BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V Z B 65 / 1 1 vom 29 . September 20 11 in der Zwangsver steiger ungs s ache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG § 37 Nr. 1 Die Bezeichnung der Nutzungsart eines Grundstücks in der Terminsbesti m mung als "bebaut mit einem E infamilienhaus" genügt den Anforderungen des § 37 Nr. 1 ZVG auch dann, wenn einige Räume des Einfamilienhauses als I n genieurbüro genutzt werden. BGH, Beschluss vom 29. September 2011 - V ZB 65/11 - LG Verden AG Sulingen - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesge richtshofs hat am 29 . September 20 11 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, d ie Richterin Dr. Stresemann , den Richter Dr. Roth und d ie Richter innen Dr. Brückner und Weinland beschlossen: Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 6a . Zivilkam mer des Landgerichts Verden vom 2 . März 20 11 wird zurückgewiesen . Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerde verfahrens beträ gt für die Gerichtsgebühren 125.000 und für die anwaltliche Vertretung der Beschwerdeführer 190.0000 . Gründe: I. Im J uli 2009 ordnete das Vollstreckungs gericht die Zwangsversteigerung des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten , mit einem Einfamilienhaus b e- bauten Grundstücks der Schuldner an. In dem zur Verkehrswertfestsetzung ei n- geholten Sachverständigen gutachten heißt es, in dem Haus werde von dem Schuldner ein Ingenieurbüro zur Pl a nung und Ausführung von Industriebauten geführt . Nach dem beige fügten Grundriss umfasst dies e Nutz ung jeweils e i n en Raum im Erd - und im Dachgeschoss von 18,48 bzw. 13,97 qm sowie zwei als A r- chiv genutzte Kellerräume (16,34 und 9,27 qm). Der Verkehrswert des Grun d- stücks wur de auf 190.000 festgesetzt. 1 - 3 - Die Terminsbestimmung auf den 1. Dezember 2010, die unter and e rem am 11. Oktober 2010 im Niedersächsischen Staatsanzeiger bekannt gemacht wurde, enthält folgende Angaben : " Gebäude - , bebaut mit einem Ei n- fami lienhaus (teilunterkellert, ausgebautes Dachgeschoss, ausgebauter Spitzb o- den, G e samtwohnfläche 252 m²) und einem Stallgebäude (etwa 66 m² Nutzfläche) mit angebautem Ca r " . I n d em Termin blieb der Beteiligte zu 8 Meistbietender mit einem Barg e bot von 125.000 u schlag erteilt. Die Zuschlagsbeschwerde, die die Schuldner auf eine fehlerhafte Termin s- bestimmung stützen, ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der Rechtsbeschwerde verfolgen sie ihren Antrag auf Versagung des Zuschlags we i- ter. II. Das Beschwerdegericht hält die Vorschriften über die Bestimmung des Zwangsversteigerungstermins für eingehalten. Die Veröffentlichung im Niede r- sächsischen Staatsanzeiger sei rechtzeitig erfolgt und auch in haltlich nicht zu b e- anstanden. Eines Hinweises auf die gewerbliche Nutzung des Ha uses habe es nicht bedurft. Ob d ie gewerbliche Teilnutzung eines Wohngebäudes in der B e- kanntmachung anzuführen sei, richte sich nach dem Zweck der Terminsbesti m- mung, b ei einem möglichst großen Kreis ein Bietinteresse zu wecken. Die gewer b- liche Nutzung eines Wohnhauses sei für Bieter in der Regel aber nur von Intere s- se, wenn sich die gewerblich genutzten Räume in tatsäc h licher Hinsicht von den Wohnräumen unterschieden oder umfan greiche Betriebseinrichtungen en t hielten. So verhalte es sich hier nicht. D ie Räume wiesen weder eine besondere bauliche Beschaffenheit auf noch seien Maschinen - oder Betriebseinrichtungen vorhanden. 2 3 4 - 4 - Da sie von dem übrigen Teil des Hauses nicht durch einen separaten Zugang a b- gegrenzt seien, wäre e in Hinweis auf die gewerbliche Nutzung sogar geeignet g e- wesen, falsche Vorstellungen über die Beschaffenheit des Objekts zu vermitteln . III. Die nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen z u- lässige Rechtsbeschwerde ist un begründet. D er Versteigerungstermin ist gemäß § 43 Abs. 1 ZVG ordnungsgemäß bekannt gemacht worden , so dass der Z u- schlagsversagung sgrund des § 83 Nr. 7 ZVG nicht g e geben ist. 1. Das Beschwerdegericht geht zutreffend dav on aus, dass d ie Vorschrift des § 43 Abs. 1 Satz 1 ZVG, wonach die Terminsbestimmung sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin bekannt gemacht sein muss, v erletzt ist , wenn die B e- kanntmachung i nhaltlich nicht den zwingenden Vorgaben des § 37 ZVG genügt ( Se nat, Beschluss vom 30. September 2010 - V ZB 160/09, WM 2010, 2365 ) . Hierzu zählt auch die Bezeichnung des Grun d stücks (§ 37 Nr. 1 ZVG). 2 . a) Richtig ist ferner, dass sich die a n die Bezeichnung des Grundstücks nach § 37 Nr. 1 ZVG zu stellen den Anford erungen aus de n beiden Zweck en der Terminsbestimmung ergeben . Sie soll zum einen d en jenigen, deren Rechte durch die Zwangsversteigerung betroffen werden können, die Wahrnehmung ihrer Rec h- te im Verfahren ermöglichen und zum anderen Erwerbsi nteressenten auf den Termin aufmerksam machen, um durch eine Konkurrenz von Bieter n eine Verste i- gerung des Grundstücks zu einem seinem W ert möglichst entsprechenden Gebot zu erreichen ( vgl. Senat, Beschluss vom 30. September 2010 - V ZB 160/09, aaO; Be schluss vom 22 . März 2007 - V ZB 138/06 , NJW 2007, 2 99 5, 2997 Rn. 33 f. sowie BGH, Beschluss vom 24. Oktober 1978 - VI ZR 67/77, NJW 1979, 162, 163 ; 5 6 7 - 5 - insoweit in BGHZ 72, 234 nicht abgedruckt) . Diesem zweiten Zweck dient es, wenn die Terminsbestimmung neben den Angaben zur sich ere n Identifizierung des Grundstücks auch d e ssen Nutzung sart erkennen lässt. Da der Kreis der an einem E r werb Interessierten je nach Nutzungsmöglichkeit regelmäßig ein anderer sein wird , ist eine solche Ang a be wesentlich, um möglichen Interessenten den Ans toß zu geben, sich weitere Informationen zu dem Objekt zu beschaffen und ggf. als Bieter an der Versteigerung teilzunehmen (vgl. OLG Hamm, Rpfleger 1991, 71, 72; 1992, 122; 2000, 172, 173). aa) Welche Angaben in diesem Zusammenhang zu den zwingenden Anf o r- derungen im Sinne von § 37 Nr. 1 ZVG gehören, hat der Senat noch nicht en t- schieden; die ganz überwiegen de Auffassung hält eine über die im Bestandsve r- zeichnis des Grundbuchs angegebene Wirtschaftsart (z.B. Gebäude - und Freifl ä- che) hi n ausgehende Beschreib ung der Nutzung jedenfalls bei einem gewerblich oder g e mischt genutzten Grundstück (z.B. Fabrikhalle, Reitanlage, Wohnhaus mit Restaurant) und bei einer außergewöhnlichen Bebauung (z.B. Schloss) für erfo r- derlich ( vgl. die Nachweise in Senat, Beschluss vom 22. März 2007 - V ZB 138/06, NJW 2007, 2995, 2998 Rn. 36) . Dies geht auf die Rechtsprechung des Oberla n- desgerichts Hamm zurück , wonach die interessierte Öffentlichkeit bei der aus dem Grundbuch zur Wir t schaftsart übernommenen Angabe " Ge bäude - und Freifläch e " annehme , dass es sich um ein mit einem privaten Wohnhaus bebautes Grun d- stück handele , und deshalb einen besonderen Hinweis nur bei einem ganz oder teilweise gewerblich genutzten O b jekt erwarte (OLG Hamm , Rpfleger 1992, 122 [zu A.] ; 1997, 226 ; 2000, 172, 173 ) . Ob d a s überzeug t oder eher davon auszug e- - von Bietinteressenten al l- gemein als nichtssagend em p funden werden und deshalb stets der Ergänzung um einen Hinweis auf die tatsächliche Nutzung des Grundstüc ks bedürfen (vgl. Hintzen in Dassler/Schiffhauer u.a. , ZVG, 13. Aufl., § 37 Rn. 6), kann offen ble i- ben . 8 - 6 - b b) Enthält die Terminsbestimmung - wie vorliegend - eine über den Grundbuchbeschrieb hinausgehende Angabe zu der tatsächlichen Nutzung des Grund stüc , kann die Vorschrift des § 37 A bs.1 ZVG nur verletzt sein , wenn die se Angabe unrichtig oder irreführend ist. Dabei ist zu b e- rücksichtigen, dass die Bekanntmachung im Hinblick auf die Nutzungsart des Grundstücks zwar aussagekräf tig sein , aber keine ins Einzelne gehende B e- schreibung des Versteigerungsobjekts enthalten mu s s ; exposéartige Beschre i- bungen sind nicht erforderlich (S enat , Beschluss vom 22. März 2007 - V ZB 138/06, NJW 2007 , 2995, 2998 Rn. 37) . Besonderheiten der Bebauun g oder der Nutzung , insbesondere eine teilweise g e werbliche Nutzung, gehören deshalb nur dann zu den nach § 37 Nr. 1 ZVG unverzichtbaren Angaben, wenn sie dem Objekt ein solches Gepräge geben, dass die schlagwortartige Bezeichnung ohne ihre Erwähnung irref ührend wäre. Das kommt beispielsweise bei einem als Mehrfamil i- enhaus bezeichneten, tatsächlich aber als Heim oder als Pension genutzten G e- bäude in Betracht . Umgekehrt verliert e in Mietshaus seinen Charakter als Meh r- familienhaus aber nicht dadurch, dass ein ige Einheiten zu gewerblichen Zwecken, z.B. als L a den, Ar z tpraxis oder Anwaltskanzlei, genutzt werden. E benso ist ein Einfamilienhaus auch dann richtig bezeichnet, wenn es über eine Einliegerwo h- nung verfügt oder wenn ein Teil der Räume als Büro oder der Ke ller als Kosmetik - bzw. Fu ß pflegestudio genutzt w i rd (unzutreffend daher LG Hannover , Beschluss vom 15. Januar 2010 - 13 T 56/09 ). Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde wird durch die Bezeic h- nung e ine s Versteigerungsobjekts als Einfamilienhaus a uch nicht die Fehlvorste l- lung erweckt, es sei lediglich eine Wohnnutzung möglich und baurechtlich zulä s- sig. D ie Bezeichnung eines Grundstücks nach § 37 Nr. 1 ZVG hat nur beschre i- benden Charakter , trifft also keine Aussage über d essen rechtlich zulässig e Nu t- zung (vgl. OLG Karlsruhe, MDR 1990, 452) . Demgemäß f olgt au s der Angabe 9 10 - 7 - " Einfamilienhaus " nicht die Unzulässigkeit einer (teil - )gewerblichen Nut zung des Versteigerungso b jekts. b ) Die hier gewählte Bezeichnung als ein mit einem Einfamilienhaus beba u- te s Grundstück genügt damit den Anforderungen des § 37 Nr. 1 ZVG. Dass die als Ingenieurbüro genutzten Räume dem Haus den Charakter eines Einfamilienha u- s es nehmen könnten , ist schon deshalb ausgeschlossen, weil sie nach den Fes t- stellungen des Beschwerdegeric hts keine besondere bauliche Beschaffenheit aufweisen. IV. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Dass die Schuldner die G e- richtskosten des von ihnen erfolglos betriebenen Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen ha ben , folgt aus dem Gesetz; ein Au sspruch über die außergerichtlichen Kosten scheidet aus, weil sich die Beteiligten bei der Zuschlagsbeschwerde grundsätzlich, und so auch hier, nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessor d- nung gegenüberstehen (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Januar 2007 - V Z B 125/05, BGHZ 170, 378, 381 Rn. 7). Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist für die G e- richtsgebühren nach dem Wert des Zuschlagsbeschlusses zu bestimmen, dessen Aufhebung die Schuldner erreichen wollen (§ 47 Abs. 1 Satz 1 GKG). Er entspricht dem Meistgebot (§ 54 Abs. 2 Satz 1 GKG). Der Wert für die anwaltliche Vertretung 11 12 13 - 8 - der Beschwerdeführer richtet sich nach dem Wert des versteigerten O b jekts und 26 Nr. 2 RVG). Krüger Stresemann Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Sulingen, Entscheidung vom 15.12.2010 - 7 K 6/09 - LG Verden, Entscheidung vom 02.03.2011 - 6a T 1/11 -
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