ECLI:DE:BGH:2019:090119BVIIIZB26.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 26/17 vom 9 . Januar 2019 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1 Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündig ung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen - , wenn der eine seinen Miteige n- tumsa n teil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumse r- werb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung. BGH, Beschlus s vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17 - LG Nürnberg - Fürth AG Neumarkt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9 . Januar 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Auf d ie Rechtsbeschwerde der Beklagten wird der Beschluss des Landgerichts Nürnberg - Fürth 7. Zivilkammer vom 20. März 2017 aufgehoben . Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 2.800 Gründe: I. Die Klägerin und ihr Ehemann waren Miteigentümer eines Zweifamilie n- hauses . Mit Vertrag vom 1. Oktober 2013 vermieteten sie eine der beiden Wo h- nung en an den Beklagte n zu 1 . Spät er wurde die Klägerin, welche die andere Wohnung im Haus bewohnt, durch Übe rtragung des Miteigen tumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin des Anwesens. Sie kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18. Februar 2016 gemäß § 573a Abs. 1 BGB und nahm den Beklagte n zu 1 sowie sein en vo lljährigen Sohn, den Beklagten zu 2, auf Rä u- mung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. 1 - 3 - N ach dem Auszug der Beklagten aus der streitgegenständlichen Wo h- nung haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt er klärt . Das Amtsgericht hat die Kosten des Rechtsstreits den B e- klagten auferlegt. Deren hier gegen gerichtete sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der vom Beschwerdegericht z ugelassene n Rechtsbeschwerde begehren die Beklagten, der Klägerin die Kosten des R echtsstreits aufzuerl e- gen. II. Das Rechtsbeschwerde gericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, dass die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO den Bekla g- ten auf zu erleg en gewesen seien , da sie ohne die übereinstimmende Erled i- gungsklärung voraussichtlich unterlegen wären. Zwar habe eine Kündigung bei mehreren Vermietern grundsätzlich durch alle Vermieter zu erfolgen. Auch gre i- fe § 566 Abs. 1 BGB, nach dessen Wortlaut eine Veräußerung an einen Dritten zu erfolgen habe , nicht ein, da die Ver äußerung hier an einen der bisherigen Eigentümer und Vermie ter erfolgt sei . Allerdings komme § 566 Abs. 1 BGB an a- log zur Anwendung, da der Vermieter, der den (hälftigen) Miteigentumsanteil des anderen Vermieters erworben habe, dergestalt in den Mietvertrag eintrete, dass die Kündigung allein durch den Erwerber des hälftigen Miteigentums wir k- sam sei. Zwar verliere der Mieter dadurch mit der Veräußerung einen seiner Schuldner. Einen Ausgleich hierfür sehe jedoch die Regelung in § 566 Abs. 2 BGB vor. Die Rec htsbeschwerde sei gemäß § 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, da die Frage der analogen Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB auf den Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils bislang höchstrichterlich nicht entsch ie den sei. 2 3 4 - 4 - III. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. 1. Die von dem Beschwerdegericht zugelassene Rechtsbeschwerde ist nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, die Rechtsbeschwerde zuz u- lassen, ist für den Senat nach § 574 Abs. 1 S atz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO unabhängig davon bindend, ob es die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 30. Januar 2018 VIII ZB 74/16, WuM 2018, 151 Rn. 6; vom 8. Mai 2012 VIII ZB 91/11, WuM 2012, 332 Rn. 3 mwN; vom 7. Oktober 2008 XI ZB 24/07, NJW - RR 2009, 425 Rn. 9 mwN). Es ist daher unschädlich, dass was das B e- schwerdegericht verkannt hat gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsb e- schwerde nicht aus materiell - rechtlichen Gründen zugel assen werden darf , da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher B e- deutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es wie im Streitfall um Fragen des materiellen Rechts geht (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 30. Januar 2018 VIII ZB 74/16, aaO; vom 8. März 2011 VIII ZB 65/10, WuM 2011, 242 Rn. 7; vom 8. Mai 2012 VIII ZB 91/11, aaO Rn. 7 ; jeweils mwN). Ebenso ist es für die Wirksamkeit der Zulassung der Rechtsbeschwerde ohne Bedeutung , dass das Berufungsgeric ht irrig das Vorliegen eines Zula s- sungsgrundes angenommen hat, obwohl die von ihm als Grund für die Zula s- sung genannte Frage sich in der vorliegenden Fallgestaltung ohne weiteres a n- hand der - von ihm allerdings nicht berücksichtigten - Rechtsprechung des B undesgerichtshofs beantwortet und eine vereinzelte entgegenstehende Liter a- turmeinung kein Bedürfnis zu einer höchstrichterlichen Klär ung zu begründen vermag. 5 6 7 - 5 - 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Nach der ü bereinstimmende n Erledigterklärung der P arteien waren die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO der Klägerin aufzue r- legen. Denn die Klägerin wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich in der Sache unterlegen, weil das Mietverhältnis durch die allein von ihr ausg e- spro chene Kündigung vom 18. Februar 2016 nicht wirksam beendet worden ist und ihr deshalb der von ihr geltend gemachte Anspruch auf Räumung und He r- ausgabe der Wohnung nicht zustand. Die Kündigung hätte vielmehr auch von dem früheren Ehemann der Klägerin erklär t werden müssen, der die Wohnung zusammen mit ihr an den Beklagte n zu 1 vermietet hatte. Die vo m Beschwe r- degericht vor genommene analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB kommt in der vorliegenden Konstellation, dass eine r von zwei Miteigentümern, die eine Woh nung vermietet haben, später Alleineigentümer wird, n icht in Betracht. a) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Veräußerung des vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermie ters in die sich während der Dauer se i- nes Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB muss die Veräußerung an einen Dri t- ten erfolgen, das heißt, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber mü ssen personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357 , 363 f. - noch zu der Vorgängerregelung in § 571 BGB aF ). Eine direkte Anw endung des § 566 BGB kommt damit, wie das Beschwerdegericht im Ansatz noch zutreffend gesehen hat, nicht in Betracht. b) Ei ne Analogie ist - was das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht geprüft hat - zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelun gslücke au f- weist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem 8 9 10 11 - 6 - Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass ang e- nommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägung s- ergebnis gekommen . Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Ges etzgebungsvo r- haben zugrundeliegenden - Regelungsplan ergeben (st. Rspr.; siehe nur S e- natsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 33 mwN). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Sinn und Zweck des § 566 BGB ist der Schutz des Miet ers vor einem Verlust des Besitz es an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache (BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 - XII ZR 26/16, NZM 2017, 847 Rn. 29 mwN). Dieser Schutzzweck ist von vornherein nicht berührt, wenn - wi e hier - einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsa nteil auf den anderen überträgt, so dass dieser Alleineige n- tümer der Mietsa che wird . D enn der nunmehrige Alleineigentümer ist (weiter) an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Bes itzes auf Seiten des Mi e- ters infolge des Veräußerungsvorgangs ist somit nicht zu besorgen. Damit scheidet eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf einen solchen Fall aus. Soweit in der vom Berufungsgericht herangezogene n Kommentarstelle a llgemei ne Erwäg ungen dazu angestellt werden , es sei auch im Hinblick auf mögliche weitere Veräußerungsvorgänge " praktikabler, das Ausscheiden des veräußernden Miteigentümers au s der Vermieterstellung sogleich zu vollziehen " ( so Schmidt - Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Auf l., § 566 BGB Rn. 77; dagegen 12 13 - 7 - zutreffend MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 566 Rn. 22) , ergibt sich da r- aus offensichtlich keine tragfähige Grundlage für eine Analogie. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Neumarkt, Entscheidung vom 08.02.2017 - 3 C 623/16 - LG Nürnberg - Fürth, Entscheidung vom 20.03.2017 - 7 T 1367/17 -
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