BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 86/13 vom 26. Februar 2015 in der Grundbuchsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BauGB § 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3; BGB § 1287 Satz 1 Halbsatz 1 Die Verpfändung des Anspruchs auf Auflassung eines Grundstücks, das in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, bedarf in entsprechender Anwendung des § 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauGB der Genehmigung der Sanierungsbehörde. BGH, Beschluss vom 26. Februar 2015 - V ZB 86/13 - OLG Nürnberg AG Amberg - 2 - Der V. Zivils enat des Bundesgerich tshofs hat am 26. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richt erin nen P rof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Brückner und die Richter Dr. Kazele und Dr. Göbel beschlossen: Die Rechtsbeschwerde n des Beteiligten zu 1 und der Beteili g- ten zu 2 gegen den Beschluss des Oberlandesgerichts Nür n- berg - 15. Zivilsenat - vom 6. Mai 2013 we rd en zu rückgewi e- sen, die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2 mit der Ma ß- gabe, dass ihre Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Amtsge richts - Grundbuchamt - Amberg vom 22. Februar 2013 als unzulässig verworfen wird. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens b e- Gründe: I. Zu Lasten des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Grun d- stücks ist in der zweiten Abteilung des Grundbuchs unter der lfd. Nr. 2 ein S a- nierungsvermerk und unter der lfd. Nr. 3 eine Auflassungsvormerkung bezüglich einer noch zu vermessenden Teilfläche von ca. 625 qm zu Gunsten von B . 1 - 3 - P . sowie ein Vermerk über die Abtretung der Anspr üche aus dieser Vorme r- kung an den Beteiligten zu 1 eingetragen. A m 7. Januar 2013 bestellte der B e- teiligte zu 1 zugunsten einer Sparkasse eine Grundschuld über einen Betrag in Zugleich gab er zusammen mit der Beteiligten zu 2 ein abstraktes Schuldversprechen in Höhe der Grundschuldsumme ab; beide u n- terwarfen sich insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Verm ögen. Als Sicherheit für die Ansprüche aus dem Schuldversprechen ve r- pfändete der Beteiligte zu 1 an die Sparkasse u.a. den Anspruch auf Aufla s- sung der Teilfläche gegenüber der eingetragenen Eigentümerin . Zugleich bewi l- ligte und beantragte er , die Verpfändu ng bei der Auflassung svormerkung im Grundbuch zu vermerken sowie die kraft Gesetzes mit der Eigentumsumschre i- bung entstehende Sicherungshypothek in das Grundbuch einzutragen. Die Ei n- tragung der Sicherungshypothek sollte jedoch unterbleiben, wenn gleichzeit ig mit dem Eigentumsübergang die Grundschuld am Pfandbesitz eingetragen wird. Das Grundbuchamt machte mit Zwischenverfügung vom 22. Februar 2013 die beantragte Eintragung des Verpfändungsvermerks von der Genehm i- gung der Sanierungsbehörde abhän gig . Der dagegen durch beide Beteiligte eingelegten Beschwerde hat es nicht abgeholfen. Das Oberlandesgericht hat das Rechtsmittel zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten das Ein tragungsersuchen weiter. II. Nach Auffassun g des Beschwerdegerichts , dessen Entscheidung unter anderem in FGPr ax 2013, 161 veröffentlicht ist, bedarf es zur Eintragung des 2 3 - 4 - Verpfändungsvermerks der Zustimmung der Gemeinde nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauGB . Die Rechtslage stelle sich insoweit ander s dar als bei der - g e- nehmigungsfreien - Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Diese begründe lediglich ein Sicherungsmit tel , das außerhalb des Grundbuchs nicht zu einem dinglichen Vollrecht erstarken könne; erst d ie Übertragung des Eigentums am Grundstü ck bedürfe der vorherigen Zustimmung der Sanierungsbehörde . Wenn jedoch wie hier der der Auflassungsvormerkung zugrunde liegende A n- spruch verpfändet werde, komme dies einer genehmigungsbedürftigen Bela s- tung des Grundstücks gleich. Gehe das Eigentum am Grundstück über, erwe r- be der Pfandgläubiger nämlich ohne Mitwirkung der Sanierungsbehörde auß e r- halb des Grundbuchs unmittelbar ein volles dingliches Recht in Form einer S i- cherungshypothek (§§ 1281, 1282, 1287 Satz 2 Halbsatz 1 BGB), die im Wege der Grundbu chberichtigung in das Grundbuch einzutragen sei. III. Die Rechtsbeschwerde n beider Beteiligten sind aufgrund der Zulassung durch das Beschwerdegericht statthaft und auch im Übrigen zulässig ( § 78 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 GBO, § 71 FamFG ) . Ihre Be schwerdebefugnis folgt aus der Zurückwei sung ihrer Erstbeschwerde n . Dies gilt auch, soweit die Erstbeschwerde der Beteiligten zu 2 hätte als unzulässig verworfen werden müssen (vgl. Senat, Beschluss vom 3. Februar 2005 - V ZB 44/04, BGHZ 162, 137, 13 8 ). In der Sache haben die Rechtsmittel jedoch keinen Erfolg . 1 . Die Rechtsbeschwerde de r Beteiligten zu 2 ist im Ergebnis unbegrü n- det, weil bereits ihre Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grun d- buchamts vom 22. Februar 2013 mangels Beschwerdeberechtig ung unzulässig 4 5 - 5 - war. Es kann schon nicht festgestellt werden, dass die Zwischenverfügung fo r- mell ( auch ) die Beteiligte zu 2 beschwert, da der Antrag auf Grundbucheintr a- gung ausweislich der in Bezug genommene n Urkunde vom 7. Januar 2013 nur namens des Beteil ig ten zu 1 und z usätzlich für den Gläubiger gestellt worden war (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2014 - V ZB 16/14, NJW - RR 2014, 1279 Rn. 7) . Unabhängig davon fehlte es auch deshalb a n der Beschwerdeberecht i- gung der Beteiligten zu 2 , weil sie keine dingl iche Rechtsstellung inne hat, die durch die Eintragung eines Verpfändungsvermerks eine Veränderung erfahren könnte. Sie ist deshalb nicht antragsbefugt gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO (vgl. Senat, Urteil vom 19. Dezember 2013 - V ZB 209/12, NJW 2014, 1593 Rn. 7 ) . D a das Beschwerdegericht die Beschwerde der Beteiligten zu 2 gleichwohl als zulässig behan delt und in der Sache beschieden hat, ist ihre Rechtsbeschwe r- de mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Erstbeschwerde als unzulässig verworfen wird (vgl. Senat , Beschluss vom 3. Februar 2005 - V ZB 44/04, BGHZ 162, 137, 139 ). 2 . Die zulässige B eschwerde des Beteiligten zu 1 hat das Beschwerd e- gericht ohne Rechtsfehler als unbegründet zurückgewiese n. Die Zwischenve r- fügung des Grundbuchamts ist zu Recht ergangen . a) Die für den Erlass einer Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) v o- rausgesetzte Eintragungsfähigkeit (vgl. nur Demharter, GBO, 29 . Aufl., § 18 Rn. 6) ist gegeben. Auch wenn bei Verpfändung des Auflassungsanspruchs das Pfandrecht gemäß § 1274 Abs. 1 Sa tz 1, §§ 1279 ff. BGB außerhalb des Grundbuchs entsteht, kann die Verpfändung im Grundbuch vermerkt werden, wenn eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Verpfänders eingetragen ist (vgl. BayObLG, DNotZ 1996, 554; Mü Ko BGB/Damrau, 6. Aufl., § 1274 Rn. 30). 6 7 - 6 - Dem steht der Fall gleich, dass die durch die Vormerkung gesicherten Anspr ü- che an den Verpfänder abgetreten sind und diese Abtretung - wie hier - neben der Auflassungsvormerkung im Grundbuch einge tragen ist. b ) Die Zwischenverfügung weist einen zulässi gen Inhalt i.S.d. § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO auf. Der Mangel des Antrags muss mit rückwirkender Kraft geheilt werden können (vgl. dazu näher Senat, Beschluss vom 26. Juni 2014 - V ZB 1/12, FGPrax 2014, 192 Rn. 6). Dies ist hier der Fall. F ehlt eine k raft g e- set zlicher Bestimmung erforderliche behördliche Genehmi gung, hat dies zur Folge, dass das Rechtsgeschäft von seinem Abschluss bis zur endgültigen En t- scheidung über die Genehmigung schwebend unwirksam ist . Mit Erteilung der Genehmigung wird es rückwirkend vom Zeitpunkt seines Abschlusses an voll wirksam (vgl. Senat, Urteil vom 15. Juni 1960 - V ZR 105/59, BGHZ 32, 383, 389 f. ). Auch eine noch ausstehende Genehmigung der Sanierungsbehörde hat hinsichtlich der in § 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauGB bezeichneten Rechts g e- schäfte deren schwebende Unwirksamkeit zur Folge ( vgl. Krautzberger in Ern st/Zinkahn/Bielenberg/Krautz berger, BauGB [201 4 ] , § 145 Rn. 16 f. ) und kann deshalb Gegenstand einer Zwischenverfü gung sein ( vgl. Me ikel/Böttcher, GBO, 11 . Aufl., § 18 Rn. 84 mwN z u den Genehmi gungen nach den §§ 24 und 51 BauGB). c ) Das Beschwerdegericht hält die beantragte Eintragung des Verpfä n- dungsvermerks im Ergebnis zutreffend für genehmigungsbedürftig n ach § 144 Abs. 2 BauGB . aa) Die V orschrift des § 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB ist allerdings nicht u n- mittelbar anwendbar . 8 9 10 - 7 - (1) Nach dieser Bestimmung ist im förmlich festgelegten Sanierungsg e- biet der Gemein de die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts genehmigungsbedürftig . Hierzu gehören Grunddienstbarkeit en , d a s Nie ß- brauchs recht, beschränkt e persön liche Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Realla - sten, Hypotheken, Grund - und Rentenschulden sowie Dauerwohn - und Nu t- zungsrechte nach § 31 WEG (Krautz berger in Ernst/Zinkahn/ Bielen berg/Krautzber ger, BauGB [2014 ], § 144 Rn. 31 ). D ie Verpfändung des Auflassungsanspruchs als solche begründet jedoch kein dingliches Recht am Grundstück . Vielmehr entsteht ein Pfandrecht an dem Anspruch des Grun d- stückskäufers gegen den Verkäufer auf Verschaffung des Eigentums ( § 1273 A bs. 1 , §§ 1279 ff. BGB ) . (2 ) Eine gem äß § 1287 Satz 2 Halbsatz 1 BGB zugunsten des Pfan d- gläubigers entstehende Sicherungshypothek ist zwar ein das Grunds tück bela s- tendes dingliches Recht, insoweit fehlt es jedoch an einer Bestellung im Sinne des § 144 Abs. 2 N r. 2 BauGB. (a) Unter einer solchen Bestellung ist nur die rechtsgeschäftlich herbe i- g e führte Rechtsänderung zu verstehen (vgl. LG Regensburg, Rpfleger 1977, 224; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [2014] , § 144 Rn. 32; Reiche rt, NotBZ 2013, 364). Die ses Verständnis der Vorschrift folgt aus ihrem Wortlaut und steht mit den übrigen in § 144 Abs. 2 BauGB g e- nannten sowie in vergleichbaren Regelungen im Baugesetzbuch normierten Genehmigungstatbeständen in Einklang. So ist in § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB der Vorschrift von e i- schul . In 11 12 13 - 8 - gleicher W eise bezieht sich die in einem Umlegungs gebiet gemäß § 51 Abs. 1 ein Grundstück und über Rechte an einem Grundstück; eine Verfügung setzt aber eine rechtsgeschäftliche Einwirkung auf ein Recht durch Übertragung, Än - derung, Belastung oder Aufhebung vo raus ( vgl. Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [2014], § 144 Rn. 32 ). Deshalb sind Eintragungen von Zwangshypotheken nach § 866 Abs. 1 ZPO - anders als rechtsgeschä ftlich bestellte Sicherungshypotheken nach § 1184 Abs. 1 BGB - ebenso genehmigungsfrei (vgl. LG Regensburg, Rpfleger 1977, 224, 225; Zi m- mermann, MittRhNotK 1990, 185, 190; Krautzberger in Ernst/ Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [2014], § 144 Rn. 32) wie gesetzliche Eigentumsübergänge, sei es in der Zwangsvollstreckung, im Wege der Erbfo l- ge, durch Enteignung, Flurbereinigung oder Umlegung (BeckOK - BauGB/Schmitz, Stand: 1. September 2013, § 144 Rn. 33). (b) Wenn der Käufer (Verpfänder) seinen Auflas sungsanspruch gegen den Verkäufer (Schuldner) a n einen Dritten (Pfandgläubiger) verpfändet hat und der Schuldner dem Verpfänder das Grundstück in Gemäßheit der §§ 1281, 1282 BGB übereignet , erwirbt der Pfandgläubiger an dem Grundstück nach § 1287 Satz 2 Ha lbsatz 1 BGB kraft Gesetzes e ine Sicherungshypothek (Mü KoBGB /Damrau, 6. Aufl., § 1274 Rn. 32, 35) . Es fehlt deshalb an der von dem Gesetz vorausgesetzten rechtsgeschäftlichen Bestellung. bb) Auch aus § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB , wonach u.a. ein schuldrech tl i- cher Vertrag der Genehmigung bedarf, durch den eine Verpflichtung zur Beste l- lung eines das Grundstück belastende n Recht s begründet wird, ergibt sich u n- 14 15 - 9 - mittelbar kein Genehmigungserforder nis. Denn durch die Verpfändung des Au f- lassungsanspruchs entsteht e in e solche Verpflich tung nicht. cc) Die Regelung en des § 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauGB sind aber auf die Fälle der Verpfändung eines Auflassungsanspruchs analog anwendbar. V o- raussetzung für eine Analogie ist, dass das Gesetz eine planwidrige Regelung s- l ücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabw ä- gung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abw ä- gungsergebnis gekommen (Senat, Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09 , NJW 2009, 3644 Rn. 10 ). So liegt der Fall hier. (1) Das Ge setz weist eine planwidrige Regelungslücke auf . Der Geset z- geber hat zwar den Bereich genehmigungspflichtiger Vorhaben schon bei der Abfassung des Städtebauförderungsgesetzes im Jahr 1971 unter Bezugnahme auf die entsprechenden Regelungen in § 51 BBauG a.F. und § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG auf rechtsgeschäftliche Veräuß erungen und die Bestellung bela ste n- der Rechte sowie hierauf gerichtete schuldrechtliche Verträge beschränkt (vgl. Entwurf eines Gesetzes über städtebauliche Sanierungs - und Entwicklung s- maßnahmen in den Gemeinden, BT - Drucks. VI/510, S. 32). Eine Erweiterung der Genehmigungspflicht auf nicht rechtsgeschäftliche Rechtsänderungen - sei es kraft Gesetzes oder im Wege der Zwangsvollstreckung - hat er auc h bei den nachfolgenden Änderun gen des Gesetzes un d der Neufassung durch die Reg e- lungen in §§ 136 ff. BauGB nicht vorgenommen (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Baugesetzbuch, BT - Drucks. 10/4630, S. 125 ff.; Stellungnahme des 16 17 - 10 - Bundesrates zum Entwurf eines Gesetzes über das Baugesetzbuch, BT - Drucks. 10/ 5027, S. 16 f.). Dies bedeutet aber nicht, dass der Gesetzgeber die Verpfändung eines Auflassungsanspruchs bewusst genehmigungsfrei lassen wollte. Zwar entsteht eine Sicherungshypothek im Falle des Eigentumserwerbs des Verpfänders g emäß § 1287 Satz 2 Halbs atz 1 BGB kraft Gesetzes. Die B e- sonderheit besteht aber dar in, dass dies nur dann der Fall ist, wenn es zuvor zu einer rechtsgeschäftliche n Vereinbarung zwischen dem Verpfänder und dem Pfandgläubiger - der Verpfändung des Auflassungsanspruchs - gekommen is t; ohne eine solche Vereinbarung kann die Sicherungshypothek nicht entstehen . Diese Sondersi tuation, die durch ein Nebeneinander von rechtsgeschäftlicher Vereinbarung und damit einhergehender Entstehung eines dinglichen Rechts an dem Grundstück kraft geset zlicher Anordnung gekennzeichnet ist, hat der Gesetzgeber übersehen. (2) Die entsprechende Anwendung von § 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauGB ist geboten, weil bei der Verpfändung e ines Auflassungsanspruchs eine mit dem geregelten Sachverhalt vergleichbare I nteressenlage gegeben ist . Zweck des Gesetzes ist es , Rechts geschäfte , die sich erschwerend auf den Ablauf der Sanierung auswir ken können, von der Genehmigung der Sanierungsbehörde abhängig zu machen (vgl. Entwurf eines Gesetzes über städtebauliche Sani e- ru ngs - und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeind en, BT - Drucks. VI/510, S. 32; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [2014 ], § 144 Rn. 1 f. ; vgl. auch Reichert, NotBZ 2013, 364). Dieser Zweck w ürde ve r- fehlt, wenn die Verpfändung des Aufl assungsanspruchs genehmigungsfrei w ä- re. Es entstünde eine Genehmigungslück e. D ass die Sicherungshypothek g e- mäß § 1287 Satz 2 Halbsatz 1 BGB nur unter der weiteren Voraussetzung en t- 18 - 11 - steht, dass der Verpfänder Eigentümer des Grundstücks wird , ändert hieran ni chts. (a) Ist der Grundstückskaufvertrag, den der Verpfänder mit dem Verkä u- fer geschlossen hat, von der Sanierungsbehörde gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB bereits genehmigt worden, scheidet gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 BauGB eine erneute Überprüfu ng bei der Übereignung des Grundstücks an den Verpfänder aus. Denn g emäß § 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 BauGB gilt das in Ausführung eines schuldrechtlichen Vertrages vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt, wenn der zugrunde liegende schuldrech tliche Vertrag genehmigt worden ist. Wäre die Verpfändung des Auflassungsa n- spruchs genehmigungsfrei, könnte der Pfandgläubiger infolge des - nicht mehr genehmigungsbedürftigen - Eigentumserwerbs des Verpfänders eine Sich e- rungshypothek an dem Grundstück erw erben, ohne dass die Gemeinde dem zugestimmt hätte. (b) Eine Genehmigungslücke entsteht auch, w enn ein Käufer - wie vo r- liegend - seinen Auflassungsanspruch an einen Dritten abgetreten und erst der Dritte den Auf lassungsanspruch verpfändet hat. Zwar bed ürfte in diesem Fall die Übereignung an den Drit ten gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB der Gene h- migung der Sanierungsbehörde . Denn diese ist nicht im Sinne von § 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 BauGB das in Ausführung des ursprünglichen, zwischen Ve r- käufer und Käu fer geschlossenen Vertrages vorgenommene dingliche Recht s- geschäft . Mit der Eigentumsübertragung an den Dritten wird vielmehr die zw i- schen ihm und dem Käufer bestehende schuldrechtliche Abrede erfüllt. Nur wenn diese nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 BauGB genehmigt worden ist, bedarf der Eigentumserwerb des Dritten keiner Genehmigung. Durch die Ve r- 19 20 - 12 - weigerung der Genehmigung des Eigentumserwerbs des Dritten könnte die S a- nierungsbehörde deshalb auch die Entstehung einer Sicherungshypothek für den Pfandgläubig er gemäß § 1287 Satz 2 Halbsatz 1 BGB im Ergebnis verhi n- dern. Dies macht aber eine gesonderte Genehmigungsbedürftigkeit der Ve r- pfändung nicht ent behrlich. Es ist nämlich nicht auszuschließen, dass die B e- hörde gegen den Eigentumserwerb des Dritten nichts ei nzuwenden hat, die Genehmigung also erteilen möchte, mit der Begründung einer Sicherungshyp o- thek indessen nicht einverstanden ist. Würde man in diesen Fällen d as Gene h- migung serfordernis auf den Eigentumsüber gang beschränken , könnte die S a- nierungsbehörde im Ergebnis nur entweder beide Rechtsgeschäfte billigen oder beide verhindern, nicht aber zwischen beiden differenzie ren . Dies widerspräche dem Sinn der in § 144 Abs. 2 BauGB normierten Genehmi gungserfordernisse . ( 3 ) Dass die Abtretung und damit die Voll rechtsübertragung eines Au f- lassungsanspruchs keiner Genehmigung gemäß § 144 Abs. 2 BauGB bedarf (vgl. Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl., § 144 Rn. 15; BeckOK - BauGB/Schmitz, Stand: 1. September 2013, § 144 Rn. 33.1), wohl aber das Weni der Auffassung der Rechtsbeschwerde keinen Wertungswiderspruch . Bei der Abtretung des Auflassungsanspruchs wird der Z weck des Genehmigungserfo r- dernisses dadurch erreicht, dass die Übereignung des Grundstücks an den Zessionar gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB genehmigungspflichtig ist (siehe 2. c) cc) (2) (b)) . 21 - 13 - I V . Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst . Die Festsetzung des G e- genstandswerts beruht auf § 136 Abs. 1 Nr. 2 G NotKG, § 131 Abs. 4 , § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO. Stresemann Schmidt - Räntsch Brückner Kazele Göbel Vorinstanzen: AG Amberg, Entscheidung vom 22.02.2013 - Ka - 311A - 10 - OLG Nürnberg, Entscheidung vom 06.05.2013 - 15 W 494/13 - 22
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