BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 94/12 vom 13. Juni 2013 in der Grundbuchsache - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Juni 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, Dr. Czub und Dr. Kazele beschlossen: Auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 und zu 2 werden der B e- schluss des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 11. April 2012 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts G ü- tersloh - Grundbuchamt - vom 17. Mai 2011 aufgehoben. Das Amtsgericht - Grundbuchamt - wird angewiesen, den Vollzug der beantragten Eintragung nicht aus den in der Zwischenverf ü- gung vom 17. Mai 2011 genannten Gründen zu verweigern. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 2. Gründe: I. Der Beteiligte zu 1 ist hälftiger Miteigentümer der vier im Beschlussei n- gang bezeichneten Wohnungs - und Teileigentumseinheiten. Zu deren Ver - äußerung ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Mit notariell beur - kundetem Vertrag v om 1. Dezember 2010 verkaufte der Beteiligte zu 1 die Wohnungs - und Teileigentumsrechte an die Beteiligte zu 2. In der Urkunde wurde auch die Auflassung erklärt. 1 - 3 - Der beurkundende Notar beantragte im März 2011, die Beteiligte zu 2 als Miteigentümerin in d as Grundbuch einzutragen. Mit dem Antrag legte er eine beglaubigte Abschrift des Gesellschaftsvertrags der R . GbR und eine notariell beglaubigte Zustimmungserklärung von W . R . vom 17. Dezember 2010 vor. In dieser hei ßt es u . a. : r- äußert hat. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung der Z u- stimmung des Verwalters. Der Nachweis, dass ich zum Verwalter b e- . [Unterschrift von W . R . ] .. . Umstehende, vor mir geleistete Namensunterschrift des Herrn W . R . wird hiermit beglaubig t. Herr R . gab an, nicht im eigenen Namen zu handeln, sondern als einzelvertretungsberechtigter Gesellschafter der R . GbR, G . . Hintergrund dieser Erklärung waren zwei Beschlüsse der W ohnungs - eigentümer zur Verwalterbestellung. Die Eigentümerversammlung vom 20. Se p- tember 2006 hatte folgenden Beschluss gefasst: r- lichen Rechts - eine solche ist die Fa. R . - ke ine WEG - Verwalter sein dürfen. Das Deckblatt des vorliegenden Verwalterve r- trags wird daraufhin geändert. Vertragspartner der Eigentümergemei n- schaft ist jetzt Dipl. - Ing. W . R . in Firma R . . Die Versammlung beschließt einst immig: Der vorliegende Verwalterve r- Auf der Eigentümerversammlung vom 20. Mai 2010 wurde für die Ve r- waltung vom 1. Januar 2011 an beschlossen: 2 3 4 - 4 - erwaltervertrags ab dem 01.01.2011. Die Versammlung beschließt einstimmig: Der Firma R . GbR, bestehend aus den Gesellschaftern Herrn Dipl. - Ing. W . R . und Frau M . R . , wird die Verwaltung vom 01.01.201 1 bis zum 31.12.2013 übertragen. Es gelten die gleichen Nach dem Eingang des Umschreibungsantrags bat das Grundbuchamt um einen Nachweis der Verwaltereigenschaft zum Zeitpunkt der Zustimmung. Nach der Vorlage d es Protokolls der Eigentümerversammlung vom 20. Mai 2010 wies das Grundbuchamt auf Bedenken gegen die Wirksamkeit der Zustimmung hin. Der Notar legte daraufhin auch das Protokoll der Eigentümer - versammlung vom 21. September 2006 sowie eine weitere beglaubi gte Erkl ä- rung von W . R . vom 11. Mai 2011 vor, in welcher dieser als Verwa l- ter unter Bezugnahme auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20. September 2006 der Veräußerung zustimmte. Mit Zwischenverfügung vom 17. Mai 2011 hat das Grundbuchamt mit - geteilt, dass es an einer wirksamen Verwalterzustimmung fehle und eine Frist zur Beseitigung dieses Eintragungshindernisses gesetzt. Die gegen diese Zw i- schenverfügung gerichtete Beschwerde der Beteiligten ist erfolglos geblieben. Mit der z ugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten ihren Eintr a- gungsantrag weiter. II. Das Beschwerdegericht meint, eine von W . R . im eigenen Namen erklärte Zustimmung könne nicht zur Umschreibung führen, weil dieser in dem nach der Rechtsprechung des Beschwerdegerichts (OLG Hamm, NZM 2010, 709, 710) maßgeblichen Zeitpunkt des Eingangs des Antrags bei dem Grundbuchamt nicht mehr der zustimmungsberechtigte Verwalter gewesen sei. Die im Namen der R . GbR erklärte Zust immung führe ebenfalls 5 6 7 - 5 - nicht zur Wirksamkeit des Vertrags; denn der Beschluss über die Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zur Verwalterin einer Wohnung s- eigentümergemeinschaft sei nichtig. Der Beschluss der Eigentümerversam m- lung vom 20. Mai 2010 könne nicht dahin ausgelegt werden, dass entgegen dem Beschlusswortlaut auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2011 nicht die GbR, sondern W . R . zum Verwalter bestellt worden sei. Auf die Fr a- ge, ob der Vertretungszusatz in dessen Zu stimmungserklärung vom 17. Dezember 2010 schädlich gewesen sei, komme es nach alledem nicht an. III. Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 Satz 1 GBO i.V.m. § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begrü n- det. 1. Da s Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerhaft an, dass der Veräuß e- rungsvertrag auch nicht auf Grund einer von W . R . am 17. Deze m- ber 2010 im eigenen Namen erklärten Zustimmung wirksam geworden sein könne, weil dessen Zustimmungsberechtigung bereits vor dem Eingang des Umschreibungsantrags bei dem Grundbuchamt im März 2011 erloschen sei. Der Senat hat - allerdings erst nach dem Erlass des angefochtenen Beschlu s- ses - entschieden, dass die von dem früheren Verwalter während seiner Amt s- zeit ertei lte Zustimmung nach § 12 WEG nicht wirkungslos wird, wenn dessen Bestellung vor dem in § 878 BGB bestimmten Zeitpunkt endet (Senat, Be - schluss vom 11. Oktober 2012 - V ZB 2/12, NJW 2013, 299, 300 Rn. 12). Die an die Verfügungsbefugnis des Verwalters anknüp fenden Erwägungen gehen des halb fehl, weil der Verwalter bei der Entscheidung über die Zustimmung kein eigenes Recht wahrnimmt, sondern grundsätzlich als Treuhänder und mittelb a- rer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig wird (Senat, aaO, Rn. 13). Die Zustimmung eines Verwalters nach § 12 WEG ist daher nicht anders zu beha n- 8 9 - 6 - deln als andere rechtsgeschäftliche Erklärungen, die Träger eines privaten Amts während ihrer Amtszeit im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen den Rechtsinhaber abgegeben haben (S enat, aaO, Rn. 15). Offen gelassen hat der Senat die Frage, ob die Wohnungseigentümer oder ein neu bestellter Verwalter die von dem früheren Verwalter gemäß § 182 Abs. 1 BGB erteilte Zustimmung noch nach § 183 BGB bis zu dem in § 878 BGB bestimmten Zeit punkt widerrufen können (Senat, aaO, Rn. 16). Das bedarf auch hier keiner Entscheidung, da für einen solchen Widerruf nichts ersichtlich ist und das Grundbuchamt nicht berechtigt ist, von sich aus Ermittlungen dazu anzustellen (Senat, aaO). 2. Die von W . R . am 17. Dezember 2010 erteilte Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG wäre nach dem Vorstehenden - unabhängig von einer Beendigung seines Amts mit Ablauf des 31. Dezember 2010 - wir k- sam geblieben, wenn er die Zustimmung als Verwalter im eigenen Namen e r- klärt hätte. Das ist - trotz des Zusatzes des Notars über dessen Angabe, als Gesellschafter einer GbR zu handeln - der Fall. a) Die dem Grundbuchamt vorgelegte Zustimmungserklärung ist, da es sich um eine für die Eintragung der Umschr eibung erforderliche Grundbuch - erklärung handelt, von dem Rechtsbeschwerdegericht selbständig auszulegen (vgl. BayObLGZ 1973, 220, 221 und DNotZ 1997, 321, 324; OLG Hamm, FGPrax 2005, 240, 241; OLG Zweibrücken, OLGR 1999, 80, 81). Bei der Au s- legung im Grun dbuchverfahren ist - wie bei den beantragten Eintragungen (vgl. dazu nur Senat, Beschluss vom 21. Februar 1991 - V ZB 13/90, BGHZ 113, 374, 378 mwN) - auf den Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nä chstliegende Bedeutung der E r- klärung ergibt (BayObLG, DNotZ 1997, 321, 324; OLG Zweibrücken, aaO; OLG Hamm, aaO; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., Einl. G Rn. 23). 10 11 12 - 7 - b) Die nächstliegende Bedeutung der dem Grundbuchamt vorgelegten Zustimmung ist, dass W . R . als Verwalter der Veräußerung zug e- stimmt hat. Er hat diese Erklärung im eigenen Namen unter Bezugnahme auf seine Stellung als Verwalter abgegeben und sie ohne Zusatz unterschrieben. c) Diesem Verständnis steht nicht entgegen, dass der N otar unter se i- nem Beglaubigungsvermerk (§ 40 Abs. 3 BeurkG) noch mitgeteilt hat, dass W . R . angegeben habe, nicht im eigenen, sondern im Namen einer GbR zu handeln. Die Mitteilung des Notars ist nicht Teil der durch die be - glaubigte Unters chrift von W . R . gedeckten Erklärung und durfte d a- her von dem Grundbuchamt im Hinblick auf das Formerfordernis in § 29 GBO nicht als Inhalt der Erklärung berücksichtigt werden. Durch den Hinweis ergab sich allerdings ein Widerspruch zwische n der in der Form des § 129 Abs. 1 Satz 1 BGB abgegebenen Erklärung des W . R . und dem Zeugnis des Notars. aa) Wegen der Anmerkung des Notars vor dessen Siegel und Unter - schrift bestand Klarstellungsbedarf, da die vorgelegte Urkunde nic ht eindeutig war. Missverständliche Angaben können im Grundbuchverfahren - jedenfalls innerhalb der in einer Zwischenverfügung des Grundbuchamts gesetzten Frist - grundsätzlich klargestellt werden (Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., Einl. G Rn. 43). bb) Diese Klarstellung ist mit der Einreichung der Verwalterzustimmung vom 11. Mai 2011 und durch die Erläuterung erfolgt, man sei bei der Aufnahme des Zusatzes zur Erklärung vom 17. Dezember 2010 irrtümlich davon ausg e- gangen, dass die GbR bereits auf Grund de r Bestellung in der Eigentümerve r- sammlung vom 20. Mai 2010 Verwalterin sei. Spätestens in diesem Zeitpunkt war die Gefahr eines Missverständnisses über die Person, welche die Zusti m- mung erklärt hatte, behoben, so dass die nachfolgend von dem Grundbuchamt 13 14 15 16 - 8 - a ufrechterhaltenen Bedenken gegen die beantragte Um schreibung wegen Fe h- lens der Verwalterzustimmung nach § 12 WEG unbegründet sind. IV. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil das Verfahren gebü h- ren - und auslagenfrei ist (§ 131 Abs. 3, 7 KostO) und das Grundbuchamt nicht Beteiligter im Sinne des § 7 FamFG ist. Die Festsetzung des Geschäfts werts beruht auf § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO. Stresemann Lemke Schmidt - Räntsch Czub Kazele V orinstanzen: AG Gütersloh, Entscheidung vom 17.05.2011 - GT - 23673 - 8 - OLG Hamm, Entscheidung vom 11.04.2012 - I - 15 W 225/11 - 17
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