V ZB 198/15 - V. Zivilsenat

ECLI:DE:BGH:2016:121016BVZB198.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 198/15 vom 12. Oktober 2016 in der Grundbuchsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 878; GBO § 19; WEG § 8; BauGB § 172 Abs. 1 Satz 4 1. § 878 BGB ist auf die Teilungserklärung des Grundstückseigentümers nach § 8 Abs. 1 WEG entsprechend anwendbar. Nach Eingang des Vol l- zugsantrags bei dem Grundbuchamt eingetretene Verfügungsbeschrä n- kungen sind deshalb unbeachtlich. 2. Dies gilt mangels abweichender Regelung auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebende Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers. BGH, Beschluss vom 12. Oktober 2016 - V ZB 198/15 - KG AG Berlin - Mitte - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ha t am 12. Oktober 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und die Richter Dr. Kazele, Dr. Göbel und Dr. Hamdorf beschlossen: Auf die Rechtsmittel der Beteiligten werden der Beschluss des 1. Zivilsenats des Kammergerichts vom 8. Dezember 2015 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mitte - Grundbuchamt - vom 7. April 2015 aufgehoben. Die Sache wird an das Grundbuchamt zur Entscheidung über den Antrag der Beteiligten vom 11. März 2015 zurückverwiesen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt Gründe: I. Die Beteiligte ist Eigentümerin des im Eingang dieses Beschlusses b e- zeichneten bebauten Grundstücks. Es befindet sich im Geltungsbereich einer durch den vormaligen Bezir k P . nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölk e- rung erlassenen Erhaltungsverordnung (GVBl. 1999 S. 104). Am 3. März 2015 1 - 3 - machte der Senat von Berlin von der in § 172 Abs . 1 Satz 4 BauGB enthaltenen Ermächtigung Gebrauch und erließ eine Verordnung über einen Genehm i- gungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs - oder Teileigentum in dem Gebiet der Erhaltungsverordnung (GVBl. 2015 S. 43 - nachfolgend: Umwan d- lungsverordnung oder UmwandV). Gemäß § 1 UmwandV darf für alle Grun d- stücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung Wohnungseigentum oder Teile i- gentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehm i- gung begründet werden. Die Umwandlungsverordnung wurde am 13. März 2015 verkündet und ist am 14. März 2015 in Kraft getreten. Sie ist gemäß § 3 Satz 2 UmwandV auf Anträge auf Begründung von Wohnungs - und Teileige n- tum, die vor dem 3. März 2015 geste llt worden sind, nicht anzuwenden. Mit notarieller Urkunde vom 10. März 2015 teilte die Beteiligte das Grundstück in Wohnungs - und Teileigentumseinheiten und bewilligte die Au f- te i lung. Auf den am 12. März 2015 eingegangenen Vollzugsantrag vom 11. März 2015 hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - mit Zwischenverfügung vom 7. April 2015 darauf hingewiesen, dass der Eintragung das Fehlen einer Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung entgegenstehe. Die dagegen gerichtete Beschwerde hat das Kammergericht zu rückgewiesen. Mit der zug e- lassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte weiter die Aufhebung der Zwischenverfügung erreichen. II. Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung unter anderem in ZWE 2016, 82 veröffentlicht ist, meint, das vom Grundbucham t aufgezeigte Eintr a- gungshindernis bestehe, da der beantragte Vollzug der Teilungserklärung einer 2 3 - 4 - Genehmigung nach § 1 UmwandV bedürfe und die Beteiligte insoweit einer Ve r fügungsbeschränkung unterliege. Dass die Umwandlungsverordnung zum Zeitpunkt der Ant ragstellung beim Grundbuchamt noch nicht in Kraft gewesen sei, ändere hieran nichts, weil für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis der Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch maßgeblich sei. Zwar könnten nach § 878 BGB Verfügungsbeschränkungen den Rech tserwerb nicht mehr beei n- flussen, wenn die dingliche Einigung bindend und der Eintragungsantrag g e- stellt worden sei. Ob dies für die Teilungserklärung entsprechend gelte, könne jedoch dahinstehen, weil es hier an der für eine analoge Anwendung erforderl i- ch en Regelungslücke im Gesetz fehle. Der Gesetzgeber habe die Frage eines im Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt schützenswerten Vertra u- ens gesehen und abschließend geregelt. III. Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen gemäß § 78 Abs. 3 GBO i . V . m . § 71 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet. Die Annahme des Beschwerdegerichts, die Zwischenverfügung des Grundbuc h- amts sei zu Recht ergangen, hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand. 1. Die Zwischenverfügung weist zw ar einen zulässigen Inhalt i . S . d . § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO auf. Sie zielt auf die Behebung eines Mangels des Antrags, der mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (vgl. zu diesem Erfordernis S e- nat, Beschluss vom 26. Juni 2014 - V ZB 1/12, FGPrax 2014, 192 Rn. 6). Fehlt eine kraft gesetzlicher Bestimmung erforderliche behördliche Genehmigung, hat dies nämlich zur Folge, dass das Rechtsgeschäft von seinem Abschluss bis zur endgültigen Entscheidung über die Genehmigung schwebend unwirksam ist. Mit Erteilung d er Genehmigung wird es rückwirkend vom Zeitpunkt seines A b- 4 5 - 5 - schlusses an voll wirksam (vgl. Senat, Beschluss vom 26. Februar 2015 - V ZB 86/13, DNotZ 2015, 526 Rn. 8 mwN zu dem Erfordernis der Genehm i- gung der Sanierungsbehörde gemäß § 144 Abs. 2 BauGB). 2. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts bedarf die von der Beteiligten bewilligte Aufteilung ihres Grundstücks aber keiner Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i . V . m . § 1 UmwandV. a) Dieses Grundstück liegt allerdings im räumlichen Anw endungsbereich der Erhaltungsverordnung und der Umwandlungsverordnung. Auch zeitlich sind die Verordnungen anwendbar, weil der Eintragungsantrag der Beteiligten am 12. März 2015 und damit nach dem in der Umwandlungsverordnung gemäß § 3 Satz 3 maßgeblichen Stichtag des 3. März 2015 bei dem Grundbuchamt eing e- gangen ist. Da die Umwandlungsverordnung - erfasst wird jede Art der Begrü n- dung von Wohnungseigentum, also auch die Begründung durch Teilung gemäß § 8 WEG (vgl. OLG München, NJW - RR 2016, 137, 138; BeckOK BauGB/Oehmen, 32. Edition, § 172, Rn. 12; Stock in Ernst / Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [2015], § 172, Rn. 121; Brügelmann / Bank, BauGB [2011], § 172 Rn. 38) - gemäß § 3 Satz 1 UmwandV am 14. März 2015 in Kraft getreten ist, bestand am 7. April 20 15, als das Grundbuchamt über den Eintragungsantrag entschieden hat, das Erfordernis der Genehm i- gung. Dass der Antrag noch vor dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung eingegangen ist, ändert hieran grundsätzlich nichts. Die Verfügungs - bzw. B e- willigung sbefugnis (§ 19 GBO) muss bis zur Vollendung des Rechtserwerbs gegeben sein, so dass in der Regel der Zeitpunkt der Eintragung maßgeblich ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. September 1962 - III ZR 83/61, NJW 1963, 36 f.; Meikel/Böttcher, GBO, 11. Aufl., Nach § 20 Rn. 58; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 19 Rn. 60; BeckOK GBO/Holzer, 26. Edition, § 19 Rn. 80; KEHE/Munzig, 6 7 - 6 - Grundbuchrecht, 7. Aufl., § 19 Rn. 68). Tritt - wie hier - bis zum Zeitpunkt der Eintragung eine Verfügungsbeschränkung ein, ist sie von dem Grund buchamt zu beachten (Demharter, GBO, 30. Aufl., § 19 Rn. 61; BeckOK GBO/Holzer, 26. Edition, § 19 Rn. 81). b) Das Genehmigungserfordernis für diesen Antrag gilt aber in entspr e- chender Anwendung des § 878 BGB nicht. aa) Unmittelbar ist die Vorschrif t auf den noch vor Inkrafttreten der U m- wandlungsverordnung gestellten Eintragungsantrag der Beteiligten allerdings nicht anzuwenden. § 878 BGB erfasst seinem Wortlaut nach nur Verfügungen, an denen ein anderer als der Eigentümer beteiligt ist. Hiernach wir d eine von dem Berechtigten gemäß §§ 873, 875 oder 877 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam, dass er in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt wo rden ist. Dazu gehört die Aufteilung eines Grun d- stücks in Wohnungseigentum nicht. Sie setzt im Unterschied zu den in §§ 873, 875 und 877 BGB genannten Verfügungen nur die einseitige Erklärung des E i- gentümers, aber keine Einigung voraus. bb) In Betrach t kommt deshalb nur eine entsprechende Anwendung des § 878 BGB auf die Aufteilung nach § 8 WEG. Hierzu werden verschiedene Au f- fassungen vertreten. (1) Die ganz überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Schrif t- tum bejaht eine analoge Anwendung auf alle Eigenverfügungen (vgl. LG Leipzig, NotBZ 2000, 342; Staudinger/Gursky, BGB [2012], § 878 Rn. 9; MüKoBGB/Kohler, 6. Aufl., § 878 Rn. 23; NK - Krause, BGB, 4. Aufl., § 878 8 9 10 11 - 7 - Rn. 4; Lemke, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 878 BGB Rn. 3; BeckOK BGB/Eckert, 39. Ed ition, § 878 Rn. 4; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 878 Rn. 2; BeckOGK/Kesseler, BGB [Stand: 1. Mai 2016], § 878 Rn. 48; Palandt / Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 878 Rn. 4; Erman/Artz, BGB, 14. Aufl., § 878 Rn. 2; Hügel/Elzer, WEG, § 8 Rn. 6; Krause in Jenn ißen, WEG, 4. Aufl., § 8 Rn. 3; Meikel/Böttcher, GBO, 11. Aufl., Nach § 20 Rn. 70; Bauer/von Oefele/Kössinger, GBO, 3. Aufl., § 19 Rn. 165). Zur Begründung wird auf § 1196 Abs. 2 BGB verwiesen, wonach § 878 BGB auf die Begründung einer Eigentümergrundschu ld Anwendung findet. Diese Vorschrift zeige, dass § 878 BGB Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens sei, der nicht nur für die in der Vorschrift genannten Verfügungen und die in § 1196 Abs. 2 BGB angespr o- chene Eigentümergrundschuld gelte, sondern auch f ür andere Eigenverfügu n- gen, insbesondere eine Aufteilung nach § 8 WEG , seine Berechtigung habe (vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2012], § 878 Rn. 9; BeckOK BGB/Eckert, 39. Edition, § 878 Rn. 4; MüKoBGB/Kohler, 6. Aufl., § 878 Rn. 23; NK - Krause, BGB, 4. Aufl., § 878 Rn. 4). (2) Die Gegenansicht verweist darauf, dass Eigenverfügungen nicht, wie in § 878 BGB verlangt, für den Eigentümer bindend werden. Mangels eines B e- günstigten, welcher auf eine fortbestehende Verfügungsmacht vertraue, best e- he kein Bedarf fü r eine erweiternde Anwendung (vgl. LG Köln, MittRhNotK 1984, 16, 17 f.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 113; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 13 Rn. 9). Ausnahmen werden allerdings teilweise für den Eigentumsverzicht nach § 928 BGB (vgl. Demhar ter, GBO, 30. Aufl., § 13 Rn. 9) und für das hier interessierende Genehmigungserfordernis nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3846, 3836) zugelassen. 12 - 8 - cc) Richtigerweise ist § 878 BGB auf die Aufteilung e ines Grundstücks in Wohnungs - und Teileigentum nach § 8 WEG entsprechend anzuwenden. (1) § 878 BGB enthält eine Regelungslücke. Sie besteht darin, dass die Vorschrift nicht schlechthin alle Verfügungen über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grund stück erfasst, sondern nur Verfügungen, an denen ein anderer als der Grundstückseigentümer beteiligt ist (vgl. §§ 873, 877 BGB) s o- wie die Aufgabe eines Rechts an einem Grundstück (§ 875 BGB). Nicht ger e- gelt werden Verfügungen, an denen nur der Grundstückse igentümer selbst b e- teiligt ist. (2) Diese Lücke ist planwidrig. (a) Die Vorschrift des § 878 BGB ergänzt die Regelung in §§ 873, 875 und 877 BGB. Die dort genannten Verfügungen des Eigentümers über sein Grundstück sowie des Inhabers eines dinglic hen Rechts an dem Grundstück über dieses Recht werden nicht sofort wirksam, sondern erst mit der Eintragung in das Grundbuch. Der Grundstückseigentümer und der Inhaber des dinglichen Rechts an dem Grundstück können ihren nicht nur einfachrechtlich (§ 903 B GB), sondern durch Art. 14 GG auch grundrechtlich geschützten Gesta l- tungswillen nicht sogleich verwirklichen. Sie sind infolge des Eintragung s- zwangs vielmehr auf die Mitwirkung des Grundbuchamts angewiesen, wobei zwischen dem Eingang des Eintragungsantrags und dem Vollzug der Eintr a- gung häufig Wochen oder Monate liegen. Das wirkt sich vor allem bei nachträ g- lichen Beschränkungen ihrer Verfügungsmacht nachteilig aus. Sie würden ohne die Regelung in § 878 BGB sofort wirken und jede Verfügung erfassen, die noch nicht eingetragen ist. Vor diesem Risiko soll § 878 BGB nicht nur den Ve r- fügungsempfänger, sondern auch den Verfügenden und damit den Grund - 13 14 15 16 - 9 - stückseigentümer bzw. Inhaber eines dinglichen Rechts schützen (vgl. Staudi n- ger/Gursky, BGB [2012], § 878 Rn. 1 ff .; MüKoBGB/Kohler, 6. Aufl., § 878 Rn. 1; siehe auch bereits Mugdan, Materialien, Bd. III. S. 105). (b) Das Schutzbedürfnis besteht bei der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs - und Teileigentum nach § 8 WEG in gleicher Weise. Denn auch di e- se wird e rst mit der Eintragung in das Grundbuch bzw. mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WEG). Bis zu diesem Zei t- punkt hat die Teilungserklärung keinerlei materiell - rechtliche Wirkung (vgl. Bärmann/Armbrüster, WEG, 13. Aufl., § 8 R n. 32; BeckOK WEG/Kral, 27. Edition, § 8 Rn. 37). Damit aber ist der Grundstückseigentümer ebenso wie bei den in §§ 873, 875 und 877 BGB genannten Verfügungen auf die Tätigkeit des Grundbuchamts angewiesen und die damit verbundenen, nicht beeinflus s- baren V erzögerungen. (c) Ein Grund, die Aufteilung des Grundstücks nach § 8 WEG anders zu behandeln, könnte sich deshalb nur daraus ergeben, dass es bei der Aufteilung keinen anderen Beteiligten gibt, dessen Interessen geschützt werden müssen. Das Fehlen wei terer Beteiligter hat der Gesetzgeber jedoch nicht als ausre i- chendes Differenzierungskriterium angesehen. Er hat in § 1196 Abs. 2 BGB nämlich die Regelung des § 878 BGB auf die Bestellung einer Eigentüme r- grundschuld für anwendbar erklärt. Hierbei handelt e s sich ebenfalls um eine einseitige Verfügung, die keine Einigung im Sinne des § 873 BGB voraussetzt. Sie soll den Schutz vor nach Antragstellung eintretenden Verfügungsbeschrä n- kungen erfahren, obwohl ihre Bestellung nicht in dem in § 873 BGB vorausg e- setzt en Sinne bindend wird. Das zeigt, dass es dem Gesetzgeber in § 878 BGB auch um den Eigentumsschutz ging. Dieser ist bei der Aufteilung nach § 8 WEG in gleicher Weise berührt. 17 18 - 10 - (d) Der Gesetzgeber hätte, wäre ihm das Problem bewusst gewesen, § 878 BGB ni cht nur bei der Eigentümergrundschuld, sondern auch auf die Au f- teilung nach § 8 WEG für anwendbar erklärt. Das Fehlen einer entsprechenden Norm erklärt sich daraus, dass nur bei der Bestellung einer Eigentümergrun d- schuld - einem im Bürgerlichen Gesetzbuch ausdrücklich geregelten Fall einer Eigenverfügung des Grundstückseigentümers - ein Regelungsbedürfnis offen zutage tritt. Die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs - und Teileigentum nach § 8 WEG ist zwar auch ein ausdrücklich geregelter Fall der Eigenve rf ü- gung des Grundstückseigentümers. Er tritt im System des Wohnungseige n- tumsgesetzes aber als Ausnahme hinter dem gedachten Regelfall der Aufte i- lung durch die Miteigentümer, die eine Einigung im Sinne von § 873 BGB erfo r- dert, zurück (vgl. Bärmann/Armbrüste r, WEG, 13. Aufl., § 3 Rn. 3 ff.; BeckOK WEG/Gerono, 27. Edition, § 3 Rn. 69). Anhaltspunkte dafür, dass der Geset z- geber die Aufteilung nach § 8 WEG weniger schützen wollte als die nach § 3 WEG, sind nicht erkennbar. dd) Die Vorschrift des § 878 BGB f indet (bei § 8 WEG: entsprechende) Anwendung auf die sich aus § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebende Verf ü- gungsbeschränkung (so im Ergebnis auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3846, 3836; Staudinger/Gursky, BGB [2012], § 878 Rn. 24; BeckOK Bau GB/Grziwotz, 34. Edition, § 22 Rn. 20 aE; aA BeckOK BGB/Eckert, 39. Edition, § 878 Rn. 4; BeckOK WEG/Kral, 27. Edition, § 7 Rn. 88; BeckOK WEG/Gerono, 27. Edition, § 3 Rn. 38; Hertel, DNotI - Report 1997, 159, 164). Sie gilt grundsätzlich für alle Verfügungs beschränkungen, unabhängig davon, w o- raus sich diese ergeben (vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2012], § 878 Rn. 24). Der Gesetzgeber wäre allerdings nicht gehindert, für einzelne Verfügungsb e- schränkungen eine von § 878 BGB abweichende Sonderregelung zu treffen. 19 20 - 11 - Das ist für das Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB indessen nicht geschehen. (1) Das Genehmigungserfordernis des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB gilt nach Satz 5 dieser Vorschrift als Verfügungsbeschränk ung im Sinne von § 135 BGB. Dies bedeutet, dass eine genehmigungsbedürftige, aber zu Unrecht in das Grundb uch eingetragene Rechtsänderung (hier: die Begründung von Wo h- nungs - oder Teileigentum ) im Verhältnis zur Gemeinde unwirksam ist. Wird die Genehmigung versagt, kann die Gemeinde gemäß §§ 888, 883 Abs. 2 BGB die Löschung der Rechte verlangen (vgl. Stock in Ernst / Zinkahn / Bielenberg/Krautzberger, BauGB [2016], § 172 Rn. 125). Veräußert der Eige n- tümer das in dem Grundbuch zu Unrecht - ohne Genehmigung - ein getragene Wohnungs - oder Teileigentum an einen gutgläubigen Dritten, führt die vorg e- nommene Gleichstellung der Genehmigungsbedürftigkeit mit einem Veräuß e- rungsverbot zudem unbestrittenermaßen dazu, dass der Dritte das Wohnungs - oder Teileigentum nach § 135 Abs. 2 BGB i . V . m . § 892 BGB gutgläubig g e- nehmigungsfrei erwirbt (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [2016], § 172 Rn. 125; Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl., § 172 Rn. 16; Grziwotz, MittBayNot 2014, 394, 396; Hertel, DNotI - Report 1997, 159, 162). Sie führt aber auch zur Anwendung aller anderen Vo r- schriften, die das Bürgerliche Gesetzbuch für Verfügungsbeschränkungen vo r- sieht und damit zur Anwendung von § 878 BGB. (2) Dieses Ergebnis liegt auch nach dem Gan g des Gesetzgebungsve r- fahrens nahe. Das in § 172 Abs. 1 Satz 4 bis 6 BauGB geregelte Genehm i- gungserfordernis beruht allerdings auf einem Vorschlag des Vermittlungsau s- schusses, der nicht begründet wird (BT - Drucks. 13/8019 S. 5). Sein Zweck lässt sich jedoch aus der Gesetzgebungsgeschichte ermitteln. Der Bundesrat hatte 21 22 - 12 - die Anrufung des Vermittlungsausschusses unter anderem mit der Ablehnung seines Vorschlags (vgl. BT - Drucks. 13/6392 S. 114 f. einerseits und S. 138 andererseits) begründet, in das Baugesetzbu ch eine dem § 22 BauGB nachg e- bildete Regelung für Gebiete mit einer unzureichenden Versorgung mit e r- schwinglichem Wohnraum aufzunehmen (vgl. BT - Drucks. 13/7886 S. 12 f.). Die Bundesregierung hatte ihre Ablehnung mit Erschwerung des Rechtsverkehrs, der Behi nderung der erwünschten Bildung von Einzeleigentum, insbesondere der Privatisierung von Mietwohnungen in den neuen Ländern, und einer Bela s- tung der Grundbuchämter begründet (vgl. auch Brügelmann/Bank, BauGB [2014], § 172 Rn. 32). Der von dem Vermittlungsau sschuss vorgeschlagene und Gesetz gewordene Kompromiss besteht in der Einführung eines engeren Genehmigungsvorbehalts mit einem zweistufigen Verfahren (Satzung und e r- gänzende Rechtsverordnung) und der Verweisung auf § 135 BGB, die dem von der Bundesregieru ng angemahnten Schutz des Rechtsverkehrs dient. Diesem entspricht es, nicht nur die Vorschriften über den Schutz des gutgläubig g e- nehmigungsfreien Erwerbs (vgl. § 135 Abs. 2 BGB), sondern auch § 878 BGB anzuwenden. (3) Eine andere Beurteilung ergibt s ich entgegen der Auffassung des B e- schwerdegerichts (siehe auch Hertel, DNotI - Report 1997, 159, 164) nicht aus der in § 236 Abs. 2 Satz 1 BauGB getroffenen Regelung. Nach dieser Vorschrift gilt § 172 Abs. 1 Satz 4 bis 6 BauGB nicht für die Bildung von Teil - und Wo h- nungseigentum, dessen Eintragung vor dem 26. Juni 1997 beantragt worden ist. Hierbei handelt es sich indessen nur um eine Überleitungsregelung, die w e- gen der Möglichkeit , die Wirkungen von Satzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB um einen Genehmigu ngsvorbehalt durch Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB zu ergänzen, als notwendig angesehen und deshalb ebenfalls von dem Vermittlungsausschuss vorgeschlagen worden ist (vgl. BT - 23 - 13 - Drucks. 13/8019 S. 6). Der Bundestag hatte beschlossen, dass der G enehm i- gungsvorbehalt für den Abbruch und andere Veränderungen von Gebäuden im Gebiet von Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4 BauGB auch auf Veränderungen im Gebiet von altrechtlichen Erhaltungssatzungen unmittelbar Anwendung finden soll (§ 236 Abs. 2 BauGB in der Fassung der Beschlussempfehlung in BT - Drucks. 13/7588 S. 51 mit Erläuterung in BT - Drucks. 13/7589 S. 30). Das sollte gleichermaßen für die Möglichkeit gelten, im Bereich solcher altrechtlichen Satzungen einen Genehmigungsvorbeha lt für die Aufteilung von Grundstücken in Wohnungs - und Teileigentum einzuführen. Dies ließ wiederum mit Blick auf den von der Bundesregierung angemahnten Ve r- kehrsschutz eine Übergangsregelung erforderlich erscheinen. Der Charakter der Norm als Überleitung sregelung für das Inkrafttreten des Bau - und Rau m- ordnungsgesetzes 1998 wird in der Wahl des Stichtags deutlich, nämlich des Datums des Beschlusses des Bundestags über die Vorschläge des Vermit t- lungsausschusses. Dieser Stichtag ist für eine Dauerregelung un geeignet. (4) Der Anwendung von § 878 BGB steht weder die sog. Grundbuchspe r- re (§ 172 Abs. 1 Satz 6 BauGB i . V . m . § 22 Abs. 2 Satz 3 und 4, Abs. 6 und 8 BauGB) noch der Umstand entgegen, dass diese beim Genehmigungsvorbehalt in Fremdenverkehrsgebieten nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB mit § 22 Abs. 3 BauGB aF ursprünglich eine Norm umfasste, die einen ähnlichen Effekt hatte wie § 878 BGB. (a) Aufgrund der gesetzlich angeordneten Gleichsetzung des Genehm i- gungsvorbehalts mit einem Veräußerungsverbot nach § 135 BGB könnte der Vorbehalt - statt durch die Grundbuchsperre - durch Eintragung in das Grun d- buch des betroffenen Grundstücks gesichert werden. Hierdurch würde die G e- meinde vor einem genehmigungsfreien Erwerb des Wohnungs - oder Teileige n- 24 25 - 14 - tums durch eine n Dritten geschützt. Dieses Instrument ist indes zur Durchse t- zung des Genehmigungsvorbehalts nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB wenig geeignet, weil es einen erheblichen Verwaltungsaufwand erfordert und ang e- sichts der auf fünf Jahre begrenzten Geltungsdauer so lcher Vorbehaltsveror d- nungen zu schwerfällig ist. Der Gesetzgeber hat daraus aber nicht die Kons e- quenz gezogen, die Verweisung auf § 135 BGB durch andere Vorschriften zu ersetzen. Er hat sie vielmehr unberührt gelassen und um die heutigen Regelu n- gen der Gr undbuchsperre ergänzt. Die Grundbuchämter werden mit § 172 Abs. 1 Satz 6 i . V . m . § 22 Abs. 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 Satz 1 und Abs. 8 Satz 1 BauGB öffentlich - rechtlich verpflichtet, die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs - und Teileigentum nur nach Vor lage des Genehmigungsbescheids oder diesem gleichgestellter Bescheinigungen oder Zeugnisse vorzunehmen (vgl. Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl., § 172 Rn. 15; BeckOK BauGB/Oehmen, 34. Edition, § 172 Rn. 13; Schrödter/Köhler/Fieseler, B auGB, 8. Aufl., § 172 Rn. 52; Brügelmann/Bank, BauGB [2011], § 172 Rn. 41a). Auf diese Weise wird die Einhaltung des Genehmigungsvorbehalts ohne Eintragung in das Grundbuch und damit schneller und weniger aufwendig erreicht. Dieses Verfahren haben die Grundbuchämter aber nur einzuhalten, wenn die zur Eintragung anstehende Aufteilung materiell - rechtlich dem G e- nehmigungsvorbehalt unterliegt. Denn § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB schreibt es Die Eintragung ei nes W i- derspruch s in das Grundbuch darf nach § 172 Abs. 1 Satz 6 i . V . m . § 22 Abs. 6 Ob sie erforderlich war, ist hingegen unter Berücksichtigung von etwaigen Übe r- leitungsregelungen in der Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB 26 - 15 - sowie unter Berücksichtigung von § 878 BGB zu prüfen. Die Grundbuchsperre folgt also dem Genehmigungsvorbehalt und erweitert ihn nicht. (b) Eine andere Beurteilung ergibt sich entgegen der Ansich t des B e- schwerdegerichts nicht aus dem Umstand, dass § 22 Abs. 3 BauGB aF eine dem § 878 BGB ähnliche Regelung enthielt und mit Wirkung vom 20. Juli 2004 ersatzlos gestrichen worden ist. (aa) Die Regelung in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB erinnert an die R eg e- lung über den Genehmigungsvorbehalt in Fremdenverkehrsgebieten nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB, auf dessen verfahrensrechtliche Bestimmungen § 172 Abs. 1 Satz 6 BauGB heute verweist. Eine - allerdings deutlich weiter gehe n- de - Anlehnung an diese Vorschri ft hatte schon der Bundesrat vorgeschlagen, auf den der Genehmigungsvorbehalt letztlich zurückgeht (vgl. BT - Drucks. 13/6392 S. 115). In § 22 Abs. 3 BauGB aF war bis zum 19. Juli 2004 vorges e- hen, dass die an sich vorgeschriebene Genehmigung, soweit hier von Intere s- se, nicht erforderlich war, wenn der Antrag auf Eintragung einer Aufteilung in Wohnungs - und Teileigentum vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvo r- behalts bei dem Grundbuchamt eingegangen war. Eine solche Ausnahme hatte der Gesetzgeber für den Gene hmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB aber nie vorgesehen, wie er umgekehrt den Genehmigungsvorbehalt nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB auch nie einem Veräußerungsverbot nach § 135 BGB gleichgestellt hat. Deshalb besagt das ursprüngliche Vorhandense in der § 878 BGB vergleichbaren Ausnahme in § 22 Abs. 3 BauGB aF nichts für die Anwendung von § 878 BGB auf den Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB. 27 28 - 16 - (bb) Entsprechendes gilt für die ersatzlose Streichung der Ausnahme in § 22 Abs. 3 B auGB aF durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359). Die Streichung ist nicht die Folge einer verä n- derten Beurteilung des Schutzbedürfnisses der betroffenen Grundstückseige n- tümer, sondern die Folge einer Verwaltungsverein fachung (so auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3836). Die Grundbuchämter hatten nach § 22 Abs. 6 BauGB aF für die Aufte i- lung in Wohnungs - und Teileigentum im Gebiet einer Satzung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB in jedem Fall die Vorlag e einer Genehmigung oder eines Zeu g- nisse s anzufordern, dass die Genehmigung nicht erforderlich war oder als erteilt gilt. Nach den Feststellungen der Bundesregierung wurden solche Negativatte s- te zum Teil auch dann angefordert, wenn gar keine Fremdenverkehr ssatzung erlassen worden war (Entwurf des EAG Bau in BT - Drucks. 15/2250 S. 52). Die Folge davon war eine hohe Belastung der Genehmigungsbehörden mit der E r- teilung von an sich unnötigen Negativattesten. Dem sollte durch eine Abschaffung des Negativatte sts abgeholfen we r- den. Mit der heute in § 22 Abs. 2 Sätze 3 und 4 BauGB enthaltenen Regelung wurden die Kommunen verpflichtet, die Grundbuchämter rechtzeitig über den Erlass und das Inkrafttreten der Satzungen und ihren Anwendungsbereich zu unterrichten. D ie Grundbuchämter sollten selbst feststellen, ab wann die Reg e- lungen über den Genehmigungsvorbehalt griffen. Damit wurden alle Regelu n- gen überflüssig, die die Erteilung der Genehmigung und der Negativatteste zum Gegenstand hatten und damit auch § 22 Abs. 3 BauGB aF . Das in § 22 Abs. 6 Satz 3 BauGB a.F. vorgesehene Aussetzungsverfahren wurde als unnötig g e- strichen (BT - Drucks. 15/2250 S. 53; vgl. hierzu auch Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [2016], § 22 Rn. 7a). Die Ve r- 29 30 31 - 17 - weisung auf § 20 A bs. 2 bis 4 BauGB aF in § 172 Abs. 1 Satz 6 BauGB aF hat der Gesetzgeber im selben Gesetz in eine Verweisung auf die Vorschriften in § 22 Abs. 2 Sätze 3 und 4, Abs. 6 und Abs. 8 BauGB geändert, weil sie jetzt den Vorschriften des § 20 Abs. 2 bis 4 BauGB aF inhaltlich entsprachen. 3. Da das Beschwerdegericht die Beschwerde gegen die Zwischenverf ü- gung zu Unrecht zurückgewiesen hat, sind seine Entscheidung und die Zw i- schenverfügung des Grundbuchamts aufzuheben. Die Sache ist zur Entsche i- dung über den Eint ragungsantrag an das Grundbuchamt zurückzuverweisen, das den Vollzug der Eintragung nicht aus den in der Zwischenverfügung g e- nannten Gründen verweigern darf. 32 - 18 - IV. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des G e- genstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 i . V . m . § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG. Stresemann Schmidt - Räntsch Kazele Göbel Hamdorf Vorinstanzen: AG Berlin - Mitte, Entscheidung vom 07.04.2015 - 47 PB 4175N - 26 - KG Berlin, Entscheidung vom 08.12.2015 - 1 W 518/15 - 33

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