BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V Z B 283/11 vom 21. Juni 2012 in de r Notarbeschwerdesache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 464 Abs. 2 Vollzugsvollmachten in dem Kaufvertrag mit dem Dritten werden nicht Inhalt des Kaufvertrags des Verkä ufers mit dem Vorkaufsberechtigten. BGH, Beschluss vom 21. Juni 2012 - V ZB 283/11 - LG Lübeck - 2 - Der V. Z ivilsenat des Bundesgerichtshof s hat am 21. Juni 2012 durch den V o r- sitzenden Richter Prof. Dr. Krüger , die Richter Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth und die Richterin nen Dr. Brückner und Weinland beschlossen: Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 7. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 24. November 2011 wird auf Kosten der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Der Gegenstandswert des Besc hwerdeverfahrens beträgt 40.000 Gründe : I. Der beteiligte N otar beurkundete am 29. Januar 2010 einen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz genehmigungspflichtigen Kaufvertrag, durch we l- chen der Beteiligte zu 2 (Verkäufer) dem Beteiligten zu 3 (Drittkäufer) ein Grundstück für 40.00 0 e die Genehmigungsbehörde mit, dass die Genehmigung zu versagen sei und die Beteiligte zu 1 das Vorkaufsrecht nach § 4 RSiedlG ausgeübt habe. Dieser B e- scheid wurde bestandskräftig. Am 23. Februar 2011 beu rkundete der Urkund s- notar die Auflassung des verkauften Grundbesitzes an die Beteiligte zu 1 , wobei sowohl sie selbst als auch der Verkäufer durch eine Angestellte des Notariats 1 - 3 - vertreten wurden . Bei dem Vollzug kamen dem N otar Zweifel an der Wirksa m- keit d es Vertrags, weil der Verkäufer mit dem Drittkäufer vereinbart hatte, dass er eine Scheune auf dem verkauften Grundbesitz bis zu r Verrentung solle we i- terbenutzen dürfen , und diese nicht mitbeurkundet war . Auf Nachfrage teilte der Verkäufer mit, der Kaufver trag stehe und falle mit dieser Zusatzvereinbarung. Der Drittkäufer bestätigte die s . Darauf lehnte der Notar den weiteren Vollzug der bereits bei dem Grundbuchamt eingereichten Urkunde ab. Dagegen hat die Beteiligte zu 1 Beschwerde erhoben, der der N ot ar nicht abgeholfen hat. Das Landgericht hat sie zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte zu 1 erreichen, dass der Notar zum weiteren Vollzug des Kaufvertrag s angewiesen wird . Der N otar beantragt, das Rechtsmittel zurückz uweisen. II. Das Beschwerdegericht hält die auf die Nichtigkeit des Kaufvertrags g e- stützte Weigerung des N otars, den Kaufvertrag zu vollziehen, für berechtigt. Durch die Mitteilung der Genehmigungsbehörde über die Ausübung des Vo r- kaufsrechts durch die Beteiligten zu 1 sei nur über das Bestehen des Vorkauf s- rechts, aber nicht über die Wirksamkeit des Kaufvertrags des Verkäufers mit dem Drittkäufer entschieden. Der Notar sei gut vertretbar zu dem Ergebnis g e- kommen, d ieser Vertrag sei unwirk sam, weil die Ve rei nbarung zur Nutzung der Scheune nicht mitbeurkundet worden sei. Daran ändere § 4 Abs. 3 RSiedlG nichts. Die Vorschrift gelte nur für eine Unterverbriefung, nicht aber für den hier gegebenen Fall, dass die Parteien andere Vereinbarungen nicht in den beu r- kundeten Vertragstext aufgenommen haben. 2 3 - 4 - III. Diese Erwägungen halten im Ergebnis einer rechtlichen Prüfung stand. 1. Sind Willenserklärungen beurkundet worden, die beim Grundbuchamt oder Registergericht einzureichen sind, so soll der Notar dies n ach § 53 Hal b- satz 1 BeurkG veranlassen, sobald die Urkunde eingereicht werden kann. E t- was anderes gilt nach Halbsatz 2 dieser Vorschrift nur, wenn , woran es hier fehlt, alle Beteiligten gemeinsam etwas anderes verlangen. Anerkannt ist eine weitere - ungesc hriebene - Ausnahme, die auf der gesetzlichen Verpflichtung des Notars zu redlicher Amtsführung nach § 14 Abs. 2, § 15 Abs. 1 BNotO b e- ruht. Der Notar darf und muss von dem Vollzug einer Urkunde auch ohne en t- sprechende Weisung eines Beteiligten absehen, wenn er weiß, dass sie nic h- tig ist (BGH, Urteil vom 16. Februar 1987 - NotSt (Brfg) 1/86, DNotZ 1987, 558, 559). Entsprechendes gilt, wenn auf Grund des ihm unterbreiteten konkreten Sachverhalts die Unwirksamkeit oder Anfechtbarkeit des Rechtsgeschäfts n a- h e liegt oder offensichtlich ist (BayObLG, ZfIR 1998, 560, 561 ; OLG Hamm, DNotZ 2003, 848, 849; OLG Zweibrücken, FGPrax 2002, 85 f. ), wenn das Grundbuch bei dem Vollzug der Urkunde mit hoher Wahrscheinlichkeit unrichtig würde oder wenn die Vollzugsreife (do ch) nicht gegeben ist (BayObLG, ZfIR 1998, 560, 561). 2. Eine solche Ausnahme liegt hier vor. a) Zweifelhaft ist, ob sich das, wie der N otar meint, aus der Unwirksa m- keit des Kaufvertrags ableiten ließe. D ie Unwirksamkeit des Kaufvertrags wird allerd ings teilweise als Grund angesehen, der den Notar berechtig e , den Vol l- zug der dinglichen Rechtgeschäfte, die auf dem Kaufvertrag beruhen, abz u- 4 5 6 7 - 5 - lehnen (BayObLG, DNotZ 2000, 372, 373; OLG Köln, NJW - RR 2007, 1361) . Das kann, muss aber immer nicht zutreffen. Im Grundbuch zu vollziehen ist nämlich nicht der Kaufvertrag als schuldrechtliches Grundgeschäft, sondern nur die auf Grund des Kaufvertrags vorgenommenen dinglichen Rechtsgeschäfte, die nach §§ 873, 883 BGB zu ihrer Wirksamkeit der Eintragung in das Grun d- bu ch bedürfen. Mängel des Kaufvertrags führen nicht ohne weiteres auch zur Mangelhaftigkeit der dinglichen Rechtsgeschäfte. Das gilt insbesondere für die hier geltend gemachte Nichtigkeit nach § 139 BGB. Es kann nur sein, dass die Vollzugsreife fehlt, wenn d as schuldrechtliche Grundgeschäft unwirksam ist. Von einem Fehlen der Vollzugsreife wird regelmäßig auszugehen sein, wenn die Auflassung schon in dem Kaufvertrag erklärt wird. Ob das auch dann ang e- nommen we rd en kann , wenn der Verkäufer die Auflassung nach de r Beurku n- dung des Kaufvertrags gesondert erklärt und dabei wie hier bei der Aufla s- sung an die Beteiligte zu 1 - keine Vorbehalte macht, bedarf keiner Entsche i- dung. b) Die Auflassung des Verkäufers an die Beteiligte zu 1, um deren Vol l- zug es hier geh t, ist nämlich unabhängig von der Wirksamkeit oder Unwirksa m- keit des Kaufvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Drittkäufer unwirksam. aa) Bei der Auflassung waren weder der Verkäufer noch die Beteiligte zu 1 selbst anwesend. Sie wurden beide durch ein e Angestellte des Notariats ve r- treten. Diese hat den Verkäufer bei der Auflassung auf Grund der Vollzugsvol l- macht vertreten, die in dem Kaufvertrag mit dem Drittkäufer enthalten war. Di e- se Vollmacht galt indes nicht für die erklärte Auflassung. bb) In § 6 Abs. 2 dieses Kaufvertrags hatten der Verkäufer und der Drit t- r- 8 9 10 - 6 - klärungen abzugeben und entgegenzunehmen, die zur Durchführung , Ergä n- zung oder Berichtigung dieses Vertrags erf Mit der Frage, welche Rechtsgeschäfte die Vollmacht erfasst, hat sich das Beschwerdegericht nicht befasst. Die Frage kann der Senat aber klären , da die Urkunde vorliegt und weitere Erkenntnisse nicht zu erwarten sind. Die Auslegung der Vollmacht ergibt, dass die Notariatsangestellten nur zur Abgabe von Erklärungen ermäc h- tigt werden sollten, die der Behebung etwaiger technischer Hinderni s se dienten , die der V erwirklichung der von den K aufvertragsparteien vereinbarten R echte und P flic h te n und den von ihnen schon vorgenommenen Erfüllungshandlungen entgegenst anden . Das ist der Beschränkung der Vollmacht auf Erklärungen zu ent sind. Die se Formulierung erfasst die - zud em ganz ungewöhnliche Ermächt i- gung, inhaltliche Änderung en der wechselseitigen Verpflichtungen oder dingl i- che Rechtsgeschäfte vorzunehmen , die in dem Vertrag bislang nicht vorges e- hen waren, nicht. cc) Zu diesen Rechtsgeschäften konnte die in dem Ver trag von den Pa r- teien bereits erklärte Auflassung nur gehören, soweit sie aus technischen Gründen, etwa zu r Klärung der Identität des aufgelassenen Grundbesitzes, noch einmal wiederholt werden musste . Die Auflassung an einen anderen die n- te nicht der Durchf ührung der beurkundeten Erklärungen. Sie war ein neues Vertrags des Verkäufers mit dem Drittkäufer, sondern der Erfüllung eines and e- ren Kaufvertrags diente. Auf diese Vollmacht konnte sich die Notariatsangestel l- te deshalb bei der Auflassung des Grundbesitzes an die Beteiligte zu 1 nicht stützen. 11 - 7 - dd ) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 464 Abs. 2 BGB. Danach kommt zwar durch die Ausübung eines Vorkaufsrechts zwischen dem Vo r- kaufsberechtigten und dem Verkäufer ein Kaufvertrag mit den Bestimmungen zustande, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat. Das gilt aber nur für die schuldrechtlichen Ver einbarungen. Erteilte Vollzugsvollmachten werden nicht Inhalt des Ka ufvertrags mit dem Vorkaufsberechtigten. Sie würden jede n- falls nicht erweitert. Eine Vollmacht zur Wiederholung der bereits erklärten Au f- lassung aus technischen Gründen würde deshalb , selbst wenn sie Inhalt des Kaufvertrags mit dem Vorkaufsberechtigten würde, nicht zu einer Ermächt i- gung, die Auflassung erstmals vorzunehmen. 3. Die Frage, ob die nicht beurkundete Vereinbarung zur Benutzung der Scheune nach Maßgabe von § 4 Abs. 3 S atz 2 RSiedlG gegenüber der Beteili g- ten zu 1 als nicht vereinbart gilt, muss nicht entschieden werden . 12 13 - 8 - IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 15 Abs. 2 Satz 3 BNotO i.V.m. § 84 FamFG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 1 Abs. 1, § 19 A bs. 1 Satz 1, § 31 Abs. 1 Satz 1 KostO. Krüger Schmidt - Räntsch Roth Brückner Weinland Vorinstanz: LG Lübeck, Entscheidung vom 24.11.2011 - 7 T 383/11 - 14
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