BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 100/03 Verkündet am: 21. Januar 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m ündliche Verhandlung vom 26. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgeric hts Berlin vom 24. März 2003 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 6. April 2001 im Kostenpunkt und insoweit aufgeh oben, als die Klage auch hinsichtlich der durch die Au f- zugskosten bedingten Mieterhöhung abgewiesen worden ist. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Hinsichtlich der durch die Aufzugskosten bedingten Mieterhöhung wird die Sache zur neuen Verhand lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Mit Mietvertrag vom 15. April 1975 mietete die Beklagte von der Recht s- vorgängerin der Klägerin (künftig nur: die Klägerin) eine Wohnung in Berlin, W . Straße . In dem Mietvertrag waren ursprü n glich eine monatliche Miete von 245,51 DM und ein Heizkostenvorschuß von 80 DM vereinbart; sonstige Nebenkosten sind bei den monatlich zu zahlenden Beträgen nicht auf g e führt: I n § 3 Nr. 5 und 6 enthält der Mietvertrag zu den Neben k osten folgende Klauseln: "5. Wenn durch die Erhöhung der Nebenkosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur G e- samtmiete des Grundstücks en tsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördliche Vorschriften eine ander s- artige Umlegung vorgeschrieben ist. 6. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhu ngen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar, ohne daß es einer Kündigung oder einer Mitteilung gemäß § In den Jahren 1977, 19 82, 1985 und 1994 erhöhte die Klägerin jeweils wegen gestiegener Betriebskosten die Miete. Außerdem verlangte sie mit Schreiben vom 1. Juni 1995 unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel 1994 eine Heraufsetzung der Miete zum 1. September 1995 gemäß § 2 MH G, der die Beklagte zustimmte. Mit Schreiben vom 6. September 2000 erhöhte die Klägerin erneut die Miete wegen gestiegener Betriebskosten, und zwar um monatlich 51,57 DM auf insgesamt 1.020,72 DM ab 1. Oktober 2000. Zur Begründung wies sie auf die seit 1 995 eingetretene Erhöhung der Betriebskosten hin und nahm auf die dem Schreiben als Anlagen beigefügten, jeweils 2 Seiten umfassenden Kostenau f- stellungen und E rläuterungen Bezug. 1 2 3 - 4 - Die Beklagte hält die Erhöhungserklärung vom 6. September 2000 für unwirksa m; sie lehnte deshalb die Zahlung des Unterschiedsbetrages ab. D a- raufhin hat die Klägerin gegen die Beklagte Klage auf Zahlung eines Mietrüc k- standes für die Monate Oktober 2000 bis Januar 2001 in Höhe von insgesamt 206,28 DM sowie auf Feststellung erhoben, dass die Beklagte verpflichtet ist, mit Wirkung ab 1. Februar 2001 monatlich einen um 51,57 DM erhöhten Mie t- zins zu bezahlen. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgeg e- ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzli che Urteil geringfügig dahin abgeändert, daß die Beklagte einen Mietrückstand von insgesamt 97,94 und ab 1. Februar 2001 einen monatlichen Erhöhungsbetrag von 47,89 DM zu zahlen hat und die Klage im übrigen abgewiesen wird. Hie r- gegen wendet sich die Bekl agte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie die Abweisung der Klage insgesamt erreichen will. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Erhöhungserklärung sei nicht aus formellen Gründen unwirksam. Daß d ie der Erklärung beigefügten Anlagen nicht unterzeichnet und auch nicht mit dem Schreiben körperlich verbunden seien, sei unschädlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes könne sich die Einheit ei n er Urkunde auch aus sonstigen Umständen wie for t- laufendem Text oder Bezugnahmen ergeben. Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt. Die Klägerin sei auch zur Erhöhung der Betriebskosten berechtigt, obwohl der Mietvertrag die im Mietzins enthaltenen Betriebskosten nicht geso n- dert ausweise. Sie habe berei ts während der Geltung des Gesetzes zur Ve r- besserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) von der Befugnis g e- 4 5 - 5 - mäß § 7 GVW Gebrauch gemacht, wie sich aus den eigereichten früheren E r- höhungserkläru n gen ergebe. Schließlich habe die Klägerin die Erhöhung auch hinreichend berechnet und erläutert. Insbesondere seien die in der vereinbarten Mieterhöhung zum 1. September 1995 berücksichtig t en Betriebskosten nicht nochmals in den Vergleich der Betriebskosten der Jahre 1995 und 1999 eing e- flossen. Allerdings sei die Steigerung der Betr i ebskosten wegen eines Fehlers bei der Ermittlung des Grundsteuerbetrages etwas geringer ausgefallen als von der Klägerin angenommen. Die Mieterhöhung sei daher nur in Höhe von mona t- lich 47,89 DM berechtigt. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung überwiegend nicht stand. 1. Als unbegründet erweisen sich allerdings die Verfahrensrügen der R e- vision. a) Der Einwand der Revision, die Feststellungsklage sei unzulässig, weil die Klägerin gemäß § 259 ZPO auf künftige Leistung hätte klagen können, greift nicht durch. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes steht die Mö g- lichkeit einer Klage auf künftige Leistung dem Feststellungsinter e sse nicht en t- gegen (BGH, Urteil vom 7. Februar 1986 - V ZR 201/84, NJW 1986, 2 507 unter II 1; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1989 - IX ZR 234/88, NJW - RR 1990, 1532 unter I 2; jew. m.w.Nachw.; Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 25. Aufl., § 256 Rdnr. 14; Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 256 Rdnr. 8). Ob im vorliegenden Fall die Voraussetzunge n einer Klage auf künftige Leistung gemäß § 259 ZPO e r- fül l t sind, wie die Revision meint, kann deshalb dahinstehen. 6 7 8 9 - 6 - b) Ebenfal l s ohne Erfolg beanstandet die Revision, das Berufungsurteil enthalte keine Begründung für den Feststellungsaussp r uch. Angesicht s der vö l- ligen Identität des materiellen Rechtsgrundes hinsichtlich der rückständigen und der künftigen Erhöhungsbeträge bedurfte es kei n er zusätzlichen Darlegungen zur Begründung des Feststellungsaussp r uchs. Ein Verstoß gegen die Besti m- mung des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO und ein absoluter Revisionsgrund im Sinne des § 547 Nr. 6 ZPO liegt deshalb nicht vor. 2. Die materiell - rechtlichen Rügen der Revision sind jedoch teilweise b e- gründet. a) Mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht allerd ings a n- genommen, daß die Erhöhungserklärung der Klägerin vom 6. September 2000 die durch die Vorschrift des - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 3 EGBGB hier n och anwendbaren - § 4 Abs. 2 MHG in Verbindung mit § 126 BGB (in der bis zum 31. Juli 2001 geltenden F assung) vorgeschriebene Schriftform gewahrt hat. Nach der neueren gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur gesetzlichen Schriftform (sog. Auflockerungsrechtsprechung) ist die erfo r- derliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehö rig keit einer aus mehreren Blättern bestehenden U rkunde entweder durch körperliche Ve r- bindung o der sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzt e- res kann du r ch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der ei n- zelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Z u- sammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörig keit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt (BGHZ 136, 357). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so müssen die Anlagen in der Haupturkunde so genau bezeich net sein, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002 10 11 12 - 7 - - XII ZR 253/01, NJW 2003, 1248 = BGHReport 2003, 525). Diese Vorausse t- zungen sind hier erfüllt . In ihrem Schreiben vom 6. September 2000 hat die Klägerin die Gründe für die Veränderungen der Betriebsk o sten im wesentlichen dargelegt. Auf die als Anlagen beigefügte detaillierte Abrechnung der Betriebskosten des Jahres 1999 einschließlich der Vergl eichszahlen für 1995 sowie die Erläuterungen hierzu hat sie ausdrücklich hingewiesen. Beide, aus jeweils zwei Blättern b e- stehende Anlagen enthielten einen fortlaufenden Text. Bei dieser Sachlage konnte weder für die Beklagte noch für einen unbeteiligten Dr itten irgendein Zweifel bestehen, daß sämtliche sechs Blätter ein zusammengehörendes Schriftstück darstellten. Damit war der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB) Genüge getan. b) Zu Recht rügt die Revision aber, die Klägerin sei schon dem Grunde nach ni cht berechtigt gewesen, die Miete wegen gestiegener Betriebsk o sten zu erhöhen. Dies sei vielmehr nur dann zulässig, wenn die Betr i ebskosten im Mie t- vertrag als N ebenkosten in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung vereinbart seien; daran fehle e s hie r. aa) Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Miete nur einen bestim m- ten Betrag - hier: zuzüglich Heiz - und Warmwasserkosten - vorsieht, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (§ 546 BGB a.F.). Bei einer derartigen Teilin klusivmiete war nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG ausgeschlossen (Senatsurteil vom 19. November 2003 - VIII ZR 160/03 unter II 2 m.w.Nachw., zur Veröffentlichung vorgesehen). Die s trifft en t- gegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch für den vorliegenden Fall zu. Zwar handelte es sich bei der Wohnung der Beklagten nach den von der Rev i- 13 14 15 - 8 - sion unangegriffenen Ausführungen des Landgerichts ursprünglich um preisg e- bundenen Wohnraum; für diesen Wohnraum (im Land Berlin) galten in der Zeit vom 1. Januar 1988 bis zum 31. Dezember 1994 die Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) nur nach Maßgabe der §§ 2, 3 und 5 bis 7 des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnun gssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW). Nach § 7 Abs. 3 und 4 GVW waren während der Geltungsdauer des Gesetzes - bewußt abweichend von § 4 Abs. 2 MHG (vgl. dazu Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, BGB/Mietrecht 3, 13. Be - arbeitung 1997, § 4 MHR G, Rdnr. 87) - Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten grundsätz l ich zulässig; von dieser Möglichkeit hat die Klägern bereits vorher (1977, 1982 und 1985) und im Jahr 1994 Gebrauch gemacht. Mit dem Außerkrafttreten des GVW am 31. Dezember 1994 (§ 1 0 Abs. 2 GVW) ist diese Möglichkeit jedoch entfallen. Seit dem 1. Januar 1995 galt daher - bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 (hier: § 560 BGB n.F.) - auch im Land Berlin wie im übrigen Bundesgebiet das Gesetz zur Regel ung der Miethöhe ohne Einschränkung. Die Steigerung von Betr i eb s- kosten konnte mithin auch in Berlin von diesem Zeitpunkt an nur noch im Ra h- men ei n er Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete gemäß § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) berücksichtigt werden. Eine s olche Mieterhöhung hat die Klägerin im Jahr 1995 mit Zustimmung der Beklagten vorgenommen. Um eine derartige Anpassung der Miete geht es im vorliegenden Verfahren aber nicht. bb) Sow e it sich die Klägerin in diesem Zusammenhang auf den form u- larmäßigen Er hö h ungsvorbehalt in § 3 Nr. 7 des Mietvertrages beruft, übersieht sie, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwir k- sam ist (Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2). Ebenso scheidet eine Mieterhöhung nach § 3 Nr. 6 des Mietvertrages aus, weil es mangels entsprechender Angaben in den in Betracht kommenden Nummern 2 und 3 des § 3 an einem hinreichenden Anknüpfung s- 16 - 9 - punkt für die Bestimmung fehlt, welche Betr i ebskosten in der Teilinklusivmiete enthalten und deshalb möglicherweise bei einer Mieterhöhung zu berücksicht i- gen sind, und welche Nebenkoste n von vornherein hiervon ausgeschlossen sind, weil der Vermieter sie ohnehin zu tragen hat. Diese Unsicherheit ist mit dem aus § 9 AGBG abgeleiteten T ransparenzgebot nicht zu vereinbaren; daß der Mietvertrag bereits vor dem Inkrafttreten des AGB - Gesetzes am 1. Januar 1977 abgeschlossen worden ist, steht der Anwendbarkeit des § 9 AGBG für den hier maßgebenden Zeitraum nicht entgegen (§ 28 Abs. 2 AGBG). cc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß die Beklagte die in den Jahren 1977, 1982 und 1985 von der Klägerin vorgenommenen Mieterh ö- hungen wegen gestiegener Betr i ebskosten akzeptiert hat. Ein stillschw e igendes Einverständnis auch mit allen kün ftigen derartigen Mieterhöhun g en lag darin nicht. Für die Mieterhö h ung des Jahres 1994 scheidet eine solche Annahme im übrigen auch deshalb aus, weil die Maßnahme der damaligen Gesetzeslage im Land Berlin entsprach und ein Widerspruch der Beklagten daher a ussichtslos gewesen wäre. c) Der K l ägerin ist es mithin grundsätzlich verwehrt, die Miete unter Hi n- weis auf gestiegene Betriebskosten zu erhöhen. Eine Ausnahme gilt jedoch für die Aufzugskosten, die die Klägerin im Jahr 1999 erstmals in die Berechnung d er Betriebskosten einbezogen hat. Diese Kosten sind, wie sich aus den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Unterlagen ergibt und im übrigen zw i- schen den Partei e n unstreitig ist, durch den nachträglichen Einbau von Aufz ü- gen in die Wohnanl a ge neu entstan den; sie wurden von der Klägerin zunächst über Vorauszahlungen der Mieter abgerechnet. Solche neu eingeführten B e- triebskosten rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie von der Teilinklusivmietenabrede nicht erfaßt sind und sich die Parte ien überdies durch die von der Klägerin vorgenommene und von der Beklagten wide r- 1 7 18 - 10 - spruchslos akzeptierte Berechnung der Aufzugskosten ab dem Zeitpunkt ihrer erstmaligen Entstehung konkludent hierüber geeinigt haben (vgl. dazu auch Schmidt - Futterer/Börsti n gha us, Mietrecht, 7. Aufl., § 4 MHG Rdnr . 33). Eine zusätzliche Belastung der Beklagten folgt aus der Umstellung von der V orau s- zahlung auf die Umlage nicht. Die Klägerin ist auch nicht aus sonstigen Gründen an der Geltendm a- chung dieser Kosten gehindert. Au fzugskosten zählen zu den Betr i ebsk osten im Sinne des § 27 der damals noch geltenden II. Berechnungsverordnung (BV) (Nr. 7 der A nlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV); sie können deshalb Gegenstand e i- ner Vorauszahlungs - oder Umlagevereinbarung gemäß § 4 Abs. 1 und 2 MHG sein. Ihrer Einbeziehung steht, anders als die Revision mei n t, das bereits e r- wähnte Senatsurteil vom 20. Januar 1993 nicht entgegen. In jenem Verfahren hatte der Senat im Rahmen eines Verbandsklageverfahrens die Wirksamkeit ei n e r Klausel mit der Beg ründung verneint, sie erfasse auch solche Nebenko s- ten, die nicht in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgezählt seien. Letzteres ist bei den Aufzugskosten, wie ausgeführt, indessen nicht der Fall. III. Nach alledem erwe i st sich die Revision überwiegend als begründet. O h- ne Erfolg bleibt sie lediglich insofern, als die Vorinstanzen der Klage stattgeg e- ben haben, soweit die Mieterhöhung auf die Einbeziehung der Aufzugskosten in die Betr i ebskostenumlage gestützt war. In diesem Punkt ist die Mieterhöhung jedenfall s dem Grunde nach gerechtfertigt; zur Ermittlung der Höhe des betre f- fenden Betrages ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im übrigen ist die Revision der Beklag t en zurüc k- zuweisen. 19 20 - 11 - Dr. Depp ert Dr. Hübsch Dr. Be yer Dr. Deppert Dr. Deppert für den wegen Urlaubs an der für den wegen Krankheit an der Unterzeichnung verhinderten Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert Dr. Frellesen 12. Jan uar 2004 20. Januar 2004 Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 06.04.2001 - 234 C 153/01 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2003 - 61 S 215/01 -
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