BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 160/09 vom 30. September 2010 in dem Zwangsversteigerungsverfahren Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG 247 38 Ein bereits erteilter Zuschlag ist zu versagen, wenn die Terminsbestim-mung derart fehlerhafte Angaben 374ber das Versteigerungsobjekt enth344lt, dass von einer Irref374hrung der Bieterkreise auszugehen ist. BGH, Beschluss vom 30. September 2010 - V ZB 160/09 - LG Stuttgart AG Stuttgart - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. September 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Roth beschlossen: Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 10. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 4. September 2009 wird zur374ck-gewiesen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens f374r die Gerichtskosten betr344gt 87.500 200. Gr374nde: I. Das Vollstreckungsgericht hat die Zwangsversteigerung des aus dem Rubrum ersichtlichen Grundbesitzes der Schuldner angeordnet. Bei dem Ver-steigerungsobjekt handelt es sich um die im Wohnungsgrundbuch mit Nr. 1 be-zeichnete Eigentumswohnung, die an die Eigentumswohnung Nr. 2 der Beteilig-ten zu 7 und 8 angrenzt. Die tats344chliche Gr366337e der Wohnungen stimmt nicht mit der der grundbuchrechtlichen Lage 374berein. Nach der baulichen Situation weisen beide Wohnungen eine Wohnfl344che von jeweils ca. 90 qm auf. Auf der Grundlage der Eintragung im Grundbuch in Verbindung mit den in Bezug ge-nommenen Pl344nen und Urkunden ergibt sich, dass die der Wohnung Nr. 1 zu-gewiesene Wohnfl344che lediglich 48,2 qm betr344gt. Auf diese Diskrepanz haben die Beteiligten zu 7 und 8 bereits vor dem ersten Versteigerungstermin hinge-wiesen und geltend gemacht, sie w374rden die nur faktisch der Wohnung Nr. 1 1 - 3 - zugeschlagene, ihnen aber rechtlich zustehende Fl344che von einem Ersteher herausverlangen. In dem vor dem ersten Termin zur Verkehrswertfestsetzung eingeholten Sachverst344ndigengutachten ist die Gr366337e der Wohnung Nr. 1 mit ca. 91 qm angegeben worden, allerdings mit der Einschr344nkung, die tats344chli-chen Gegebenheiten entspr344chen nicht den der Teilungserkl344rung beigef374gten Grundrissen. In der Terminsbestimmung zu dem auf den 25. Juni 2008 anberaumten dritten Versteigerungstermin, in dem dem Beteiligten zu 6 als Meistbietendem der Zuschlag erteilt worden ist, hatte das Vollstreckungsgericht das Versteige-rungsobjekt unter Angabe der Grundbuchdaten und dem Zusatz "ohne Gew344hr" wie folgt bezeichnet: 2 "4-Zi.whg mit K374che, WC, Bad u. Terrasse, 91,36 qm, nebst Kellerr. u. SNR u.a. an Pkw-Stellplatz im Doppelparker Bj. 1999." Auf die Beschwerde des Meistbietenden und der Beteiligten zu 7 und 8 hat das Landgericht den Zuschlag versagt. Mit der zugelassenen Rechtsbe-schwerde m366chte die beteiligte Gl344ubigerin zu 1 eine Wiederherstellung des Zuschlagsbeschlusses erreichen. Der Meistbietende beantragt die Zur374ckwei-sung des Rechtsmittels. 3 II. Das Beschwerdegericht steht auf dem Standpunkt, ein nach 247 100 Abs. 3 i.V.m. 247 83 Nr. 7 ZVG von Amts wegen zu ber374cksichtigender Versto337 gegen 247 43 Abs. 1 ZVG liege vor, wenn die Terminsbestimmung hinsichtlich der Grundst374cks- oder Wohnungsbezeichnung eine Falschangabe enthalte, die zu erheblichen Missverst344ndnissen in Bezug auf den Versteigerungsgegenstand f374hren k366nne. Dies gelte auch dann, wenn es nicht um zwingend erforderliche 4 - 4 - Angaben nach 247 37 ZVG gehe. W374rden 374ber zwingende Vorgaben hinaus An-gaben gemacht, m374ssten diese richtig sein. Daran fehle es hier, weil auf die erhebliche Diskrepanz zwischen der grundbuchrechtlichen Situation und der baulichen Situation in der Terminsbestimmung nicht deutlich hingewiesen wor-den sei. III. Die gem344337 247 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach 247 575 ZPO auch im 334brigen zul344ssige Rechtsbeschwerde ist unbegr374ndet. Das Beschwerdegericht hat den erteilten Zuschlag zu Recht aufgehoben (247 83 Nr. 7 i.V.m. 247 43 Abs. 1 ZVG). 5 1. Nach 247 43 Abs. 1 Satz 1 ZVG ist ein Versteigerungstermin aufzuheben und neu zu bestimmen, wenn die Terminsbestimmung nicht rechtzeitig bekannt gemacht ist. Durch eine nicht den zwingenden Vorgaben des 247 37 ZVG gen374-gende Bekanntmachung wird die Frist nicht gewahrt. Ein bereits erteilter Zu-schlag ist nach 247 83 Nr. 7, 247 100 ZVG zu versagen (vgl. nur Hintzen in Dass-ler/Schiffhauer u.a., ZVG, 13. Aufl., 247 37 Rn. 3; St366ber, ZVG, 19. Aufl., 247 37 Rn. 1). Dasselbe gilt, wenn zu den Sollangaben nach 247 38 ZVG Angaben ge-macht werden, die derart fehlerhaft sind, dass von einer Irref374hrung der Bieter-kreise auszugehen ist (vgl. auch Senat, Beschluss vom 19. Juni 2008 - V ZB 129/07, NJW-RR 2008, 1741, 1742; Hintzen, aaO, 247 43 Rn. 12). 6 a) Der Senat hat bereits entschieden, dass es sich bei der Sollvorschrift des 247 38 ZVG nicht um eine blo337e Ordnungsvorschrift handelt, deren Verlet-zung die Terminsbestimmung nur dann in Frage stellt, wenn durch die unrichti-ge Mitteilung zugleich zwingende Angaben des 247 37 ZVG missverst344ndlich oder unklar werden (Beschluss vom 19. Juni 2008 - V ZB 129/07, aaO). Die Ver366f- 7 - 5 - fentlichung der Terminsbestimmung hat unter anderem die Funktion, im Inter-esse einer bestm366glichen Verwertung des Grundst374cks ein m366glichst breites Publikum anzusprechen. Bietinteressenten soll eine Orientierungshilfe f374r die Entscheidung an die Hand gegeben werden, ob sie am Verfahren teilnehmen und bis zu welcher H366he sie Gebote abgeben wollen (Senat, aaO). Angaben in der Terminsbestimmung bieten f374r Ersteher auch dann eine ma337gebliche Ori-entierungshilfe, wenn diese nicht zu den Pflichtangaben nach 247 37 ZVG geh366-ren. Bedenkt man, dass der Erwerber in der Regel keine M366glichkeit hat, sich 374ber den tats344chlichen Zustand des Objekts vor der Versteigerung Gewissheit zu verschaffen, der Versteigerungsgegenstand gew344hrleistungsfrei zugeschla-gen wird (247 56 Satz 3 ZVG) und das Gebot nicht der Anfechtung wegen eines Irrtums 374ber eine verkehrswesentliche Eigenschaft (247 119 Abs. 2 BGB) unter-liegt (Senat, Beschluss vom 18. Oktober 2007 - V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222, 223), kommt den Angaben in der Terminsbestimmung eine hervorgehobe-ne Bedeutung auch dann zu, wenn diese "nur" den von 247 38 ZVG vorgegebe-nen Sollinhalt betreffen. Die durch diese Angaben gegebene Orientierungshilfe darf nicht dadurch in ihr Gegenteil verkehrt werden, dass irref374hrende, unzutref-fende oder nach Aktenlage zumindest erheblichen Zweifeln unterliegende An-gaben 374ber das Versteigerungsobjekt gemacht werden, die f374r die Entschlie-337ung eines verst344ndigen Bietinteressenten von wesentlicher Bedeutung sind. Dass hierunter neben erheblichen quantitativen Abweichungen (vgl. dazu auch Senat, Beschuss vom 19. Juni 2008 - V ZB 129/07, aaO; OLG Karlsruhe, Rpfleger 1993, 256, 257; Hintzen, aaO, 247 37 Rn. 8 und 247 38 Rn. 4) auch Abwei-chungen fallen, die dem Versteigerungsobjekt qualitativ ein anderes Gepr344ge geben, liegt auf der Hand. Auch solche Abweichungen f374hren daher dazu, dass der Zuschlag zu versagen ist. Aus der Senatsentscheidung vom 18. Oktober 2007 (V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222, 223) folgt nichts anderes. Der Aspekt der Terminsbestimmung hat in dem damaligen Rechtsbeschwerdeverfahren keine Rolle gespielt. - 6 - b) Auf dieser Grundlage hat das Beschwerdegericht den Zuschlag zu Recht versagt. Die Beschreibung als 91,36 qm gro337e 4-Zimmer-Wohnung ist schon deshalb evident unrichtig, weil eine nur 48,2 qm gro337e Wohnung im Rechtsverkehr unter keinem denkbaren Gesichtspunkt als 4-Zimmer-Wohnung angesehen wird. Eine nur rund 50 qm gro337e Wohnung spricht ganz andere Bie-terkreise an als eine Wohnung mit einer Fl344che von gut 90 qm. Auch aus der Sicht eines verst344ndigen Erstehers kommt diesem Umstand bietentscheidende Bedeutung zu. Bei dem Erwerb von Wohnungseigentum stehen bei der Wil-lensentschlie337ung die Angaben zur Gr366337e der Wohn- oder Nutzfl344che im Vor-dergrund und nicht der nur als Bruchteil ausgewiesene Miteigentumsanteil an dem Grundst374ck (OLG Karlsruhe, Rpfleger 1993, 256, 257; vgl. auch St366ber, aaO, 247 37 Rn. 2.8). Die Wohn- bzw. Nutzfl344che bildet ein ma337gebliches Kriteri-um f374r den Verkehrswert der Wohnung und damit f374r die M366glichkeit der Finan-zierung sowie f374r die Prognose 374ber die zuk374nftige Wertentwicklung und die H366he des zuk374nftig erzielbaren Mietertrages (BGH, Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR 443/99, BGHZ 145, 121, 129). Nichts anderes gilt f374r die Be-schreibung des Versteigerungsobjekts als 4-Zimmer-Wohnung. Jedenfalls bei irref374hrenden Informationen 374ber solche zentralen Beschaffenheitsmerkmale ist Bietinteressenten nicht damit geholfen, dass der Miteigentumsanteil zutreffend angegeben wird. 8 Eine andere Beurteilung ist nicht deshalb angezeigt, weil das Berufungs-gericht die Beschreibung des Versteigerungsobjekts durch den Zusatz "ohne Gew344hr" relativiert hat. Bedenkt man, dass das Vollstreckungsgericht die Wohnfl344che mit einer Genauigkeit von zwei Dezimalstellen hinter dem Komma angegeben hat, ist der Zusatz aus der Sicht verst344ndiger Bietinteressenten le-diglich dahin zu verstehen, dass zwar mit Abweichungen insbesondere von der - Exaktheit suggerierenden - Wohnfl344chenangabe gerechnet werden muss (zur Frage der Wesentlichkeit von Verkehrswertabweichungen vgl. Senat, Beschluss vom 19. Juni 2008 - V ZB 129/07, NJW-RR 2008, 1741, 1742), nicht aber, dass 9 - 7 - auch solche Diskrepanzen in Betracht zu ziehen sind, die dem Versteigerungs-objekt die Eigenschaft als 4-Zimmer-Wohnung nehmen und damit ein v366llig an-ders Gepr344ge geben. 2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Dass die Gl344ubigerin die Gerichtskosten des von ihr erfolglos betriebenen Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen hat, folgt aus dem Gesetz. Ein Ausspruch 374ber die au337ergerichtlichen Kosten der Beteiligten scheidet aus, weil sich die Beteiligten bei der Zuschlags-beschwerde und einem sich daran anschlie337enden Rechtsbeschwerdeverfah-rens in der Regel nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegen-374ber stehen. Das steht einer Anwendung von 247 97 Abs. 1 ZPO entgegen (vgl. dazu insbesondere Senat, Urteil vom 19. Januar 2007 - V ZR 26/06, BGHZ 170, 378, 381 mwN). 10 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Roth Vorinstanzen: AG Stuttgart, Entscheidung vom 25.06.2008 - 2 K 162/06 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 04.09.2009 - 10 T 330/08 -
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