E CLI:DE:BGH:2018:070618BVZB221.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 221/17 vom 7. Juni 2018 in de r Zwangsversteigerungssache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG § 9 Nr. 1 Bei der Zwangsversteigerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück sind die übrigen Miteigentümer jedenfalls dann als Beteiligte i.S.v. § 9 Nr. 1 ZVG anzusehen, wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet ist. ZVG § 74a Abs. 5 Satz 1 Bei der Zwangsversteigerung entspricht der Verkehrswert eines Miteige n- tumsanteils grundsätzlich dessen rechn erischem Anteil an dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks. BGH, Beschluss vom 7. Juni 2018 - V ZB 221/17 - LG Flensburg AG Flensburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 7. Juni 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die R ichterin Weinland und die Richter Dr. Kazele, Dr. Göbel und Dr. Hamdorf beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2 gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Flensburg vom 29. September 2017 wird zurückgewiesen. Der Gegenstandsw ert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt für die Gerichtsgebühren und für die Rechtsanwaltsgebühren aus Gründe: I. Die Beteiligten zu 4 und 5 (Gläubigerinnen) betreiben die Zwangsverste i- gerung des eingangs genannten, mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks, das im je hälftigen Miteigentum des Beteiligten zu 1 (nachfolgend: Schuldner) und der Beteiligten zu 2 steht. Das Zwangsversteigerungsverfahren wurde hi n- sichtlich der Beteiligten zu 2 einstw eilen eingestellt. Zur Ermittlung des Ve r- kehrswerts des Miteigentumsanteils des Schuldners holte das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige bewertete das Gesam t- 1 - 3 - Das Amtsgericht hat den Verkehrswert für den Miteigentumsanteil des Schuldners in entsprechender Höhe festgesetzt. Die dagegen gerichtete sofo r- tige Beschwerde d er Beteiligten zu 2 hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde will die Beteiligte zu 2 weiterhin eine He r- absetzung des Verkehrswerts um mindestens 15 % erreichen. II. Das Beschwerdegericht meint, der Verkehrswert eines ideellen Miteige n- tumsanteils sei entsprechend dem Anteil an dem Wert des Gesamtgrundstücks festzusetzen. Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 2 sei kein Abschlag w e- gen mit dem Erwerb eines ideellen Miteigentumsanteils verbundener Beschrä n- kungen für den Erwerber und schwieriger Marktgängigkeit vorzunehmen. III. Die gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übr i- gen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet. 1. Das Beschwerdegericht sieht die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 - unausgesprochen - zutreffend als zulässig an, insbesondere ist die Bete i- ligte zu 2 beschwerdebefugt. Das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde nach § 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG gegen die Festsetzung des Verkehrswerts steht 2 3 4 5 - 4 - grundsätzlich allen Beteiligt en des Zwangsversteigerungsverfahrens i.S.v. § 9 ZVG offen; eine Ausnahme gilt nur, wenn feststeht, dass die Rechtsstellung des Beteiligten durch die Wertfestsetzung nicht berührt sein kann (vgl. Senat, B e- schluss vom 5. Juli 2007 - V ZB 8/07, WM 2007, 1748 Rn. 8). a) Die Beteiligte zu 2 ist nach § 9 Nr. 1 ZVG als Verfahrensbeteiligte a n- zusehen, weil sie zur Zeit der Eintragung des Vollstreckungsvermerks als Mite i- gentümerin des mit Grundschulden belasteten Grundstücks im Grundbuch ei n- getragen war. Allerd ings ist umstritten, ob in dem Zwangsversteigerungsverfa h- ren über einen Grundstücksbruchteil die übrigen Miteigentümer aufgrund ihrer Eintragung im Grundbuch als Beteiligte anzusehen sind. aa) Nach einer in der Literatur vertretenen Ansicht sind die Mi teigent ü- mer, deren Bruchteile nicht zur Versteigerung stehen, nur dann als Beteiligte anzusehen, wenn auf dem in Voll streckung befindlichen Miteigentumsanteil gemäß § 1010 Abs. 1 BGB eine Regelung über das Verhältnis der Miteigent ü- mer untereinander einget ragen ist (vgl. Böttcher, ZVG, 6. Aufl., § 9 Rn. 8b; Sievers in Kindl/Meller - Hannich/Wolf, Gesamtes Recht der Zwangsvollstr e- ckung, 3. Aufl., § 9 ZVG Rn. 9; ders., Rpfleger 1990, 335, 337; Schneider, ZfIR 2012, 613, 617). bb) Die herrschende Meinung we ndet hingegen § 9 Nr. 1 ZVG auf weit e- re Miteigentümer unmittelbar an (Hintzen in Hintzen/Wolf, Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Rn. 11.64; Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 9 Rn. 3; Löhnig/Rachlitz, ZVG, § 9 Rn. 11; Rellermeyer in Das s- ler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 15. Aufl., § 9 Rn. 11; Ste i- ner/Hagemann, ZVG, 9. Aufl., Bd. 1 § 9 Rn. 47; Stöber, ZVG, 21. Aufl., § 9 Rn. 3.1). 6 7 8 - 5 - cc) Ob die letztgenannte Ansicht generell zutrifft, bedarf hier keiner En t- scheidung. Jedenfalls sind bei der Zwangsversteigerung eines Miteigentumsa n- teils an einem Grundstück die übrigen Miteigentümer dann als Beteiligte i.S.v. § 9 Nr. 1 ZVG anzusehen, wenn das Grundstück - wie hier - mit einem Grun d- pfandrecht belastet ist. (1) Der W ortlaut der Vorschrift schließt ein solches Verständnis nicht aus. Danach gelten außer dem Gläubiger und dem Schuldner als Beteiligte diejen i- im Grundbuch eingetragen oder durch E hiermit in erster Linie Rechte an dem Vollstreckungsgegenstand selbst erfasst, wie etwa ein Grundpfandrecht an dem zu versteigernden Miteigentumsanteil (vgl. zu einer solchen Konstellation Senat, Urteil vom 20. Dezembe r 1974 V ZR 72/73, juris Rn. 15, insoweit nicht abgedruckt in NJW 1975, 445). Ein solches Recht steht einem weiteren Miteigentümer nicht zu. Auch für ihn ist demselben, insgesamt mit einer Grundschuld oder Hypothek belasteten Grun d- stück; sein Recht und sein Interesse gehen also aus dem Grundbuch hervor (zutreffend Stöber, ZVG, 21. Aufl., § 9 Rn. 3.19). (2) Die Einbeziehung der weiteren Miteigentümer eines mit einem Grundpfandr echt belasteten Grundstücks in das Verfahren über die Versteig e- rung eines Miteigentumsanteils ist geboten, denn ihr Recht an dem Grundstück wird durch die Versteigerung des Bruchteils zumindest mittelbar berührt. Dies folgt schon daraus, dass sämtliche Mit eigentümer für das Pfandrecht dinglich mithaften (Stöber, ZVG, 21. Aufl., § 9 Rn. 3.19). Bestellen - wie hier - mehrere Miteigentümer eine Grundschuld an dem Grundstück, so handelt es sich nä m- 9 10 11 - 6 - lich um eine Gesamtgrundschuld an den Miteigentumsanteilen (vgl. Senat, U r- teil vom 18. November 1988 - V ZR 75/87, BGHZ 106, 19, 22; Urteil vom 20. November 2009 - V ZR 68/09, ZfIR 2010, 93 Rn. 12; dies gilt ebenso für die Hypothek). In einer solchen Konstellation kann sich die Versteigerung eines Miteigentumsanteils d aher für die weiteren Miteigentümer auswirken; dies gilt insbesondere, wenn - wie hier - die Vollstreckung aus dem Gesamtpfandrecht betrieben wird (vgl. § 1181 Abs. 2 BGB). b) Der Beteiligten zu 2 fehlt auch nicht (ausnahmsweise) das Recht s- schutzbedür fnis für eine Anfechtung der Wertfestsetzung. Insbesondere kann die Verkehrswertfestsetzung unabhängig davon angefochten werden, ob eine Herauf - oder eine Herabsetzung des Grundstückswerts erstrebt wird (vgl. S e- nat, Beschluss vom 18. Mai 2006 - V ZB 142/05 , WM 2006, 1727 Rn. 7; vgl. auch BGH, Beschluss vom 27. Februar 2004 - IXa ZB 185/03, WM 2004, 1040). 2. Auch in der Sache hält die Entscheidung des Beschwerdegerichts rechtlicher Nachprüfung stand. Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert für den Miteigentumsanteil des Schuldners auf die Hälfte des - sachverständig ermittelten und auch von der Beteiligten zu 2 mit der Rechtsbeschwerde nicht in Zweifel gezogenen - Werts des gesamten Grundstücks fest gesetzt hat. a) Allgemeine, für alle Rechtsgebiete geltende Grundsätze dazu, ob und wann bei einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück wegen dessen eing e- schränkter Verkehrsfähigkeit und Verwertbarkeit Wertabschläge vorzunehmen sind, lassen sich nic ht aufstellen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Februar 2016 IV ZR 342/15, NJW - RR 2016, 457 Rn. 12). Der Verkehrswert (Marktwert) e i- nes Grundstücks wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der in dem 12 13 14 - 7 - Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewö hnlichen Geschäftsve r- kehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder pe r- sönliche Verh ältnisse zu erzielen wäre (vgl. auch § 9 Abs. 2 BewG). Eine gen e- relle Verpflichtung, bei Miteigentumsanteilen einen Wertabschlag vorzunehmen, lässt sich dieser Vorschrift nicht entnehmen. Vielmehr kommt es auf die jeweil i- gen Umstände des Einzelfalles an. N eben dem konkret zu beurteilenden Objekt ist insbesondere der Sinn und Zweck der jeweils anzuwendenden Rechtsnorm zu berücksichtigen, um zu beurteilen, wie ein Miteigentumsanteil wertmäßig anzusetzen ist (vgl. BGH, Urteil vom 24. Februar 2016 - IV ZR 342/1 5, aaO). b) In den einzelnen Rechtsbereichen werden zur Bewertung von Mite i- gentumsanteilen teilweise unterschiedliche Auffassungen vertreten. aa) So wird in der Literatur zu dem Pflichtteilsanspruch nach § 2311 BGB die Ansicht vertreten, dass für den Verkehrswert eines zum Nachlass gehöre n- den Miteigentumsanteils ein deutlicher Abschlag von dessen prozentualem A n- teil am Verkehrswert des Grundstücks vorgenommen werden müsse, weil ein Miteigentumsanteil in der Regel kaum veräußerlich sei (vgl. MüKoBG B/Lange, 7. Aufl., § 2311 Rn. 32; Staudinger/Stephanie Herzog, BGB [2015], § 2311 Rn. 118; vgl. auch AG Andernach, FamRZ 2008, 190, 192). Vereinzelt wird auch vertreten, jedenfalls der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, das mit einem bewohnten Einfami lienhaus bebaut sei, habe überhaupt keinen Ve r- kehrswert, weil ein Käufer wegen der geringen Nutzungsmöglichkeit nicht g e- funden werden könne (so Schopp, ZMR 1994, 552, 553; dagegen Bißmaier, ZMR 1995, 106). In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird ein s olcher A b- schlag hingegen teils ausdrücklich abgelehnt (vgl. OLG Schleswig, OLGR 2000, 15 16 - 8 - 241, 243). Auch der Bundesgerichtshof ist für den Pflichtteilsergänzungsa n- spruch bei Schenkung nach §§ 2311, 2325 BGB davon ausgegangen, dass der Wert eines hälftigen Mit eigentumsanteils an einem Grundstück dem hälftigen Grundstückswert entspricht (BGH, Urteil vom 8. April 1992 - IV ZR 2/91, NJW 1992, 2887, 2888). Ausdrücklich hat er einen Wertabschlag bei der Berechnung des Pflichtteilsanspruchs für den Fall abgelehnt, da ss der Alleinerbe eines häl f- tigen Miteigentumsanteils bereits Eigentümer der anderen ideellen Miteige n- tumshälfte ist (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 2015 - IV ZR 138/14, NJW 2015, 2336 Rn. 11 ff.). Ebenso hat er im Rahmen von § 2205 Satz 3 BGB bei der B e- urte ilung der (Teil - )Unentgeltlichkeit der Verfügung eines Testamentsvollstr e- ckers entschieden, der einen in den Nachlass fallenden Miteigentumsanteil pe r- sönlich erworben hatte und bei planmäßiger Durchführung des Vertrages E i- ge n tümer aller Miteigentumsanteile geworden wäre (Urteil vom 24. Februar 2016 - IV ZR 342/15, NJW - RR 2016, 457 Rn. 16). bb) Auch im Familienrecht und bei der insolvenzrechtlichen Anfechtung nimmt der Bundesgerichtshof bei Miteigentumsanteilen keine Wertabschläge vor (vgl. etwa BGH, Ur teil vom 28. Februar 2007 - XII ZR 156/04, NJW 2007, 1744 Rn. 14; BGH, Urteil vom 8. Dezember 2011 - IX ZR 33/11, NJW 2012, 1217 Rn. 49; vgl. aus der obergerichtlichen Rechtsprechung zur Gläubigerb e- nachteiligung auch OLG Bra ndenburg, OLGR 2009, 354, 355). cc) In der Literatur zum Zwangsvollstreckungsrecht wird für den Fall, dass ein zu gleichen Anteilen im Eigentum mehrerer Bruchteilseigentümer st e- hendes Grundstück insgesamt versteigert wird, angenommen, dass der Wert - anteil jedes Bruchteils dem rechne rischen Anteil am Wert des Gesamtgrun d- stücks entspricht, so dass nur dieser festzusetzen ist, nicht aber für die Grun d- stücksbruchteile einzeln unterteilt zu werden braucht (Böttcher, ZVG, 6. Aufl., 17 18 - 9 - § 74a Rn. 30; Depré/Bachmann, ZVG, § 74a Rn. 19; Stöber, Z VG, 21. Aufl., § 74a Rn. 7.10; ders., ZVG - Handbuch, 9. Aufl., Rn. 378; Stumpe/Tillmann, Ve r- steigerung und Wertermittlung, 2. Aufl., S. 123). Die Frage, ob ein Werta b- schlag vorzunehmen ist, wenn nur einer von mehreren Bruchteilen zur Verste i- gerung kommt, wi rd - soweit ersichtlich - nicht behandelt. c) Der Senat hat die Frage bislang offen gelassen (vgl. Urteil vom 2. Mai 1969 - V ZR 32/66, WM 1969, 836 unter 2 zum auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung nach § 138 Abs. 2 BGB; Urteil v om 12. Januar 2001 - V ZR 420/99, WM 2001, 997, 998 für den Anspruch aus § 16 Abs. 1 InVorG). Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, dass bei der Zwangsversteigerung der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils grundsätzlich dessen rechnerischem Anteil an d em Verkehrswert des gesamten Grundstücks entspricht. aa) Nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG wird der Grundstückswert (Verkehr s- wert) vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverstä n- digen, festgesetzt. Bei der gemeinsamen Versteigerung me hrerer rechtlich selbständiger Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte sind diese einzeln auszubieten (§ 63 Abs. 1 Satz 1 ZVG) und somit jeweils gesonderte Verkehr s- werte festzusetzen (Dassler/Schiffhauer/Hintzen, ZVG, 15. Aufl., § 74a Rn. 36; Stöber, ZVG, 21. Aufl., § 74a Rn. 7.10; Stumpe/Tillmann, Versteigerung und Wertermittlung, 2. Aufl., S. 123); erst Recht bedarf es der gesonderten Festse t- zung, wenn - wie hier - ein ideeller Miteigentumsanteil an einem Grundstück allein versteiger t wird (vgl. § 86 4 Abs. 2 ZPO). Die Regelung des § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG enthält keine Vorgaben zur Wertfestsetzung bei der Zwangsvollstreckung in den Bruchteil eines Grun d- 19 20 21 - 10 - stücks. Auch die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Ve r- kehrswerte von Grundst ücken vom 19. Mai 2010 (Immobilienwertermittlung s- verordnung - ImmoWertV, BGBl. I S. 639), die - ohne Bindungswirkung für die Gerichte - allgemein anerkannte Grundsätze der Verkehrswertermittlung enthält (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2013 - V ZR 222/1 2, BGHZ 196, 111 Rn. 15), schweigt hierzu. Im Ausgangspunkt ist es daher nicht zu beanstanden, wenn das Vollstreckungsgericht den Wert des Bruchteils nach dessen Anteil am Wert des Gesamtgrundstücks bemisst. bb) Auch der Sinn und Zweck der Wertermittl ung und - festsetzung im Zwangsversteigerungsverfahren gebietet keinen generellen Abschlag. Diese soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundstücks entgegenwirken (vgl. §§ 74a, 85a Abs. 1 ZVG) und den Bietinteressenten eine Orientierungshilfe für i hre Entscheidung geben; sie muss daher auf eine sachgerechte Bewertung des Grundstücks ausgerichtet sein (vgl. Senat, Beschluss vom 7. Dezember 2017 - V ZB 86/16, WM 2018, 182 Rn. 10; Beschluss vom 18. Mai 2006 V ZB 142/05, NZM 2006, 678 Rn. 9 mwN). Eine Regel, wonach die sachg e- rechte Bewertung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück es generell erfordert, von dem rechnerischen Anteil am Wert des Gesamtgrundstücks einen Abschlag vorzunehmen, besteht nicht und wäre auch nicht gerechtfertigt. (1) Ein genereller Abschlag ist nicht deswegen angezeigt, weil ein Mite i- gentumsanteil aufgrund der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit und Fungib i- lität für sich genommen auf dem Immobilienmarkt weniger leicht verkäuflich ist als das gesamte Grundstück, so das s für den Anteil als Kaufpreis in der Regel nicht die Hälfte des Kaufpreises erzielt werden kann, der für das Grundstück auf dem Markt erzielt werden könnte. Dabei kann dahinstehen, ob diese Annahme stets zutrifft. Häufig wird der Eigentümer der anderen Gr undstückshälfte ein 22 23 - 11 - Interesse an dem Erwerb des zur Versteigerung stehenden Anteils haben. En t- scheidend ist aber, dass der Ersteher eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück die eingeschränkte Nutzungs - und Veräußerungsmöglichkeit nicht hinnehmen muss. Mit dem Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft aus § 749 BGB steht ihm ein Weg zur Verfügung, den seinem Miteigentumsanteil innewohnenden anteiligen Grundstückswert in einer dem Anteil entsprechenden Höhe zu realisieren (vgl. OLG S chleswig, OLGR 2000, 24 1, 243). (a) Ist das Grundstück ohne Wertminderung real teilbar, kann der Erst e- her (Miteigentümer) nach §§ 749, 752 Satz 1 BGB dessen Teilung verlangen. Hierdurch wird er Eigentümer eines Grundstücks, das der Größe nach seinem vorherigen Miteigentumsa nteil am Gesamtgrundstück entspricht, und das nach der Teilung für sich genommen als eigenständiges Grundstück keinen B e- schränkungen hinsichtlich der Nutzung und der faktischen Marktgängigkeit u n- terliegt. Diese Möglichkeit wird vornehmlich bei unbebauten G rundstücken in Betracht kommen, die hinreichend groß sind, um sie in jeweils einzeln bebaub a- re Teile zu zerlegen. (b) Ist das Grundstück nicht real teilbar, kann der Ersteher nach §§ 749, 753 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zwangsversteigerung und Teilung des E rlöses (Te i- lungsversteigerung, §§ 180 ff. ZVG) verlangen. Bei der Teilungsversteigerung ist das Einzelausgebot der Miteigentumsanteile (§ 63 Abs. 1 Satz 1 ZVG) unz u- lässig, da das Verfahren auf die vollständige und endgültige Aufhebung der Gemeinschaft geri chtet ist (vgl. Senat, Beschluss vom 7. Mai 2009 V ZB 12/09, NJW - RR 2009, 1026 Rn. 20 f.). Versteigert wird folglich das G e- samtgrundstück, und die Miteigentümer erhalten einen ihrem jeweiligen Mite i- gentumsanteil ent sprechenden Teil des Erlöses. 24 25 - 12 - (2) Soweit sich aus den Ausführungen des Senats in dem Urteil vom 2. Mai 1969 (V ZR 32/66, WM 1969, 836 unter 2b) etwas anderes ergeben sol l- te, wird hieran nicht festgehalten. Entscheidend ist nicht, ob der Ersteher eines Miteigentumsanteils in einer Teilungs versteigerung auch den oder die weit e- re(n) Miteigentumsanteil(e) erwerben könnte, sondern dass er durch die Te i- lungsversteigerung einen seinem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil am Erlös für das Gesamtgrundstück erhält. Angesichts dieser Möglichkeit besteht kein Grund dafür, bei der Versteigerung einzelner Miteigentumsanteile im Ra h- men der Wertfestsetzung generell einen Abschlag vorzunehmen. Das schließt nicht aus, dass es im Einzelfall Gründe geben kann, die einen Wertabschlag rechtfer tigen. IV. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil sich die Beteiligten des Zwangsversteigerungsverfahrens in einem auf die Wertfestsetzung bez o- genen Beschwerdeverfahren nicht als Parteien gegenüber stehen (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Januar 2007 - V Z B 125/05, BGHZ 170, 378 Rn. 7 mwN). Der Gegenstandswert für das gerichtliche Verfahren und für die Rechtsanwalts - 26 27 - 13 - gebühren aus der Vertretung der Beteiligten zu 2 als Beteiligte in dem Zwangsversteigerungsverfahren über den Miteigentumsanteil des Schuld ners (§ 47 Abs. 1 Satz 1, § 54 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 26 Nr. 1 RVG) ist entsprechend Stresemann Weinland Ka zele Göbel Hamdorf Vorinstanzen: AG Flensburg, Entscheidung vom 26.04.2017 - 50 K 3/16 - LG Flensburg, Entscheidung vom 29.09.2017 - 5 T 150/17 -
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