BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 44/06 vom 30. November 2006 in dem Zwangsversteigerungsverfahren - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 30. November 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub beschlossen: Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der Zivilkammer III des Landgerichts Detmold vom 8. Februar 2006 wird auf Kosten des Schuldners zur374ckgewiesen. Der Gegenstandswert f374r die Gerichtsgeb374hren des Rechtsbe-schwerdeverfahrens betr344gt 39.000 200. Gr374nde: I. Die Gl344ubigerin betreibt die Zwangsversteigerung der im Rubrum bezeich-neten Grundst374cke des Schuldners. Das Vollstreckungsgericht hat ein Sachver-st344ndigengutachten 374ber den Verkehrswert der Grundst374cke eingeholt und auf dieser Grundlage durch Beschluss vom 31. Oktober 2005 f374r das bebaute Flur-st374ck 208 einen Verkehrswert von 320.000 200 und f374r das unbebaute Flurst374ck 15 einen Verkehrswert von 21.500 200 festgesetzt. 1 Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Schuldners ist von dem Landgericht zur374ckgewiesen worden. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt er seinen Antrag weiter, den Verkehrswert f374r das Flurst374ck 208 auf min-destens 500.000 200 und f374r das Flurst374ck 15 auf mindestens 36.000 200 festzuset-zen. 2 - 3 - II. Das Beschwerdegericht meint, das Wertfestsetzungsverfahren sei ord-nungsgem344337 durchgef374hrt worden und im Ergebnis nicht zu beanstanden. Das von der Sachverst344ndigen zugrunde gelegte Ertragswertverfahren sei bei ge-mischt genutzten Objekten und deshalb bei dem zuletzt als Gartenbaubetrieb und zu Wohnzwecken genutzten Flurst374ck 208 angezeigt. Nicht zu beanstanden sei ferner, dass die Sachverst344ndige den Bodenwert unter Anwendung des Ver-gleichswertverfahrens f374r die bebaute Fl344che nebst Umgriffsfl344che mit 51 200/m262 ermittelt und die 374brige Fl344che des Flurst374cks 208 - darunter eine als Land-schaftsgarten angelegte Teilfl344che - als Gartenland mit 5,10 200/m262 bewertet habe. Die von dem Schuldner f374r den Landschaftsgarten erbrachten Aufwendungen sei-en bei einer Ver344u337erung nicht zu realisieren, zumal der Garten ungepflegt sei und in ung374nstiger Lage im Au337enbereich auf einem an einen Autobahnzubringer angrenzenden Grundst374ck liege. Das verwilderte Flurst374ck 15 sei mit 3,20 200/m262 zutreffend bewertet worden. 3 III. 1. Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund der Zulassung durch das Beschwer-degericht statthaft. Allerdings war die Zulassung rechtsfehlerhaft. Sie setzt nach 247 574 Abs. 3 Satz 1 ZPO voraus, dass die Rechtssache grunds344tzliche Bedeutung hat (247 574 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung sie erfordert (247 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Keiner dieser Gr374nde liegt hier vor. Insbesondere fehlt es an der von dem Beschwerde-gericht - ohne Begr374ndung - angenommenen Grundsatzbedeutung. Sie liegt nur vor, wenn die Sache eine entscheidungserhebliche, kl344rungsbed374rftige und kl344-rungsf344hige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von F344l-len stellen kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der ein- 4 - 4 - heitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts ber374hrt (vgl. Senat, BGHZ 154, 288, 291 mwN). Daran fehlt es hier. Die Bewertung eines Landschaftsgar-tens, die das Beschwerdegericht m366glicherweise zur Zulassung der Rechtsbe-schwerde veranlasst hat, ist weitgehend eine Frage des Einzelfalls; dass es in die-sem Zusammenhang kl344rungsbed374rftige, also umstrittene, Rechtsfragen gibt, ist nicht ersichtlich. Der Senat ist an die fehlerhafte Zulassung jedoch gebunden (247 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO). 2. Die Rechtsbeschwerde ist unbegr374ndet. 5 Die Festsetzung des Grundst374ckswerts durch das Vollstreckungsgericht (247 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG) kann von dem Rechtsbeschwerdegericht nur darauf 374berpr374ft werden, ob sie auf grunds344tzlich fehlerhaften Erw344gungen beruht und ob erhebliche Tatsachen au337er Acht gelassen worden sind (vgl. BGHZ 83, 61, 66; 120, 38, 45 f.; Senat, Urt. v. 5. Juli 2002, V ZR 97/01, ZfIR 2002, 1022, 1023). Sol-che Rechtsfehler sind hier nicht gegeben. 6 a) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde stellt es keinen Rechts-fehler dar, dass der Landschaftsgarten bei der Verkehrswertfestsetzung nicht als werterh366hender Faktor angesehen worden ist. 7 aa) Bei dem von der Sachverst344ndigen angewandten Ertragswertverfahren (247 15 der Verordnung 374ber Grunds344tze f374r die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundst374cken vom 6. Dezember 1988 - WertV - BGBl. I S. 2209) werden Garten-anlagen, Anpflanzungen und Parks im Allgemeinen nicht gesondert bewertet, da sie meist keine 374ber den Ertrag der baulichen Anlagen hinausgehende Rendite erwarten lassen (vgl. Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., 247 19 WertV Rdn. 50 f.; Simon/Kleiber/Joeris/Simon, Sch344tzung und Ermittlung von Grund-st374ckswerten, 8. Aufl., Rdn. 4.332; Simon/Cors/Halaczinsky/Te337, Handbuch der Grundst374ckswertermittlung, 5. Aufl., B.5 Rdn. 66). Zuschl344ge gem344337 247 19 WertV sind nur ausnahmsweise und nur dann angebracht, wenn besonders aufwendige 8 - 5 - Anpflanzungen vorliegen, die nicht bereits mit den zugrunde gelegten Ertragsver-h344ltnissen ber374cksichtigt werden und denen von Marktteilnehmern zus344tzlich Rechnung getragen wird. Dabei ist zu ber374cksichtigen, dass Gartenanlagen von individuellen Vorlieben des Eigent374mers gepr344gt sind und ihnen deshalb meist nur ein - f374r die Verkehrswertermittlung unma337geblicher - Affektionswert zukommt (vgl. 247 6 WertV sowie Kleiber/Simon, aaO, 247 21 WertV Rdn. 39). Als werterh366hend k366nnen solche Anlagen nur angesehen werden, wenn sie auch im gew366hnlichen Grundst374cksverkehr einen h366heren Kaufpreis erwarten lassen (Kleiber/Simon, aaO, 247 19 WertV Rdn. 50). Dies hat das Beschwerdegericht f374r den in Rede ste-henden Landschaftsgarten unter Hinweis auf dessen Lage und den ungepflegten Zustand - aus der Stellungnahme der Sachverst344ndigen vom 4. Januar 2006 er-gibt sich, dass die professionell erstellten Au337enanlagen nicht einmal mehr als solche erkennbar sind - mit rechtlich nicht zu beanstandender Begr374ndung ver-neint. bb) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde muss die Ertrags-wertmethode nicht deshalb zugunsten einer anderen Methode zur374cktreten oder im Ergebnis korrigiert werden, weil sie den Wert der Gartenanlage nicht erfasst. Einen Grundsatz, wonach die Herstellungskosten einer Sache mit ihrem Wert identisch sind, gibt es nicht (vgl. Senat, BGHZ 10, 171, 180). Das gilt auch im Rahmen des an den Herstellungskosten orientierten Sachwertverfahrens (vgl. Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., 247247 21 bis 25 WertV Vorbem. Rdn. 8). Im 334brigen steht die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode im pflicht-gem344337en Ermessen des Tatrichters (vgl. Senat, BGHZ 160, 8, 11 mwN). Dass die Wahl des Ertragswertverfahrens f374r die Bewertung des Flurst374cks 208 auf einem Ermessensfehler des Beschwerdegerichts beruht, zeigt die Rechtsbeschwerde nicht auf. 9 b) Die weitere R374ge, das der Verkehrswertfestsetzung zugrunde liegende Gutachten beruhe auf einer unzureichenden Untersuchung des Objekts, weil die 10 - 6 - Sachverst344ndige einen Teil der R344umlichkeiten im Dachgeschoss sowie ein Holz-haus nicht besichtigt habe, ist ebenfalls unbegr374ndet. Ein Rechtsfehler des Be-schwerdegerichts ist in diesem Zusammenhang nicht ersichtlich. In ihrer erg344n-zenden Stellungnahme vom 22. November 2005 hat die Sachverst344ndige erkl344rt, die nicht besichtigten Bauteile und das kleine, nur von au337en in Augenschein ge-nommene Holzhaus seien bei der Verkehrswertermittlung nicht durch einen Risi-koabschlag oder in sonstiger Weise negativ ber374cksichtigt worden. Da die Rechts-beschwerde weder aufzeigt, dass dies unrichtig ist, noch darlegt, dass und warum eine Besichtigung der genannten Bauteile zu einer h366heren Festsetzung des Ver-kehrswerts h344tte f374hren k366nnen, l344sst sich nicht feststellen, dass sich der Umfang der Innenbesichtigung auf das Ergebnis der Verkehrswertfestsetzung ausgewirkt haben kann. c) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde stellt es auch keinen Rechtsfehler dar, dass das Beschwerdegericht dem von dem Schuldner vorgeleg-ten Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 1982 keine Bedeutung zugemessen hat. Das Beschwerdegericht hat sich insoweit die Stellungnahme der Sachverst344ndi-gen vom 22. November 2005 zu eigen gemacht, die das Gutachten unter anderem deshalb f374r unma337geblich h344lt, weil es auf den sogenannten 20413er-Werten223 beruht. Hierbei handelt es sich um die auf das Jahr 1913 bezogenen Normalherstellungs-kosten f374r Geb344ude, die mittels verschiedener Indexreihen auf den heutigen Zeit-raum umgerechnet und sodann im Rahmen des Sachwertverfahrens (vgl. 247 22 WertV) verwendet werden. Diese Werte werden in Teilen der Fachliteratur mit der Begr374ndung als unbrauchbar angesehen, die Anpassung der Neubauwerte aus dem Jahr 1913 an heutige Verh344ltnisse f374hre aufgrund der Verkettung verschie-denartiger Indexreihen, unterschiedlicher Erfassungsmethoden und sich stetig 344n-dernder Regelbauleistungen zu irrealen Werten und damit zu h366chst fragw374rdigen Wertermittlungen (so Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., 247 22 WertV Rdn. 39 ff.; J.Simon in: Simon/Kleiber/Joeris/Simon, Sch344tzung und Ermittlung von 11 - 7 - Grundst374ckswerten, 8. Aufl., Rdn. 5.51; vgl. ferner die Nachweise bei Sprengnet-ter, Grundst374cksbewertung, Stand August 2002, S. 7/2/4.3/2 Fn 1 sowie Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Juli 2006, 247 22 WertV Rdn. 15). Mit R374cksicht hierauf konnte das Beschwerdegericht ohne Rechtsfehler zu der Einsch344tzung gelangen, dass das von dem Schuldner vorgelegte Gutachten nicht geeignet ist, Zweifel an der Richtigkeit der aktuellen Verkehrswertermittlung zu begr374nden. d) Unbegr374ndet ist schlie337lich die R374ge, die Wertermittlung hinsichtlich des Flurst374cks 15 sei unzureichend, weil die Sachverst344ndige das Grundst374ck nicht in Augenschein genommen habe. Ausweislich des Gutachtens hat die Sachverst344n-dige das - von ihr als sehr verwildert und nicht begehbar beschriebene - unbebau-te Grundst374ck von der Stra337e her eingesehen und fotografiert. Auf dieser Grund-lage konnte das Beschwerdegericht ohne Ermessensfehler ihrer Einsch344tzung folgen, der Aufwuchs sei durch den Bodenwert hinreichend erfasst. Dabei stellt es 12 - 8 - entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde keinen Widerspruch dar, dass die Sachverst344ndige das Grundst374ck einerseits als nicht begehbar bezeichnet und andererseits festgestellt hat, es sei von dem Schuldner zur Aufzucht von B344umen und Str344uchern genutzt worden. Beide Aussagen sind im Hinblick auf die weitere Feststellung der Sachverst344ndigen, der Aufwuchs scheine seit l344ngerer Zeit nicht gepflegt worden zu sein, ohne weiteres miteinander vereinbar. Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: AG Lemgo, Entscheidung vom 31.10.2005 - 14 K 115/05 - LG Detmold, Entscheidung vom 08.02.2006 - 3 T 9/06 -
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