BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 10/11 Verkündet am: 14. September 2011 Ermel , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 242 Cd Zur Frage, ob sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er dem Mieter seiner Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage nicht gestattet. BGH, Urteil vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11 - LG Berlin AG Berlin - Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juli 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: D ie Revision der Kläger gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 21. Dezember 2010 wird zurückgewi e- sen. Die Kläger tragen die Kosten des Revisionsverfahrens . Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger als Mieter begehren vom Beklagten als Vermi eter die Z u- stimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung in ihre Altbauwohnung. Die von den Klägern im Jahr 1995 angemietete Wohnung ist in drei Zimmern mit Kachelöfen ausgestattet, ein weiteres Zimmer ist nicht beheizbar. In der Toilette befindet sich eben falls keine Heizung , im Bad ist eine Elektro - heizung installiert und in der Küche ein G AMAT - Außenwandheizgerät. Die Kl ä- ger wollen, nachdem der Beklagte ihren Wunsch nach Einbau einer Gaset a- genheizung ablehnte, diese nunmehr auf eigene Kosten und durch d as bereits anderweitig vom Beklagten im Hause beauftragte Unternehmen einbauen la s- sen. 1 2 - 3 - Der Beklagte stattete bereits mehrere Wohnungen im streitgegenständl i- chen Haus nach Auszug der Altmieter vor der Neuvermietung mit einer Gaset a- genheizung aus. Er lehnt di e von den Klägern begehrte Zustimmung mit dem Argument ab, er könne bei einer Neuvermietung eine höhere Miete erzielen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die hiergegen vom B e- klagten eingelegte Berufung hat das Berufungsgericht die Klage abg ewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die K läger hätten gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zusti m- mung zum Einbau einer Gasetagenheizung. Nach der vom Verfassungsg e- richtshof Berlin bestätigten Rechtsprechung des Landgerichts Berlin bestehe ein solcher Anspruch nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Modernisierungsmaßnahme habe, di e- ses das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiege, die Maßnahme zu einer erheblichen Verbesserung der Wohnqualität führe und d a- bei nur minimale Eingri ffe in die Substanz verursache, welche mit geringen Mi t- teln wieder beseitigt werden könnten. 3 4 5 6 7 - 4 - Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor, da der Einbau einer Gas - etagenheizung bei Vorhandensein der Beheizung mit Kachelöfen und G AMAT - Außenwandheizgerät kei nen nur minimalen Eingriff in die Substanz verursache. Der Einbau einer neuen Heizungsanlage gehe regelmäßig mit dem Einbau e i- ner Therme samt entsprechenden Leitungen einher. Wie dem Angebot der zu beauftragenden Firma zu entnehmen sei, wären unter anderem neun Platte n- heizkörper zu montieren, Stromzuleitungen zu ändern sowie Kalt - und War m- wasserleitungen für die Sanitärinstallation anzubringen. Dies stelle einen erhe b- lichen Eingriff in das Eigentum des Beklagten dar, der dem Anspruch der Kläger gemäß § 242 BGB auf Zustimmung zum Einbau der Gasetagenheizung entg e- genstehe. II. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der Beklagte ist nicht verpflichtet, dem von den Klägern geplanten Einbau ein er Gasetagenheizung in der von ihnen an g e- mieteten Wohnung zuzustimmen. 1. Der Vermieter ist - sofern die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben - grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderu n- gen zwecks Modernisierung der Wohnu ng verpflichtet (Senatsurteile vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356 Rn. 26; und 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 unter [II] A 2b; Kinne, GE 2007, 30; Harsch, MDR 2001, 67). Der Mieter hat auch grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzune h- men. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des 8 9 10 11 - 5 - Vermieters, der sei n Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf (S e- natsurteil vom 25. März 1964 - VIII ZR 211/62, WM 1964, 563; vgl. auch S e- natsurteil vom 8. Mai 1963 - VIII ZR 252/61, WM 1963, 643 f.). Entgegen der Auffassung der Revision liegt ein rechtsmissbräuchli ches Verhalten des Bekla g- ten hier aber nicht vor. 2. Die Entscheidung des Beklagten, die an die Kläger vermietete Wo h- nung während der Dauer des Mietverhältnisses im bisherigen vertragsgemä - ßen Zustand zu belassen und etwaige Investitionen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses im Zusammenhang mit einer Neuvermietung vorzunehmen, hält sich im Rahmen der ihm als Eigentümer zustehenden Befugnis, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren. Vor diesem Hintergrund stellt es auch keine rechtsmissbräuch liche Ausnutzung eigener Rechte dar, dass der Beklagte den Klägern nicht gestattet, die Heizung auf eigene Kosten einzubauen. Denn mit einer derartigen Erlaubnis wäre eine erhebliche Einschränkung seiner En t- scheidungsfreiheit als Eigentümer verbunden, den Zeitpunkt einer Investition selbst zu bestimmen und dabei das eigene - legitime - Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen. Es verstö ßt nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Beklagte dabei den Interessen der Kläger, den Komfort der - wegen der vergleichsweise günstigen Miete und einer inzwischen stärker nachgefragten Lage - attraktiven Wohnung ihrerseits durch 12 - 6 - eine Investition in dere n baulichen Zustand zu steigern, keinen Vorzug gege n- über den eigenen finanziellen Interessen einräumt. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin - Mitte, Entscheidung vom 16.02.2010 - 2 C 358/09 - LG Berlin , Entscheidung vom 21.12.2010 - 63 S 208/10 -
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