu diesem Zusammenhang: Senat, BGHZ 170, 369, 376) nur rechtfertigen, wenn sie einen Umfang angenommen haben, der einen so schweren Eingriff in das Wohnungseigentum wie dessen Entzie-hung rechtfertigt. Weshalb sich der Gesetzgeber bei der Bestimmung der H366he dieser Eingriffsschwelle an dem Einheitswert orientiert hat, lassen die Materia-lien nicht erkennen (BR-Drucks. 71/51 S. 20 f.). Diese Ankn374pfung lag aber na-he, weil die bei Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes noch geltenden Vorschriften der Verordnung 374ber Ma337nahmen auf dem Gebiet der Zwangsvoll-streckung vom 26. Mai 1933 zum Schutz des Schuldners in der Zwangsverstei-gerung von dem Einheitswert ausgingen. Diese Vorschriften stellen indessen seit ihrer 334berf374hrung in das Gesetz 374ber die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung im Jahre 1953 nicht mehr auf den Einheitswert, sondern auf den Verkehrswert ab. Das hat der Gesetzgeber in 247 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht nachvollzogen. Ein Bed374rfnis dazu bestand auch nicht. W344hrend die Vorschrif-ten zum Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung n344mlich den Ein-heitswert von 1931 bzw. 1935 zugrunde gelegt hatten, stellt 247 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG auf den Einheitswert im Zeitpunkt der Entziehung ab. Die Vorschrift spricht damit im Ansatz denselben Wert an wie die heutigen Vorschriften zum 17 - 9 - Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung mit dem Verkehrswert. An dieser Zielsetzung hat das sp344tere Auseinanderlaufen der Verkehrswerte einer-seits und der Einheitswerte andererseits nichts Entscheidendes ge344ndert. Das Abstellen auf den Einheitswert f374hrt zu einer Beweiserleichterung zugunsten der Wohnungseigent374mergemeinschaft. Dem entspricht es, auf den Verkehrs-wert abzustellen, wenn dieser rechtskr344ftig festgesetzt und der Einheitswert der Wohnungseigent374mergemeinschaft nicht zug344nglich ist. cc) Schutzw374rdige Interessen des Schuldners werden hierdurch nicht verletzt. Sofern der Verkehrswert im Einzelfall tats344chlich einmal unterhalb des festgesetzten Einheitswerts liegt, kann das nur auf Gr374nden beruhen, die die zust344ndige Finanzbeh366rde zu einer Fortschreibung des Einheitswerts nach 247 22 BewG zwingen. 18 IV. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil die Beteiligten des Beitrittsverfahrens sich nicht im Sinne von 247 91 ZPO gegen374berstehen (vgl. Se- 19 - 10 - nat, Beschl. v. 5. Juni 2008, V ZB 150/07, NJW 2008, 2442, 2444, f374r das Wert-festsetzungsverfahren). Kr374ger Klein Stresemann RiBGH Dr. Czub ist wegen Roth Urlaubs verhindert zu unter- schreiben. Kr374ger Vorinstanzen: AG D374sseldorf, Entscheidung vom 18.08.2008 - 84 K 58/07 - LG D374sseldorf, Entscheidung vom 25.09.2008 - 25 T 624/08 -
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