BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 63/06 vom 18. Januar 2007 in der Zwangsverwalterverg374tungssache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZwVwV 247 20 Abs. 1 a) Die Mindestverg374tung nach 247 20 Abs. 1 ZwVwV ist bei der Zwangsverwaltung mehrerer Grundst374cke oder grundst374cksgleicher Rechte, die keine wirtschaftliche Einheit bilden, auch dann f374r jedes Grundst374ck oder Recht gesondert anzusetzen, wenn Mieteinnahmen erzielt wurden. b) Ob die Zwangsverwaltung in einem einheitlichen Verfahren oder f374r jedes Objekt einzeln angeordnet wird, ist f374r den gesonderten Ansatz der Mindestverg374tung f374r jedes Zwangsvollstreckungsobjekt ohne Belang. c) Ob eine Zwangsverwaltung unverh344ltnism344337ig hohe Kosten verursacht hat, ist nicht bei der Festsetzung der Verg374tung, sondern bei der Vollstreckung dieser Kosten oder in einem Rechtsstreit des Schuldners gegen den Gl344ubiger auf Er-stattung von aus den Verwaltungseinnahmen berichtigter Kosten zu pr374fen. (Fortf374hrung von Senatsbeschl. v. 24. November 2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006, 342). BGH, Beschl. v. 18. Januar 2007 - V ZB 63/06 - LG Frankfurt (Oder) AG Strausberg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 18. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth beschlossen: Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 9. M344rz 2006 wird auf Kos-ten der Schuldnerin zur374ckgewiesen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens betr344gt f374r die Berechnung der Gerichtskosten 132.864,66 200. Gr374nde: I. Auf Antrag der Gl344ubiger ordnete das Amtsgericht S. am 25. und 26. Mai 2004 wegen eines Teilbetrags von 155.030,65 200 einer titulierten Gesamtforderung der Gl344ubiger von 355.878,79 200 nebst Zinsen in jeweils ge-sonderten Verfahren die Zwangsverwaltung der im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten 243 Eigentumswohnungen der Schuldnerin an. Der Zwangsver-walter nahm die zu den s344mtlich vermieteten Wohnungen geh366renden R344um-lichkeiten im Juni 2004 in Besitz und zog in der Folgezeit insgesamt 416.740,93 200 Mieten ein. Nach Antragsr374cknahme hob das Amtsgericht am 1. Dezember 2004 die Zwangsverwaltungen wieder auf. 1 - 3 - Der Zwangsverwalter hat die Festsetzung der Mindestverg374tung von 600 200 nebst 10 % Auslagen und 16 % Umsatzsteuer in jedem der 243 Verfah-ren beantragt, zusammen 186.040,80 200. Das Amtsgericht hat diesen Antr344gen entsprochen. Die Beschwerden der Schuldnerin in den einzelnen Verfahren hat das Landgericht nach Verbindung der Einzelverfahren zur374ckgewiesen. Dage-gen wendet sich die Schuldnerin mit ihrer von dem Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde, mit der sie die Herabsetzung der Verg374tung auf die H366he einer Regelverg374tung gem344337 247 18 Abs. 1 ZwVwV nebst Auslagenpauschale und Umsatzsteuer, insgesamt 53.176,14 200, erreichen m366chte. 2 II. Die gem344337 247 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und auch im 334brigen zul344ssige Rechtsbeschwerde ist nicht begr374ndet. 3 1. Das Beschwerdegericht ist der Ansicht, dem Zwangsverwalter sei ge-m344337 247 153 Abs. 1 ZVG, 247247 20, 23 ZwVwV eine Mindestverg374tung in H366he von 600 200 zu gew344hren, und zwar in jedem der 243 Einzelverfahren. Es sei nicht von einer wirtschaftlichen Einheit der 243 Eigentumswohnungen auszugehen. Der Zwangsverwalter habe die auf der Grundlage von Einzelmietvertr344gen ver-mieteten Wohnungen jeweils gesondert verwalten m374ssen. Eine K374rzung der Verg374tung komme weder nach 247 18 ZwVwV noch nach 247 19 Abs. 2 ZwVwV o-der im Wege einer einschr344nkenden Auslegung von 247 20 ZwVwV in Betracht. 4 2. Diese Erw344gungen halten einer rechtlichen Pr374fung stand. 5 a) Die Vorinstanzen haben mit Recht f374r jede Wohnung, deren Zwangs-verwaltung angeordnet wurde, die Mindestverg374tung angesetzt. 6 - 4 - aa) Daf374r ist es allerdings nach der Rechtsprechung des Senats ohne Belang, ob die Anordnung der Zwangsverwaltung in einem einheitlichen Verfah-ren oder - wie hier - f374r jede Eigentumswohnung gesondert erfolgt ist (Beschl. v. 24. November 2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006, 342, 343; a. M. Keller, ZfIR 2006, 445, 452 f.; Waldherr/Weber, ZfIR 2005, 184, 186). Ma337geblich ist vielmehr der Gegenstand des Verfahrens. Sind Gegenstand des Zwangsverwaltungsverfah-rens mehrere Grundst374cke oder grundst374cksgleiche Rechte, die diesen nach 247 23 ZwVwV verg374tungsrechtlich gleichstehen, f344llt die Mindestverg374tung nach 247 20 (Abs. 1) ZwVwV f374r jeden in Besitz genommenen Vollstreckungsgegens-tand gesondert an; anders liegt es dagegen, wenn die Grundst374cke oder grund-st374cksgleichen Rechte eine wirtschaftliche Einheit bilden (Senatsbeschl. v. 24. November 2005, V ZB 133/05, aaO). Das ist der Fall, wenn sie wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind, ohne auf die Einzelgrundst374cke oder -rechte bezogene Miet- oder Pachtanteile auszuweisen (BGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 33/03, ZfIR 2005, 69 f.; Senatsbeschl. v. 24. No-vember 2005, aaO). 7 bb) Nach diesen Grunds344tzen ist die Mindestverg374tung f374r jede der 243 Eigentumswohnungen gesondert anzusetzen. Die Wohnungen befinden sich zwar alle in einer einzigen Eigentumswohnungsanlage. Das allein macht sie aber nicht zu einem einheitlichen Wirtschaftsgut. Die Wohnungen waren viel-mehr bei Anordnung der Zwangsverwaltung einzeln vermietet und sind es nach wie vor. Es bestand gerade kein einheitlicher Miet- oder Pachtvertrag f374r alle Wohnungen etwa mit einem gewerblichen Zwischenmieter. 8 b) Die auf dieser Grundlage erfolgte Berechnung der Mindestverg374tung ist nicht zu beanstanden. F374r jede Wohnung sind die Mindestverg374tung von 600 200 gem344337 247 20 Abs. 1 ZwVwV, die Auslagenpauschale in H366he von 10 % 9 - 5 - der (Mindest-) Verg374tung gem344337 247 21 Abs. 2 Satz 2 ZwVwV und die Umsatz-steuer von seinerzeit 16% auf Verg374tung und Auslagenpauschale angefallen. Das f374hrt zu einer Verg374tung von 765,60 200 je Wohnung und zu der angesetzten Gesamtverg374tung f374r alle 243 Wohnungen von 186.040,80 200. c) Die Mindestverg374tung nach 247 20 ZwVwV ist nicht durch die Regelver-g374tung nach 247 18 ZwVwV begrenzt. 10 aa) Nach Ansicht der Rechtsbeschwerde ist 247 20 ZwVwV teleologisch zu reduzieren, mit der Folge, dass die Mindestverg374tung bei der Zwangsverwal-tung mehrerer Grundst374cke oder grundst374cksgleicher Rechte den Betrag nicht 374bersteigen darf, der sich bei Anwendung der Regelverg374tung gem344337 247 18 ZwVwV erg344be. Das f374hrte nach ihrer Meinung hier auf der Grundlage der w344h-rend der Dauer der Zwangsverwaltung eingenommenen Mieten von insgesamt 416.740,93 200 zu einer Verg374tung von 41.674,09 200 nebst Auslagenpauschale und Umsatzsteuer. Dem ist nicht zu folgen. 11 bb) Fraglich ist schon, ob die Regelverg374tung bei der Verwaltung einer so gro337en Zahl von Eigentumswohnungen wie im vorliegenden Fall auf der Grundlage von 247 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV zu einer angemessenen Verg374tung f374hren w374rde. Es spricht viel daf374r, dass sie mit R374cksicht auf den hohen Auf-wand nach 247 18 Abs. 2 ZwVwV auf 15 % der Einnahmen, mithin auf 62.511,14 200 zuz374glich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer zu erh366hen w344re. Das kann aber offen bleiben, weil auch eine solche erh366hte Verg374tung den Mi-nimalaufwand des Zwangsverwalters nicht abdeckte und diesem deshalb, wie beantragt, die h366here Mindestverg374tung zuzusprechen ist. 12 - 6 - cc) Nach 247 152a Satz 2 ZVG ist die Verg374tung des Zwangsverwalters an der Art und dem Umfang seiner Aufgabe sowie an seiner Leistung auszurich-ten. Der Verordnungsgeber geht davon aus, dass dieses Ziel bei vermieteten oder verpachteten Zwangsvollstreckungsobjekten normalerweise dadurch zu erreichen ist, dass die Verg374tung an den erzielten Miet- oder Pachteinnahmen ausgerichtet und mit zehn Prozent davon bei einer m366glichen Herabsetzung auf 5 % oder einer m366glichen Aufstockung auf 15% bemessen wird. Der Verord-nungsgeber hat aber auch ber374cksichtigt, dass der dem Zwangsverwalter ent-stehende Aufwand durch eine allein an den Miet- oder Pachteinnahmen ausge-richtete Verg374tung in Extremf344llen nicht angemessen abgedeckt wird. Er hat dem Zwangsverwalter deshalb in 247 19 Abs. 2 ZwVwV die M366glichkeit einge-r344umt, in einer solchen Situation statt nach den Einnahmen nach dem Aufwand abzurechnen. Vor allem aber hat er mit der in 247 20 ZwVwV bestimmten Min-destverg374tung sichergestellt, dass dem Zwangsverwalter in pauschalierter Form in jedem Fall der Aufwand ersetzt wird, der ihm je nach dem erreichten Verfah-rensstadium mindestens entsteht. Das sind nach erfolgter Inbesitznahme des Zwangsvollstreckungsobjekts sechs bis acht Stunden, die den Verordnungsge-ber zu der Festsetzung einer Mindestverg374tung von 600 200 veranlasst haben (Entwurfsbegr374ndung in BR-Drucks. 842/03 S. 17). Dieser Aufwand entsteht bei der Verwaltung mehrerer Grundst374cke oder grundst374cksgleicher Rechte nicht nur einmal, sondern f374r jedes dieser Objekte, weshalb der Senat die Mindest-verg374tung auch f374r jedes Grundst374ck oder grundst374cksgleiche Recht gesondert zuerkennt. Deckt die Regelverg374tung aber diesen Mindestaufwand nicht ab, kann sie nach den Gestaltungsvorgaben des Gesetzgebers und dem Rege-lungskonzept des Verordnungsgebers auch nicht zu einer Begrenzung der Ver-g374tung f374hren. Eine teleologische Reduktion des 247 20 ZwVwV auf die Regel-verg374tung, wie sie der Rechtsbeschwerde vorschwebt, w374rde hier dazu f374hren, dass dem Zwangsverwalter unter Zugrundelegung eines Verg374tungssatzes von 13 - 7 - 15 % je Wohnung im Durchschnitt eine Verg374tung von 257,25 200 nebst Ausla-genpauschale und Umsatzsteuer zuzusprechen w344re, was seinen Aufwand bei weitem nicht abdeckt. Eine solche Konsequenz widerspr344che dem dargestellten Verg374tungskonzept. Eine teleologische Reduktion der Vorschrift in diesem Sin-ne scheidet damit aus. d) Den Gestaltungsvorgaben des 247 152a Satz 2 ZVG und dem Konzept des Verordnungsgebers k366nnte es indessen entsprechen, die Mindestverg374-tung dann nicht f374r jedes Zwangsverwaltungsobjekt gesondert anzusetzen, wenn die Inbesitznahme mehrerer Grundst374cke oder grundst374cksgleicher Rechte in einem einzigen Akt erfolgen (k366nnte) und nur einen Aufwand verur-sacht, der 374ber den Aufwand von sechs bis acht Stunden, an dem sich der Ver-ordnungsgeber bei der Bemessung der Mindestverg374tung nach 247 20 Abs. 1 ZwVwV orientiert hat (BR-Drucks. 842/03 aaO), nicht oder nicht nennenswert hinausgeht (Holzer, ZfIR 2006, 344, 345). Diese Frage hat der Senat bislang offen gelassen (Beschl. v. 24. November 2005, aaO); sie bedarf auch hier kei-ner Entscheidung. Der dabei vorausgesetzte Sonderfall liegt hier n344mlich nicht vor. Die Wohnungen befinden sich zwar in derselben Eigentumswohnungsanla-ge. Sie waren aber jeweils gesondert vermietet. Um sie in Besitz zu nehmen und hier374ber den Anforderungen des 247 3 ZwVwV entsprechend zu berichten, was Voraussetzung f374r den Ansatz der Mindestverg374tung ist (Entwurfsbegr374n-dung in BR-Drucks. 842/03 aaO), musste der Zwangsverwalter Kontakt zu je-dem einzelnen Mieter aufnehmen. Er musste f374r jede Wohnung feststellen, wel-che 366ffentlichen Lasten auf ihr ruhten, welche Kosten der Verwaltung sie verur-sachen w374rde und mit welchen Einnahmen zu rechnen war. Die Ergebnisse seiner Pr374fung waren zwar 344hnlich. Das 344ndert aber nichts daran, dass diese Ergebnisse f374r jede Wohnung einzeln zu ermitteln, hier374ber einzeln zu berich-ten und die Voraussetzungen f374r eine getrennte Verwaltung einer jeden Woh- 14 - 8 - nung zu schaffen waren. Der Zwangsverwalter hatte deshalb f374r jedes Woh-nungseigentum jedenfalls den Aufwand, den die Mindestverg374tung gem344337 247 20 Abs. 1 ZwVwV pauschaliert abgelten soll. e) Der Festsetzung der Mindestverg374tung steht auch nicht entgegen, dass sie die titulierte Restforderung deutlich 374bersteigt. 15 aa) Die Verg374tung des Zwangsverwalters liegt hier allerdings mit 186.040,80 200 um 31.010,15 200 374ber der titulierten Restforderung von 155.030,65 200. Es trifft auch zu, dass ein Gl344ubiger von seinem Schuldner Er-satz nur solcher Kosten verlangen kann, die er bei verst344ndiger W374rdigung der Sachlage zur Durchsetzung seines titulierten Anspruchs objektiv f374r erforderlich halten durfte (Senatsbeschl. v. 14. April 2005, V ZB 5/05, NJW 2005, 2460, 2462). Kosten von Ma337nahmen der Zwangsvollstreckung, die er nicht f374r erfor-derlich halten durfte, m374sste der Gl344ubiger selbst tragen. Ob die Gl344ubiger hier mit ihrem Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung der 243 Eigentums-wohnungen der Schuldnerin in diesem Sinne zu weit gegangen sind und von der Schuldnerin nach 247 788 Abs. 1 ZPO Erstattung der Kosten dieser Zwangs-verwaltung nicht oder nur in eingeschr344nktem Umfang verlangen k366nnten, ist angesichts der nicht unbetr344chtlichen H366he sowohl ihrer urspr374nglich titulierten als auch ihrer bei Anordnung der Zwangsverwaltung noch offenen Forderung und des Zahlungsverhaltens der Schuldnerin zweifelhaft, kann aber offen blei-ben. 16 bb) Dieser Einwand ist im vorliegenden Verfahren der Festsetzung der Verg374tung nicht zu pr374fen. 17 - 9 - (1) F374r die H366he der Verg374tung sind nach 247 152a Satz 2 ZVG allein Art und Umfang der Aufgabe sowie die Leistung des Zwangsverwalters ma337geb-lich, nicht dagegen die H366he der beizutreibenden Forderung. Auf Art und Um-fang der Ma337nahmen der Zwangsvollstreckung, die der Gl344ubiger ergreift, hat der Zwangsverwalter zudem keinen Einfluss. Er hat seine T344tigkeit vielmehr in dem Umfang zu entfalten, in dem das Vollstreckungsgericht dies auf Antrag des Gl344ubigers anordnet. Der Gl344ubiger h344tte dem Verwalter deshalb die entstan-dene Verg374tung auch dann zu ersetzen, wenn die erzielten Einnahmen hierf374r nicht ausreichten (BGH, Urt. v. 17. Juni 2004, IX ZR 218/03, NJW-RR 2004, 1527). 18 (2) Mit seinem Einwand, die eingeleiteten Zwangsvollstreckungsma337-nahmen verursachten unverh344ltnism344337ige Kosten, stellt ein Schuldner in der Sache weder den Umfang der durch den Zwangsverwalter (oder andere Voll-streckungsorgane) entfalteten T344tigkeit noch die H366he der festgesetzten Verg374-tung in Frage. Er wendet sich vielmehr gegen das Vollstreckungsverhalten des Gl344ubigers. Das kann aber nicht bei der Ermittlung der hiervon unabh344ngigen Verg374tung, sondern nur bei der Vollstreckung dieser Kosten durch den Gl344ubi-ger oder, wenn es dazu nicht kommt, in einem Rechtsstreit zwischen dem Gl344ubiger und dem Schuldner gekl344rt werden. Hier wird es nicht zu einer Voll-streckung der Kosten der Zwangsverwaltung durch den Gl344ubiger kommen. Die festgesetzte Verg374tung des Zwangsverwalters ist als Ausgabe der Verwaltung (St366ber, ZVG, 18. Aufl., 247 155 Anm. 4.2; Haarmeyer/Wutzke/F366rster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., 247 155 ZVG Rdn.4) nach 247 155 Abs. 1 ZVG vorweg aus den eingenommenen Mieten zu berichtigen. Die Gl344ubiger w344ren dann in-des in entsprechendem Umfang ungerechtfertigt bereichert und nach 247 812 Abs. 1 BGB zur Erstattung verpflichtet, wenn die Kosten der Zwangsverwaltung von der Schuldnerin nach 247 788 Abs. 1 ZPO ganz oder teilweise nicht zu tragen 19 - 10 - sein sollten (Z366ller/St366ber, ZPO, 26. Aufl., 247 788 Rdn. 17). Ob das der Fall ist, ist deshalb in einem gegebenenfalls von der Schuldnerin einzuleitenden Erstat-tungsrechtsstreit zu pr374fen. III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247 97 Abs. 1 ZPO. Der Gegen-standswert entspricht dem streitigen Teil der festgesetzten Gesamtverg374tung. 20 Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: AG Strausberg, Entscheidung vom 02.06.2005 - 3 L 511/04 - LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 09.03.2006 - 19 T 330/05 -
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