BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 103/06 Verk374ndet am: 20. September 2006 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 556a Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1 Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen. BGH, Urteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06 - LG Gie337en AG Gie337en - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 9. August 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landge-richts Gie337en - 1. Zivilkammer - vom 22. M344rz 2006 wird zu-r374ckgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren aufgrund eines Mietvertrags vom 11. Juni 2002 mit der Rechtsvorg344ngerin des Kl344gers ab dem 1. September 2002 Mieter einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss einer Seniorenanlage in A. . Das Haus ist mit einem Aufzug ausgestattet. Ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller oder Dachboden geh366rte nicht zum Mietobjekt der Beklagten. 1 Nr. 3.2 des Mietvertrags lautet: 2 "Neben der Miete werden Betriebskosten im Sinne des 247 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und in Form von mo-natlichen Vorauszahlungen mit j344hrlicher Abrechnung erhoben. - 3 - Die von dieser Vorauszahlung erfassten Betriebskosten sind in der Anlage 'Betriebskostenaufstellung' enthalten, welche wesentlicher Vertragsbestandteil ist. Die monatliche Vorauszahlung betr344gt da-nach z.Zt. insgesamt EUR 75,-." In der Anlage hei337t es unter der 334berschrift Betriebskostenaufstellung: 3 "Die in Punkt 3.2 des Mietvertrags vom 11.06.02 ausgewiesene monatliche Betriebskostenvorauszahlung setzt sich zur Zeit aus folgenden Positionen zusammen: ... 4. Aufzug/Aufz374ge ..." Der Kl344ger hat von den Beklagten f374r das Jahr 2004 eine Nebenkosten-nachzahlung verlangt, in der ein anteiliger, nach dem Ma337stab der Wohnfl344che umgelegter Betrag von 141,37 200 f374r Betriebskosten des Aufzugs enthalten ist. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die zugelassene Beru-fung hat das Landgericht die Beklagten auch zur Zahlung der Aufzugskosten verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. 5 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: Der Kl344ger k366nne Zahlung der Aufzugskosten verlangen. Diese seien gem344337 Nr. 3.2 des Mietver-trags in Verbindung mit der II. Berechnungsverordnung umlagef344hig. Die formularm344337ige Umlage der Aufzugskosten sei nicht wegen unan-gemessener Benachteiligung der Beklagten gem344337 247 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam. Das gelte f374r Mieter einer Erdgeschosswohnung auch dann, wenn sie keinen Nutzen von dem Aufzug h344tten. Der Vermieter einer solchen Woh-nung lege insoweit lediglich seine Preisgestaltung offen und verlagere das Risi-ko der Kostenver344nderung auf den Mieter. Eine rechnerisch exakte Abrechnung sei ohnehin kaum m366glich, denn bei mehrst366ckigen Geb344uden m374sste auch zwischen den Mietern im ersten Stock und jenen im obersten Stockwerk unter-schieden werden, weil die Inanspruchnahme des Aufzugs unterschiedlich gro337 sei. Gegen eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten spreche auch die Regelung in 247 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung. Danach seien grunds344tzlich auch Wohnungsmieter im Erdgeschoss an den Aufzugskosten zu beteiligen; also sei die Regelung im Mietvertrag der Parteien mit den wesentli-chen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vereinbar. 6 Die Klausel im Mietvertrag der Parteien sei auch nicht mit der Folge des 247 305c BGB 374berraschend. Das Vorhandensein eines Aufzugs sei f374r die Be-klagten offensichtlich gewesen. Es sei weit verbreitet, die durch einen Aufzug entstehenden Kosten auf die Mieter insgesamt umzulegen. Auch als Mieter ei-ner Erdgeschosswohnung h344tten die Beklagten damit rechnen m374ssen. 7 - 5 - II. 8 Das Berufungsurteil h344lt der rechtlichen Nachpr374fung im Ergebnis stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. Der Kl344ger hat gem344337 Nr. 3.2 des Mietvertrags gegen die Beklagten ei-nen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten f374r das Jahr 2004 auch im Hin-blick auf die Aufzugskosten. 9 1. Im Mietvertrag ist in Nr. 3.2 in Verbindung mit der Anlage "Betriebskos-tenaufstellung" gem344337 247 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbart, dass die Beklagten anteilige Aufzugskosten zu tragen haben. Kosten des Aufzugbetriebs sind um-lagef344hige Betriebskosten (fr374her 247 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, BGBl. I S. 2178, in Ver-bindung mit Anlage 3 Nr. 7; seit 1. Januar 2004 247 2 Nr. 7 der Betriebskosten-verordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346). 10 Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise angenommen, dass es sich bei der formularm344337ig vereinbarten Beteiligung der Beklagten als Erdge-schossmieter an den Aufzugskosten nicht um eine 374berraschende Klausel im Sinne von 247 305c Abs. 1 BGB handelt. 11 2. Die formularvertragliche Umlage der Aufzugskosten auf die Mieter ei-ner Erdgeschosswohnung h344lt der Inhaltskontrolle nach 247 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Eine gegen die Gebote von Treu und Glauben ver-sto337ende unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, insbe-sondere weicht die Abrede nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetz-lichen Regelung ab. Dem steht nicht entgegen, dass der Kl344ger die Aufzugs-kosten nach der Wohnfl344che umgelegt hat, ohne die Beklagten davon auszu- 12 - 6 - nehmen, obwohl ihnen das Vorhandensein eines Fahrstuhls keinen objektiven Gebrauchsvorteil gew344hrte. 13 a) Allerdings kommt eine Heranziehung des 247 24 Abs. 2 der Neubaumie-tenverordnung 1970 (NMV) als wesentlicher Grundgedanke der gesetzlichen Regelung bei Wohnraum, der - wie die von den Beklagten gemietete Woh-nung - nicht der Preisbindung unterliegt, entgegen der Auffassung des Beru-fungsgerichts nicht in Betracht. F374r preisgebundenen Wohnraum bestimmt 247 24 Abs. 2 Satz 1 NMV, dass die Kosten des Betriebs von Aufz374gen nach dem Ver-h344ltnis der Wohnfl344chen umgelegt werden d374rfen, sofern nicht im Einverneh-men mit allen Mietern ein anderer Umlagema337stab vereinbart ist. Nach 247 24 Abs. 2 Satz 2 NMV kann Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage ausge-nommen werden. aa) Die Wertung des 247 24 Abs. 2 Satz 1 NMV wird vielfach auf preisfrei-en Wohnraum 374bertragen. Daraus folge, dass die anteilige Umlage der Auf-zugskosten auf den Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung in der Regel m366glich sei. Der Gesetz- und Verordnungsgeber sehe es regelm344337ig nicht als unangemessene Benachteiligung an, wenn der Mieter einer solchen Wohnung unabh344ngig vom objektiven Nutzen mit der Umlage f374r einen Fahr-stuhl belastet werde (LG Berlin, GE 1994, 765; LG Berlin, GE 1995, 567; LG Duisburg, WuM 1991, 597; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 437b; Weitemeyer in Emme-rich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., 247 556a Rdnr. 22). Nach anderer Ansicht soll der dem Vermieter durch 247 24 Abs. 2 Satz 2 NMV gew344hrte Ermessensspiel-raum stets dahingehend reduziert sein, dass der Mieter einer (preisgebunde-nen) Wohnung im Erdgeschoss von der Umlage der Aufzugskosten ausge-nommen werden m374sse, wenn er aus dem Vorhandensein eines Fahrstuhls 14 - 7 - objektiv keinen Nutzen ziehen k366nne (LG Braunschweig, WuM 1990, 558; LG Kiel, NZM 2001, 92; LG Berlin, MM 2002, 333). 15 bb) Die Streitfrage bedarf hier keiner Entscheidung. 247 24 Abs. 2 NMV ist eine Regelung des sozialen Wohnungsbaurechts, die nach dem Regelungsplan des Gesetzgebers bereits deshalb nicht f374r andere Sachverhalte herangezogen werden kann, weil es sich um eine auslaufende, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendende Regelung handelt. Der Gesetzgeber hat das Recht des sozialen Wohnungsbaus durch das Wohnraumf366rderungsgesetz vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376 - WoFG) mit Wirkung ab dem 1. Ja-nuar 2002 auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt. Aufgrund dessen ist die Neubaumietenverordnung nur noch nach Ma337gabe der 334bergangsbestim-mung des 247 50 WoFG weiterhin anzuwenden. Soweit das Wohnraumf366rde-rungsgesetz keine Sonderregelung trifft, gelten im Verh344ltnis der Mietvertrags-parteien untereinander die allgemeinen wohnraummietrechtlichen Bestimmun-gen (Begr374ndung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/5538 S. 33 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 8. M344rz 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 unter II A 1 a aa (1) zu 247 20 Abs. 2 Satz 2 NMV). b) Die formularm344337ige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdge-schoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nach dem Ma337stab der Wohnfl344che entspricht jedoch dem Grundgedanken des 247 556a Abs. 1 Satz 1 BGB. Nach dieser Bestimmung sind Betriebskosten grunds344tzlich - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen oder anderweitiger Vorschriften - nach dem Anteil der Wohnfl344che umzulegen. Im Anwendungsbereich des 247 556a Abs. 1 Satz 1 BGB ist dabei grunds344tzlich auf die Gesamtwohnfl344che abzustellen (Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, WuM 2006, 440 unter II 3 a aa). Nur f374r Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abh344ngen, gilt dies nicht (247 556a 16 - 8 - Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Vorschrift greift jedoch nicht ein, weil es hier nicht um eine erfasste Verursachung geht. 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB bietet auch keinen Anhaltspunkt daf374r, dass der Mieter einer Erdgeschosswohnung keinen Anteil an den Aufzugskosten zu tragen hat, wenn er ihn nicht sinnvoll nutzen kann (so aber wohl Langenberg, NZM 2001, 783, 790). Dass der Fl344chen-schl374ssel f374r den Fall einer - wie hier - fehlenden Vereinbarung des Umlage-schl374ssels und vorbehaltlich einer anderweitigen gesetzlichen Regelung vorge-schrieben ist, beruht auf der Wertung des Gesetzgebers, dass dieser Vertei-lungsschl374ssel f374r alle Betriebskosten, f374r die kein anderer Abrechnungsma337-stab gilt, sachgerecht ist. Mit R374cksicht darauf stellt es keine Abweichung von der gesetzlichen Regelung dar, dass der Kl344ger die Beklagten nicht von der Umlage der Aufzugskosten ausgenommen hat. c) Die anteilige Umlage dieser Kosten benachteiligt die Beklagten auch im 334brigen nicht unangemessen, selbst wenn sie den Aufzug nicht sinnvoll nut-zen konnten (247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). 17 Auch in Rechtsprechung und Schrifttum ist die Meinung verbreitet, dass die formularm344337ige Vereinbarung, die im Erdgeschoss wohnenden Mieter un-abh344ngig vom konkreten Nutzen an den Betriebskosten eines Fahrstuhls zu beteiligen, nicht gegen 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB verst366337t (LG Hannover, WuM 1990, 228; LG Duisburg, WuM 1991, 597; Weitemeyer aaO, 247 556a Rdnr. 22; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnrn. 4164, 5156 f.; vgl. auch LG Augsburg, WuM 2003, 270). Nach anderer Ansicht scheidet eine Um-lage von Aufzugskosten auf den Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Woh-nung aus, wenn er den Aufzug nicht sinnvoll nutzen k366nne. Andernfalls werde dieser Mieter in unbilliger Weise mit der Subventionierung von Annehmlichkei-ten f374r andere Mieter belastet (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 18 - 9 - 8. Aufl., 247 556a Rdnr. 101; siehe auch Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebs-kostenkommentar, 2004, 247 2 Nr. 7 BetrKV Rdnr. 24). 19 Der Senat h344lt die erstgenannte Ansicht f374r richtig. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung ab-h344ngen, werden vielfach von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Um-fang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Ma337e genutzt. Das gilt ebenso wie f374r die Kosten eines Auf-zugs etwa f374r die Kosten einer Gemeinschaftsantenne, die Kosten der Beleuch-tung von Eingang und Treppenhaus, die Kosten der Reinigung dieser Bereiche oder die Kosten der Gartenpflege (vgl. zu letzteren Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 135/03, WuM 2004, 399). Eine nach der jeweiligen Verursachung oder tats344chlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mie-ter w344re vielfach nicht praktikabel und h344tte eine erhebliche Un374bersichtlichkeit und m366glicherweise auch laufende Ver344nderungen in der Abrechnung zur Fol-ge. Im Falle der Aufzugskosten etwa w344re f374r eine streng verursachungsge-rechte und am Vorteilsprinzip ausgerichtete Zuordnung nicht nur eine Unter-scheidung zwischen den Erdgeschossmietern und den Mietern der 374brigen Stockwerke erforderlich, sondern m374sste dar374ber hinaus eine Differenzierung nach der Stockwerksh366he der einzelnen Wohnungen und m366glicherweise auch nach der Zahl der Nutzer je Wohnung erfolgen. Es sprechen deshalb auf Seiten des Vermieters Gr374nde der Praktikabili-t344t und auf Seiten der Mieter Gr374nde der Nachvollziehbarkeit und besseren 334berpr374fbarkeit der Abrechnung f374r eine generalisierende Betrachtungsweise (Weitemeyer aaO, 247 556a Rdnr. 22; Schmid aaO, Rdnr. 4004). Soweit die Mie-ter zur Entstehung der Gesamtkosten in unterschiedlichem Ma337e beitragen oder davon in unterschiedlichem Umfang profitieren, sind gewisse Ungenauig-keiten bei der Verteilung von Betriebskosten dann nicht zu vermeiden. Der Mie- 20 - 10 - ter muss die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Ma337stab trotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grunds344tzlich hinnehmen (Senatsurteil vom 8. M344rz 2006, aaO, unter II A 1 a aa (2)). Denn die oben genannten Gr374nde lassen die damit f374r die Mieter bestimm-ter Wohnungen im Einzelfall m366glicherweise verbundenen Nachteile nicht als eine - die Gebote von Treu und Glauben missachtende - unangemessene Be-nachteiligung erscheinen, zumal sich die Vor- und Nachteile bei den verschie-denen Betriebskostenarten insgesamt auch ausgleichen k366nnen. Diese Wer-tung entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des 247 556a Abs. 1 Satz 1 BGB, nach der vorbehaltlich anderweitiger Vereinba-rungen und Vorschriften die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfl344che umzulegen sind, die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte (Begr374ndung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/4553, S. 51). 3. Es liegt auch kein Fall krasser Unbilligkeit vor, welcher dem Mieter im Einzelfall einen Anspruch aus 247 242 BGB auf eine Umstellung des Umlage-ma337stabes er366ffnen kann (vgl. BT-Drucks aaO; Senatsurteil vom 31. Mai 2006, aaO, unter II 3 a aa; Schmid aaO, Rdnr. 4119). Entgegen der Ansicht der Revi- 21 - 11 - sion k366nnen die Beklagten daher auch aus den Grunds344tzen von Treu und Glauben (247 242 BGB) nichts Weitergehendes zu ihren Gunsten herleiten. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Vorinstanzen: AG Gie337en, Entscheidung vom 04.01.2006 - 45 MC 836/05 - LG Gie337en, Entscheidung vom 22.03.2006 - 1 S 45/06 -
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