BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 103/12 Verkündet am: 12. April 2013 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 745 Abs. 2; WEG § 21 Abs. 3 a) Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des g e- meinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheit s- beschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die s a chenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar und kann auch nicht Gege n stand einer Vereinbarung sein . b) Ein Mitwirkungsanspruch kann nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden, weil diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird; er kann sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus der Treuepflicht der Wo h- nungseigentümer ergeben. BGH, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 103/12 - LG Bamberg AG Bayreuth - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündlic he Verhandlung vom 12. April 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann , die Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth und die Richterin Dr. Brückner für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Lan d- geri chts Bamberg vom 28. März 2012 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied die Beklagte ist. Das im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehende Grunds tück ist ca. 5.500 qm groß. Der Grundstücknachbar errichtete Mitte der Grundstücke; ein Teilstück der Mauer setzte er versehentlich auf das Grun d- stück der Wohnungseigentümer. Nachd em dieser Umstand bekannt geworden war, beschlossen die Wohnungseigentümer am 2. Juli 2003 mehrheitlich, die durch die Mauer abgetrenn te gemeinschaftliche Teilfläche von ca. 7 qm für 1 - 3 - Am 29. April 2005 schlossen der Grundstücksnachbar und die Verwalt e- rin als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft einen notariellen Grundstückskaufv die erforderliche Genehmigung des Vertrags durch alle Wohnungs - und Teile i- gentümer hingewiesen wurde. Mit Ausnahme der Beklagten genehmigten alle Eigentümer den Verkauf. Die Beklagte befürchtet, dass der Verkauf es dem Nachbarn erleichtern könnte, den bislang unverstellten Blick aus ihrer Wohnung . e- schlossen die Wohnungseigentümer, den Verkauf zu vollziehen und - sofern der Mehrheitsbeschluss für die Vollziehung im Grundbuch nicht ausreiche - die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer gegebenenfalls gerichtlich in A n- spruch zu nehmen. Das Grundbuchamt lehnte die Umschreibung ab. Die Klage, mit der die Klägerin die Beklagte zu der Erteilung der Gene h- migung zu dem Kaufvertrag vom 29. April 2005 verurteilen lassen will, hat vor dem Amtsgericht Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Lan d- gericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Rev ision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, will die Klägerin die Z u- rückweisung der Berufung erreichen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht sieht den Beschluss vom 2. Juli 2003 als nichtig an. Es fehle an der erforderlichen Beschlusskomp etenz. Die Veräußerung von Grundstücksflächen, die im Miteigentum stehen, diene nicht der Verwaltung des verbleibenden Eigentums und stelle aus diesem Grund schon begrifflich keine 2 3 4 - 4 - Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Jedenfalls handele es sich nicht um eine Maßnahme laufender Verwaltung; erforderlich sei ein einstimm i- ger Beschluss. Der Anspruch könne auch nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden, weil diese Norm durch die Bestimmungen des Wohnungseigentum s- gesetzes verdrängt werde. Soweit ein Anspruch aus dem Gemeinschaftsve r- hältnis der Miteigentümer hergeleitet werden könne, sei bereits die Aktivlegit i- mation der Klägerin fraglich. Jedenfalls könne die Zustimmung zu der Veräuß e- rung nur dann verlangt werden, wenn andernfalls ein nicht unerheblic her Nac h- teil für die Gemeinschaft drohe; dafür gebe es keine Anhaltspunkte. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. 1. Allerdings sind die Zweifel des Berufungsgerichts an der Prozessfü h- rungsbefugnis der klagenden Wohnungseigentüme rgemeinschaft unbegründet. Diese ist auch insoweit gegeben, als sich die Klägerin auf Mitwirkungsanspr ü- che stützt, die den Wohnungseigentümern als Individualansprüche gegen die Beklagte zustehen. Denn durch den Beschluss vom 27. Mai 2009, der vorsieht, da ss der Verkauf vollzogen werden soll und nicht zustimmende Miteigentümer gegebenenfalls gerichtlich in Anspruch genommen werden sollen, sind solche etwaigen Ansprüche dem Verband zur Ausübung übertragen worden; weil der erforderliche Gemeinschaftsbezug bes teht, ist die Klägerin gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 2 WEG prozessführungsbefugt (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 7; Urteil vom 15. Januar 2010 V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 7). Das gilt nach § 140 BGB selbst dann, wenn der genannte Beschluss im Übrigen wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig sein sollte (Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 V ZR 193/09, aaO). 5 6 7 - 5 - 2. Der notarielle Vertrag vom 29. April 2005 sieht vor, dass er erst dann wirksam wird, wenn alle Miteigen tümer ihre Genehmigung erteilt haben. En t- scheidend ist daher, ob die übrigen Miteigentümer von der Beklagten die Erte i- lung der Genehmigung verlangen können; dies verneint das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei. a) Aus den Beschlüssen vom 2. Juli 2003 und vom 27. Mai 2009 lässt sich ein solcher Anspruch nicht herleiten. Wenn die Beschlüsse wie das Ber u- fungsgericht meint so auszulegen sind, dass die Beklagte zu der Erteilung der Zustimmung verpflichtet werden sollte, sind sie in Ermangelung einer B e- schlu sskompetenz nichtig. Denn eine Veräußerung von Teilen des gemei n- schaftlichen Grundstücks betrifft die sachenrechtlichen Grundlagen der G e- meinschaft und stellt schon aus diesem Grund entgegen der Auffassung der Revision keine Verwaltung im Sinne von § 2 1 Abs. 3 WEG dar (Merle in Bä r- mann, WEG, 11. Aufl., § 20 Rn. 6 a.E.; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 20 WEG Rn. 3; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 5; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., Einl. F Rn. 60; aA Sta u- dinge r/Bub, BGB [ 2005 ], § 20 WEG Rn. 7). Folglich besteht auch für die schul d- rechtliche Verpflichtung zu einer solchen Veräußerung keine Beschlusskomp e- tenz. b) Aus dem gleichen Grund kann der Anspruch nicht auf § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gestützt werden. Nach die ser Bestimmung kann jeder Wohnung s- eigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung verlangen. Das B e- gehren der Wohnungseigentümer ist indes nicht auf die Mitwirkung an einer Vereinbarung gerichtet. Mit einer Vereinbarung wird das Gemeinschaftsverhäl t- nis der Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet. Eine vertragliche Reg e- lung der sachenrechtlichen Zuordnung ist davon zu unterscheiden (vgl. § 5 Abs. 3, 4 WEG; näher Senat, Urteil vom 4. April 2003 V ZR 322/02, NJW 8 9 - 6 - 2003, 2165, 2166). Sie kann nicht Gegen stand einer Vereinbarung sein (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 V ZR 189/11, NJW - RR 2012, 1036 Rn. 8; U r- teil vom 4. April 2003 V ZR 322/02, aaO; vgl. auch BT - Drucks. 16/887, S. 19) , und zwar auch dann nicht, wenn die Vereinbarung nur eine schuldrech tliche Verpflichtung zur Mitwirkung an der Änderung der sachenrechtlichen Grundl a- gen der Gemeinschaft begründet (Senat, Urteil vom 4. April 2003 V ZR 322/02, aaO). Eine Veräußerung, wie sie hier beabsichtigt ist, betrifft nicht das Gemeinschaftsverhältni s der Wohnungseigentümer untereinander, sondern die Eigentumsverhältnisse und damit die sachenrechtlichen Grundlagen der G e- meinschaft. Einzelne Wohnungseigentümer können danach im Innenverhältnis eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen nicht im Wege einer wo h- nungseigentumsrechtlichen Vereinbarung erzwingen (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) ; dies gilt erst recht für die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit einem Dritten, d a s auf eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen gerichtet ist. c) Weil das Wohnun gseigentumsgesetz danach ein abschließendes R e- gelungskonzept enthält, kann der Anspruch wie das Berufungsgericht zutre f- fend erkannt hat auch nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden. Während § 747 Satz 2 WEG, wonach eine Verfügung über das gemeinscha ftliche Grun d- stück nur gemeinschaftlich erfolgen kann, auch im Verhältnis zwischen Wo h- nungseigentümern gilt, wird § 745 BGB durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt (vgl. § 10 Abs. 2 Satz 1 WEG; Riecke/Schmidt/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 49 f.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 23). Schon aus di e- sem Grund beruft sich die Revision ohne Erfolg auf die zu § 745 Abs. 1 und 2 BGB ergangene Rechtsprechung, wonach einzelne Bruchteilseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen an einer gemäß § 747 Sa tz 2 BGB erforderlichen gemeinschaftlichen Verfügung über den einzelnen Gegenstand mitwirken mü s- sen (BGH, Urteil vom 4. Mai 1987 II ZR 211/86, BGHZ 101, 24 ff.; Urteil vom 16. November 1998 II ZR 68/98, BGHZ 140, 63, 68 f.; zu § 2038 Abs. 2 Satz 1 10 - 7 - i . V . m . § 745 Abs. 2 BGB vgl. BGH, Urteil vom 28. September 2005 IV ZR 82/04, BGHZ 164, 181, 184 ff.; Urteil vom 11. November 2009 XII ZR 210/05, BGHZ 183, 131, 136 ff.). d) Nach alledem kann sich der Anspruch auf Mitwirkung allein aus der Treuepflicht der Beklagten ergeben, die im Verhältnis zu den übrigen Wo h- nungseigentümern besteht. aa) Nach der Rechtsprechung des Senats kann in besonders gelagerten Ausnahmefällen aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Verpf lichtung der Miteigentümer zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft bestehen. Dies setzt alle r- dings voraus, dass außergewöhnliche Umstände vorliegen, die die Verweig e- rung der Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen de n Grun d- satz von Treu und Glauben erscheinen lassen (eingehend Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 V ZR 189/11, NJW - RR 2012, 1036 Rn. 11 f.) . bb) Diese Voraussetzungen verneint das Berufungsgericht im Ergebnis rechtsfehlerfrei; es ist zwar von einem anderen Prüfungsmaßstab ausgega n- h- nungseigentümer als ausreichend angesehen hat, hat aber sogar diese geri n- geren Anforderungen als nicht erfüllt angesehen. Außergewöhnliche Gründe, die einen Mitwirkungsanspruch begründen könnten, sind nicht schon dann a n- zunehmen, wenn eine Handlungsalternative sinnvoller als andere erscheint. Hier stehen den Wohnungseigentümern verschiedene Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung. Ohne den Verkauf entgeht ihnen zwar eine Einnahme von 5.000 Klägerin steht zu Unrecht auf dem Standpunkt, dass die Teilfläche für ihre Mi t- glieder aufgrund der Errichtung der Mauer nutzlos geworden ist. Scheitert die 11 12 13 - 8 - Veräußerung, haben die Wohnungseigentümer nämlich auf Dauer die Möglic h- keit, im Verhältnis zu dem Nachbarn von ihren Rechten als Eigentümer G e- brauch zu machen. So können sie bei einer späteren Entfernung der Mauer auf der Einhaltung der Grundstücksgrenzen bestehen; auch können sie unabhängig von nachbarrechtlichen Vorschriften eine Erhöhung der Mauer verhindern. Z u- dem besteht der Herausgabeanspruch gemäß § 985 BGB unabhängig von der Durchsetzbarkeit eines Anspruchs gemäß § 1004 BGB und unterliegt gemäß § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB auch nicht der Verjährung; selbst wenn der Beseit i- gungsanspruch gemäß § 1004 BGB verjährt s ein sollte, dürften die Wohnung s- eigentümer das Teilstück der Mauer selbst beseitigen (näher Senat, Urteil vom 28. Januar 2011 V ZR 141/10, NJW 2011, 1068 Rn. 9; Urteil vom 28. Januar 2011 V ZR 147/10, NJW 2011, 1069 Rn. 18). Sprechen danach schon keine außergewöhnlichen Umstände für das Begehren der übrigen Wohnungseige n- tümer, kommt es nicht darauf an, ob die Befürchtungen der Beklagten hinsich t- lich einer möglichen Bebauung des Nachbargrundstücks sachlich begründet sind oder nicht. - 9 - III. Die Kostenen tscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Lemke Schmidt - Räntsch Roth Brückner Vorinstanzen: AG Bayreuth, Entscheidung vom 19.08.2011 - 105 C 861/11 WEG - LG Bamberg, Entscheidung vom 28.03.2012 - 2 S 42/11 WEG - 14
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