BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 99/07 vom 24. Januar 2008 in dem Zwangsverwaltungsverfahren Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG 247 149 Abs. 2 Einem Schuldner, dem gem344337 247 149 Abs. 1 ZVG eine Eigentumswohnung belassen wurde, kann von dem Vollstreckungsgericht nicht deshalb nach 247 149 Abs. 2 ZVG die R344umung aufgegeben werden, weil der Schuldner das auf sein Wohnungseigentum entfallende laufende Wohngeld nicht bezahlt. BGH, Beschl. v. 24. Januar 2008 - V ZB 99/07 - LG Wiesbaden AG Idstein - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 24. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth beschlossen: Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 1. August 2007 wird zur374ckgewiesen. Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens betr344gt 2.360,20 200. Gr374nde: I. Das Grundst374ck L. Stra337e 53 in I. ist nach dem Woh-nungseigentumsgesetz geteilt. 2004 erwarb der Schuldner das im Eingang be-zeichnete Wohnungseigentum und bezog die mit dem Miteigentumsanteil an dem Grundst374ck verbundene Wohnung. Wohngeld bezahlte er nicht. Die Gl344u-bigerin, die Eigent374mergemeinschaft, erwirkte wegen der Wohngeldr374ckst344nde im Juli 2004 und April 2005 Vollstreckungsbescheide gegen den Schuldner 374ber 861,20 200 bzw. 1.850 200 zuz374glich Zinsen und Kosten. Auf Antrag der Gl344u-bigerin ordnete das Amtsgericht am 30. September 2005 die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums des Schuldners an und bestellte den Beteiligten zu 3 zum Zwangsverwalter. Dieser belie337 die Wohnung dem Schuldner. Wohngeld zahlt der Schuldner weiterhin nicht. 1 Die Gl344ubigerin hat beantragt, dem Schuldner gem344337 247 149 Abs. 2 ZVG aufzugeben, die Wohnung zu r344umen und an den Beteiligten zu 3 herauszuge- 2 - 3 - ben. Das Amtsgericht hat den Antrag zur374ckgewiesen. Die sofortige Beschwer-de der Gl344ubigerin ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zu-gelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt sie ihren Antrag weiter. II. Das Beschwerdegericht verneint eine Verpflichtung des Schuldners zur Herausgabe der Wohnung. Es meint, dass der Schuldner das laufende Wohn-geld nicht entrichte, f374hre weder zu einer Gef344hrdung des Grundst374cks oder des Geb344udes noch der Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums im Sinne von 247 149 Abs. 2 ZVG. 3 III. Das h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand. Dass ein Wohnungseigent374mer eine zwangsverwaltete Eigentumswohnung weiterhin nutzt, ohne Wohngeld zu bezahlen, bedeutet keine Gef344hrdung des Wohnungseigentums oder der Zwangsverwaltung, wegen derer das Vollstreckungsgericht dem Schuldner die R344umung der Wohnung aufgeben kann. 4 Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung eines Grundst374cks wird dem Schuldner dessen Verwaltung und Benutzung entzogen, 247 148 Abs. 2 ZVG. Wohnungseigentum steht einem Grundst374ck dabei gleich, 247 864 Abs. 2 ZPO. Die Verwaltung des Wohnungseigentums im Sinne des Zwangsversteige-rungsgesetzes wird durch die Anordnung der Zwangsverwaltung dem Zwangs-verwalter 374bertragen, 247 152 Abs. 1 ZVG. Grunds344tzlich hat der Verwalter die Wohnung in Besitz zu nehmen. 5 Hiervon macht 247 149 Abs. 1 ZVG eine Ausnahme. Der Verwalter hat den Besitz an den von dem Schuldner als Wohnung genutzten R344umen diesem zu belassen, soweit der Besitz f374r den Schuldner und dessen Angeh366rige unent- 6 - 4 - behrlich ist. Sinn der Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Schuldners und seiner Familienangeh366rigen durch die Anordnung der Zwangsverwaltung zu verhindern (vgl. St366ber, Zwangsversteigerungsgesetz, 18. Aufl., 247 149 Rdn. 1 Anm. 1.1). Das Vollstreckungsgericht kann dem Schuldner jedoch die R344umung aufgeben, wenn er durch sein Verhalten das Grundst374ck oder die Zwangsver-waltung gef344hrdet, 247 149 Abs. 2 ZVG. So verh344lt es sich nicht, wenn der Schuldner die Forderungen der Eigent374mergemeinschaft auf das laufende Wohngeld nicht erf374llt. 1. a) Die aus 247 16 Abs. 2 WEG folgende Verpflichtung des Schuldners gegen374ber der Eigent374mergemeinschaft, das auf sein Wohnungseigentum ent-fallende Wohngeld zu bezahlen, wird von der Anordnung der Zwangsverwaltung grunds344tzlich nicht ber374hrt (vgl. St366ber, aaO, 247 152 ZVG Anm. 19.3). Soweit der Schuldner seine Zahlungsverpflichtung gegen374ber der Eigent374mergemeinschaft nicht erf374llt, hat der Zwangsverwalter die Zahlungen zu erbringen (St366ber, aaO, 247 155 ZVG Rdn. 4 Anm. 4.2; Hintzen/Wolf, Zwangsvollstreckung, Zwangsver-steigerung und Zwangsverwaltung, Rdn. 13.19). Ist der Zwangsverwalter aus den Ertr344gen der Verwaltung hierzu nicht in der Lage, hat der Gl344ubiger, der die Anordnung der Zwangsverwaltung erwirkt hat, dem Zwangsverwalter die not-wendigen Betr344ge als Vorschuss bereit zu stellen (St366ber, aaO, 247 152 ZVG Rdn. 18 Anm. 18.1). So verh344lt es sich auch im vorliegenden Fall: Nach den Jahresberichten 374ber die Verwaltung bezahlt der Beteiligte zu 3 seit Oktober 2005 aus Vorsch374ssen, die ihm die Gl344ubigerin zur Verf374gung stellt, das auf die Wohnung des Schuldners entfallende Wohngeld. Damit ist f374r die Feststellung kein Raum, das Ausbleiben der von dem Schuldner zu erbringenden Zahlungen gef344hrde das von dem Beteiligten zu 3 verwaltete Wohnungseigentum. 7 - 5 - Soweit in Rechtsprechung und Literatur ausgef374hrt wird, die beharrliche Nichtzahlung des Wohngelds durch den Schuldner gef344hrde den Bestand des Grundst374cks oder Geb344udes, da die Eigent374mergemeinschaft ohne das auf das Wohnungseigentum des Schuldners entfallende Wohngeld die Unterhaltung und Instandhaltung von Grundst374ck und Geb344ude auf Dauer nicht m366glich sei (so AG Heilbronn Rpfleger 2004, 236 f. mit zust. Anm. Schmidberger; LG Zwi-ckau Rpfleger 2004, 646 [LS]; AG Schw344bisch Hall NZM 2006, 600; LG Dres-den NZM 2006, 665; B366ttcher, ZVG, 4. Aufl., 247 149 Rdn. 7; Haarmey-er/Wutzke/F366rster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., 247 149 Rdn. 5; a.M. Drasdo, NZM 2006, 765 f.), wird nicht ber374cksichtigt, dass die von dem Zwangsverwalter zu erbringenden Zahlungen dazu f374hren, eine Gef344hrdung des Wohnungseigentums des Schuldners und des Grundst374cks zu vermeiden. 8 Dass die Eigent374mergemeinschaft als Gl344ubigerin die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums erwirkt hat, 344ndert hieran nichts. Soweit es zur Zah-lung von Vorsch374ssen an den Zwangsverwalter der Umlage auf die Wohnungs-eigent374mer bedarf, ist dies Folge der Finanzausr374stung und -struktur der Ge-meinschaft als betreibender Gl344ubigerin, f374r die der Schuldner grunds344tzlich nicht verantwortlich ist. 9 b) Der zur Begr374ndung der abweichenden Meinung teilweise herangezo-gene Vergleich zu 247 543 BGB geht fehl. Die Miete ist Gegenleistung f374r die auf-grund eines Mietvertrags von dem Vermieter dem Mieter geschuldete Gew344h-rung des Gebrauchs. Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach, ist das Gegenleistungsverh344ltnis gest366rt. Die St366rung berechtigt den Vermieter zur fristlosen K374ndigung des Vertrags. Damit hat das Rechtsverh344lt-nis zwischen dem Zwangsverwalter und dem Schuldner, dem seine Wohnung belassen wurde, nichts zu tun. Das von dem Schuldner der Eigent374mergemein-schaft geschuldete Wohngeld bildet, auch wenn es von dem Zwangsverwalter 10 - 6 - gezahlt wird, nicht die Gegenleistung oder einen Teil einer Gegenleistung f374r die Belassung des Besitzes. c) F374r eine andere Beurteilung besteht auch kein Grund. Kommt ein Wohnungseigent374mer seiner Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht nach, kann die Gemeinschaft unter den Voraussetzungen von 247 18 WEG von dem zahlungsunf344higen oder zahlungsunwilligen Eigent374mer die Ver344u337erung von dessen Wohnungseigentum verlangen und so dessen Ausscheiden aus der Eigent374mergemeinschaft herbeif374hren (Senat, BGHZ 170, 369 ff.). Dar374ber hinaus ist die Forderung der Gemeinschaft auf Wohngeld in der Zwangsverstei-gerung des Wohnungseigentums - nunmehr - gem344337 247 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG grunds344tzlich im Rang vor den Anspr374chen aus Grundpfandrechten zu befriedi-gen. Die Titulierung der Wohngeldforderung er366ffnet gem344337 247 10 Abs. 3 ZVG der Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren mit dem Recht zur vor-rangigen Befriedigung gem344337 247 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. 11 2. Dass der Schuldner seiner Verpflichtung zur Zahlung des laufenden Wohngelds nicht nachkommt, verteuert die Zwangsverwaltung f374r den betrei-benden Gl344ubiger, gef344hrdet sie jedoch nicht. 12 Ziel der Zwangsverwaltung ist es grunds344tzlich, dem Gl344ubiger die Ertr344-ge aus der Vermietung oder Verpachtung des zwangsverwalteten Grundst374cks zukommen zu lassen. Ist eine Eigentumswohnung Gegenstand der Zwangs-verwaltung, scheidet eine Vermietung aus, wenn die Wohnung gem344337 247 149 Abs. 1 ZVG dem Schuldner zu belassen ist. Eine dennoch erwirkte Zwangsver-waltung ist unabh344ngig von der Frage, ob der Schuldner seiner Verpflichtung zur Zahlung von Wohngeld gegen374ber der Eigent374mergemeinschaft nach-kommt, nicht geeignet, zur Befriedigung des Gl344ubigers zu f374hren (Senat, Beschl. v. 14. April 2005, V ZB 5/05, NJW 2005, 2460, 2462). Insoweit gibt es 13 - 7 - nichts, das der Schuldner gef344hrden k366nnte. Die abweichende Auffassung der Rechtsbeschwerde h344tte zur Folge, dass einem Schuldner, der nicht nur die titulierte Forderung, sondern auch das laufende auf die von ihm genutzte Woh-nung entfallende Wohngeld nicht bezahlen kann, der von 247 149 Abs. 1 ZVG beabsichtigte Schutz nicht zugute k344me und sich die besonders bedr344ngte Si-tuation des Schuldners zum Vorteil des Gl344ubigers auswirkte. IV. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Verpflichtung der Be-teiligten zu 1, die Gerichtsgeb374hren zu tragen, ergibt sich aus dem Gesetz. Eine Erstattung au337ergerichtlicher Kosten findet bei Beschwerden in Zwangsverwal-tungsverfahren grunds344tzlich nicht statt, weil sich die Beteiligten des Verfahrens nicht im Sinne von Parteien gegen374ber stehen (Senat, Beschl. v. 25. Januar 2007, V ZB 125/05, NJW 2007, 2993 f., zur Ver366ffentlichung in BGHZ 170, 378 ff. bestimmt; Beschl. v. 15. M344rz 2007, V ZB 117/06, NJW-RR 2007, 1150; Beschl. v. 29. November 2007, V ZB 179/06, Rdn. 10, zur Ver366ffentlichung vor-gesehen). Der Wert der Rechtsbeschwerde wird gem344337 247 47 Abs. 2 Satz 1, 247 43 Abs. 1 GKG von dem Betrag der Forderungen bestimmt, wegen 14 - 8 - derer die Gl344ubigerin die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums des Schuldners erwirkt hat. Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: AG Idstein, Entscheidung vom 05.06.2007 - 41 L 14/05 - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 01.08.2007 - 4 T 402/07 -
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