BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 81/08 vom 20. November 2008 in dem Zwangsverwaltungsverfahren Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG 247 62 Abs. 1 Das Gesetz 374ber die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung findet auch auf Zwangsverwaltungsverfahren, die am 30. Juni 2007 anh344ngig waren, weiterhin in seiner an diesem Tage geltenden Fassung Anwendung. ZVG 247 18 Dass mehrere Zwangsverwaltungsverfahren, die dieselbe Eigentumswohnungsanla-ge betreffen, gemeinsam betrieben werden, f374hrt nicht dazu, dass der Erl366s aus der Verwaltung einzelner Einheiten von dem Zwangsverwalter dazu verwendet werden k366nnte, das auf andere Einheiten entfallende Hausgeld zu bezahlen. BGH, Beschluss vom 20. November 2008 - V ZB 81/08 - LG Frankenthal AG Gr374nstadt - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 20. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, den Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth beschlossen: Auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 werden der Beschluss der 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal vom 17. April 2008 und der Beschluss des Amtsgerichts Gr374nstadt vom 15. Februar 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Anweisung an den Beteiligten zu 4 dar374ber hinausgeht, das auf das Teileigentum des Schuldners entfallende Hausgeld, soweit die aufstehenden Garagen vermietet sind, als Kosten der laufen-den Verwaltung an die Beteiligte zu 2 zu zahlen. Die weitergehende Beschwerde und die weitergehende Rechtsbe-schwerde der Beteiligten zu 1 werden zur374ckgewiesen. Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens betr344gt 6.255 200. Gr374nde: I. Das Grundst374ck Hauptstra337e 26/26a in T. ist nach dem Woh-nungseigentumsgesetz in 24 Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten geteilt. 17 Einheiten geh366ren dem Schuldner. Gegenstand des Sondereigentums der 1 - 3 - Teileigentumseinheiten sind die Garagen auf dem Grundst374ck. Mit Beschluss vom 7. Februar 2007 ordnete das Amtsgericht auf Antrag der Beteiligten zu 2, der Wohnungseigent374mergemeinschaft, die Zwangsverwaltung der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten des Schuldners an und bestellte den Beteiligten zu 4 zum Zwangsverwalter. Mit Beschluss vom 9. Mai 2007 wurde der Beitritt der Beteiligten zu 1 zu dem Verfahren zugelassen. Der Beteiligte zu 4 zahlt das auf die seiner Verwaltung unterliegenden Wohnungseigentumseinheiten entfallende Hausgeld nur insoweit, als die Woh-nungen vermietet sind. Auf das die Teileigentumseinheiten betreffende Haus-geld zahlt er nichts. Hierdurch sind bis zum 1. August 2008 R374ckst344nde von insgesamt 6.255 200 aufgelaufen. Die Beteiligte zu 2 hat beantragt, den von dem Beteiligten zu 4 aus der Vermietung erzielten 334berschuss als Hausgeld an sie auszuzahlen, soweit dem Beteiligten zu 4 nach Abzug seiner Geb374hren ein 334-berschuss der Einnahmen 374ber die Ausgaben verbleibt. 2 Das Amtsgericht hat dem Antrag dahingehend stattgegeben, dass es den Beteiligten zu 4 angewiesen hat, die seit der Beschlagnahme f344llig gewor-denen und k374nftig f344llig werdenden monatlichen Hausgelder als Ausgaben der Verwaltung an die Wohnungseigent374mergemeinschaft zu bezahlen. Das Land-gericht hat die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 zur374ckgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt die Beteilig-te zu 1 die Aufhebung der Anweisung. 3 II. Das Beschwerdegericht meint, das Amtsgericht habe den Beteiligten zu 4 zu Recht angewiesen, das in der Vergangenheit f344llig gewordene und k374nftig f344llig werdende Hausgeld f374r s344mtliche der Zwangsverwaltung unterlie-genden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten als Ausgaben der laufenden 4 - 4 - Verwaltung an die Eigent374mergemeinschaft zu zahlen. Das Zwangsverwal-tungsverfahren sei vor dem 1. Juli 2007 anh344ngig geworden. Gem344337 247 62 Abs. 1 WEG sei auf das Verfahren daher das Zwangsversteigerungsgesetz in seiner bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung anzuwenden. Nach dieser sei das Hausgeld als Ausgabe der laufenden Verwaltung im Sinne von 247 155 Abs. 1 ZVG an die Eigent374mergemeinschaft zu bezahlen. III. Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung im Wesentlichen nicht stand. 5 1. a) Das Vollstreckungsgericht ist nach 247 153 Abs. 1 ZVG befugt, dem Zwangsverwalter Anweisungen zu erteilen. Hierzu geh366rt es insbesondere, bei Meinungsverschiedenheiten zwischen den Beteiligten des Verfahrens 374ber die Pflichten des Zwangsverwalters, diesen mit bestimmten Weisungen zu verse-hen (OLG Stuttgart OLGZ 1977, 126 f.; Engels in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/ Engels/Rellermeier, ZVG, 13. Aufl., 247 153 Rdn. 14 f.; St366ber, ZVG, 18. Aufl., 247 153 Rdn. 3.4). So verh344lt es sich hier. Die Beteiligten zu 1, 2 und 4 sind un-terschiedlicher Auffassung zu der Frage, ob die Zahlung von Hausgeld durch den Beteiligten zu 4 unabh344ngig davon zu erfolgen hat, ob dieses aus der Ver-mietung der jeweiligen Wohnungen und Garagen erwirtschaftet wird. 6 b) Dass bei der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum das laufende Hausgeld eine Ausgabe der Verwaltung bildet und damit unabh344ngig von der Erzielung von Eink374nften aus der Verwaltung zu bezahlen ist, war f374r den Zeit-raum bis zum 30. Juni 2007 nicht umstritten (BayObLGZ 1991, 93 f.; 1999, 99, 101 f.; OLG Hamburg OLGZ 1993, 431 f.; LG Darmstadt Rpfleger 1977, 332; LG K366ln Rpfleger 1987, 325 m. Anm. Meyer-Stolte; AG Dorsten ZMR 1977, 383; St366ber, aaO, 247 152 Rdn. 19.3; Haarmeyer/Wutzke/ 7 - 5 - F366rster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., 247 155 ZVG Rdn. 5; Steiger, Rpfleger 1985, 474 ff.). Die Beteiligten zu 1 und 4 verneinen dies f374r den Zeitraum seit dem 1. Juli 2007 im Hinblick auf die an diesem Tag in Kraft getretenen 304nderungen von 247 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG und die Erg344nzung von 247 156 Abs. 1 ZVG. Die Fra-ge ist in der juristischen Literatur umstritten (vgl. Wedekind ZfIR 2007, 704, 707; Bergsdorf ZfIR 2008, 343 f; Alff/Hintzen Rpfleger 2008, 165, 176). Sie kann f374r die Entscheidung des vorliegenden Falles dahingestellt bleiben, weil auf das vorliegende Verfahren das Zwangsversteigerungsgesetz 374ber den 30. Juni 2007 hinaus in seiner bis zu diesem Tage geltenden Fassung anzuwenden ist. 8 Durch Art. 2 des Gesetzes zur 304nderung des Wohnungseigentumsge-setzes und anderer Gesetze vom 26. M344rz 2007 ist auch das Gesetz 374ber die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung ge344ndert worden. Die 304nderun-gen sind am 1. Juli 2007 in Kraft getreten. F374r die an diesem Tage anh344ngigen "Zwangsversteigerungssachen" sind nach 247 62 Abs. 1 WEG die durch das Ge-setz vom 26. M344rz 2007 ge344nderten Vorschriften des Wohnungseigentumsge-setzes und des Gesetzes 374ber die Zwangsversteigerung und Zwangsverwal-tung in ihrer bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Dass in 247 62 Abs. 1 WEG das Zwangsverwaltungsverfahren nicht genannt ist, bedeutet nicht, dass das Zwangsversteigerungsgesetz in seiner fr374heren Fas-sung nur auf Zwangsversteigerungsverfahren und nicht auf Zwangsverwal-tungsverfahren anzuwenden ist, die am 1. Juli 2007 anh344ngig waren. Die ge-genteilige Auffassung der Rechtsbeschwerde widerspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass die 304nderung verfahrensrechtlicher Vorschriften auf im Zeit-punkt der 304nderung anh344ngige Verfahren grunds344tzlich keine Anwendung fin-det (vgl. 247247 22 ff. EGZPO), weil ein Wechsel der Vorschriften, nach denen ein Verfahren zu f374hren ist, innerhalb eines anh344ngigen Verfahrens zu Widerspr374- 9 - 6 - chen und Wertungsdifferenzen f374hren und auf die Entscheidung, ob ein gericht-liches Verfahren angerufen wird, Einfluss haben kann. So verh344lt es sich nicht nur mit den in 247 62 Abs. 1 WEG ausdr374cklich genannten, am 1. Juli 2007 an-h344ngig gewesenen Wohnungseigentumsverfahren im Sinne von 247247 43 ff. WEG, den Zwangsversteigerungsverfahren nach 247247 15 - 145a ZVG und den bei einem Notar beantragten freiwilligen Versteigerungen, sondern auch mit den in 247247 146 ff. ZVG geregelten Zwangsverwaltungsverfahren. Auch auf diese Ver-fahren ist das Zwangsversteigerungsgesetz weiterhin in seiner bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung anzuwenden (Wedekind ZfIR 2007, 704, 707; Engels in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeier, aaO, 247 156 Hinweis). Der Terminus "Zwangsversteigerungssachen" in 247 62 Abs. 1 WEG bedeutet allge-mein Verfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz. Dass f374r Zwangsver-waltungsverfahren etwas anderes gelten sollte, entbehrt eines vern374nftigen Sinnes. 2. Das Beschwerdegericht 374bersieht indessen, dass Gegenstand des Zwangsverwaltungsverfahrens nicht eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ist, sondern Gegenstand des Verfahrens die 17 Einheiten sind, die dem Schuldner geh366ren. Auch wenn das Verfahren zul344ssigerweise einheitlich ge-f374hrt wird (St366ber, aaO, 18 ZVG Rdn. 2.4), kann dies nicht au337er acht bleiben (vgl. Senat, Beschl. v. 18. Januar 2007, V ZB 63/06, ZfIR 2007, 249 f.; Beschl. v. 25. Januar 2007, V ZB 150/06, ZfIR 2007, 501 f.). Die gleichzeitige Anord-nung der Zwangsverwaltung mehrerer Einheiten f374hrt nicht dazu, dass diese ein einheitliches Objekt bildeten, innerhalb dessen das auf jede Einheit entfallende Hausgeld einen Teil einer einheitlichen Forderung bedeutete und der Erl366s aus der Verwaltung einzelner Einheiten mit den auf die Verwaltung anderer Einhei-ten entfallenden Kosten verrechnet werden k366nnte (OLG Stuttgart OLGZ 1977, 10 - 7 - 126, 128). Die einzelnen Objekte der Zwangsverwaltung bleiben vielmehr recht-lich und wirtschaftlich voneinander getrennt. Das hat zur Folge, dass es an einem Anlass fehlt, den Beteiligten zu 4 zur Zahlung von Hausgeld anzuweisen, soweit die seiner Verwaltung unterlie-genden Wohnungen vermietet sind und der Beteiligte zu 4 das auf diese entfal-lende Hausgeld bezahlt. Eine Weisung des Beteiligten zu 4 zur Zahlung des Hausgelds scheidet dar374ber hinaus auch insoweit aus, als die Wohnungen und die Garagen nicht vermietet sind. Insoweit fehlt es dem Beteiligten zu 4 an Mit-teln zur Zahlung des von der Beteiligten zu 2 verlangten Hausgelds. Eine Wei-sung, dieses zu bezahlen, kommt erst und nur insoweit in Betracht, wie die Be-teiligten zu 1 und 2 dem Beteiligten zu 4 durch entsprechende Vorsch374sse die Zahlung erm366glichen. 11 Anders verh344lt es sich nur, soweit die zu dem Teileigentum des Schuld-ners geh366renden Garagen vermietet sind. Insoweit steht dem Beteiligten zu 4 ein Erl366s aus der Verwaltung zur Verf374gung, den er zur Zahlung des Hausgelds als Kosten der laufenden Verwaltung einzusetzen hat. Die Behauptung des Be-teiligten zu 4, aufgrund einer Absprache mit der Beteiligten zu 2 die Zahlung in der Vergangenheit unterlassen zu haben und k374nftig unterlassen zu d374rfen, kann dahingestellt bleiben, weil die Verwalterin der Eigent374mergemeinschaft nicht dazu in der Lage ist, eine solche Absprache wirksam zu treffen. Die von dem Beteiligten zu 4 behauptete Absprache k366nnte sich offensichtlich allein zum Nachteil der Beteiligten zu 2 auswirken; die Verwalterin h344tte, tr344fe die Be-hauptung des Beteiligten zu 4 zu, ihre Vertretungsmacht f374r diesen ohne wei-ters erkennbar missbraucht. Die Berufung auf die behauptete Absprache w344re dem Beteiligen zu 4 verwehrt (vgl. Senat, Urt. v. 7. Dezember 2007, V ZR 65/07, NJW 2008, 1225, 1227; BGH, Urt. v. 25. Februar 2002, II ZR 374/00, NJW 2002, 1057, 1058). 12 - 8 - IV. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung 374ber die Frage, ob das Vollstreckungsgericht den Zwangsverwalter zu Recht angewiesen hat, das auf die seiner Verwaltung unterliegenden Wohnungs- und Teileigentum entfallende Hausgeld als Kosten der Verwaltung zu bezahlen, ist nicht kontradiktorisch ausgestaltet. Das steht einer Anwendung von 247247 91 ff. ZPO entgegen (vgl. Senat, Beschl. vom 10. Januar 2008, V ZB 31/07, NJW-RR 2008, 892, 893). 13 Kr374ger Klein Stresemann Czub Roth Vorinstanzen: AG Gr374nstadt, Entscheidung vom 15.02.2008 - L 4/07 - LG Frankenthal, Entscheidung vom 17.04.2008 - 1 T 65/08 -
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