V ZB 39/01 - V. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 39/01 vom 20. Juni 2002 in der Wohnungseigentumssache Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG §§ 26, 43 Abs. 1 Nrn. 2 und 4; AGBG § 11 Nr. 12 lit. a a) Der Verwalter ist zur Anfechtung de s Eigentümerbeschlusses über seine Abb e - rufung in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG befugt (Fortfü h - rung von Senat, BGHZ 106, 113). b) Von dem Beschluß der Eigentümerversammlung über die Abberufung des Ve r - walters ist die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Die Berecht i - gung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des mit ihm geschlossenen Ve r - waltervertrages kann der Verwalter im Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO überprüfen lassen. c) Eine vo m teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung getroffene Bestellung eines ersten Verwalters, die die Vorgaben aus § 26 Abs. 1 Sätze 2 bis 4 WEG beachtet, hält grundsätzlich einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB und - bei u n - terstellter Anwendbarkeit der Vorschriften für Allgemeine Geschäftsbedingungen - auch einer Überprüfung nach den §§ 9 ff AGBG stand. - 2 - d) Aus § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG folgt auch eine Begrenzung der Laufzeit des von der Verwalterbestellung zu unterscheidenden Verwaltervertrags auf höchstens fnf Jahre. e) Ist die Laufzeit des Verwaltervertrags in einem Formularvertrag vereinbart, so fi n - det zwar § 9 AGBG, wegen der vorrangigen Sonderregelung in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht aber das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG Anwendung. D a - nach kann grundstzlich auch in Allgemeinen Geschftsbedingungen fr Verwa l - tervertrge eine Laufzeit von mehr als zwei Jahren (bis zur Höchstgrenze von fnf Jahren) wirksam vereinbart we r den. BGH, Beschl. vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01 - Brandenburgisches OLG LG Potsdam AG Potsdam - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 20. Juni 2002 durch den Vizeprsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krger, Dr. Klein, Dr. Lemke und Dr. Gaier beschlossen: Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß der 5. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 17. April 2001 wird mit der Maßgabe zurckgewiesen, daß die Kostenentscheidung im Beschluß des Landgerichts gendert und der Beschluß des Amtsgerichts wie folgt neu gefaßt wird: Der Beschluß der Eigentmerversammlung vom 18. November 1999 zu Tagesordnungspunkt 2.1 wird hi n - sichtlich der Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin fr ungltig erklrt. Ferner wird festgestellt, daß der Ve r - waltervertrag vom 4./16. September 1997 durch die in di e - sem Beschluß ausgesprochene Kndigung nicht beendet wo r den ist. Der weitergehende Antrag wird abg e wiesen. Die Gerichtskosten werden den Antragsgegnern auferlegt. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu ersta t ten. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und des Recht s - beschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner. Außergerichtl i - che Kosten werden nicht erstattet. - 4 - Der Geschftswert wird fr die erste Instanz, insoweit unter Ab n - derung der Wertfestsetzung im Beschluû des Amtsgerichts, auf 19.953,68 € und für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf 18.931,09 € festg e setzt. Grnde: I. Die Antragsgegner sind Wohnungseigentmer in einer aus 34 Einheiten bestehenden Wohnanlage. In § 16 Abs. 1 der Teilungserklrun g vom 7. November 1996 bestellte die Antragsgegnerin zu 1 (teilende Eigentmerin) die Antragstellerin fr die Dauer von fnf Jahren zur Verwalterin der Anlage. § 16 Abs. 3 der Teilungserklrung sieht vor, daû die Wohnungseigentmer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit durch Mehrheit aller vorhandenen Eigentmer die Abberufung des jeweiligen Verwalters beschli e ûen knnen. Am 4./16. September 1997 schlossen die Antragstellerin und die A n - tragsgegnerin zu 1 einen formularmûigen Verwaltervertrag f r die Laufzeit von fnf Jahren, beginnend ab dem 1. Oktober 1997 (§§ 2.1, 2.2 des Vertrags). Nach § 2.3 dieser Vereinbarung ist nicht nur fr die Abberufung der Verwalt e - rin, sondern auch fr die Kndigung des Vertrags das Vorliegen eines wicht i - gen Grundes und ein entsprechender Mehrheitsbeschluû der Eigentmerg e - mei n schaft erforderlich. - 5 - § 6.1 des Verwaltervertrags verpflichtet die Antragstellerin in Ergnzung zur Gemeinschaftsordnung, die jhrliche Eigentmerversammlung innerhalb des ersten halben Jahrs abzuhalten, sofern keine zwingenden Grnde dag e - gen sprechen. Nach § 5.1 des Vertrags ist nach Ablauf eines jeden Wir t - schaftsjahrs eine Abrechnung einschlieûlich aller Belege dem Verwaltungsbe i - rat innerhalb des darauffolgenden Wirtschaftsjahrs zur Prfung vorzulegen. Dabei gilt grundstzlich das Kalenderjahr als Wirtschaftsjahr; zum ersten Wir t - schaftsjahr ist jedoch der Zeitraum vom 1. Oktober 1997 bis 31. Dezember 1998 bestimmt (§ 5.7/5.8 des Vertrags). § 13 Abs. 3 der Teilungserklrung ve r - pflichtet die Verwalterin darber hinaus, nach Schluû eines jeden Geschft s - jahrs eine Abrechnung ber die von den Wohnungseigentmern zu erbringe n - den Geldleistungen und Abschlagszahlungen bis sptestens 30. Juni des Fo l - gejahrs vorzulegen. Auûerdem bestimmt § 14 Abs. 1 der Te ilungserklrung, daû der Wirtschaftsplan fr das jeweilige Geschftsjahr im voraus aufzustellen und von der Eigentmerversammlung zu b e schlieûen ist. Am 30. September 1997 fand eine Versammlung statt, an der lediglich die Antragsgegnerin zu 1 als damalig e Alleineigentmerin teilnahm. Dabei wurde der Wirtschaftsplan fr den Zeitraum vom 1. Oktober 1997 bis 31. Dezem ber 1998 festgelegt und gleichzeitig bestimmt, daû dieser bis zu e i - ner erneuten Beschluûfassung auch fr das Jahr 1999 gelten solle. In der Fo l - gezeit veruûerte die Antragsgegnerin zu 1 einige Wohnungen. Als erste E r - werberin wurde am 14. April 1998 die Antragsgegnerin zu 2 in das Grundbuch eingetr a gen. Im Sptsommer/Herbst 1999 erstellte die Antragstellerin die Jahresa b - rechnung fr das Rumpfjahr 1997 und das Jahr 1998. Die von ihr angesa m - - 6 - melte Instandhaltungsrcklage hatte sie in Form eines Bausparvertrags ang e - legt. Nachdem sie hierzu im Oktober 1999 von einigen Eigentmern aufg e - fordert worden war, wurde von der Antragstellerin erstmals nach dem 30. September 1997 eine Eigentmerversammlung zum 18. November 1999 einberufen. In dieser Versammlung wurde mit den Stimmen aller Wohnungse i - gentmer zu Tagesor d nungspunkt 2.1 beschlossen: "..., daû der Verwaltervertrag mit der G. Gesellschaft fr H . - mbH ( scil. der Antragstellerin) einvernehmlich zum 31.12.1999 endet und die Abwahl des Verwalters ebenfalls mit Wirkung zum 31.12.1999 erfolgt. ... Die Übergabe der Verwaltungsunterlagen, insbesondere die Überstellung der gemeinschaftlichen Gelder, erfolgt bis zum 31.12.1999. ..." Auf fristgerechten Antrag der Antragstellerin hat das Amtsgericht den Beschluû der Eigentmerversammlung ber die Abwahl der Verwalterin fr u n - gltig erklrt. Den weitergehenden Antrag, den Beschluû auch hinsichtlich der Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung fr das Wirtschaftsjahr 1999 fr ungltig zu erklren, hat das Amtsgericht zurckgewiesen. Die von den Antragsgegnern eingelegte sofortige Beschwerde ist vor dem Landgericht erfolglos geblieben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, die das Brandenburgische Oberlandesgericht zurckwe i - sen mchte. Es sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidung des Kamme r - gerichts vom 20. Mrz 1989 (NJW-RR 1989, 839 ff) gehindert und hat d eshalb die Sache mit Beschluû vom 23. November 2001 dem Bundesgerichtshof zur Entsche i dung vorgelegt. - 7 - II. Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG). Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, es liege kein wichtiger Grund fr die von der Eigentmerversammlung am 18. November 1999 beschlossene auûerordentliche Abberufung der Antragstellerin zum 31. Dezember 1999 und die hiermit zugleich ausgesprochene auûerordentliche Kndigung des Verwa l - tervertrags vor. Einer ordentlichen Abberufung der Antragstellerin vor Ablauf der fnfjhrigen Amtszeit stnden die gemû § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG zulss i - gen Regelungen in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklrung entgegen. Auch eine ordentliche Kndigung des Verwaltervertrags sei den Wohnungseigent - mern verwehrt; denn diese Mglichkeit sei in § 2 der formularmûigen Verei n - barung wirksam ausgeschlossen worden. Dabei knne offen bleiben, ob die in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgeschriebene Hchstdauer einer Verwalterbeste l - lung von fnf Jahren als Sonderregelung Vorrang vor dem Klauselverbot in § 11 Nr. 12 lit. a AGBG beanspruchen knne, das lediglich zwei Jahre als Hchstlaufzeit vorsehe. Jedenfalls sei die formularmûig vereinbarte Ve r - tragslaufzeit unter gleichzeitiger Beschrnkung auf ein Kndigungsrecht aus wichtigem Grund deswegen nicht nach § 11 Nr. 12 lit. a AGBG zu beansta n - den, weil bereits die Teilungserklrung eine fnfjhrige Bestellung der Antra g - stellerin ohne die Mglichkeit einer vorherigen ordentlichen Abberufung vors e - he. Eine nach § 11 Nr. 12 lit. a AGBG zu sanktionierende Benachteiligung der Vertragspartnerin der Antragstellerin infolge einer berlangen vertraglichen - 8 - Bindung sei hier nicht zu besorgen, weil die Antragsgegnerin zu 1 dieser b e - reits in der Teilungserklrung g e rade eine solche Bindung angetragen habe. Demgegenber hat das Kammergericht in auf weitere Beschwerden e r - gangenen Entscheidungen mehrfach die Auffassung vertreten, daû eine fo r - mularmûige Laufzeitbestimmung ber fnf Jahre in einem Verwaltervertrag auch dann gegen § 11 Nr. 12 lit. a AGBG verstoûe, wenn der Verwender dieser Klausel zuvor in der Teilungserklrung fr die Dauer von fnf Jahren zum - nur aus wichtigem Grund abwhlbaren - Verwalter bestimmt worden sei (vgl. ZMR 1987, 392, 394; NJW-RR 1989, 839 f). D ie zusammen mit einer Abberufung ausgesprochene Kndigung eines Verwaltervertrags sei daher nach Maûgabe der §§ 620 Abs. 2, 621 BGB jederzeit (ZMR 1987, 394; vgl. auch NJW-RR 1991, 274, 275) bzw. nach Ablauf der in § 11 Nr. 12 lit. a AGBG festgelegten Hchstda u er (vgl. NJW-RR 1989, 839 f) kndbar. Diese Divergenz der beiden Rechtsauffassungen rechtfertigt die Vorl a - ge. Aufgrund der zulssigen Vorlage darf der nunmehr als Rechtsbeschwerd e - gericht entscheidende Senat ber den gesamten zur Vorlage fhrenden Ve r - fahrensgegenstand befinden und muû sich nicht darauf beschrnken, lediglich die zur Vorlage fhrende Rechtsfrage zu klren (vgl. Senat, BGHZ 47, 41, 46; 64, 194, 200; Beschl. v. 24. Januar 1985, V ZB 5/84, NJW 1985, 3070, 3071). III. Die sofortige wei tere Beschwerde der Antragsgegner ist zulssig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2, 4, § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG), jedoch nicht begrndet. L e - - 9 - diglich aus verfahrensrechtlichen Grnden ist eine Neufassung der Entsche i - dung s formel im Beschluû des Amtsgerichts veranlaût. 1. Bei sachgerechtem Verstndnis des - allein noch zur Entscheidung stehenden - Antrags auf "Ungltigerklrung der Verwalterabwahl" verfolgt die Antragstellerin nicht nur die Anfechtung des Beschlusses ber ihre Abberufung vom Verwalteramt. Vielmehr wendet sie sich daneben auch gegen die - von der Abberufung zu unterscheidende - Kndigung des Verwaltervertrags, die ihr nach dem Inhalt der Beschluûfassung der Eigentmerversammlung gleichzeitig mit der Abberufung aus dem Verwalteramt mitgeteilt worden ist (vgl. Lke, WE 1997, 164, 166). Diesen zweifachen Angriff haben die Vorinstanzen im Grun d - satz erkannt. Unterblieben ist bislang allerdings eine zutreffende verfahren s - rechtliche Einordnung des Angriffs der Antragstellerin gegen die Knd i gung. a) Das vorlege nde Gericht geht in bereinstimmung mit dem Beschwe r - degericht davon aus, daû die Antragstellerin auch insoweit ein Beschluûa n - fechtungsverfahren (§§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) betreibt. Diese - vom Senat nachprfbare - Auslegung bercksichtigt aber nic ht hinreichend, daû die Antragstellerin hinsichtlich der Kndigung keine Mngel bei der Beschluûfa s - sung durch die Wohnungseigentmer einwendet, sondern geltend macht, der Verwaltervertrag sei nicht beendet worden, weil es an den Voraussetzungen einer wirksamen Kndigung fehle. Damit wendet sie sich bei der gebotenen interessengerechten Auslegung ihres Antrags (vgl. BayObLG, WuM 1990, 178 f; WE 1991, 140; OLG Hamm, OLGZ 1991, 56, 58; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., Vorbem. zu §§ 43 ff WEG Rdn. 25) nicht g egen die Gltigkeit des Beschlusses der Wohnungseigentmer zur Kndigung des Verwalterve r - - 10 - trags, sondern fordert die berprfung der materiellen Voraussetzungen eines Kndigung s rechts. b) Zur Verwirklichung dieses Rechtsschutzziels ist fr die Antragstell erin das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO erffnet (vgl. KG, GE 1986, 93; Brmann/Pick/ Merle, WEG, 8. Aufl., § 26 Rdn. 206; Weitnauer/ Hauger, WEG, 8. Aufl., § 26 Rdn. 42; Niede n - fhr/Schulze, WEG, 5. Aufl., § 26 Rdn. 56; Mller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 466; Wenzel, ZWE 2001, 510, 515). D a - gegen besteht fr eine nach § 23 Abs. 4 WEG fristgebundene Anfechtung des Beschlusses ber die Kndigung des Verwaltervertrags kein Rechtsschutzi n - teresse (a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 398; wohl auch BayObLG, ZWE 2001, 590, 592; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 523, 524). Denn dieser B e - schluû bringt als Ergebnis einer internen Willensbildung nur die Auffassung der Wohnungseigentmer zum Ausdruck, daû ein wichtiger Grund fr eine fristlose Kndigung vorliegt und deshalb der Verwaltervertrag beendet werden soll; fr die Berechtigung der Kndigung selbst ist der Beschluû hingegen ohne B e - deutung (vgl. BayObLGZ 1998, 310, 313; Mller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 466). Nach alledem ist davon auszugehen, daû die Antragstellerin nicht nur die Ungltigerklrung des Beschlusses ber ihre Abberufung erstrebt, so n - dern auch die Feststellung, daû der Verwaltervertrag durch die ausgesproch e - ne Kndigung nicht wirksam beendet wo r den ist. 2. Beide Antrge sind zulssig. - 11 - a) Die Antragstellerin ist in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zur Anfechtung des Abberufungsbeschlusses befugt und hat ins o - weit auch ein Rechtsschutzbedrfnis. aa) Der Senat billigt dem abberufenen Verwalter ein Anfechtungsrecht zu, um ihm die Mglichkeit zu erffnen, seine durch die Abberufung ggf. zu U n - recht entzogene Rechtsstellung zurckzugewinnen (BGHZ 106, 113, 122 ff). Diese Auffassung hat sich in Rechtsprechung und Schrifttum durchgesetzt (vgl. BayObLGZ 1965, 35, 40; OLG Hamm, aaO; KG, ZMR 1997, 610, 611; B r - mann/Pick/ Merle, aaO, § 26 Rdn. 202; § 43 WEG Rdn. 93; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 427 m.w.N.; Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 43; Weitnauer/ Hauger, aaO, § 26 Rdn. 40; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 26 WEG Rdn. 11, § 43 WEG Rdn. 3; Brmann/ Seuû, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., 1997, Rdn. 339; Merle, Festgabe fr Weitnauer, 1980, S. 195, 199 ff; Belz, WE 1998, 322, 325; Gottschalg, DEW 2001, 85, 87; Wenzel, aaO, 514 ff). Der hiergegen vorgebrachte Einwand, dem Verwalter werde mit seiner Bestellung kein subjektives Recht, sondern nur ein im Intere s - se der Wohnungseigentmer auszubendes Amt verliehen, das er im Falle seiner Abberufung zusammen mit den hiermit verbundenen Anfechtungsbefu g - nissen einbûe (vgl. Becker, ZWE 2002, 211, 212; Drasdo, NZM 2001, 923, 931; Reuter, ZWE 2001, 286, 292; Wangemann, WuM 1990, 53 ff; hnlich KG, ZMR 1987, 392, 393; Soergel/ Strner, BGB, 12. Aufl., § 43 WEG Rdn. 12 b: keine Bevormundung der Eigentmer durch "Zwangsverwalter"), berzeugt nicht. Das Vorliegen eines Anfechtungsrechts ist in Anlehnung an § 20 Abs. 1 FGG zu prfen (vgl. Senat, aaO, 123; BayObLG, aaO, 40). Danach kommt eine Anfechtungsbefugnis jedem zu, dessen durch Gesetz verliehene oder durch die Rechtsordnung anerkannte, von der Staatsgewalt geschtzte Rechtsposit i - - 12 - on beeintrchtigt wird (vgl. BGHZ 135, 107, 109 m.w.N.; OLG Karlsruhe, WM 1998, 47, 48; Keidel/Kahl, Freiwillige Gerichtsbarkeit, 14. Aufl., § 20 FG G Rdn. 7 m.w.N.). Eine solche Rechtsbeeintrchtigung ist auch bei dem Entzug eines Amts gegeben. Denn der Amtsinhaber verliert hierbei nicht nur seine Funktionsstellung, sondern auch das ihm aus der Bestellung erwachsene Recht, dieses Amt bis zu seiner rechtmûigen Abberufung bzw. Entlassung auszuben (vgl. Wenzel, aaO, 514 f; ferner KG, OLGZ 1992, 139, 141 m.w.N. fr Testamentsvollstrecker; OLG Karlsruhe, aaO, 49 fr Konkursverwalter). Daû dieses Recht schtzenswert ist, und zwar unabhngig davon, ob eine A b - berufung materiell-rechtlichen Einschrnkungen unterliegt (Wenzel, aaO, 514 f; vgl. auch OLG Karlsruhe, aaO; a.A. Suilmann, Das Beschluûmngelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 174 ff, 180; ders., ZWE 2000, 106, 109 ff, 111), zeigen insbesonde re die Bestimmungen der §§ 60 Abs. 1 Nr. 3, 69 g Abs. 4 Nr. 3, 81 Abs. 2 FGG, § 84 KO, § 59 InsO. Den dort angesproch e - nen Amtstrgern (Vormund, Pfleger, Nachlaûpfleger, Nachlaûverwalter, B e - treuer, Testamentsvollstrecker, Konkurs- und Insolvenzverwalter) kommt b e - reits deswegen ein Beschwerderecht zu, weil sie ohne ihr Einverstndnis aus ihrem Amt entlassen worden sind. Fr eine hiervon abweichende Beurteilung der Anfechtungs- und Beschwerdebefugnis des abberufenen Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen sachlichen Grund (vgl. Merle, aaO, 199 ff). Schlieûlich lût sich eine Anfechtungsbefugnis des abberufenen Ve r - walters auch nicht mit der Begrndung verneinen, in seiner Rechtsstellung werde der Verwalter nicht durch den Abberufungsbeschluû selbst, sondern erst durch die nachfolgende rechtsgeschftliche Ausfhrung dieser gemeinschaft s - internen Willensbildung berhrt (so aber Suilmann, Beschluûmngelverfahren, - 13 - S. 170 ff; ders., ZWE 2000, 106 ff; Drasdo, aaO, 929 ff; Becker, ZWE 2002, 211, 212). Zwar verliert der Verwalter seine Organstellung erst mit dem Zugang der Abberufungserklrung, die entweder im Abberufungsbeschluû mit enthalten ist (vgl. Senat, aaO, 122; OLG Hamm, ZMR 1999, 279, 280; B r - mann/Pick/ Merle, aaO, § 43 Rdn. 42; Wenzel, aaO, 512, 513) oder aufgrund dieses Beschlusses gesondert abgegeben wird (vgl. Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 26 Rdn. 131; § 43 Rdn. 42; Merle, aaO, S. 195; ders., Bestellung und Abb e - rufung des Verwalters nach § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes, 1977, S. 95; Weitnauer/ Hauger, aaO, § 26 Rdn. 30). Gleichwohl ist der Abberufung s - beschluû - anders als der Beschluû ber die Kndigung des Verwalterve r - trags - nicht nur ein Instrument der Willensbildung innerhalb der Eigentme r - gemeinschaft; denn Bestellungs- und Abberufungsbeschlsse sind nach §§ 26 Abs. 1, Abs. 4, 24, 27, 28 WEG auf die unmittelbare Begrndung bzw. Aufh e - bung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet. Sie entfalten nicht nur interne Wirkung (vgl. auch Senat, BGHZ 139, 288, 298), sondern sind konstitutiver Bestandteil des zweistufigen Bestellungs- bzw. A b - berufungsakts (vgl. BayObLG NJW 1958, 1824; Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 43 Rdn. 43; Wenzel, aaO, 512, 514; a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 122, 406 ff), der neben der gemeinschaftlichen Willensbildung und der entsprechenden Bestellungs- bzw. Abberufungserklrung noch deren Zugang erfordert. Dem entspricht, daû der bestandskrftige Abberufungsbeschluû (§ 23 Abs. 4 WEG) nach allgemeiner Auffassung auch das Vorliegen der erfo r - derlichen Abberufungsvoraussetzungen fr alle Beteiligten bindend feststellt (vgl. Senat, BGHZ 106, 113, 124; BayObLGZ 1998, 310, 313; B r - mann/Pick/ Merle, aaO, § 26 WEG Rdn. 206; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 408 m.w.N.; Niedenfhr/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 56; Mlle r, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 458, 466; Wenzel, aaO, 514; a.A. wohl Weitnauer/ Hauger, - 14 - aaO, § 26 Rdn. 39). In dieser Bindungswirkung unterscheidet sich ein b e - standskrftiger Abberufungsbeschluû von einem unangefochtenen Eigent - merbeschluû ber die Kndigung, der fr die nach §§ 620 ff BGB zu beurte i - lende Wirksamkeit der Vertragskndigung ohne Einfluû ist (vgl. BayObLG, aaO; Mller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 466; vgl. auch Khler, ZMR 1998, 249, 250). bb) Das der Antragstellerin als Anfechtungsbefugter regelmûig zust e - hende Rechtsschutzinteresse (vgl. Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 43 Rdn. 97 a; Wenzel, aaO, 515) ist vorliegend nicht durch Ablauf der in der Gemeinschaft s - ordnung festgelegten Amtszeit entfallen. Es bedarf hier keiner Entscheidung darber, ob in dieser Situation das Rechtsschutzbedrfnis ohne weiteres zu verneinen ist (so BayObLG, NJW-RR 1997, 715, 717; KG, ZMR 1997, 610, 611; OLG Hamm, NZM 1999, 227, 228; Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 26 Rdn. 202; § 43 Rdn. 97 a; Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 42 7; Wenzel, aaO, 515; a.A. BayObLG, ZWE 2001, 590; Deckert, Eigentumswohnung, Gruppe 4, S. 525). Die Amtszeit der Antragstellerin ist nmlich noch nicht abgelaufen, weil die in § 16 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung bestimmte Bestellungszeit von fnf Jahren erkennbar erst mit der Veruûerung der ersten Wohneinheit begi n - nen sollte. Dementsprechend wurde der Beginn der Verwalterttigkeit in § 2.1 des Verwaltervertrags auf den 1. Oktober 1997 festg e legt. b) Auch der von der Antragstellerin verfolgte Feststellun gsantrag ist z u - lssig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG analog); insbesondere liegt das entsprechend § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse vor. Zur Wahrung ihrer vertraglichen Vergtungsansprche ist die Antragstellerin darauf angewiesen, die Wirksamkeit der Vertragsbeendigung gerichtlich berprfen zu lassen. Fr - 15 - die hier zu klrende Frage der Wirksamkeit der Kndigung entfaltet die A n - fechtung des Abberufungsbeschlusses keine vorgreifliche Wirkung (vgl. BGH, Beschl. v. 28. Mai 1990, II ZR 245/89, NJW- RR 1990, 1123, 1124; BayObLGZ 1998, 310, 313; OLG Hamm, WE 1997, 28, 31; OLG Kln, NJW-RR 2001, 159, 160; Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 26 Rdn. 206; Niedenfhr/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 56; Wenzel, aaO, 515; teilweise a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 408 ). Das Feststellungsinteresse fehlte nur dann, wenn der Verwalterve r - trag fr die Dauer der Bestellung abgeschlossen und die Abberufung wirksam wre (vgl. Wenzel, aaO, 513). Da letzteres nicht der Fall ist (siehe unter III. 3.), braucht ersteres nicht entschieden zu werden. 3. In der Sache selbst hat die Antragstellerin mit der Anfechtung des A b - berufungsbeschlusses Erfolg. Die von den Antragsgegnern vorgebrachten Grnde rechtfertigen eine auûerordentliche Abberufung nicht. Eine ordentliche Abberufung kommt wegen der in § 16 Abs. 3 der Teilungserklrung wirksam (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG) angeordneten Beschrnkung der Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Gru n des nicht in Betracht. a) Nach zutreffender allgemeiner Auffassung ist ein wichtiger Gr und zur vorzeitigen Abberufung eines Verwalters dann gegeben, wenn den Wohnung s - eigentmern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschu l - deter - Umstnde nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstnde das erforderliche Vertrauensverhltnis zerstrt ist (vgl. BayObLGZ 1998, 310, 312; BayObLG, NJW-RR 1999, 1390 f; ZWE 2000, 77; NJW-RR 2000, 676, 677 f; OLG Karl s - ruhe, NZM 1998, 768, 769; OLG Kln, NZM 1998, 960; OLG Dsseldorf, NJW- RR 1999, 163, 164; OLG Hamm, NJW-RR 1999, 522, 523; Brmann/Pick/ - 16 - Merle, aaO, § 26 Rdn. 152; Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 392 m.w.N.; Weitnauer/ Hauger, aaO, § 26 Rdn. 33). Rechtsfehlerfrei gehen die Vorinsta n - zen davon aus, daû die von den Antragsgegnern vorgebrachten Grnde weder fr sich genommen noch in ihrer Gesamtheit ausreichen, um das Vertrauen der Wohnungseigentmer in eine knftige pflichtgemûe Ausbung der Verwa l - terttigkeit durch die Antragstellerin grundlegend zu erschttern. aa) Die Antrags tellerin stellte zwar entgegen § 28 Abs. 1, Abs. 3 WEG sowie unter Miûachtung der §§ 13, 14 der Teilungserklrung den Wirtschaft s - plan fr das Jahr 1999 nicht im voraus auf und legte auch die Jahresabrec h - nung fr den Zeitraum von Oktober 1997 bis Dezember 1998 nicht bis spt e - stens 30. Juni 1999 vor. Solche Pflichtverstûe knnen je nach Fallgestaltung durchaus eine auûerordentliche Abberufung rechtfertigen (vgl. BayObLG, NJW-RR 2000, 462 f; OLG Karlsruhe, aaO, 769; Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 28 Rdn. 55 m.w.N.). Angesichts der besonderen Umstnde des vorliegenden Falls lassen die aufgezeigten Pflichtverletzungen jedoch nicht den Schluû zu, die Antragstellerin werde zu einer ordnungsgemûen Erfllung ihrer Verpflic h - tungen auch zuknftig nicht in der Lage sein. Hierbei muû bercksichtigt we r - den, daû die Antragsgegnerin zu 1 am 30. September 1997 als Alleineigent - merin bestimmte, der fr den Zeitraum vom Oktober 1997 bis Dezember 1998 aufgestellte Wirtschaftsplan solle bis zu einer erneuten Beschluûfassung auch fr das Jahr 1999 gelten. Aufgrund dieser Vorgaben der Antragsgegnerin zu 1 entrichteten die Wohnungseigentmer in der Folgezeit die angeforderten Vo r - schsse und verlangten erst im Oktober 1999 die Einberufung einer Eigent - merversammlung. Obwohl der von der Alleineigentmerin gefaûte "Beschluû" mangels Beschluûkompetenz von vornherein keine Rechtswirkungen entfaltete (vgl. OLG Frankfurt, OLGZ 1986, 40, 41; OLGZ 1988, 439 f; B r - - 17 - mann/Pick/ Merle, aaO, § 23 Rdn. 17 und § 26 Rdn. 58; Soergel/ Strner, aaO, § 23 WEG Rdn. 2; Staudinger/Bub, aaO, § 23 WEG Rdn. 93; Wang e - mann/ Drasdo, Die Eigentmerversammlung nach WEG, 2. Aufl., 2001, Rdn. 360; a.A. OLG Kln, OLGZ 1986, 409, 411; Rll, NJW 1989, 1070, 1072), und auch das tatschliche Verhalten der spteren Wohnungseigentmerg e - meinschaft keine Fortgeltung des Wirtschaftsplans 1998 fr das Folgejahr b e - grnden konnte (vgl. Soergel/ Strner, aaO, § 23 WEG Rdn. 2; P a - landt/Bassenge, aaO, § 28 WEG Rdn. 3; Khler, WE 1997, 134 ff; a.A. OLG Kln, WuM 1995, 733, 735), macht die verzgerte Aufstellung des Wirtschaft s - plans 1999 angesichts dieser Vorgeschichte die weitere Zusammenarbeit mit der Antragstellerin nicht unzumutbar. Ebensowenig rechtfertigt die versptet zur Beschluûfassung vorgelegte Jahresabrechnung 1998 die sofortige Entla s - sung aus dem Verwalteramt. Denn die Antragstellerin hat nach den bindenden Feststellungen des Beschwerdegerichts angesichts ihrer Verpflichtung aus § 5.1 des Verwaltervertrags zur Vorlage smtlicher Belege nachvollziehbare Grnde fr die Verzgerung vorgebracht (vgl. auch Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 28 Rdn. 65). bb) Auch der Umstand, daû die Antragstellerin im Jahr 1998 keine und im darauffolgenden Jahr erst zum 19. November 1999 eine Eigentmerve r - sammlung einberufen und damit gegen § 24 Abs. 1 WEG sowie gegen § 6.1 des Verwaltervertrags verstoûen hat, berechtigt vorliegend nicht zu ihrer a u - ûerordentlichen Abberufung. Zwar kann die unterbliebene Einberufung einer Eigentmerversammlung unter bestimmten Voraussetzungen den sofortigen Entzug des Verwalteramts rechtfertigen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 1390, 1391). Hierfr mssen zu dem Unterlassen des Verwalters weitere Umstnde hinzutreten, die seine Pflichtwidrigkeit als schwerwiegend erscheinen lassen. - 18 - Dies ist regelmûig dann anzunehmen, wenn ohne die Durchfhrung einer E i - gentmerversammlung die Funktionsfhigkeit der Verwaltung in Frage gestellt oder sonstige Grnde eine alsbaldige Einberufung einer Versammlung erfo r - derlich machen (vgl. BayObLG, aaO; OLG Dsseldorf, WE 1998, 486, 487; NJW-RR 1999, 163, 164). Solche Umstnde liegen hier nach den tatschlichen Feststellungen des Beschwerdegerichts nicht vor. Zwar hat das pflichtwidrige Unterlassen der Antragstellerin dazu gefhrt, daû erst etwa eineinhalb Jahre nach Entstehen der Wohnungseigentmergemeinschaft (14. April 1998) ers t - mals eine Eigentmerversammlung durchgefhrt wurde und dementsprechend ber den Wirtschaftsplan 1998 keine und ber den Wirtschaftsplan 1999 eine verzgerte Beschluûfassung erfolgte. Hierdurch wurde aber ersichtlich die f i - nanzielle Handlungsfhigkeit der Wohnungseigentmergemeinschaft nicht b e - eintrchtigt, denn die erforderlichen Wohngeldzahlungen waren aufgrund der Vorgaben der Antragsgegnerin zu 1 in der Versammlung vom 30. September 1997 sowie auch faktisch sichergestellt. Ferner bestehen keine Anhaltspunkte dafr, daû fr die Antragsgegner zu 2 bis 5 als Erwerber einiger Wohneinhe i - ten - etwa zur Geltendmachung von Gewhrleistungsansprchen - ein beso n - deres Bedrfnis an einer alsbaldigen Einberufung einer Eigentmerversam m - lung bestand. Die fehlende Dringlichkeit wird im Gegenteil dadurch dokume n - tiert, daû die Antragstellerin erst im Oktober 1999 von einzelnen Wohnungse i - gentmern zur Einberufung einer Versammlung aufgefordert wo r den ist. cc) Schlieûlich rechtfertigt der erstmals im gerichtlichen Verfahren erh o - bene Vorwurf (zum Nachschieben wichtiger bei Beschluûfassung vorliegender Grnde vgl. BGHZ 27, 220, 225; BGH, Urt. v. 14. Oktober 1991, II ZR 239/90, NJW-RR 1992, 292, 293 f; BayObLG, NJW-RR 2001, 445, 446; OLG Dsse l - dorf, ZMR 1997, 485, 487; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 392 m.w.N.), - 19 - die Antragstellerin habe ohne Rcksprache der Wohnungseigentmergemei n - schaft die Instandhaltungsrcklage in Form eines Bausparvertrags angelegt, ebenfalls keine sofortige Abberufung. Ob die Wahl dieser Anlageform rege l - mûig den Grundstzen ordnungsgemûer Verwaltung widerspricht, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (bejahend: OLG Dsseldorf, WuM 1996, 112; Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 21 WEG Rdn. 162; Staudinger/Bub, aaO, § 21 WEG Rdn. 211; a.A. Brych, Festschrift fr Seuû, 1987, S. 65 ff; Weitnauer/ Lke, aaO, § 21 Rdn. 42; Niedenfhr/Schulze, aaO, § 21 Rdn. 75). Selbst wenn diese Frage bejaht wird, ist mit dem vorlegenden Gericht jede n - falls davon auszugehen, daû den Umstnden nach die finanziellen Interessen der Wohnungseigentmer durch die Anlageform nicht derart schwerwiegend beeintrchtigt werden, daû eine weitere Zusammenarbeit mit der Antragstell e - rin nicht mehr zumutbar wre. dd) Auch in der Gesamtheit bilden die aufgezeigten Umstnde keinen wichtigen Grund fr die Abberufung der Antragstellerin. Das vorlegende G e - richt weist zu Recht darauf hin, daû die Eigentmergemeinschaft die Antra g - stellerin zunchst durch eine Abmahnung zu einer ordnungsgemûen, ihren Vorstellungen entsprechenden Erfllung der Verwalterpflichten htte anhalten m s sen. b) Eine ordentliche Abberufung der Antragstellerin ist nach den Besti m - mungen in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklrung ausgeschlossen. Die A n - tragsgegnerin zu 1 hat in zulssiger Weise von de r Mglichkeit Gebrauch g e - macht, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklrung zu bestellen und die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschrnken (vgl. BayObLGZ 1974, 275, 278 f; BayObLG, NJW-RR 1994, 784; OLG D s - - 20 - seldorf, ZWE 2001, 386, 387; Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 26 Rdn. 59, 205; Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 140 i.V.m. Rdn. 409). Hierbei wurden die g e - setzlichen Vorgaben aus § 26 Abs. 1 Stze 2 und 3 WEG beachtet. Auch einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB halten die von d er teilenden Eigentmerin einseitig gesetzten Bestimmungen stand (vgl. Senat, BGHZ 99, 90, 94 ff; Beschl. v. 24. Februar 1994, V ZB 43/93, NJW 1994, 2950, 2952; BayObLG, NJW-RR 1996, 1037; OLG Hamburg, FGPrax 1996, 132, 133; B r - mann/Pick/ Merle, aaO, § 8 Rd n. 16; Weitnauer/ Hauger, aaO, § 7 Rdn. 28, 29). Die getroffenen Regelungen entsprechen dem vom Gesetzgeber ausdrcklich anerkannten Interesse der Eigentmergemeinschaft an einer kontinuierlichen Verwaltung (vgl. Begrndung zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseige n tumsgesetzes und der Verordnung ber das Erbbaurecht, BT- Drucks. 7/62, S. 5) und schrnken damit die Rechte der Wohnungseigentmer nicht unangemessen ein. Ob die von der Antragsgegnerin zu 1 getroffenen B e - stimmungen daneben auch einer berprfung in entsprechender Anwendung der insoweit noch heranzuziehenden (Art. 229 § 5 EGBGB) §§ 9 ff AGBG u n - terliegen, ist angesichts der besonderen Verhltnisse im Bereich des Wo h - nungseigentums zweifelhaft, zumal fr eine solche Kontrolle neben einer A n - gemessenheitsprfung gemû § 242 BGB regelmûig kein Bedrfnis bestehen drfte (offen gelassen: Senat, BGHZ 99, 96 ff; verneinend: BayObLG, NJW-RR 1992, 83, 84; OLG Hamburg, aaO; Brmann/Pick/ Merle, aaO; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 292 i.V.m. Rd n. 33; Weitnauer/ Hauger, aaO; Niede n - fhr/Schulze, aaO, § 10 Rdn. 12; MnchKomm-BGB/ Rll, 3. Aufl., § 10 WEG Rdn. 24; Palandt/Bassenge, aaO, § 8 WEG Rdn. 1; Palandt/Heinrichs, aaO, § 1 AGBG Rdn. 2 a; Staudinger/Schlosser, BGB [1998], § 1 AGBG Rdn. 11; Rll, DNotZ 1978, 720 ff; Ertl, DNotZ 1981, 149, 162 ff; Mller, DWE 1991, 41, 48; bejahend: MnchKomm-BGB/Basedow, 4. Aufl., § 1 AGBG Rdn. 10; Soe r - - 21 - gel/ Strner, aaO, § 8 WEG Rdn. 3; Soergel/Stein, aaO, § 1 AGBG Rdn. 8; U l - mer/ Brandner/ Hensen, AGBG, 9. Aufl., Anh ang §§ 9 bis 11 Rdn. 965; Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 4. Aufl., § 9 Rdn. W 121; Lwe/von Westph a - len/ Trinkner, AGBG, 2. Aufl., § 1 Rdn. 7; Erman/ Hefermehl/Werner, BGB, 10. Aufl., § 1 AGBG Rdn. 6; Ulmer, Festgabe fr Weitnauer, 1980, S. 205, 215 ff). Diese Fr age bedarf vorliegend jedoch keiner Entscheidung, weil die Regelungen in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklrung ohnehin einer I n - haltskontrolle nach §§ 9 ff AGBG standhalten wrden. So sind die Klauselve r - bote in §§ 10, 11 AGBG nach den dort geregelten Ta tbestnden nicht ei n - schlgig. Insbesondere unterfllt die Verwalterbestellung als vom Vertragsve r - hltnis zu unterscheidender organschaftlicher Akt mit gesetzlich besonders geregelter Hchstfrist (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG) nicht dem auf lngerfristige Vertrge ohne gesetzliche Laufzeitregelung zugeschnittenen Anwendungsb e - reich des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG. Ebensowenig liegt eine unangemessene B e - nachteiligung im Sinne von § 9 AGBG vor; denn die betroffenen Klauseln we r - den einer - noch nher zu errternden (vgl. unten bei III 4 a cc und dd) - Wer t - entscheidung des Gesetzgebers gerecht und sind auch nicht aufgrund sonst i - ger Umstnde als rechtsmiûbruchlich zu we r ten. c) Die Beschrnkung der Abberufung des Verwalters in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklrung ist weiterhin verbindlich. Die Umdeutung (§ 140 BGB analog) des allstimmig gefaûten Abberufungsbeschlusses in eine die Gemeinschaftsordnung insoweit abndernde Vereinbarung (§ 10 Abs. 1, Abs. 2 WEG) kommt vorliegend schon deswegen nicht in Betracht, weil ein dahing e - hender mutmaûlicher Wille der Wohnungseigentmer nicht feststellbar ist (vgl. Senat, Urt. v. 11. Dezember 1970, V ZR 72/68, NJW 1971, 420; BGH, Urt. v. 8. September 1997, II ZR 165/96, NJW 1998, 76 m.w.N.; Urt. v. 14. Februar - 22 - 2000, II ZR 285/97, NJW -RR 2000, 987, 988; vgl. auch KG, WuM 1986, 355). Offen bleiben kann daher, ob ein allstimmiger Beschluû berhaupt in eine Ve r - einbarung umgedeutet werden kann (ablehnend: OLG Kln, NJW-RR 1992, 598; Kreuzer, WE 1997, 362, 363 in Fn. 24; Schuschke, NZM 2001, 497, 499 in Fn. 25). 4. Zutreffend gehen Beschwerdegericht und vorlegendes Gericht davon aus, daû auch der mit der Antragstellerin abgeschlossene entgeltliche Verwa l - te r vertrag nicht wirksam gekndigt wurde. a) Eine auûerordentliche Kndigung dieses Dienstvertrags mit G e - schftsbesorgungscharakter (vgl. BGH, Urt. v. 28. April 1993, VIII ZR 109/92, NJW-RR 1993, 1227, 1228; Urt. v. 6. Mrz 1997, III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2107) erfordert gemû §§ 675, 626 Abs. 1 BGB i.V.m. § 2.3 des Vertrags das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Insoweit gelten die gleichen Maûstbe wie bei einer sofortigen Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG (vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 1390; 2000, 676, 677 f; OLG Dsseldorf, DWE 1981, 25, 26; Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 26 Rdn. 206; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 464). Aus den Erwgungen, mit denen ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin zu ve r - neinen ist (vgl. oben bei III. 3. a), folgt daher auch, daû die Antragsgegner nicht zur auûerordentlichen Kndigung des Verwaltervertrags berec h tigt waren. b) Selbst bei einer Umdeutung ihrer Erklrung in eine ordentliche Knd i - gung (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2000, aaO) konnten die Antragsgegner den Verwaltervertrag nicht beenden. Dessen Geltung ist nmlich wirksam fr die Dauer von fnf Jahren (1. Oktober 1997 bis 30. September 2002) unter Au s - - 23 - schluû einer ordentlichen Kndigung (§§ 675, 620 Abs. 2, 621 BGB) ve reinbart worden. Der Wirksamkeit der dahingehenden Regelungen, die unter §§ 2.1 bis 2.3 des Verwaltervertrags getroffen sind, steht weder das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG noch die allgemeine Vorschrift zur Inhalt skontrolle aus § 9 AGBG entg e gen. aa) Die mit einer Kndigungsbeschrnkung verbundene Regelung der Vertragslaufzeit ist in einem Formularvertrag enthalten. Es handelt sich daher um Allgemeine Geschftsbedingungen im Sinne von § 1 AGBG (§ 305 Abs. 1 BGB), die von der Antragstellerin zunchst der Antragsgegnerin zu 1 als u r - sprnglicher Vertragspartnerin und danach den weiteren Antragsgegnern bei deren spterem Vertragsbeitritt (vgl. Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 26 Rdn. 87, jeweils m.w.N.; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 224) gestellt wurden. Daû die Antragsgegnerin zu 1 bereits in der Teilungserklrung d ie Amtszeit der Antragstellerin - unter Ausschluû einer ordentlichen Abberufung - auf fnf Ja h - re festgelegt hatte, macht die vertraglichen Laufzeit- und Kndigungsklauseln nicht zu Individualabreden (a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 292). Denn aus diesem Umstand lût sich nicht der Schluû ziehen, die Beteiligten htten die - von der Amtszeit zu unterscheidende - Vertragslaufzeit im einze l - nen ausgehandelt. Damit stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang di e - se Klauseln einer inhaltlichen berprfung nach den §§ 9 ff AGBG unterliegen. In Rechtsprechung und Literatur werden hierzu unterschiedliche Auffassungen vertr e ten. bb) Das Kammergericht und ihm folgend ein Teil des Schrifttums sind der Ansicht, eine in einem Verwaltervertrag enthaltene Formularklausel, die eine Bindungsdauer von mehr als zwei Jahren vorsehe, verstoûe gegen § 11 - 24 - Nr. 12 lit. a AGBG (KG, GE 1986, 93; ZMR 1987, 392, 394; NJW-RR 1989, 839, 840; WE 1989, 201; NJW-RR 1991, 274, 275; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 290 ff; Niedenfhr/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 37; Palandt/Bassenge, aaO, § 26 WEG Rdn. 8; MnchKomm-BGB/Basedow, aaO, § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 6; Erman/ Hefermehl/Werner, aaO, § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 2; Wolf/Horn/ Lindacher, aaO, § 11 Nr. 12 Rdn. 12; offen: Lke, aaO, 167 in Fn. 10). Demg e - genber geht die berwiegende Meinung davon aus, daû der Bestimmung des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG als Sonderregelung fr die Vertragslaufzeit Vorrang gegenber dem Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG zukommt ( B r - mann/Pick/ Merle, aaO, § 26 Rdn . 83; MnchKomm-BGB/ Rll, aaO, § 26 WEG Rdn. 6 a; Soergel/ Strner, aaO, § 26 WEG Rdn. 6; Staudinger/ Coester- Waltjen, BGB [1998], § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 8; Ulmer/ Brandner/ Hensen, aaO, § 11 Nr. 12 Rdn. 16; Anhang zu §§ 9 bis 11 AGBG Rdn. 968; Lwe/von Wes t - phalen/ Trinkner, aaO, § 11 Nr. 12 Rdn. 12; Brmann/ Seuû, aaO, Rdn. 352; Rll, Handbuch fr Wohnungseigentmer, 7. Aufl., Rdn. 302; ders., DNotZ 1978, 720, 723; ders. WE 1989, 114 ff; Mller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 442; ders., DWE 1991, 46, 50; ders., WE 1997, 448, 454; Deckert, aaO, Gruppe 4, S. 66 ff; Drasdo, Verwaltervertrag und -vollmacht, 1996, S. 40; Sa u - ren, Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht im Wohnungseigentum, 2. Aufl., 1994, S. 15; Brmann, PiG 8, 33, 35; Schulz, DWE 1978, 76; Seuû, WE 1989, 133 ff; Drabek, WE 1998, 216, 217; Schmidt, WE 1998, 253, 254; ders., PiG 54, 195, 207; einschrnkend: Weitnauer/ Hauger, aaO, § 26 Rdn. 35; B r - mann/Pick, WEG, 15. Aufl., § 26 Rdn. 37; von Westphalen/ Furmans, Vertrag s - recht und AGB-Klauselwerke, April 1999, Verwaltervertrag fr Wohnungse i - gentum, Rdn. 9 ff). - 25 - cc) Der Senat tritt der zuletzt genannten Auffassung bei. Die Sonderr e - gelung aus § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG ist auf die Besonderheiten des Wo h - nungseigentumsrechts zugeschnitten und lût bei formularmûigen Verwalte r - vertrgen fr das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG - jetzt des § 309 Nr. 9 lit. a BGB - keinen Raum. (1) Nach § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG darf die Bestellung eines Verwalters auf hchstens fnf Jahre erfolgen. Aus dem Sinn und Zweck dieser erst 1973 eingefhrten Regelung (vgl. Art. 1 Nr. 5 des Gesetzes zur Änderung des Wo h - nungseigentumsgesetzes und der Verordnung ber das Erbbaurecht vom 30. Juli 1973, BGBl. I S. 910) ergibt sich, daû sie entgegen ihrem Wortlaut Geltung auch fr den von der Bestellung zu unterscheidenden schuldrechtl i - chen Verwaltervertrag beanspruchen kann. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Vorschrift die Praxis der aufteilenden Bautrger unterbinden, den ersten Ve r - walter unwiderruflich auf Jahrzehnte einzusetzen und damit die Wohnungse i - gentmer langfristig zu bevormunden. Zum Schutz der Eigentmer sollte s i - chergestellt werden, daû diese einen bestellten Verwalter jedenfalls nach fnf Jahren ohne das Erfordernis einer Abwahl und ohne Einwirkungsmglichkeit des Verwalters durch einen anderen ersetzen knnen (vgl. Begrndung zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und der Verordnung ber das Erbbaurecht, BT-Drucks. 7/62, S. 5, 6, 8). Um dieses Ziel zu erreichen, fhrte der Gesetzgeber nicht nur eine Befristung der Ve r - walterbestellung ein, sondern bestimmte daneben, daû andere als in § 26 Abs. 1 WEG vorgesehene Beschrnkungen der Bestellung oder Abberufung unzulssig sind (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG). Hierdurch sollte insbesondere ve r - hindert werden, daû die Eigentmergemeinschaft durch Vertrge mit dem Ve r - walter oder mit Dritten zur (erneuten) Bestellung eines bestimmten Verwalters - 26 - verpflichtet werden kann (vgl. BT-Drucks. 7/62, S. 8). Ein unzulssiger Druck zur Bestellung eines bestimmten Verwalters kann aber auch dadurch ausgebt werden, daû die Wohnungseigentmer mit diesem einen Verwaltervertrag schlieûen, dessen Laufzeit ber die Bestellungsdauer hinausgeht; denn hie r - durch wird ein faktischer Zwang geschaffen, den Verwalter erneut zu bestellen ( Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 26 Rdn. 64). Mithin folgt aus § 26 Abs. 1 Stze 2 und 4 WEG, daû auch eine vertragliche Bindung der Wohnungseigentmer an den Verwalter nicht ber die vorgeschriebene Bestellungszeit hinausgehen darf, also ebenfalls nur fr hchstens fnf Jahre eingegangen werden kann (vgl. Brmann/Pick/ Merle, aaO; Merle, Bestellung und Abberufung des Ve r - walters, aaO, S. 63 f; hnlich Weitnauer/ Hauger, aaO, § 26 Rdn. 35; vgl. auch Mller, Prakt i sche Fragen, aaO, Rdn. 438). (2) Die Regelungen in § 26 Abs. 1 Stze 2 und 4 WEG sind nicht durch das spter in Kraft getretene Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG ve r - drngt worden. Dies folgt allerdings nicht bereits aus § 8 AGBG (vgl. Staudi n - ger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 292; a.A. aber Brmann/Pick/ Merle, aaO, § 26 Rdn. 83; MnchKomm-BGB/ Rll, aaO; Mller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 442; ders., DWE 1981, 48; Lwe/von Westphalen/ Trinkner, aaO; Drabek, aaO; Deckert, aaO; Schulz, aaO). Denn § 8 AGBG erffnet eine Inhaltsko n - trolle gemû §§ 9 ff AGBG auch fr sol che vertraglichen Regelungen, die von einer gesetzlich eingerumten Gestaltungsbefugnis - wie hier von der Laufzeit bis zu fnf Jahren - Gebrauch machen und dadurch das Gesetz zwar nicht a b - ndern, wohl aber ergnzen (vgl. BGHZ 100, 157, 179; 106, 42, 45; MnchKomm-BGB/Basedow, aaO, § 8 AGBG Rdn. 9; Staudinger/ Coester, BGB [1998], § 8 AGBG Rdn. 34, 37 f; Ulmer/ Brandner/ Hensen, aaO, § 8 Rdn. 34; Erman/ Hefermehl/ Werner, aaO, § 8 AGBG Rdn. 4). - 27 - Die danach auch fr eine formularmûige Laufzeitvereinbarung im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG erffnete inhaltliche berprfung nach §§ 9 ff AGBG bedeutet jedoch nicht, daû eine solche Vertragsklausel dem Verbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG unterfllt. Der Anwendungsbereich des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG erstreckt sich nach dessen Normzweck nicht auf solche Dauerschul d - verhltnisse, fr die - wie hier - bereits eine interessengerechte Sonderreg e - lung besteht. § 11 Nr. 12 lit. a AGBG liegt der Gedanke zugrunde, daû langfr i - stige Vertrge regelmûig die Entscheidungsfreiheit der Kunden in besond e - rem Maûe einschrnken, ohne daû eine solche Bindung stets durch die Natur des Vertrags vorgegeben wird (vgl. Begrndung des Regierungsentwurfs eines AGB-Gesetzes, BT-Drucks. 7/3919, S. 37). Solche Vertragsbindungen beei n - trchtigen insbesondere deswegen schutzwrdige Belange der Kunden, weil diese hufig nur auf begrenzte Zeit berblicken knnen, ob und inwieweit ihr Bedarf und ihr Interesse an den in Anspruch genommenen Leistungen (Zei t - schrifte n bezug, Mitgliedschaft in einem Buchklub u..) erhalten bleiben (BT- Drucks. 7/3919, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/5422, S. 9). Zu den Besonde r - heiten im Bereich des Wohnungseigentumsrechts passen diese Erwgungen jedoch ersichtlich nicht. Die Eigentmergemeinschaft muû nicht nur zwingend die Dienste eines Verwalters in Anspruch nehmen (§ 20 Abs. 2 WEG), sondern hat in der Regel auch ein sachliches Interesse an einer lngerfristigen, kont i - nuierlichen Verwalterttigkeit (vgl. BT-Drucks. 7/62, S. 5). Eine lngere Bi n - dung an einen bestimmten Verwalter entspricht damit durchaus den Zielse t - zungen des Wohnungseigentumsrechts. Allerdings sind die Eigentmer davor zu schtzen, daû ihre rechtliche Stellung unangemessen beschnitten wird. Dies ist der Fall, wenn sie - zumal vom teilenden Bautrger - unbefristet, unw i - derruflich oder ber Jahrzehnte hinweg an einen bestimmten Verwalter gebu n - - 28 - den werden (vgl. BT-Drucks. 7/62, S. 5). Diesen schutzwrdigen Belangen der Wohnungseigentmer hat - wie bereits ausgefhrt (oben bei III 3 b) - der G e - setzgeber im Jahr 1973 nach Abwgung aller maûgeblichen Gesichtspunkte mit der Einfhrung einer unabdingbaren Hchstfrist von fnf Jahren (§ 26 Abs. 1 Satz 2, 4 WEG) Rechnung getragen. Es gibt weder Anhaltspunkte noch berhaupt einen Anlaû dafr, daû der Gesetzgeber wenige Jahre spter mit dem Inkrafttreten des AGB-Gesetzes seine fr die besonderen Verhltnisse des Wohnungseigentums getroffene Wertentscheidung teilweise revidieren und durch eine wesentlich krzere Hchstlaufzeit ersetzen wollte (vgl. auch Rll, WE 1989, 114; Staudinger/ Coester-Waltjen, aaO, § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 8). Hiergegen spricht insbesondere, daû er angesichts der Vielgestalti g - keit der zu regelnden Dauerschuldverhltnisse mit dem Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG erkennbar nur einen allgemeinen, nicht alle Sp ezialbereiche erfassenden Interessenausgleich anstrebte (vgl. BT-Drucks. 7/3919, S. 10). Sollten Verwaltervertrge in den Anwendungsbereich dieser Regelung einb e - zogen werden, htte der Gesetzgeber im brigen auch gewhrleisten mssen, daû die Verbindlichkeit einer formularmûigen Laufzeitklausel allen Wo h - nungseigentmern gegenber einheitlich beurteilt wird (vgl. auch Senat, BGHZ 99, 90, 96 f; Weitna uer/ Hauger, aaO, § 7 Rdn. 28, jeweils zur Frage einer AGBG-Kontrolle von Teilungserklrungen). Dies ist aber nicht geschehen, weil § 11 Nr. 12 lit. a AGBG bei Wohnungseigentmern, die - wie hier die Antrag s - gegnerin zu 1 - Kaufleute bzw. Unternehmer sind, von vornherein nicht gilt (vgl. § 24 AGBG a.F. bzw. n.F.). dd) Unterliegen die in §§ 2.1 bis 2.3 des Verwalt ervertrags gestellten Laufzeitbedingungen somit nicht der Inhaltskontrolle nach § 11 Nr. 12 lit. a AGBG, bleibt lediglich zu errtern, ob sie gegen § 9 AGBG verstoûen. Dies ist - 29 - jedoch zu verneinen. Die betreffenden Klauseln benachteiligen die Wohnung s - eigentmer nicht unangemessen; denn sie stehen im Einklang mit der vom G e - setzgeber in § 26 Abs. 1 Stze 2 bis 4 WEG getroffenen Wertentscheidung (vgl. von Westphalen/ Furmans, aaO, Rdn. 10). Sie sind im gegebenen Fall auch nicht aufgrund der finanziellen Belastung der Eigentmer (vgl. BGH, Urt. v. 4. Dezember 1996, XII ZR 193/95, NJW 1997, 739, 740) oder wegen beso n - derer Umstnde beim Vertragsabschluû (vgl. § 24 a Nr. 3 AGBG) als recht s - miûbruc h lich zu werten. 5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG (i.V.m. mit dem Recht s - gedanken aus § 92 Abs. 2 ZPO), die Festsetzung des Geschftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Grundlage fr die Wertbemessung ist die Vergtung der Antragstellerin fr die restliche Laufzeit des Vertrags (vgl. Staudinger/Wenzel, aaO, § 48 Rd n. 22; Weitnauer/ Hauger, aaO, § 48 Rdn. 4, jeweils m.w.N). Der Senat hat fr den Geschftswert der ersten Instanz von der durch § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO e r ffneten Mglichkeit Gebrauch gemacht. Wenzel Krger Klein Lemke Gaier

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