V ZR 105/02 - V. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 105/02Verkündet am: 29. November 2002K a n i k,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:jaBGHR: ja AGBG § 9 Bm; BauGB § 11 Abs. 2a)Privatrechtliche städtebauliche Verträge, mit denen Grundstücke zur Deckung desWohnbedarfs an Ortsansässige veräußert werden ("Einheimischenmodelle"), unterliegen- jedenfalls bei Vertragsschluß vor Ablauf der Umsetzungsfrist für die EG-Richtlinie vom5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen am 31. Dezember1994 - nicht der Inhaltskontrolle nach den §§ 9 bis 11 AGBG, sondern sind an dem - jetztin § 11 Abs. 2 BauGB geregelten - Gebot angemessener Vertragsgestaltung zu messen.b)Das Gebot angemessener Vertragsgestaltung ermöglicht nicht nur eine Kontrolle desvertraglichen Austauschverhältnisses, sondern auch eineÜberprüfung der einzelnen Vertragsklauseln. Hierbei erlangen - unter Berücksichtigungder besonderen Interessenlage bei Einheimischenmodellen - auch die den §§ 9 bis 11AGBG zugrundeliegenden Wertungen Bedeutung. Es ist jedoch - weitergehend als nachdem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen - eine Kompensation von Vertrags-klauseln, die für sich genommen unangemessen sind, durch vorteilhafte Bestimmungenim übrigen Vertrag möglich.c)Eine Regelung bei Verkauf eines Grundstücks im Rahmen eines Einheimischenmodells,die die Käufer im Fall einer Weiterveräußerung innerhalb von zehn Jahren nachVertragsschluß zur Abführung der Differenz zwischen Ankaufspreis und Bodenwert ver-pflichtet, stellt keine unangemessene Vertragsgestaltung dar. Die Gemeinde hat jedochbei ihrer Ermessensentscheidung über die Einforderung des Mehrerlöses auch die per-sönlichen Verhältnisse der Käufer zu berücksichtigen.BGH, Urt. v. 29. November 2002 - V ZR 105/02 - OLG Frankfurt am Main LG Darmstadt - 2 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 29. November 2002 durch den Vizepräsidenten des BundesgerichtshofesDr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier undDr. Schmidt-Räntschfür Recht erkannt:Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des22. Zivilsenats in Darmstadt des Oberlandesgerichts Frankfurt amMain vom 5. März 2002 aufgehoben und das Urteil der19. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 19. August1999 abgeändert.Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner33.700,37 nrr !"##$&%die Klägerin zu zahlen.Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamt-schuldner.Von Rechts wegenTatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 8. Februar 1988 kauften die Beklagten vonder Deutschen Stadtentwicklungsgesellschaft mbH ein 709 m² großes Bau- - 3 -grundstück zum Preis von 92.860,80 DM zuzüglich 66.005,96 DM anteiligerErschließungskosten. Die vertraglichen Vereinbarungen entsprachen einemMustervertrag der Verkäuferin, die von der klagenden Gemeinde mit der Ver-äußerung der in einem Neubaugebiet gelegenen Grundstücke betraut wordenwar. Unter § 6 Abs. 3 der Urkunde wurde vereinbart:"Verkauft der Käufer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nachKaufvertragsabschluß, so hat er die Differenz zwischen dem erzieltenVerkaufspreis und dem Ankaufspreis an die Stadt B. (scil.die Klägerin) abzuführen; ist das Grundstück ganz oder teilweise bebaut,so bestimmt sich der Abführungsbetrag aus der Differenz zwischen demvom Gutachterausschuß (§§ 192 ff. BauGB) festgestellten oberen Bo-denwert und dem Ankaufspreis ..."Nach § 6 Abs. 4 der Urkunde wurde diese Verpflichtung zugunsten derKlägerin "in der Weise" versprochen, daß sie "unmittelbar das Recht erwirbt,die Leistungen zu fordern (§ 328 BGB)."Die Beklagten, die auf dem Grundstück inzwischen ein größeres Einfa-milienhaus errichtet hatten, verkauften das Anwesen mit notariellem Vertragvom 29. Juni 1993 zum Preis von 900.000 DM weiter. Nach einer Verkehrs-wertermittlung des Gutachterauschusses beläuft sich die Differenz zwischendem von den Beklagten entrichteten Ankaufspreis und dem Verkehrswert desGrundstücks im Zeitpunkt der Weiterveräußerung auf 131.823 DM.Die Klägerin reduzierte diesen Betrag für jedes Jahr bestehenden Ei-gentums der Beklagten um 10 % und nimmt die Beklagten auf Zahlung einesAbschöpfungsbetrags in Höhe von 65.912,19 DM, mithin 33.700,37 'r(*)n-spruch. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit - 4 -der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen,verfolgt sie ihr Klageziel weiter.Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg.I.Das Berufungsgericht hält die Vertragsklausel, die die Beklagten zurAbführung des bei der Weiterveräußerung des Grundstücks erzielten Mehrer-löses verpflichten soll, wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG für unwirk-sam. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift sei nicht durch § 11 Abs. 1 Satz 2Nr. 2 BauGB, aus dem die Zulässigkeit sogenannter Einheimischenmodellefolge, ausgeschlossen. Auch wenn die öffentliche Verwaltung bei Einheimi-schenmodellen eigennützige wirtschaftliche Interessen jedenfalls nicht vorran-gig verfolge, habe sie doch eine weitaus stärkere Position inne, so daß ihreVertragspartner durch die Regelungen des AGB-Gesetzes zu schützen seien.Zudem könne der Begriff der "Angemessenheit" im Sinne von § 11 Abs. 2BauGB nicht anders ausgelegt werden als die für § 9 AGBG maßgebende"unangemessene Benachteiligung". Da beide Regelungen im Einklang mitein-ander stünden, bestehe für die Annahme einer das AGB-Gesetz verdrängen-den Wirkung des § 11 BauGB keine Veranlassung. Im vorliegenden Fallscheitere die zur Ermittlung des Abführungsbetrags vereinbarte Schiedsgu-tachtenklausel an der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG, weil sie den Eindruckerwecke, die Feststellungen des Schiedsgutachters seien endgültig. Auf eine - 5 -Individualvereinbarung über die Einholung eines Schiedsgutachtens könnesich die Klägerin nicht berufen, weil sie für deren Zustandekommen beweisfäl-lig geblieben sei.Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.II.Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin ihreForderung auf Abführung des Mehrerlöses auf eine wirksame Vereinbarungunter § 6 Abs. 3 Satz 1 der notariellen Urkunde stützen.1. Zutreffend ist allerdings der Ansatz des Berufungsgerichts, das alsPrüfungsmaßstab sowohl das Verbot unangemessener Benachteiligung gemäߧ 9 AGBG (i.V.m. Art. 229 § 5 EGBGB) als auch das nunmehr in § 11 Abs. 2Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung in Erwä-gung zieht. Vorliegend ist zum einen über formularvertragliche Bestimmungenzu entscheiden (vgl. BGHZ 118, 229, 238 f), während zum anderen das hiermaßgebliche, durch § 6 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 4 der notariellenUrkunde begründete privatrechtliche Rechtsverhältnis zwischen den Parteien(vgl. § 328 Abs. 1 BGB) dadurch gekennzeichnet wird, daß es auf die Verwirk-lichung städtebaulicher Planungsziele der Klägerin gerichtet ist.a) Die Veräußerung des Grundstücks an die Beklagten, bei der sich dieKlägerin einer von ihr beauftragten Zwischenerwerberin bediente, erfolgte imRahmen eines sogenannten Einheimischenmodells. Hierdurch soll in Gemein- - 6 -den, die eine starke Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessentenverzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in derRegel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden(VGH München, NVwZ 1990, 979; Jachmann, MittBayNot 1994, 93; Busse,BayVBl. 1994, 353). Die grundsätzliche Zulässigkeit derartiger die Bauleitpla-nung ergänzender städtebaulicher Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs derortsansässigen Bevölkerung (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB) war bereitsunter der Geltung des Bundesbaugesetzes anerkannt (Senat, Urt. v. 2. Oktober1998, V ZR 45/98, NJW 1999, 208, 209; BVerwGE 92, 56, 59 ff). Von ihr gingauch der Gesetzgeber bei Einführung des § 124 Abs. 2 BauGB 1987 aus(Grziwotz, NJW 1993, 2665, 2667). Diese Vorschrift wurde später zunächstdurch § 6 BauGB-MaßnG ersetzt, an dessen Stelle inzwischen § 11 BauGBgetreten ist.b) Obwohl Gemeinden mit der Bereitstellung von Bauland für ortsansäs-sige Bürger eine öffentliche Aufgabe auf dem Gebiet des Städtebaurechtserfüllen (VGH München, NVwZ 1990, 979; Brohm, JZ 2000, 321, 327), ist auchdas zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis privatrechtlicher Na-tur (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, aaO; BVerwGE aaO, 58 f.;VGH München, NVwZ-RR 2000, 121; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr,BauGB, 8. Aufl., § 11 Rdn. 1; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 100; Oerder,BauR 1998, 22, 24). Dies ergibt sich daraus, daß selbst dann ein privatrechtli-cher Vertrag vorliegen würde, wenn die Klägerin keine Zwischenerwerberinhinzugezogen hätte, sondern selbst als Verkäuferin auftreten wäre. Für dieEinordnung als öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Vertrag ist der Ver-tragsgegenstand maßgebend (GemS-OGB, BGHZ 97, 312, 314). Dieser be-stimmt sich wiederum danach, ob die Vertragsabmachungen mit ihrem Schwer- - 7 -punkt öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich ausgestaltet sind (BGHZ 76, 16,20; 116, 339, 342; BVerwGE 92, 56, 59; Bonk, in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG,6. Aufl., § 54 Rdn. 77). Der hier am 8. Februar 1988 geschlossene notarielleVertrag hat im wesentlichen einen Grundstückskauf nebst Auflassung zumGegenstand und findet damit seinen Schwerpunkt im Privatrecht. Hingegengeben die Regelungen unter § 6 der notariellen Urkunde, die der Absicherungder städtebaulichen Ziele der Klägerin dienen, dem Vertrag kein derartigesGepräge, daß er unbeschadet seiner sonstigen Regelungen als öffentlich-rechtlich anzusehen wäre. Diese Abreden stehen nämlich in engem Zusam-menhang mit der Grundstücksveräußerung als dem Hauptgegenstand desVertrages und nehmen an dessen Rechtsnatur teil.2. Die Zuordnung zum Privatrecht ändert nichts an der Maßgeblichkeitdes Gebots angemessener Vertragsgestaltung auch für den vorliegenden Fall.Da im Gesetz eine Differenzierung unterblieben ist, gilt § 11 Abs. 2 Satz 1BauGB für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon, ob sie als privat-rechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren sind (Quaas, in Schrödter,BauGB, 6. Aufl., § 11 Rdn. 8; Grziwotz, DVBl. 1994, 1048, 1050 Brohm, JZ2000, 321, 331; vgl. auch Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB[Stand: Januar 2002], § 11 Rdn. 170; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO,§ 11 Rdn. 21 i.V.m. Rdn. 1). Auf den bereits am 8. Februar 1988 abgeschlos-senen notariellen Vertrag ist § 11 BauGB allerdings nicht unmittelbar anwend-bar, weil die Vorschrift erst durch das Bau- und Raumordnungsgesetz vom18. August 1997 mit Wirkung zum 1. Januar 1998 in das Baugesetzbuch ein-gefügt worden ist. Nichts anderes gilt für die vorhergehende Regelung in § 6Abs. 3 Satz 4 BauGB-MaßnG, die erst am 1. Mai 1993 in Kraft trat. Einer Prü-fung der zwischen den Parteien streitigen Mehrerlösabführungsklausel am - 8 -Maßstab der Angemessenheit steht dies jedoch nicht entgegen. Es handeltsich bei § 11 BauGB nicht um originär neues Recht, sondern lediglich um eineKlarstellung und Absicherung der bisher schon geltenden Rechtslage (vgl.Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 4; Löhr, in Bat-tis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 1; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 25). DieVorschrift verleiht - ebenso wie § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG für öffentlich-rechtliche Verträge - lediglich für einen speziellen Regelungsbereich dem all-gemeinen, verfassungsrechtlich verankerten (BVerfGE 23, 127, 133) Grund-satz der Verhältnismäßigkeit Ausdruck. Dieser bestimmt auch ohne ausdrückli-che gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der Verwaltung (BVerwG,NJW 1985, 989, 990; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, VwVfG, 6. Aufl., § 56Rdn. 13; Henneke, in Knack, VwVfG, 7. Aufl., § 56 Rdn. 14; Jachmann, Mitt-BayNot 1994, 93, 103 f.; Hien, Festschrift für Schlichter, 1995, S. 129, 132 f;Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), und zwar auch dann, wenn sie sich zur Aufga-benerfüllung privatrechtlicher Handlungsformen bedient (BGHZ 93, 372, 381;Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589; Krautzber-ger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 170; Kahl, DÖV 2000, 793,796, 798). In diesem Fall führt eine Vertragsgestaltung, die das Angemessen-heitsgebot mißachtet, nach § 134 BGB zur Nichtigkeit (vgl. Jachmann, Mitt-BayNot 1994, 93, 104).3. Ob privatrechtliche städtebauliche Verträge, soweit sie AllgemeineGeschäftsbedingungen (§ 1 AGBG, jetzt § 305 Abs. 1 BGB) enthalten,daneben auch der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (nunmehr nach§§ 307 bis 309 BGB) unterliegen, war in der Rechtsprechung bislang nochnicht geklärt. - 9 -a) Mit dem Berufungsgericht bejahen die Instanzgerichte diese Frage inveröffentlichten Entscheidungen ganz überwiegend (OLG Karlsruhe, NJW-RR1992, 18; OLG München, MittBayNot 1994, 541; OLG Koblenz, MDR 1995,1110; DNotI-Report 1998, 25; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; OLG Celle, DNo-tI-Report 1999, 70; OLGR 1999, 113; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34; LGRavensburg, BWNotZ 1998, 44; LG Karlsruhe, DNotZ 1998, 483; LG Traun-stein, NotBZ 1998, 198; MittRhNotK 1998, 420; NJW-RR 1999, 891). Dem wirdvon Teilen des Schrifttums widersprochen. Hiernach soll § 11 BauGB als spe-zialgesetzliche Vorschrift anzusehen sein, die das Recht der Allgemeinen Ge-schäftsbedingungen verdränge (so Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11Rdn. 14; Grziwotz, NJW 1997, 237; Brohm, JZ 2000, 321, 331; Kahl, DÖV2000, 793, 795; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 27; a.A. Stich, in Schlichter/Stich,Berliner Schwerpunkte-Kommentar zum BauGB, § 11 Rdn. 21; Albrecht, DNotZ1996, 546, 547; Gaßner, BayVBl. 1997, 538; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 24;Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6; offen gelassen von VGH München, NVwZ 1999,1008, 1010).b) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei. NachSinn und Zweck der konkurrierenden Normen und den sie tragenden Wertun-gen des Gesetzgebers enthält das nun in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifi-zierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung für städtebauliche Verträgeeine erschöpfende Regelung, neben der das Recht der Allgemeinen Ge-schäftsbedingungen keine Anwendung finden kann. Keine maßgebende Be-deutung kommt hierbei allerdings dem zumeist in den Vordergrund gestelltenGesichtspunkt zu, daß die Gemeinde bei Grundstücksverkäufen im Rahmenvon Einheimischenmodellen ohne Gewinnerzielungsabsicht handele und imGegensatz zu typischen AGB-Verträgen gerade im Interesse ihrer Vertrags- - 10 -partner tätig werde, denen der Grunderwerb und die Errichtung eines Eigen-heims ermöglicht oder zumindest erleichtert werden solle. Der Schutzzweckdes Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt nämlich nicht auf dasGeschäftsziel ab, sondern ist für die Zeit vor Einfügung des - im vorliegendenFall noch nicht anwendbaren - § 24a AGBG in erster Linie darauf gerichtet, dieeinseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspar-tei zu verhindern (vgl. BGHZ 126, 326, 332). Bei städtebaulichen Verträgen zurVerwirklichung von Einheimischenmodellen kann es aber im Unterschied zusonst vorformulierten Bestimmungen nicht darum gehen, den vom Gesetz er-strebten Ausgleich für das Fehlen der Richtigkeitsgewähr zu schaffen, dieansonsten als Ergebnis des Aushandelns der Vertragsbedingungen erwartetwerden kann (vgl. dazu Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz,9. Aufl., Einl. Rdn. 29). Mit der Vorformulierung der vertraglichen Bestimmun-gen entzieht sich die Gemeinde hier nicht einem Aushandeln der Konditionenim Einzelfall. Ihr verbleibt im Unterschied zu typischen Teilnehmern am Privat-rechtsverkehr regelmäßig kein solcher Freiraum, weil sie auf Grund des ver-fassungsrechtlich verankerten Gleichbehandlungsgebots gehindert ist, im Zugeder Verwirklichung von Einheimischenmodellen mit den Erwerbsinteressentenbei gleicher Sachlage unterschiedliche Vertragsbedingungen auszuhandeln(Wagner, BayVBl. 1997, 539; Brohm, JZ 2000, 321, 331). Das Gleichheitsprin-zip bindet nämlich die öffentliche Verwaltung auch dort, wo sie sich bei derunmittelbaren Erfüllung ihrer Verwaltungsaufgaben gegenüber einer bestimm-ten Interessengruppe - wie hier gegenüber den von der Beklagten gefördertenGrundstückskäufern - privatrechtlicher Rechtsformen bedient (vgl. Senat,BGHZ 29, 76, 80; 33, 230, 233). - 11 -Da der Abschluß des Kaufvertrages, aus dem die Klägerin ihren An-spruch herleitet, bereits 1988 erfolgte, braucht nicht darüber entschieden zuwerden, ob an dieser Einschätzung auch für städtebauliche Verträge festzu-halten ist, die nach Ablauf der Umsetzungsfrist der EG-Richtlinie vom 5. April1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (31. Dezember1994), spätestens aber nach Umsetzung der Richtlinie insbesondere durchEinfügung des § 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB) abgeschlossen wordensind. Infolge der genannten EG-Richtline ist der Zweck des Rechts der Allge-meinen Geschäftsbedingungen um den Verbraucherschutz erweitert worden ist(vgl. Heinrichs, NJW 1996, 2190, 2194). Als Unternehmer im Sinne dieserVorschrift und damit als Normadressat sollen auch Einrichtungen der öffentli-chen Hand jedenfalls dann anzusehen sein, wenn sie privatrechtliche Verträgeabschließen (vgl. Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 24a Rdn. 18; Wolfin Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., Art. 2 RiLi Rdn. 12). Sollte demzu folgen sein, müßte das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auchfür - zumindest privatrechtliche - städtebauliche Verträge Geltung beanspru-chen können (vgl. Grziwotz, BauR 2001, 1839, 1841; ders. NVwZ 2002, 391,394).4. Daß hiernach das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen inFällen wie dem vorliegenden keine Anwendung findet, macht die Erwerber vonGrundstücken im Rahmen von Einheimischenmodellen nicht schutzlos gegen-über den von der Gemeinde - oder in ihrem Auftrag - gestellten Vertragsbedin-gungen.a) Dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung (vgl. § 11 Abs. 2Satz 1 BauGB) ist nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und - 12 -Schrifttum genügt, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangsdie Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert dervon der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und die ver-tragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbarenBelastung für den Vertragspartner der Behörde führt (BVerwGE 42, 331, 345;Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 166; Quaas, inSchrödter, aaO, § 11 Rdn. 42; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, aaO, § 56Rdn. 13; vgl. auch BGHZ 26, 84, 88 ff). Danach ist nicht nur - insofern weiter-gehend als nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazuSenat, BGHZ 146, 331, 338; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, ZIP 2002,808, 809) - eine Kontrolle des vertraglichen Austauschverhältnisses eröffnet(zu eng daher Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), vielmehr wird - insoweit in Ü-bereinstimmung mit dem AGB-Gesetz - auch eine Überprüfung der einzelnenVertragsklauseln ermöglicht (Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 393 f). Bei dieser sinddie den §§ 10 und 11 AGBG (jetzt §§ 308 und 309 BGB) zugrunde liegendenWertungen zu berücksichtigen; denn Bestimmungen, die nach diesen Vor-schriften unwirksam wären, können eine durch den Vertragszweck nicht mehrgedeckte, unverhältnismäßige und damit unangemessene Belastung des Ver-tragspartners der Gemeinde begründen (vgl. Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24).Nichts anderes kann für die Generalklausel aus § 9 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1,2 BGB) gelten (vgl. VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Rastätter, DNotZ2000, 17, 24), zumal der allgemeine Grundsatz, auf dem sie beruht, selbst füröffentlich-rechtliche Verträge zu beachten ist (vgl. BVerwGE 74, 78, 83). Alldas hat nicht zur Folge, daß die besondere Interessenlage namentlich derGemeinde beim Abschluß von Verträgen im Rahmen von Einheimischenmo-dellen außer Betracht bleiben kann (so aber Brohm, JZ 2000, 321, 331). Siewäre vielmehr auch bei einer Angemessenheitsprüfung nach § 9 AGBG zu - 13 -berücksichtigen (so auch Wagner, BayVBl. 1997, 539), weil die Inhaltskontrolleam Maßstab der Generalklausel eine umfassende Abwägung der typischenInteressen der an Geschäften der betreffenden Art beteiligten Kreise erfordert(Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 78 m.w.N.).b) Die Inhaltskontrolle einzelner Vertragsbestimmungen nach Maßgabedes Angemessenheitsgebots führt nicht stets zu denselben Ergebnissen wieeine Überprüfung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen(a.A. wohl VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Stich, in Schlichter/Stich,aaO, § 11 Rdn. 22). Für die nach Kriterien des öffentlichen Rechts bestimmteAngemessenheit ist entscheidend, ob bei wirtschaftlicher Betrachtung desGesamtvorgangs die gegenseitigen Rechte und Pflichten ausgewogen gestal-tet wurden (vgl. BVerwGE 42, 331, 345). Dies ermöglicht insbesondere eine imVergleich zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen weitergehendeKompensation von Vertragsklauseln, die für sich genommen unangemessensind, durch vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag. Zwar ist auch beieiner Prüfung der Angemessenheit nach § 9 AGBG der gesamte Vertragsinhaltzu berücksichtigen (vgl. BGHZ 116, 1, 4), zum Ausschluß einer unangemesse-nen Benachteiligung wird eine Kompensation aber grundsätzlich nur durchkonnexe, in Wechselbeziehung stehende Klauseln zugelassen (vgl. Staudin-ger/Coester, BGB [1998], § 9 AGBG Rdn. 91; Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 85; auch BGHZ 94, 105, 113 ff; 114, 238,246), während eine umfassende Kompensationswirkung nur kollektiv ausge-handelten, anerkannten Klauselwerken, wie etwa dem Gesamtgefüge der Ver-dingungsordnung für Bauleistungen Teil B (BGHZ 101, 357, 364; 138, 176,177 f) oder der Allgemeinen Deutschen Spediteur-Bedingungen (BGHZ 127,275, 281), beigelegt wird (vgl. Staudinger/Coester, aaO, § 9 AGBG Rdn. 93; - 14 -Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 86). Ist dagegen wie imFall des Angemessenheitsgebots allein die Ausgewogenheit der Vertragsge-staltung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten maßgeblich, so gibt es für einevergleichbare Einschränkung der Kompensation keine Grundlage (a.A. wohlGrziwotz, NVwZ 2002, 391, 394).5. Die vom Berufungsgericht versäumte Überprüfung nach den Regelndes Angemessenheitsgebots kann der Senat auf der Grundlage der getroffe-nen Feststellungen nachholen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dieser Kontrolle hält dieMehrerlösabführungsklausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 des notariellen Vertrags vom8. Februar 1988 stand.a) Die von den Beklagten übernommene Verpflichtung, im Falle der vor-zeitigen Weiterveräußerung des Grundstücks den Unterschiedsbetrag zwi-schen Ankaufspreis und Verkaufspreis bzw. - im Fall der Bebauung - zwischenAnkaufspreis und Bodenwert an die Klägerin abzuführen, stellt einen Teil dervon ihnen für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar, derneben ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung trat. Damit sollte dem UmstandRechnung getragen werden, daß die Klägerin das Grundstück - durch die vonihr hinzugezogene Zwischenerwerberin - im Rahmen eines Einheimischenmo-dells zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußerte. Der Ver-kehrswert des unbebauten Grundstücks ohne Berücksichtigung der Erschlie-ßungskosten belief sich im Jahre 1987 auf 160 bis 200 DM/m², wobei es keinenAnhaltspunkt dafür gibt, daß sich der Verkehrswert bis zum Abschluß des nota-riellen Vertrags vom 8. Februar 1988 erheblich geändert haben könnte. Mit denBeklagten wurde jedoch - wiederum ohne Berücksichtigung der Erschließungs-kosten - ein Kaufpreis auf der Basis von lediglich 131 DM/m² vereinbart. Eine - 15 -solche Veräußerung unter dem objektiven Verkehrswert ist den Gemeindenaus haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwen-dung öffentlicher Mittel (hier: § 92 Abs. 2 HGO) nur dann gestattet, wenn diesder Erfüllung legitimer öffentlicher Aufgaben - wie etwa der Förderung des(Einheimischen-)Wohnungsbaus - dient, und darüber hinaus die zweckent-sprechende Mittelverwendung sichergestellt wird (VGH München, NVwZ 1999,1008, 1011; Jäde, BayVBl. 1995, 283; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 550; Grzi-wotz, NJW 1997, 237; Busse, DNotZ 1998, 486, 489; Raststätter, DNotZ 2000,17, 25, 38; Otto, DVP 2001, 37). Die Klägerin war daher nicht nur berechtigt,sondern sogar verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des - den verbil-ligten Grundstücksverkauf rechtfertigenden - Ziels der EinheimischenförderungSorge zu tragen. Hierzu mußte sie sicherstellen, daß die bevorzugten ortsan-sässigen Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime zumin-dest für einen bestimmten Zeitraum tatsächlich selbst nutzten und nicht aufKosten der Allgemeinheit Spekulationsgewinne erzielten, indem sie das verbil-ligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußerten. Dementsprechendsieht die zwischen den Parteien streitige Mehrerlösabführungsklausel vor, daßder volle Wert des Grundstücks den Käufern erst nach Ablauf einer zehnjähri-gen Bindungsfrist zugute kommen soll. Diese Bindung, die der Preis für denverbilligten Erwerb der Grundstücke ist (vgl. LG Traunstein, NotBZ 1998, 198,200; Otto, DVP 2001, 37), stellt als solche keine unverhältnismäßige Belastungder Käufer dar. Mit ihr wurden die rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabepreisgünstigen Baulands überhaupt erst geschaffen (vgl. hierzu Kopp, aaO,§ 56 Rdn. 13; Henneke, aaO, § 56 Rdn. 14); zudem ist wegen der zeitlich be-grenzten Bindung eine Realisierung des vollen Grundstückswerts durch dieKäufer nicht etwa ausgeschlossen, sondern lediglich aufgeschoben. - 16 -Kein anderes Ergebnis folgt unter Berücksichtigung der Wertungen, die§ 9 AGBG zugrunde liegen. Insbesondere ist die Vereinbarung einer Nachfor-derung auf ein erkennbar "vorläufiges" Entgelt in Allgemeinen Geschäftsbedin-gungen nicht zu beanstanden, wenn eine endgültige Bezifferung des geschul-deten Kaufpreises bei Vertragsschluß nicht möglich war (Senat, Urt. v.22. Februar 2002, aaO, 810 m.w.N.). So liegen die Dinge hier; denn die Be-klagten sollten durch die höhere Gegenleistung die Vorteile des günstigenErwerbs aus Gründen der Einheimischenförderung erst im Fall einer vorzeiti-gen Weiterveräußerung verlieren.b) Unter Berücksichtigung des von der Klägerin verfolgten städtebauli-chen Ziels steht auch die vereinbarte "Bindungsdauer" von zehn Jahren, wäh-rend derer die Käufer zur Abführung des Mehrerlöses verpflichtet sind, einerangemessenen Vertragsgestaltung nicht entgegen und führt insbesonderenicht zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten (vgl. BVerwGE 92, 56,66; VGH München, NVwZ 1990, 979, 981). Da die Bindungsfrist der Sicherungder mit der Bauleitplanung in zulässiger Weise verfolgten Ziele dient, kann siejedenfalls für einen der regelmäßigen Geltungsdauer eines Bebauungsplansentsprechenden Zeitraum von etwa 15 Jahren wirksam vereinbart werden (vgl.Jachmann, MittBayNot, 1994, 93, 108; Grziwotz, VIZ 1997, 197, 200; ders.,DNotZ 1999, 646, 650; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 39; auch OLG München,DNotZ 1998, 810, 811; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Deutrich, Mitt-BayNot 1996, 201, 202 jeweils zur Zulässigkeit von Bindungsfristen bis zu20 Jahren).c) Ebensowenig ist zu beanstanden, daß sich die Verpflichtung derKäufer zur Abführung des Mehrerlöses nicht auf die Differenz zwischen dem - 17 -Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des An-kaufs und damit auf die Herausgabe des unmittelbaren Subventionsvorteilsbeschränkt, sondern auch eine nachfolgende Steigerung des Bodenwerts biszur Weiterveräußerung des Grundstücks umfaßt (Grziwotz, MittBayNot 1994,465, 466 f; Jäde, BayVBl. 1995, 282, 283; a.A. OLG München, MittBayNot1994, 464, 465). Auch diese Bestimmung ist vielmehr mit Blick auf das ver-folgte Ziel der Einheimischenförderung angemessen; denn sie verhindert fürden Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung in vollem Umfang eine Bereiche-rung auf Kosten der Allgemeinheit. Die hier durch eine erhöhte Gegenleistungauszugleichende Beeinträchtigung öffentlicher Interessen besteht nämlich nichtnur in den Verlusten wegen des verbilligten Grundstücksverkaufs, sondernauch und gerade in der Verfehlung des von der Gemeinde verfolgten Zweckseiner Förderung ortsansässiger Bürger (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465,466 f). Es kommt hinzu, daß sich als Alternative zur Absicherung der Ziele vonEinheimischenmodellen die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts anbietet(vgl. dazu OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110,1111; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; LG Traunstein, NJW-RR 1999, 891, 892;Grziwotz, NJW 1997, 237, 238). Macht die Gemeinde von dieser MöglichkeitGebrauch, so kommt ihr ebenfalls eine zwischenzeitliche Steigerung des Bo-denwertes zugute; denn nach § 497 Abs. 2 BGB a.F. (jetzt § 456 BGB) ent-spricht der Wiederkaufspreis im Zweifel dem ursprünglichen Kaufpreis. Wenneine Gemeinde, namentlich weil ihr die für den Wiederkauf erforderlichen fi-nanziellen Mittel fehlen, das gleiche wirtschaftliche Ergebnis durch die Verein-barung einer Mehrerlösabführungsklausel zu erreichen versucht, kann diesnicht als unangemessene Benachteiligung ihres Vertragspartners angesehenwerden (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 42). - 18 -d) Die Mehrerlösabführungsklausel führt auch nicht deshalb zu einer un-zumutbaren Belastung der Beklagten, weil sie sich nach ihrer Darstellung alleinaus finanziellen Gründen von dem Anwesen trennen und bei der Weiterveräu-ßerung zudem Verluste hinnehmen mußten. Die Finanzierung des Grunder-werbs und des Hausbaus fällt ausschließlich in den Risikobereich des Erwer-bers. Erweist sich die vorgesehene Finanzierung aus Gründen wie Arbeitslo-sigkeit, Scheidung oder Tod des Ehegatten als undurchführbar, verwirklichtsich ein allgemeines Lebensrisiko des Erwerbers, dem die Gemeinde nichtschon im Rahmen des Grundstückskaufvertrags Rechnung tragen muß (Grzi-wotz, NJW 1997, 237, 238; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 40; a.A. wohl OLGMünchen, NVwZ 1999, 1025, 1026).Das besagt jedoch nicht, daß die besonderen Umstände des jeweiligenEinzelfalls ohne jede Bedeutung wären. Vielmehr können sie im Rahmen dervon der Gemeinde zu treffenden Ermessensentscheidung zu berücksichtigensein, ob und inwieweit der Anspruch auf Zahlung des Mehrerlöses überhauptgeltend gemacht werden soll (Grziwotz, NJW 1997, 237, 238; Brohm, JZ 2000,321, 332). Auch im Bereich des Verwaltungsprivatrechts hat die Gemeindenicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten,sondern ist weitergehenden Bindungen unterworfen, zu denen insbesonderedie Einhaltung des Übermaßverbotes zählt (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v.15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589). Hierbei können auch diepersönlichen Verhältnisse der betroffenen Bürger Bedeutung erlangen (vgl.BGHZ 93, 372, 381 f). Vorliegend ist die Klägerin bei der Ausübung ihres Er-messens - auch mit Blick auf die angestrebte Einheimischenförderung - nichtgezwungen, den Interessen der Beklagten noch weiter entgegenzukommen, alssie dies bereits mit der Ermäßigung auf die Hälfte des von dem Gutachteraus- - 19 -schuß ermittelten Betrages getan hat. Insbesondere machen die Beklagtennicht geltend, auf Grund ihrer finanziellen Situation unfähig zu sein, die Klage-forderung zu begleichen.e) Schließlich ist die Mehrerlösabführungsklausel auch nicht deshalbunangemessen, weil sie für den - hier gegebenen - Fall einer Veräußerungnach Bebauung des Grundstücks die Ermittlung des für die Höhe des Abfüh-rungsbetrags maßgeblichen Bodenwerts durch den Gutachterausschuß gemäߧ§ 192 ff BauGB vorsieht. Anderes läßt sich auch den Grundsätzen nicht ent-nehmen, die zu § 9 AGBG entwickelt worden sind. Zwar wird, wie das Beru-fungsgericht im Ansatz zutreffend annimmt, die Rechtsverfolgung unangemes-sen erschwert, wenn eine Vertragsklausel die Anrufung eines Schiedsgutach-ters vorschreibt und hierbei den Eindruck erweckt, dessen Entscheidung seiendgültig und der Rechtsweg ausgeschlossen (BGHZ 101, 307, 319). Unter § 6Abs. 3 der notariellen Urkunde haben die Vertragsparteien jedoch keinSchiedsgutachten mit der Folge vereinbart, daß die Wertermittlung durch denGutachterausschuß bis zur Grenze der offenbaren Unrichtigkeit entsprechend§ 319 Abs. 1 Satz 1 BGB verbindlich wäre (vgl. BGHZ 43, 374, 376; 81, 229,237). Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht ist - ungeachtetder Frage der Verwendung der Klausel über den Bezirk eines Oberlandesge-richts hinaus - für den Senat nicht verbindlich, weil die umfassende Verweisungauf die Verfahrensvorschriften der §§ 192 ff BauGB übersehen und damit nichtalle maßgeblichen Umstände berücksichtigt worden sind (vgl. Senat, Urt. v.14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46 m.w.N.). Durch diese vomBerufungsgericht nicht beachtete Bezugnahme wird klargestellt, daß das ein-zuholende Gutachten mangels anderweitiger Vereinbarung keine bindendeWirkung hat (§ 193 Abs. 4 BauGB) und in einem gerichtlichen Verfahren auf - 20 -entsprechende Einwände hin in vollem Umfang nachgeprüft werden kann (vgl.Dieterich, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO [Stand: Oktober 1991], § 193Rdn. 132).III.Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand (§ 562 Abs. 1ZPO). Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu er-warten sind, kann der Senat den Rechtsstreit auch der Höhe nach abschlie-ßend entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).Wegen der vorzeitigen Grundstücksveräußerung kann die Klägerin alsbegünstigte Dritte (§ 328 Abs. 1 BGB) von den Beklagten gemäß § 6 Abs. 3Satz 1 und Abs. 4 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 die Zahlungder Differenz zwischen Ankaufspreis und Bodenwert verlangen, wobei dieKlägerin aufgrund der von ihr getroffenen Ermessensentscheidung lediglicheinen Betrag in Höhe von 65.912,19 DM (= 33.700,37 +-,/.01-%243576r8Beklagten haben keine erheblichen Einwände gegen die Höhe des Bodenwer-tes erhoben, die von der Klägerin auf der Grundlage der Wertermittlung desGutachterausschusses behauptet worden ist. Soweit sie gerügt haben, bei derWertermittlung sei von einem unzutreffenden Alter des Gebäudes ausgegan-gen worden, bleibt das ohne Auswirkungen auf den festgestellten Bodenwert.Entgegen dem Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz ist der Um-stand, daß auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet wurde, nicht vernachläs-sigt worden. Vielmehr wird im Wertermittlungsgutachten ausdrücklich daraufhingewiesen, daß der Bodenwert eines bebauten Grundstücks in der Regelunter dem Bodenwert eines unbebauten Grundstücks liege, weil die vorhande- - 21 -ne Bebauung hinsichtlich Art und Ausmaß der baulichen Nutzung die Wünscheeines potentiellen Käufers in den seltensten Fällen vollständig erfülle. Dement-sprechend hat der Gutachterausschuß den Bodenwert des Grundstücks inunbebautem Zustand mit 389.950 DM und in bebautem Zustand mit lediglich290.690 DM angegeben.Der von der Klägerin geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus§ 288 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. - 22 -IV.Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch

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