BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 102/11 Verkündet am: 22. März 2012 Seelinger - Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 145 Auch bei eine m durch Landesgesetz angeordneten Anschluss - und Benutzung s- zwang hinsichtlich Abfallentsorgung und Straßenreinigung kommt das privatrechtl i- che Nutzungsverhältnis durch Angebot, das regelmäßig als Realofferte in der ta t- sächlichen Leistungsgewährung liegt, u nd Annahme durch die Entgegennahme der Leistungen zustande. WEG § 10 Abs. 6; KrW - /AbfG Berlin § 8 Abs. 1; StrReinG Berlin § 5 Abs. 1, § 7 Abs. 2 a) Die landesrechtlichen Regelungen des Landes Berlin zum Anschluss - und Benu t- zungszwang hinsichtlich Abfallen tsorgung und Straßenreinigung sind dahin ausz u- legen, dass sich die Realofferte an die Wohnungseigentümergemeinschaft als tei l- rechtsfähiger Verband richtet und diese Entgeltschuldnerin ist. b) Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentüm er ergibt sich weder aus den landesrechtlichen Vorschriften des Landes Berlin noch aus den Leistungsbedingungen der Berliner Stadtreinigungsbetriebe. BGH, Urteil vom 22. März 2012 - VII ZR 102/11 - AG Spandau LG Berlin - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesg erichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Dezember 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kniffka und die Richter Bauner, Dr. Eick, Halfmeier und Prof. Leupertz für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkamme r 16 des Landgerichts Berlin vom 15. März 2011 wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin, eine Anstalt öffentlichen Rechts, betreibt in B erlin die A b- fallentsorgung und Straße nreinigung. Sie verlangt von der Beklagten als eh e- maligem Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und als Gesam t- schuldnerin mit den anderen Wohnungseigentümern Entgelt für Straßenrein i- gung und Abfallentsorgung. Das Kreislaufwirtschafts - und Abfallg esetz B erlin ( KrW - /AbfG ) enthält u n- ter anderem folgende Bestimmungen: 1 2 - 3 - § 5 Entsorgungspflicht (1) (2) Die Abfallbesitzer haben das Recht und die Pflicht, die Ab fälle, die sie gemäß § 13 des Kreislaufwirtschafts - und Abfallgese t- zes dem Land B erlin zu übe rlassen haben, durch die in A b- satz 1 genannten Stellen entsorgen zu lassen (Anschluss - und Benutzungszwang). § 8 Gebühren und Entgelte (1) Die Kosten der Abfallentsorgung durch den öffentlich - rechtlichen Entsorgungsträger sind durch privatrechtliche En t- gelte z sind in der Regel die benutzungspflichtigen Grundstückseige n- tümer. Anstelle der Eigentümer kann der Erbbauberechtigte, der Nießbraucher oder ein sonstiger dinglich Nutzungsberec h- tigter sowie der Abfallerzeu ger oder Abfallbesitzer zur Zahlung herangezogen werden. Im Straßenreinigungsgesetz B erlin (Str ReinG) ist F olgendes geregelt: § 4 Straßenreinigungspflichtige (1) Die ordnungsgemäße Reinigung der in den Straßenrein i- gungsverzeichnissen A und B aufgeführten St raßen obliegt dem Land B erlin als öffentliche Aufgabe für die Anlieger und Hinterlieger (Anschluss - § 5 Anlieger - und Hinterlieger (1) Anlieger sind die Eigentümer der an eine öffentliche Straße angrenzenden Grundstücke. Hinterlieger sin d die Eigentümer solcher Grundstücke, die nicht an eine öffentliche Straße a n- grenzen, jedoch von einer öffentlichen Straße aus eine Zufahrt oder einen Zugang haben. Ist an einem Grundstück ein Er b- baurecht, ein Nießbrauch oder ein sonstiges dingliches Nu t- zu ngsrecht bestellt, so ist der daraus Berechtigte ebenfalls A n- lieger oder Hinterlieger. 3 - 4 - § 7 Kosten der Straßenreinigung ( 1 ) Die Kosten der von den B erlin Stadtreinigungsbetrieben (BSR) durchzuführenden ordnungsmäßigen Reinigung mit Ausnahme der Kosten nach Absatz 6 sind zu 75 v.H. durch Entgelte zu ( 2 ) Die Entgelte sind von den Anliegern und Hinterliegern der Straßen, die in den Straßenreinigungsverzeichnissen A und B aufgeführt sind, zu entrichten. Sind für ein Grundstück mehrere Personen entgeltp flichtig, so haften sie als Gesamtschuldner. Die Leistungsbedingungen der Klägerin (Stand 1. Januar 2005 mit Änd e- rungen vom 18. November 2005) enthalten hinsichtlich der Entgelte für Str a- ßenreinigung und Abfallentsorgung folgende Regelungen: 1.3 Schul dner der Straßenreinigungsentgelte 1.3.1 Grundsatz Schuldner der Straßenreinigungsentgelte sind die Eigentümer der an eine im Straßenreinigungsv erzeichnis A oder B aufgeführte n ö f fentliche Straße angrenzenden Grundstücke (Anl i eger) sowie die Eigentümer der Grundstücke, die nicht an eine solche öffentliche Straße angrenzen, aber über einen Zugang oder eine Zufahrt zu dieser verfügen (Hinterlieger). Näheres regelt das Straßenrein i- 1.3.2 Gesamtschuldnerschaft Mehrer 2. Abfallentsorgung 2.1 Allgemeine Grundsätze 2.1.1 Begriffsbestimmungen 4 - 5 - (7) Grundstückseigentümern stehen Erbbauberechtigte, Wo h- nungseigentümer, Wohnungserbbauberechtigte, Nießbra u- cher, sonstige zur Nu tzung eines Grundstücks dinglich B e- rechtigte, denen nicht nur eine Grunddienstbarkeit oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zusteht, gleich. Von mehreren dinglich Berechtigten ist jeder berechtigt und ve r- pflichtet; s ie haften als Gesamtschuldner. 2.2.19 Entgeltschuldner für die Abfallentsorgung (1) Wer Schuldner des Entgeltes ist, richtet sich nach den geset z- lichen Vorschriften über die Abfallentsorgung des Landes Be r- lin in der jeweils geltenden Fassung. Demgemäß ist Schuldner der Entgelte fü r die Entsorgung von Abfällen, die in Hausha l- tungen anfallen oder mit den in Haushaltungen anfallenden Abfällen gemeinsam entsorgt werden können, der Grun d- stückseigentümer oder sonst dinglich Berechtigte. (2) (3) Im Übrigen finden die Nummern 1.3.2 b is 1.3.5 entsprechende An wendung. Die Beklagte war von 1998 bis zum 27. April 2006 Mitglied der Wo h- nungseigentümergemeinschaft mit einem Anteil von 574,39/10.000. Die Kläg e- rin verlangt von ihr die Entgelte für die Jahre 2005 und 2006 in Höhe von 2.685,18 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Anspruch in vollem Umfang weiter. 5 6 - 6 - Entscheidungsgründe : Die Revision ist nicht begründet. I. Das Berufungsgericht führt aus, bei den geltend gemachten Ansprüchen hand e le es sich um eine den Verband der Wohnungseigentümer als solchen treffende "Gesellschaftsang elegen heit". Im Hinblick auf die Teil rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sei Vertragspartner in der Regel der Verband. Ein mit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer geschlossener Ve r- trag sei mit der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsf ähigem Verband, nicht mit den einzelnen Eigentümern , geschlossen. Den einschlägigen gesetzl i- chen Normen könne nicht entnommen werden, dass dort eine Regelung gerade im Verhältnis zu einer in Betracht kommenden Haftung auch einer Wohnung s- eigentümergemeinsch aft getroffen worden sei. Aus den Vorschriften ergebe sich gerade nichts, was auf einen solchen Regelungsgehalt hindeutete. Insb e- sondere dem Straßenreinigungsgesetz lasse sich nicht entnehmen, dass der Wille des Gesetzgebers dahin gegangen sei, ausschließl ich die Eigentümer im Gegensatz zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichten zu wollen. Auch bei einem Anschluss - und Benutzungszwang komme ein Vertrag nicht ipso iure zustande, sondern durch Angebot und Annahme, wobei das A n- gebot häufig in der Realofferte der tatsächlichen Leistungserbringung bestehe, das konkludent angenommen werde. Dass das Angebot der Klägerin nicht g e- genüber der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt wäre, sondern gege n- über den einzelnen Eigentümern, sei nicht ersichtlich. 7 8 9 - 7 - II. Das hä lt der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. 1. In § 5 Abs. 2 KrW - /AbfG Berlin und in § 4 Abs. 1 Satz 1 StrReinG Be r- lin wird hinsichtlich der Abfallentsorgung und der Straßenreinigung ein A n- schluss - und Benutzungszwang angeordnet. Das privatrechtliche Nutzungsve r- hältnis zwischen der Klägerin und den Beziehern ihrer Leistungen entsteht a l- lerding s nicht kraft dieser gesetzlichen Anordnung. Erforderlich ist vielmehr ein Angebot der Klägerin, das regelmäßig als Realofferte in der tatsächlic hen Lei s- tungsgewährung liegt, und die Annahme dieses Angebots durch die Entgege n- nahme der Leistungen (vgl. BGH, Urteile vom 3. November 1983 III ZR 227/82, MDR 1984, 558 , und vom 10. Dezember 2008 VIII ZR 293/07 , NJW 2009, 913; KG, ZMR 2009, 786; vgl. auch Wolff/Bachof/Stober/Kluth, Verwaltungsrecht I, 12. Aufl., § 23 Rn. 70 , und Erichsen/Ehlers, Allgemeines Verwaltungsrecht, 12. Aufl., § 29 Rn. 34). 2. Die Realofferte der Klägerin richtete sich nicht an die einzelnen Wo h- nungseigentümer, sondern an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese wird auch Schuldnerin des für die Abfallentsorgung und die Straßenreinigung zu entrichtenden Entgelts. Das ergibt die Auslegung ihrer Leistungsbedingungen. a) Der Senat kann die Leistungsbedingungen selbst unbe schränkt ausl e- gen. Es handelt sich um A llgemeine Geschäftsbedingungen, deren räumlich er Geltungsbereich sich über den Bezirk eines Berufungsgerichts hinaus erstreckt (vgl. BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 329/08, NJW 2010, 932 = ZfBR 2010, 364). D er Senat ist entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auch nicht deshalb gehindert, sich mit den Leistungsbedingungen zu befassen, weil diese erstmals im Revisionsverfahren zu den Akten gereicht wurden. Es handelt sich nicht um neuen Vortrag der Kläger in . Wie sich aus den vom Berufungsg e- 10 11 12 13 - 8 - richt in Bezug genommenen Schriftsätzen ergibt, waren die einschlägigen Be - stimmungen der Leistungsbedingungen bereits Gegenstand des Vortrags der Parteien vor dem Berufungsgericht. b) Es kann dahinstehen, inwieweit d er Senat in der Auslegung der Lei s- tungsbedingungen dadurch beschränkt ist, dass diese sich an den jeweiligen landesgesetzlichen Vorschriften orientieren, die vom Berufungsgericht in einer bestimmten Weise zugunsten der Beklagten verstanden werden , und der Senat an die vom Berufungsgericht je denfalls teilweise vorgenommene Auslegung des Landesrechts gebunden ist (vg l. § 545 Abs. 1 ZPO a.F., § 560 ZPO i.V.m. Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG - RG). Denn auch bei einer un ein geschränkten Mö g- lichkeit der Überprüfung der Leistungsbedingungen wäre das vom Berufung s- gericht gefundene Ergebnis nicht zu beanstanden. aa ) An wen sich die Realofferte der Klägerin richtet , ist - wie das Ber u- fungsgericht richtig erkannt hat und von der Klägerin auc h nicht in Frage gestellt wird - nach den Leistungsbedingungen eng mit der Frage verknüpft, wer das Entgelt für die jeweiligen Leistungen zu entrichten hat. Die Leistungsbedingu n- gen wiederholen hinsichtlich der Entgeltschuldner in Nr. 1.3.1 und Nr. 1.3.2 im Wesentlichen den Wortlaut von § 5 Abs. 1, § 7 Abs. 2 StrReinG Berlin und nehmen in Nr. 2.2.19 auf die landesrechtlichen Vorschriften über die Abfallen t- sorgung Bezug. Ihre Auslegung muss sich deshalb daran orientieren, wie die genannten gesetzlichen Norm en ihrerseits auszulegen sind. I nwieweit die E r- wägungen des Berufungsgerichts zur Auslegung des Landesrechts binden, kann dahinstehen. Liegt eine Bindung nicht vor, kann der Senat - woran er in dem seiner Entscheidung vom 18. Juni 2009 - VII ZR 196/08, BGHZ 181, 304 , zugrunde liegenden F all noch gehindert war - die Vorschriften selbst auslegen (MünchKommZPO/Wenzel, 3. Aufl., § 545 Rn. 13 m.w.N.). Insoweit kommt er zu keinem anderen Ergebnis als das Berufungsgeric ht. 14 15 - 9 - bb) Gemäß § 5 Abs. 2 KrW - /AbfG Berlin unterliegen die Abfallbesitzer und gemäß § 4 Abs. 1 StrReinG Berlin hinsichtlich der Straßenreinigung die Anlieger und Hinterlieger dem Anschluss - und Benutzungszwang. Nach § 8 Abs. 1 Satz 2 und 3 KrW - /AbfG Berlin und § 7 Abs. 2 Satz 1 StrReinG i.V.m. § 5 Abs. 1 StrReinG Berlin sind ent geltpflichtig die jeweiligen Grundstückseigent ü- mer bzw. die sonstigen dinglich Berechtigten. Bei der Auslegung dieser Reg e- lungen kann nicht allein auf den Wortlaut abgestellt werden . Dieser ist für die Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder die einzelnen Wo h- nungseigentümer als Abfallbesitzer oder Anlieger anzusehen sind , nicht einde u- tig. Das ergibt sich, worauf das Berufungsgericht zutreffend abstellt, hinsich t- lich der Abfallbeseitigung daraus, dass Entgeltschuldner der Grundstückseige n- tümer nur " in der Regel " ist , § 8 Abs. 1 KrW - /AbfG Berlin (KG, ZMR 2009, 786 bei juris Rn. 13) . Auc h die Regelung unter 2.1.1 Abs. 7 der Leistungsbe dingu n- gen ist nicht klar, wenn dort den Grundstückseigentümern die Wohnungseige n- tümer gleichgestellt werden. Denn in diesem Zusammenhang muss berücksic h- tigt werden, dass im Lichte der neue re n Rechts prechung (BGH, Beschluss vom 2. Juni 20 05 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154 ff. ) mit der Bezeichnung " Wo h- nungseigentümer " auch der rechtsfähige Verband gemeint sein könnte, wenn es sich um eine im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegende Angelegenheit handelt, in der die Gemeinschaft der Wohnungseige n- tümer selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann . Das ist hier der Fall. Straßenreinigung und Müllab fuhr sind Verwaltungsangelegenheiten, so dass insoweit die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiges Subjekt am Rechtsverkehr teilnehmen kann. Auch hinsichtlich der Straßenreinigung ist die Regelung im Wortlaut nicht eindeutig so gestaltet, das s eine Wohnungseigentümergemeinschaft als 16 17 18 - 10 - rechtsfähiger Verband als Adressat der Realofferte ausgeschlossen ist. Das ergibt sich daraus, dass das Gesetz in erster Linie auf den Anlieger abste llt und die Erläuterung unter § 5 Abs. 1 StrReinG Berlin , wer An lieger in diesem Sinne ist, ersichtlich nicht den Fall im Auge hat, dass ein Grundstück an die zu rein i- gende Straße angrenzt, das im Eigentum von Wohnungseigentümer n steht. Bei der Auslegung müssen sowohl die Interessen der Klägerin als auch die der ei nzelnen Wohnungseigentümer angemessen berücksichtigt werden. Die Klägerin kann sich im Hinblick auf den gesetzlich angeordneten Anschluss - und Benutzungszwang ihre Vertragspartner nicht aussuchen, sie kann ihre Lei s tungen nicht von der Stellung von Si cherh eiten abhängig machen und ihr ist bei einer Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft der Zugriff auf das Privatvermögen der einzelnen Wohnungseigentümer einschließlich ihres Wo h- nungseigentums verwehrt (vgl. dazu KG, NJW 2006, 3647 , und Briesemeister, ZWE 2008, 230, 232) . Dagegen steht das Interesse der Wohnungseigentümer, nicht gesamtschuldnerisch auch für die von den anderen Eigentümern geschu l- deten Entgelte einstehen zu müssen (vgl. KG, ZMR 2009, 786). B ei der Ausl e- gung kann auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass nach der neueren Rech t- sprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154) die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkeh r teilnimmt, vgl. auch § 10 Abs. 6 WEG. Dieser rechtsfähige Verband haftet mit seinem Verwaltungsvermögen für die entstandenen Verbindlichkeiten, § 10 Abs. 7 WEG. Die einzelnen Wohnungseigentümer sollen hierdurch vor einer umfassenden gesamtschuldnerischen Haftung bewahrt werden . Ge mäß § 10 Abs. 8 WEG haften sie nur noch anteilig für die Verbindlichkeiten der Gemei n- schaft. 19 - 11 - D ie Entgeltr egelung en sind nicht streng formal dahin zu verstehen, dass jeder, der in einer dinglichen Rechtsbeziehung zu einem Grund stück steht, en t- geltpflichtig ist. Sie soll en sicherstellen , dass der Klägerin für ihre Leistungen hinsichtlich ein es jeden Grundstücks ein Entgeltpflichtiger zur Verfügung steht, sie soll jeweils auf eine Haftungsmasse zugreifen k ö nn en . Den Fall, dass die Leistungen der Klägerin eine r Vielzahl von Wohnungseigentümern zuguteko m- men , die jeweils nur zu einem geringen Bruchteil Grundstückseigentümer und in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengeschlossen sind, haben die Gesetze nicht vor Augen. Bei ein er interessengerechten Auslegung der la n- desgesetzlichen Normen ist der rechtsfähige Verband mit seinem Verwaltung s- vermögen der Adressat der Realofferte und auch Schuldner des Entgelts . Dabei muss auch berücksichtigt werden, dass die von der Klägerin real a ngebotenen Leistungen nicht von den einzelnen Wohnungseigentümern direkt in Anspruch genommen werden. Das gilt ohne weiteres für die Straßenreinigung . Soweit die Abfallentsorgung betroffen ist, hat die Klägerin keine Anhaltspunkte dafür da r- g e legt, die dara uf schließen lassen, dass nicht die Gesamtheit der Wohnung s- eigentümer, sondern jeder einzelne von ihnen Adressat der Realofferte sein könnte (vgl. KG, ZMR 2009, 786 , bei juris Rn. 11 , 14 ) . Nach ihrer eigenen Da r- stellung erfolgte die Entsorgung des Hausmüll s durch die einzelnen Wo h- nungseigentümer in ein 1.100 l Gefäß, d as von ihr wöchentlich geleert wurde. cc) Entgegen der Ansicht der Revision steht dieser Auslegung nicht en t- gegen, dass nach den Kommunalabgabengesetzen mancher Bundesländer die Haftung fü r öffentliche Abgaben an die Stellung als Grundstückseigentümer bzw. als dinglich Nutzungsberechtigter geknüpft ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 11. Mai 2010 - IX ZR 127/09, Rpfleger 2010, 683 = ZMR 2011, 143 bei juris Rn. 11). Auf dieser Grundlage hat etwa d er Verwaltungsgerichtshof Baden - Württemberg (ZMR 2006, 818 und NJW 2009, 1017) die entsprechenden la n- desgesetzlichen Normen für die Abwasser - bzw. Abfallgebühren dahin ausg e- 20 21 - 12 - legt, dass sie eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer begründen. Er hat dabei allein darauf abgestellt, dass die Wohnungseigentümer Miteigentümer des Grundstücks sind, und es abgelehnt, bei der Auslegung den Umstand zu berücksichtigen, dass der Bundesgerichtshof zwischenzeitlich die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseige ntümergemeinschaft anerkannt hat. Dem vermag der Senat für die hier zu beurteilende Regelung eines Anschluss - und Benutzungszwangs für Abfallentsorgung und Straßenreinigung nicht zu folgen. Dass es sich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft um ein t eilrec htsfäh i- g e s Subjekt handelt und sich daraus Konsequenzen für das Haftungssystem ergeben (BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154 , 172 f., und Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 329/08, NJW 2010, 932 = ZfBR 2010, 364 bei juris Rn. 12), kann bei der Auslegung jedenfalls dann nicht außer Betracht bleiben , wenn die Inanspruchnahme der kommunalen Leistung nicht öffentlich - rechtlich durch Satzung, sondern, wie hier, durch privatrechtlichen Vertrag ausgestaltet ist. De mgemäß beschränkt d a s OLG Hamm (NJW - RR 2009, 1463) die von ihm angenommene gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer ausdrücklich auf die Gebührenpflicht aufgrund öffentlich - rechtlicher Satzung und räumt ein, dass bei eine m privatrechtlich ausgestalt e- ten Nutzungsverhältn is etwas anderes gelten kann . dd) Auch aus den Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 10. Dezember 2008 (VIII ZR 293/07, NJW 2009, 913) und vom 5. Juli 2005 (X ZR 99/04, WuM 2005, 593) kann die Revision nichts zu ihren Gunsten herle i- ten. Beide Urteile bet rafen n icht M itglieder einer Wohnungseigentümergemei n- schaft. Im ersten Urteil ging es um die Frage, ob hinsichtlich der Wasserver - und - entsorgung eines Grundstücks Entgeltschuldner der Eigentümer oder ein langjäh r iger Mieter war. Gegenstand des zweiten Ur teils war die Frage, ob die vom Entgeltschuldner erhobene Einrede der unbilligen Leistungsbestimmung, § 315 Abs. 3 Satz 1 BGB, durchgreift. 22 - 13 - ee ) Im Hinblick auf die weitgehende Übereinstimmung der Leistungsb e- dingungen der Klägerin mit den gesetzlichen R egelungen sind auch sie dahin auszulegen, dass sich die Realofferte der Klägerin an die Wohnungseigent ü- merge meinschaft als rechtsfähigen Ver band richtet und diese das Entgelt schuldet . Mit ihr ist das privatrechtliche Nutzungsverhältnis zustande geko m- men ( im Ergebnis ebenso Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 496; Weise in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 120; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 310; Dötsch in BeckOK WEG, Stand: 1. September 2011, § 10 Rn. 568; KG, MDR, 2008, 967 = IMR 2008 , 167 mit zustimmender Anme r- kung von Wenzel; KG, ZMR 2009, 786; vgl. auch BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 VIII ZR 329/08, NJW 2010, 932 = ZfBR 2010, 364; a.A. KG, NJW 2006, 3647; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Auf l ., § 10 Rn. 100; Brie semeister, ZWE 2008, 230). 3. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer käme danach nur dann in Betracht, wenn sie - wovon der Senat in seinem Urteil vom 18. Juni 2009 - VII ZR 196/08, BGHZ 181, 304 wegen der Bindung an die Au s- legung land esgesetzlicher Normen durch das Berufungsgericht ausgehen musste - auf einer gesetzlichen Anordnung beruht oder sich aus den Leistung s- bedingungen in Verbindung mit den ihnen zugrunde liegenden landesgesetzl i- chen Normen klar und eindeutig ergäbe, dass neben dem Verband auch der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet werden sollte (B GH, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 176 f. ; Urteil vom 7. März 2007 VIII ZR 125/06, NJW 2007, 2987 = BauR 2007, 1041 ; Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 329/08, NJW 2010, 932 = ZfBR 2010, 364 ) . Das ist nicht der Fall. Auch insoweit kann dahinstehen, ob der Senat an die jedenfalls teilweise vorgenommene Auslegung des Landesrechts durch das Berufungsg e- richt gebunden ist . Denn d ie landesrechtlichen Normen können entgegen der Ansicht der Revision nicht dahin ausgelegt werden, dass sie eine gesam t- 23 24 - 14 - schuldnerische Mithaftung der Wohnungseigentümer zusätzlich zu der vertra g- lichen Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft anordnen. Die Gesetze gehen davon aus, d ass der Klägerin ein Entgeltpflichtiger aufgrund eines priva t- rechtlichen Nutzungsverhältnisses gegenübersteht. Ein System, dass die Wo h- nungseigentümergemei nschaft Vertragspartei ist und neben ihr von Gesetzes wegen eine Nichtvertragspartei zusätzlich gesam tschuldnerisch haftet, liegt ihnen nicht zugrunde (vgl. Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 497). Nicht ergiebig ist auch der Hinweis der Revision darauf, dass nach § 8 Abs. 1 Satz 3 KrW - /AbfG Berlin anstelle der Eigentümer und sonst dinglich Nutz ung s- berechtigten auch der Abfallerzeuger oder Abfallbesitzer zur Zahlung herang e- zogen werden kann. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseige n- tümer neben dem Verband ergibt sich daraus nicht. Ebenso wenig lässt sich aus den Leistungsbedingungen ein e eindeutige und klare Anordnung der g e- samtschuldnerischen Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer neben dem Verband herleiten. Dieses Ergebnis beeinträchtigt die Interessen der Klägerin entgegen i h- rer Auffassung nicht in unzumutbarer Weise. Sie kann auf das Verwaltung s- vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugreifen, das in der Regel einen für ihre Befriedigung ausreichenden Bestand aufweisen wird. Darüber hinaus kann sie gemäß § 10 Abs. 8 WEG jeden Wohnungseigentümer im Ve r- hältnis seines Miteige ntumsanteils in Anspruch nehmen. 4. Ohne Erfolg beruft sich die Revision hilfsweise darauf, dass die B e- klagte gemäß § 10 Abs. 8 WEG jedenfalls a nteil ig nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils hafte. Zwar ist die Vorschrift auch auf v or I nkrafttret en des neuen Wohnungseigentumsgesetzes entstandene Wohnungseigentümerg e- meinschaften anwendbar (BGH, Urteile vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 329/08, NJW 2010, 932 = ZfBR 2010, 364 bei juris Rn. 15 , und vom 18. Juni 2009 25 26 - 15 - VII ZR 196/08, BGHZ 181, 304 Rn. 14). Die Klägerin hat jedoch einen auf der anteiligen Einstandspflicht der Beklagten für Verwaltungsschulden der Gemei n- schaft beruhenden Anspruch in beiden Tatsacheninstanzen nicht geltend g e- macht. Das kann sie im Revisionsverfahren nicht nachholen (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 2011 - VII ZR 54/10, BauR 2011, 1041 = NZBau 2011, 416 = ZfBR 2011, 467 Rn. 22). - 16 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Kniffka Bauner Kniffka RiBGH Dr. Eick ist wegen Urlaubs verhindert zu unterschreiben Halfmeier Leupertz Vorinstanzen: AG Berlin - Spandau, Entscheidung vom 20.01.2010 - 13 C 91/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.03.2011 - 16 S 14/10 - 27
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