BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 18/07 vom 14. Juni 2007 in der Grundbuchsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGB 247 928 Abs. 1 Die Eintragung des Verzichts auf das Wohnungs- oder Teileigentum in das Grund-buch ist unzul344ssig. BGH, Beschl. v. 14. Juni 2007 - V ZB 18/07 - OLG D374sseldorf LG Wuppertal AG - Grundbuchamt - Wuppertal - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 14. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub beschlossen: Die weitere Beschwerde gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 4. Januar 2007 wird auf Kosten des Antragstellers zur374ckgewiesen. Der Gesch344ftswert f374r das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3.000 200 festgesetzt. Gr374nde: I. Der Antragsteller ist Eigent374mer des in dem Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Wohnungseigentums. In einem notariell beglaubigten Schriftst374ck vom 20. Juni 2005 erkl344rte er den Verzicht "an dem Grundst374ck gem344337 247 928 BGB" und beantragte, alle erforderlichen Eintragungen in das Grundbuch vor-zunehmen. 1 Das Grundbuchamt hat den Antrag als auf die Eintragung des Verzichts auf das Wohnungseigentum gerichtet ausgelegt und mit der Begr374ndung zu-r374ckgewiesen, dass das Wohnungseigentum nicht durch Verzicht aufgegeben 2 - 3 - werden k366nne. Die dagegen gerichtete Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht zur374ckgewiesen. Das greift er mit seiner weiteren Beschwerde an. Das Oberlandesgericht D374sseldorf m366chte dem Rechtsmittel stattgeben. Hieran sieht es sich jedoch durch Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte (BayObLG NJW 1991, 1962; OLG Zweibr374cken ZMR 2003, 137; OLG Celle MDR 2004, 29) gehindert und hat deshalb die weitere Beschwerde mit Be-schluss vom 6. Februar 2007 (NZM 2007, 219) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. 3 II. Die Vorlage ist statthaft. Das vorlegende Gericht vertritt die Auffassung, dass der Verzicht auf das Wohnungseigentum in das Grundbuch eingetragen werden k366nne. Bereits der Gesetzgeber habe die Aufgabe von Grundst374cks-miteigentum f374r zul344ssig gehalten. Die Auswirkungen des Verzichts auf den Miteigentumsanteil benachteiligten die 374brigen Miteigent374mer nicht unange-messen, weil sich der Fiskus oder ein Dritter den Miteigentumsanteil des Ver-zichtenden aneignen k366nne und den neuen Teilhaber die mit dem Anteil ver-bundenen Pflichten tr344fen. Auch wenn sich niemand den Anteil aneigne, 344ndere sich die Belastung der 374brigen Teilhaber nicht, weil sie nach 247 748 BGB nur entsprechend ihrem Bruchteil zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftli-chen Gegenstands beitragen m374ssten. Im 334brigen gebiete die Abstraktheit des Eigentums gegen374ber schuldrechtlichen Verpflichtungen, die Kostentragungs-pflicht der Miteigent374mer von der dinglichen Rechtslage zu trennen. Es wider-spreche dem Abstraktionsprinzip, die Befugnis des Miteigent374mers zur freien Verf374gung 374ber seinen Anteil im Hinblick auf seine schuldrechtlichen Rechte und Pflichten nach 247 748 BGB sachenrechtlich dahin einzuschr344nken, dass die 4 - 4 - Verf374gung 374ber den Miteigentumsanteil in der Form des Verzichts unwirksam sei. Diese Erw344gungen gelten nach Ansicht des vorlegenden Gerichts auch f374r den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum. Es gebe keine Beson-derheiten des Wohnungseigentumsrechts, die eine von dem "gew366hnlichen" Miteigentum abweichende Beurteilung erforderten. Insbesondere stehe der in 247 11 WEG enthaltene Grundsatz der Unaufl366slichkeit der Gemeinschaft der Wirksamkeit des Verzichts auf Wohnungs- und Teileigentum nicht entgegen. Durch diese Bestimmung solle die Verkehrsf344higkeit von Wohnungseigentum und dessen Attraktivit344t erh366ht werden, indem die Gemeinschaft auf Dauer an-gelegt sei und es dadurch keinem einzelnen Eigent374mer erm366glicht werde, die Aufhebung der Gemeinschaft zu betreiben und die im Wohnungseigentum ver-k366rperten Werte einseitig zu "sprengen". Bei diesen Werten handele es sich um die jeweilige Verkn374pfung eines Miteigentumsanteils an dem gemeinschaftli-chen Eigentum mit dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden R344umen. Denselben Zweck der Best344ndigkeit verfol-ge 247 6 WEG, durch den eine grunds344tzlich unl366sbare Verkn374pfung von Mitei-gentumsanteil und Sondereigentum angeordnet werde. Diese Zusammenh344nge w374rden jedoch durch eine Eigentumsaufgabe am Wohnungseigentum insge-samt, d.h. an Miteigentumsanteil und Sondereigentum, nicht ber374hrt. Ebenso wenig w374rden durch den Verzicht die anderen Wohnungseigentumseinheiten in ihrem Wert "gesprengt". Zu einer Zerschlagung der Gemeinschaft f374hre die De-reliktion von Wohnungseigentum nicht. Auch 247 16 Abs. 2 WEG stehe der Zul344s-sigkeit des Verzichts auf Wohnungs- und Teileigentum nicht entgegen. 5 Demgegen374ber vertreten das Bayerische Oberste Landesgericht, das Oberlandesgericht Celle und das Oberlandesgericht Zweibr374cken (jeweils aaO) 6 - 5 - die Auffassung, Wohnungs- und Teileigentum k366nne nicht durch Verzicht auf-gegeben werden. Mit ihm seien im Rahmen eines gesetzlich begr374ndeten Schuldverh344ltnisses Verpflichtungen der Wohnungseigent374mer untereinander verbunden, insbesondere die sich aus 247 16 Abs. 2 WEG ergebende Verpflich-tung, die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten anteilig zu tragen. Die in 247 11 WEG vorgeschriebene Unaufl366slichkeit der Gemeinschaft stelle sicher, dass dieses gesetzliche Schuldverh344ltnis nicht einseitig beendet werden k366nne. Die-ser Grundsatz w374rde durch die M366glichkeit der Aufgabe von Wohnungs- und Teileigentum durchbrochen. Der das Eigentum aufgebende Wohnungseigent374-mer entz366ge sich nicht nur den mit dem Grundeigentum verbundenen 366ffentlich-rechtlichen Verpflichtungen, sondern auch den mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbundenen Verpflichtungen gegen374ber der Wohnungseigent374-mergemeinschaft. Weil diese Verpflichtungen unmittelbar mit dem Wohnungs-eigentum verbunden seien und ohne dieses nicht weiter best374nden, k366nnten sie nur dadurch aufrechterhalten werden, dass der Verzicht auf Wohnungs- und Teileigentum nicht zugelassen werde. Die Divergenz der Rechtsauffassungen rechtfertigt die Vorlage, weil sie auf der unterschiedlichen Auslegung der in 247 928 Abs. 1 BGB enthaltenen Re-gelung zum Eigentumsverzicht beruht. Denn das Grundbuch betreffende Vor-schriften im Sinne von 247 79 Abs. 1 Satz 2 GBO sind alle bei der Entscheidung 374ber einen gestellten Eintragungsantrag angewendeten oder zu Unrecht au337er Acht gelassenen Normen, soweit sie auf bundesrechtlicher Grundlage beruhen (Senat, BGHZ 151, 116, 119 m.w.N.). 7 - 6 - III. Die zul344ssige weitere Beschwerde des Antragstellers hat in der Sache keinen Erfolg. Der einzelne Eigent374mer kann sein Wohnungs- oder Teileigen-tum nicht durch Verzicht aufgeben (a.A. Pick in B344rmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., 247 3 Rdn. 79 f.; M374nchKomm-BGB/Kanzleiter, 4. Aufl., 247 928 Rdn. 4; Kanzleiter, NJW 1996, 905, 907 f. n. 2). 8 1. Der Senat hat bereits fr374her entschieden, dass ein Miteigentumsanteil an einem Grundst374ck nicht entsprechend 247 928 Abs. 1 BGB durch Verzicht des einzelnen Miteigent374mers aufgegeben werden kann (BGHZ 115, 1, 7 ff.). An dieser Rechtsprechung hat er in seinem Beschluss vom 10. Mai 2007 (V ZB 6/07, zur Ver366ffentlichung in BGHZ bestimmt) festgehalten. Darin st374tzt er sich f374r seine Auffassung darauf, dass im Hinblick auf die Regelung in 247 928 Abs. 2 BGB die Annahme des Verzichts auf einen Miteigentumsanteil an einem Grundst374ck schon begrifflich auf Schwierigkeiten st366337t und sich das Miteigen-tum in der sachenrechtlichen Beziehung nicht ersch366pft, sondern zugleich die Beteiligung an einer wechselseitige Rechte und Pflichten begr374ndenden Mitei-gent374mergemeinschaft zum Inhalt hat, an die jeder Teilhaber bis zu deren ge-setzeskonformer Aufhebung gebunden ist (Umdruck S. 7 ff.); weiter weist der Senat darauf hin, dass der Ausschluss des Verzichts auf den Miteigentumsan-teil nicht in Widerspruch zu der Entstehungsgeschichte der Vorschrift des 247 928 BGB steht und die Befugnisse des Eigent374mers nach 247 903 Satz 1 BGB nicht in unzul344ssiger Weise beschr344nkt (Umdruck S. 11 f.). 9 2. F374r den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum gilt nichts an-deres. 10 - 7 - a) Nach der Definition in 247 1 Abs. 2 und 3 WEG besteht Wohnungs- und Teileigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden R344umen eines Geb344udes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es geh366rt. Gemein-schaftliches Eigentum ist nach 247 1 Abs. 5 WEG u.a. das Grundst374ck. Das Mitei-gentum daran (247 1008 BGB) ist die Grundlage des Wohnungs- und Teileigen-tums; das ergibt sich aus den Regelungen 374ber das Entstehen dieser Eigen-tumsformen in 247247 3 Abs. 1, 8 Abs. 1 WEG (Senat, BGHZ 49, 250, 251). Ohne einen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundst374ck gibt es kein Wohnungs- und Teileigentum (vgl. 247 6 WEG). Kann aber - wie ausgef374hrt - ein einzelner Miteigent374mer sein Miteigentum an einem Grundst374ck nicht durch Verzicht aufgeben, f374hrt das dazu, dass auch Wohnungs- und Teileigentum nicht durch Verzicht aufgegeben werden k366nnen. 11 b) Setzt man sich 374ber diese begriffliche Betrachtungsweise hinweg, ge-langt man zu keinem anderen Ergebnis. Denn einer anderen Wertung stehen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entgegen, welche Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigent374mer regeln und zur Folge haben, dass kein Eigent374mer au337er durch 334bertragung seines Eigentums einseitig aus der Eigent374mergemeinschaft ausscheiden kann. 12 aa) Problematisch ist die - vereinzelt vertretene - Annahme, dass das Wohnungs- oder Teileigentum durch den Verzicht herrenlos w374rde (so aber Pick, aaO, 247 11 Rdn. 23); denn den Begriff der Herrenlosigkeit verbindet das Gesetz nur mit dem Verzicht auf das Eigentum an beweglichen (oder ihnen gleichgestellten) Sachen oder Grundst374cken (247247 928, 958 ff. BGB). Rechte werden nach dieser Vorstellung nicht herrenlos, sondern erl366schen. Die - sachenrechtliche - Vorstellung eines durch Verzicht subjektlos gewordenen 13 - 8 - Wohnungs- oder Teileigentums scheitert daran, dass sich diese Eigentumsar-ten - wie das blo337e Miteigentum - in der sachenrechtlichen Beziehung nicht er-sch366pfen, sondern zugleich die Beteiligung an der wechselseitige Rechte und Pflichten begr374ndenden Wohnungs- oder Teileigent374mergemeinschaft zum In-halt haben. Diese Mitgliedschaft kann man sich nicht subjektlos vorstellen; sie m374sste mit dem Verzicht erl366schen. Das unterliefe jedoch die vorrangigen Re-gelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und kann folglich nicht angenom-men werden. bb) Das Erl366schen h344tte n344mlich - entgegen der Auffassung des vorle-genden Gerichts - die Aufhebung der Wohnungseigent374mergemeinschaft zur Folge. Denn ihr Bestehen setzt auch voraus, dass die Miteigentumsanteile an dem gemeinschaftlichen Grundst374ck zusammen ein Ganzes ergeben; daran fehlte es, weil das Erl366schen des Wohnungs- oder Teileigentums zwingend das Erl366schen des Miteigentumsanteils zur Folge h344tte. 14 cc) Anders als bei der "gew366hnlichen" Miteigent374mergemeinschaft (247 749 Abs. 1 BGB) kann jedoch kein Wohnungs- oder Teileigent374mer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, nicht einmal aus wichtigem Grund (247 11 Abs. 1 Satz 1 und 2 WEG). Eine von diesem Grundsatz abweichende Vereinbarung d374rfen die Eigent374mer nur f374r den Fall treffen, dass das Geb344ude ganz oder teilweise zerst366rt wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht (247 11 Abs. 1 Satz 3 WEG). Lie337e man den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum zu, setzte man sich 374ber diese Regelungen hinweg. Daf374r gibt es jedoch keinen rechtfertigenden Grund. 15 (1) Der von dem Beschwerdef374hrer angenommene und von dem vorle-genden Gericht erwogene Versto337 gegen Art. 14 GG liegt nicht vor. Die Vor- 16 - 9 - schriften des Wohnungseigentumsgesetzes regeln Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigent374mer. Dazu geh366rt der Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen oder - von einem Ausnahmefall ab-gesehen - es zu vereinbaren. Derjenige, der Wohnungs- oder Teileigentum be-gr374ndet (247247 3, 8 WEG) oder erwirbt, begibt sich freiwillig dieses Rechts. Seine Eigent374merbefugnisse werden dadurch jedoch nicht eingeschr344nkt. Er kann sein Wohnungs- oder Teileigentum - gegebenenfalls nur mit Zustimmung ande-rer Eigent374mer oder eines Dritten (247 12 Abs. 1 WEG) - ver344u337ern; dass es sich mangels Kaufinteressenten auch einmal als nicht ver344u337erungsf344hig erweisen kann, ist ein rein wirtschaftliches Problem und von dem Ver344u337erungswilligen hinzunehmen. (2) Der verzichtswillige Eigent374mer ist auch nicht auf Dauer an die Eigen-t374mergemeinschaft gebunden. Der Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Eigent374mergemeinschaft zu verlangen, hat nicht ihre Unaufl366slichkeit zur Folge. Sie kann durch die Aufhebung des Sondereigentums nach 247 4 WEG, durch eine Aufhebungsvereinbarung s344mtlicher Wohnungseigent374mer und durch das ein-seitige Aufhebungsverlangen nach 247 11 Abs. 1 Satz 3 WEG aufgel366st werden. Auch kommt in den von dem vorlegenden Gericht hervorgehobenen F344llen der wirtschaftlichen Wertlosigkeit des Wohnungs- oder Teileigentums ("Schrottim-mobilie") unter Ber374cksichtigung des der Regelung in 247 22 Abs. 2 WEG, wo-nach kein Eigent374mer zur Mitwirkung an dem Wiederaufbau des Geb344udes ge-zwungen werden kann, wenn dieser ab einem bestimmten Ma337 unwirtschaftlich ist, zugrunde liegenden Gedankens nach Treu und Glauben (247 242 BGB) ein Anspruch jedes Eigent374mers gegen die 374brigen Eigent374mer auf Aufhebung der Eigent374mergemeinschaft in Betracht (vgl. KK-WEG/Elzer, 247 11 Rdn. 20). 17 - 10 - (3) In allen diesen F344llen entsteht mit der Aufhebung der Wohnungsei-gent374mergemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundst374ck, deren Aufhebung jeder Miteigent374mer jederzeit verlangen kann (247 749 Abs. 1 BGB). Somit ist es nicht notwendig, entgegen der gesetzlichen Regelung die M366glich-keit zu er366ffnen, dass ein Wohnungseigent374mer einseitig durch Verzicht auf sein Eigentum die Aufhebung der Eigent374mergemeinschaft herbeif374hren kann. 18 dd) Der Zul344ssigkeit des Verzichts des einzelnen Eigent374mers auf sein Wohnungs- oder Teileigentum steht auch entgegen, dass nach 247 16 Abs. 2 WEG jeder Wohnungs- und Teileigent374mer verpflichtet ist, die Lasten des ge-meinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandset-zung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des ge-meinschaftlichen Eigentums nach dem Verh344ltnis seines Miteigentumsanteils an dem Grundst374ck zu tragen. Diese gesetzliche Regelung des Umfangs der Kosten- und Lastentragungspflicht w374rde bei der Aufgabe des Wohnungs- oder Teileigentums durch Verzicht unterlaufen. Denn wenn ein Eigent374mer auf diese Weise aus der Eigent374mergemeinschaft ausscheidet, m374ssten die verbleiben-den Eigent374mer - was das vorlegende Gericht verkennt - zwangsl344ufig einen dem Miteigentumsanteil des Verzichtenden entsprechenden h366heren Anteil an den Lasten und Kosten tragen, ohne dass ihnen - mangels Anwachsung - ein h366herer Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundst374ck zust374nde. Eine Rechtfertigung f374r diese gesetzeswidrige Mehrbelastung gibt es nicht. 19 3. Nach alledem ist die Zul344ssigkeit des Verzichts einzelner Wohnungs- oder Teileigent374mer auf ihr Eigentum nicht anzuerkennen. Zul344ssig ist aller-dings der Verzicht s344mtlicher Eigent374mer. Denn in diesem Fall wird zugleich das ganze Eigentum an dem Grundst374ck aufgegeben. Die rechtliche Situation 20 - 11 - ist dieselbe wie bei dem Verzicht auf das Alleineigentum nach 247 928 Abs. 1 BGB. IV. Somit erweist sich die Beschwerdeentscheidung des Landgerichts als richtig. Die weitere Beschwerde des Antragstellers ist deshalb zur374ckzuweisen. 21 Die Kostenentscheidung und die Festsetzung des Gegenstandswerts be-ruhen auf 247247 131 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2, 30 KostO. 22 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Wuppertal, Entscheidung vom 04.01.2007 - 6 T 4/07 - OLG D374sseldorf, Entscheidung vom 06.02.2007 - I-3 Wx 5/07 -
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