ECLI:DE:BGH:2017:230617UVZR102.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 102/16 Verkündet am: 23. Juni 2017 Weschenfelder Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 21 Abs. 4, § 21 Abs. 5 Nr . 2 WEG Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich - rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind; dafür e r- forderliche Maßnahmen am ge meinschaftlichen Eigentum wie die bauor d- nungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG beansprucht werden. BGH, Urte il vom 23. Juni 2017 - V ZR 102/16 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland u nd die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 18. März 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage wurde von einem Bauträger errichtet und in Wohnungseigentum aufgeteilt. Im Souterrai n befinden sich die Einheiten K1, K2 und K3. Der Kläger zu 1 kaufte die Einheit K2, der Kläger zu 2 die Einheit K3. Zu Gunsten der Kläger wurden jeweils Auflassungsvormerkungen in die Grundbücher eingetragen , und sie e r- langten durch Übergabe Besitz an den Einheiten. Die Eigentumsumschreibung ist noch nicht erfolgt. Der auf die Einheit K2 entfallende Miteigentumsanteil ist n- 1 - 3 - dereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. K2 bezeic h- t- sprechende Regelung enthält die Teilungserklärung für die Einheiten K1 und K3. Die übrigen Einheiten dienen zu Wohnzwecken. Die Souterraineinhe i- ten werden im Aufteilungsplan jewei Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO) dient das Sondereigentum an Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken. Weiter enthält § 4 Abs. 2 GO folgende Bestimmung: gewerblichen Zwecken genutzt werden - die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung - bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich - rechtlichen Genehmigungen einzuholen u nd hat alle mit der Nutzungsänderung in Die Nutzung der Souterraineinheiten zu Aufenthaltszwecken ist bauor d- nungsrechtlich nicht genehmigt, weil die Räume in den der Baugenehmigung zugrundeliegenden beantragte eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung, um seine Ei n heit (K2) als Aufenthaltsraum nutzen zu können . Nach dem hierzu gemäß § 67 Abs. 1 BauO Berlin aF (vgl. nunmehr § 66 Abs. 1 BauO Berlin) eingereichte n Bran d- schutznachweis muss ein zweiter Rettungsweg geschaffen werden. Auf dieser Grundlage teilte d ie Behörde im Jahr 2013 gemäß § 63 Abs. 3 BauO Ber lin a F (vgl. nunmehr § 62 Abs. 3 BauO Berlin) mit, dass ein vereinfachtes Genehm i- gungsv erfahren nicht durchgeführt werden solle und eine vorläufige Unters a- gung nicht ausgesprochen werde. Die Kläger wollen errei chen, dass d er zweite Rettungsweg durch eine Fluchttreppe im Freien her ge stell t wird . 2 - 4 - In der Eigentümerversammlung vom 21. Augus t 2014 wurde ein Antrag abgelehnt, die Herstellung eines zweiten Rettungswegs auf der Grundlage des Brandschutznachweises nebst näher bezeichneten Ausführungsplänen zu b e- schließen und durch eine Sonderumlage von 7. f- trag für die Errichtung der Fluchttreppe zu erteilen und die WEG zu verpflichten, weitere Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die no t- wendig sind, um die Souterraineinh eit K2 an brandschutzrechtliche Vorgaben anzupassen. Gegen den ablehnenden Beschluss wenden sich die Kläger mit der Anfechtungsklage. Zugleich wollen sie - soweit hier von Interesse - im W e- ge der Beschlussersetzungsklage erreichen, dass dem genannten Antrag en t- sprochen wird. Hilfsweise soll das Gericht einen Beschluss des Inhalts erse t- zen, dass alle Maßnahmen vorgenommen werden, die zur Errichtung eines zweiten Rettungswegs für die Souterraineinheiten erforderlich sind bzw. dass ein zweiter und den baurechtlichen Bestimmungen entsprechender Rettu ng s- weg für die Souterraineinheiten hergestellt wird. Das Amtsgericht hat diese A n- träge als unbegründet abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung zurüc k- gewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückwe i- sung die Beklagten beantragen, v erfolgen die Kläger ihre Anträge weiter. Entscheidungsgründe: I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts sind sowohl die Anfechtungs - als auch die Beschlussersetzungsklage unbegründet, weil die Kläger nicht ve r- langen könnten, dass die Wohnungseigentüm ergemeinschaft auf ihre Kosten einen zweiten Rettungsweg im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums he r- 3 4 - 5 - stellt. Insbesondere ergebe sich ein solcher Anspruch nicht aus § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG. Die Maßnahme diene nämlich nicht dazu, erstmalig einen der Te i- lungserklärung entsprechenden Zustand herzustellen, jedenfalls nicht unter dem Aspekt der Nutzung zu Wohnzwecken. Die Einheiten K2 und K3 stellten e- es um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG, über deren G e- nehmigung die Gemeinschaft einen Beschluss fassen könne. Zwar dürften d ie Gewerbeflächen gemäß § 4 Abs. 2 GO zu baurechtlich zulässigen gewerbl i- chen Zwecken genutzt werden. Ob sich daraus ein Anspruch auf die Gestattung der Herstellung eines zweiten Rettungswegs ergebe, könne aber dahinstehen, weil die Gemeinschaft keinesfall s dazu verpflichtet sei, derartige bauliche Änd e- rungen selbst durchzuführen. Aus der Baubeschreibung und dem Exposé des - , Gäste - äger gegenüber der Gemeinschaft keine Rechte herleiten. II. Die Revision hat Erfolg. 1. Mit der gegebenen Begründung kann die Abweisung der von den Kl ä- gern als werdenden Wohnungseigentümern zulässig erhobenen Klage keinen Bestand haben. 5 6 - 6 - a) Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach s o- wohl die Beschlussanfechtung als auch der auf Beschlussersetzung gerichtete Hauptantrag nur Erfolg haben können, wenn den Klägern e in Anspruch auf Herstellung des zweiten Rettungswegs durch d ie Gemeinschaft zusteht. Richtig ist auch, dass sich ein solcher Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG ergeben kann, wenn der zweite Rettungsweg der erstmaligen plangerechten Herstellung des Gemeinschaftseigentums dient. Denn zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, di e ein einzelner Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen kann, gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Instandha l- tung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu zählen s o- wohl die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich - rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 9. Dezember 2016 - V ZR 84/16, NJW - RR 2017 , 462 Rn. 13 mwN). b) Als rechtsfehlerha ft erweist sich dagegen die Annahme des Ber u- fungsgerichts, es handele sich deshalb nicht um die erstmalige Herstellung e i- nes der Teilungserklärung entsprechenden Zustands, weil die Einheiten im So u terrain nicht zu Wohnzwecken dienten, sondern als Teileigen tum anzus e- hen seien. Mit dieser Schlussfolgerung verkennt das Berufungsgericht, dass grundsätzlich auch Teileigentumseinheiten dazu geeignet sein müssen, als Aufenthaltsraum zu dienen. D a die Bezeichnung "Teileigentum" jede gewerbl i- che Nutzung zulässt (vgl . Senat, Urteil vom 17. Juni 2005 - V ZR 328/03, NZM 2005, 753, 75 4 unter 4 a) dd)), sind auch Nutzungen erlaubt, die - wie etwa eine Büronutzung - bauordnungsrechtlich nur in Aufenthaltsräumen vorgenommen werden dürfen, also in Räumen, die zum nicht nur v orübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind (vgl. § 2 Abs. 5 BauO Berlin) . Demzufolge gehört es (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschrä n- 7 8 - 7 - kungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich - rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind; dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die bauor d- nungs rechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungs wegs (vgl. § 2 Abs. 5, § 33 BauO Berlin) entsprech en regelmäßig ordnungsmäßiger Ve r- waltung und können von einzelnen Wohn ungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG bean sprucht werden (vgl. Senat, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 177/11, ZMR 2012, 713 Rn. 10; Urteil vom 9. Dezember 2016 - V ZR 84/16, NJW - RR 201 7, 462 Rn. 14; Jennißen/Heinemann, WEG, 5. Aufl., § 21 Rn. 68). 2. Die Entscheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). a) Weitere vereinbarte Nutzungsbeschränkungen, die dem Herstellung s- anspruch entgegenstehen könnten , sind nicht ersichtlich. Die Zweckbesti m- mung der Einheiten ergibt sich aus den jeweiligen Grundbüchern und der dort in Bezug genommenen Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung vom 23. Oktober 2008. aa) Ob eine Grundbucheintragung Nutzungsbeschr änkungen enthält, und welcher Art diese sind, ist durch Auslegung zu ermitteln. Weil die Teilung s- erklärung und der darin in Bezug genommene Aufteilungsplan Bestandteil der Grundbucheintragung sind, kann das Revisionsgericht die Auslegung auch i n- soweit in v ollem Umfang nachprüfen. Dabei ist - wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung - auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abz u- stellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerha lb der Eintragung und der dort zulä s- sig in Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere also der Teilungserkl ä- 9 10 11 - 8 - rung und der Gemeinschaftsordnung, dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne wei teres erkennbar sind. Angaben in dem Aufteilungsplan kommt allenfalls nachrangige Bedeutung zu (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 V ZR 40/09, NZM 2010, 407 Rn. 7 f.; Urteil vom 16. November 2012 V ZR 246/11, WuM 2013, 58 Rn. 5; Beschluss vom 4. De zember 2014 V ZB 7/13, DNotZ 2015, 362 Rn. 8; Urteil vom 9. Dezember 2016 V ZR 84/16, NJW - RR 2017, 462 Rn. 17; jeweils mwN). bb) Die Auslegung der Teilungserklärung ergibt, dass die Teileigentum s- einheiten K1 bis K3 als Aufenthaltsraum ge eigne t sei n müssen; infolgedessen gehört ein bauordnungsrechtlich vorgeschriebener zweiter Rettungsweg zu der erstmaligen plangerechten Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums. wird die gesetzliche Definition des Teileigentums aus § 1 Abs. 3 WEG aufgegriffen, nicht jedoch festgelegt, dass die Räume nicht als Aufenthaltsraum, sondern lediglich als Keller - oder Lagerraum genutzt werden dürften. Insoweit differenziert die Teilungser klärung gerade zwischen den Einheiten im Soute r- rain, an denen Sondereigentum begründet wird (§ 2 TE), und Kellerräumen, an denen Sondernutzungsrechte begründet werden (§ 3 GO). Die Bezeichnung pft sich in bezeichnet werden, ist wegen der nachrangigen Bedeutung der planerischen Eintragungen unerheblich. (2) Eine weitergehende Nutzungsbeschränkung lässt sich nicht au s § 4 i- 12 13 14 - 9 - Souterraineinheit en als Aufenthaltsraum wegen des fehlenden zweiten Re t- tungswegs bauordnungsrechtlich unzulässig. Daraus ergibt sich aber nicht, wie es das Amtsgericht angenommen hat, dass die Einheiten dem bauordnung s- rechtlich derzeit allein zulässigen Zweck entsprechend nur als Keller - oder L a- gerraum dienen. Eine derart einschneidende Einschränkung der Z weckbesti m- mung müsste nämlich aus der Teilungserklärung klar und eindeutig hervorg e- hen (vgl. für eine Kostenregelung Senat, Urteil vom 2. März 2012 V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 7). Das ist nicht der Fall. Die nächstliege n- de Auslegung der Klausel ergib t im Gegenteil, dass unterschiedliche gewerbl i- che Nutzungen erlaubt sind und die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung gewerbliche Nutzung zulässig, soweit die Vorgaben des B auplanungsrechts ( ggf. der Baunutzungsverordnung) und die auf spezifische gewerbliche Nu t- zungsformen bezogenen Vorschriften des Bauordnungsrechts erfüllt sind. D a- bei wird die allgemeine Eignung als Aufenthaltsraum vorausgesetzt . Sie zählt zu dem plangerech ten Zustand, für dessen erstmalige Herstellung nicht der Te i- leigentümer, sondern die Gemeinschaft zuständig ist. b) Anders als das Berufungsgericht meint, steht der Herstellung des zweiten Rettungs wegs auch nicht entgegen, dass ein Brandschutznachweis nur für die Einheit K2 vorliegt. Jedenfalls die der Teilungserklärung entsprechende Nutzung dieser Einheit scheitert derzeit allein an dem fehlenden zweiten Re t- tungsweg . Schon deshalb muss dieser hergestellt werden. Unabhängig davon muss das gemeinschaftl iche Eigentum die bauordnungsrechtlichen Anforderu n- gen an die plangerechte Nutzung erfüllen. Dagegen ist es Sache der jeweiligen Sondereigentümer, etwaige (räumlich) das Sondereigentum betreffende ba u- ordnungsrechtliche Vorgaben auf eigene Kosten zu erfü lle n (vgl. Senat, Urteil 15 - 10 - vom 9. De zember 2016 - V ZR 84/16, NJW - RR 2017, 462 Rn. 23). Als Ma ß- nahme ordnungsmäßiger Verwaltung kann jeder Wohnungseigentümer die Herstellung des zweiten Rettungs wegs beanspruchen, also auch der Kläger zu 2, obwohl für dessen Ein heit K3 bislang ein Brandschutznachweis fehlt. c) Schließlich ist auch die Abweisung der auf die Sonderumlage bezog e- nen Anträge rechtsfehlerhaft. Da den Klägern im Grundsatz ein Anspruch auf Herstellung des zweiten Rettungswegs zusteht, können sie g e mäß § 21 Abs. 4 WEG auch die Erhebung einer Sonderumlage verlangen, die die Finanzierung der Maßnahme sicherstellt (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9 /14, BGHZ 202, 375 Rn. 17 mwN). III. 1. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif ( § 563 Abs. 3 ZPO). Das Urteil ist aufzuheben und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entsche i- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Zwar steht fest, dass die Kläger die Schaffung eines zweiten Rettungswegs ve r- langen k önnen ; auch können sie - wie darüber hinaus beantragt - verlangen, dass gegebenenfalls weitere brandschutzrechtliche Vorgaben an eine Nutzung als Aufenthaltsraum im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums erfüllt we r- den . Aber sowohl der angefochtene Negat ivbeschluss als auch der auf B e- schlussersetzung gerichtete Hauptantrag haben eine bestimmte Ausführung auf der Grundlage des von dem Kläger zu 1 erstellten Brandschutznachweises nebst Ausführungsplänen zum Gegenstand. Da der Gemeinschaft bei der Schaffung des zweiten Rettungs wegs unter Beachtung bauordnungsrechtlicher Vorgaben grundsätzlich ein Ermessen zusteht, können die genannten Anträge nur dann Erfolg haben, wenn die beantragte Herstellungsweise - wie es die 16 17 - 11 - Kläger behaupten - die einzig mögliche Ausfü hrung darstellt. Ob es Alternativen gibt, hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bi s- lang nicht aufgeklärt. Dies wird nachzuholen sein. Sofern es gleichwertige , ba u- ordnungsrechtlich ebenfalls zulässige Alternativen gibt und kein e Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Wohnungseigentümer nicht auf eine bestimmte Ausführungsweise verständigen werden , könnte die Wahl der konkreten Au s- füh rung ihnen überlassen werden (vgl. dazu Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 V ZR 182/12, NJW 20 13, 2271 Rn. 31; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 214a). Unter diesen Voraussetzungen wäre die Anfechtungskla ge abzuwe i- sen; zu gleich müsste im Wege der Beschlussersetzung - wie es die Kläger hilfsweise beantragen - die Herstellung des zweiten Rettun gs wegs in allgemein gehaltener Weise vorgegeben werden. Im Hinblick auf die Sonderumlage fehlen bislang Feststellungen zu den Kosten der erforderlichen Maßnahmen. 2. Im Hinblick auf die erforderliche Ersetzung des Beschlusses über die Erhebung der Son derumlage weist der Senat auf Folgendes hin: Da die Wohnungseigentümer die Kosten für die Erfüllung der bauor d- nungsrechtlichen Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen hab en, muss auch die Sonderumlage nach diesem Verteilungsschlüssel aufgebracht werden. Die in § 4 Abs. 2 GO enthaltene Kostenregelung ist nicht anwendbar. r- lichen öffentlich - rechtl ichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tr a- - wie ob en ausgeführt - die erstmalige Herstellung der Eignung als Aufenthaltsraum nicht erfasst. Ebenso 18 19 - 12 - wenig ist eine abweichende Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG b e- schlossen worden. Dies wäre auch nicht zulässig, weil es im Interesse aller Wohnungseigentüme r liegt, dass die brandschutzrechtlichen Anforderungen an die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung des Gebäudes eingehalten werden (vgl. Senat, Urteil vom 9. Dezember 2016 - V ZR 84/16, NJW - RR 2017, 462 Rn. 21). Infolgedessen dient die Maßnahme dem Gebrauch aller Wo h- nungseigentümer und nicht, wie in § 16 Abs. 4 WEG vorausgesetzt, dem G e- brauch einzelner Wohnungseigentümer. Stresemann Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 22.12.2014 - 7 5 C 70/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 18.03.2016 - 85 S 20/15 WEG und 85 T 22/15 WEG -
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