BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 105/11 Verkündet am: 10. Februar 2012 Lesniak, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 21 Abs. 4, § 26 Abs. 1 Sat z 3 und 4; GKG § 49a Abs. 1 Satz 1 und 2 a) Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern s teht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. 2 b) Bei der Festsetzung des Streitwerts einer auf Abberufung des Verwalters gerichteten Verpflic htungsklage ist im Regelfall das Gesamtinteresse nach dem in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorar und das Interesse des klagenden Wohnungseigentümers nach seinem Anteil hieran zu bemessen. BGH, Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 10 5/11 - LG Hamburg AG Hamburg - Bergedorf - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. Februar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg Zivilkammer 18 vom 23. März 2 011 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft . Mit B e- schluss vom 30. Juli 2008 bestellten die Wohnungseigentümer die Beigeladene , deren Rechtsvorg ängerin die Anlage bereits seit 1970 verwaltet hatte, für die Dauer von fünf Jahren als Verwalterin . Im September 2009 forderte der Kläger die Beklagten erfolglos auf, der Einberufung einer außerordentlichen Eigent ü- merversammlung zuzustimmen, die der vorze itigen Abberufung de r neuen Ve r- walte rin dienen sollte. Seine auf die sofortige Abberufung gerichtete Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt er seinen in der Ber u- fungsinstanz gestellten Antrag weiter. 1 - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, es bedürfe zwar keiner Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag des Klägers, der erkennbar keine Mehrheit finde . Der Kläger habe aber keine n Anspruch auf die Abberufung der Verwalterin. Es könne offen bleiben, ob diverse Mängel der Amtsführung insbesondere bei der Führung der Beschluss - Sammlung ein en wichtigen Grund gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG darstellten. Denn den übrigen Wohnungs eigentümern stehe jedenfalls ein Beurteilungsspielraum zu. Die fes t- gestellten Pflichtverletzungen seien nicht so gravierend, dass nur die sofortige Abberufung vertretbar wäre. Soweit sich der Kläger auf erst im Berufungsve r- fahren gerügte Verstöße stütze, f ehle es an der Vorbefassung der Eigent ü- merversammlung , weil er s einen Antrag auf Einberuf ung einer Eigentümerve r- sammlung nur mit Fehler n der Beschluss - Sammlung begründet habe . II. Das hält rechtlicher Nachprüfung stand. 1. Aus dem Umstand, dass die ü brigen Wohnungseigentümer auf das Schreiben des Klägers mit der Bitte um Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht reagiert haben, hat das Berufungsgericht recht s- fehlerfrei gefolgert, dass ein Antrag des Klägers in der Eigentümerversa mmlung erkennbar aussichtslos wäre , soweit er auf die in diesem Schreiben genannten Gründe gestützt w e rde . E ine Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag des Klägers konnte es auf dieser Grundlage ausnahmsweise als 2 3 4 - 5 - entbehrlich ansehen (vgl. Sen at, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 15 ) . 2. Ein Anspruch des Klägers auf Abberufung der Verwalterin kommt nur dann in Betracht, wenn - was das Berufungsgericht offen gelassen hat - hierfür ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG besteht. Denn die Verwalterin ist für die Dauer von fünf Jahren bestellt worden; dies erlaubt den Schluss darauf , dass eine vorzeitige Abberufung an diese Voraussetzung gebunden sein soll ( Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 R n. 143 ). Im Rahmen des Revisionsverfahrens ist als für den Kläger günstig zu unterstellen, dass ein wichtiger Grund für die Abberufung der Verwaltung besteht , wie es bei einer nicht ordnungsmäßigen Führun g der Beschluss - Sammlung gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WE G regelmäßig der Fall ist. 3 . Gleichwohl kann der Kläger die Abberufung der Verwalterin nicht ve r- langen. Ein solcher Anspruch kann sich aus § 21 Abs. 4 WEG ergeben (Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10, NZM 2011, 630 f. ) , wenn die Abber u- fung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Die s hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. a) Allerdings besteht Uneinigkeit darüber, ob ein Anspruch eines einze l- nen Wohnungseigentümers ohne weiteres anzu nehmen ist, wenn ein wichtiger Grund für d ie vorzeitige Abberufu ng des Verwalters besteht . Überwiegend wird dies verneint . Es bestehe ein Beurteilungsspielraum d er Wohnungseigentümer , der nur dann überschritten werde , wenn eine andere Entscheidung als die A b- berufung nicht mehr vertretbar sei (OLG Cel le, NZM 1999, 841; ZWE 2002, 474, 476; OLG Köln, JMBl . NW 2007, 83; OLG München, ZMR 2007, 807 , 809 ; OLG Schleswig, ZMR 2007, 485; OLG Rostock, ZMR 2010, 223 , 224 ; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 190 und Rn. 226 ; MünchKomm - 5 6 7 - 6 - BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 33; Timme/Knop, WEG, § 26 Rn. 214 f. ; ähnlich Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 149 ) . Dag e- gen gestehen andere den Wohnungseigentümern einen solchen Beurteilung s- spielraum nur in enge n Grenzen (OLG Hamm, NZM 2004, 504, 506) oder gar nicht zu (OLG Düsseldorf, NZM 2002, 487 , 488 ; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 31a ; offen gelassen von AG München, ZMR 2009, 644, 645 ). b) Richtigerweise führt ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG nicht zwingend dazu, dass ein einzelner Wohnungseigent ü- mer gegen den Willen der Mehrheit die Abberufung des Verwalters durch das Gericht erreichen kann. aa) Aus § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG lässt sich ein solcher Anspruch nich t ableiten. Dieser Bestimmung zufolge darf die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Besteht diese B e- schränkung , folgt daraus i m Umkehrschluss, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter unter dieser Vorausse tzung abberufen dü rf en und es in jedem Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn sie von ihrer Befugnis G e- brauch machen . Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gemäß § 21 Abs. 4 WEG setzt voraus, dass die Abberufung dem Interesse der G e- samth eit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen oder - mit anderen Worten - ordnungsmäßige r Verwaltung entspricht. Ob die Entscheidung der Wohnungseigentümer dieser Anforderung auch dann genüg en kann , wenn sie sich gegen die Abber ufung entscheiden, lässt sich § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nicht entnehme n . bb) Bei der Entscheidung über diese Frage muss d as Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, andere r- 8 9 10 - 7 - seits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann es nur Rechnung tragen , wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Unter anderem dann, wenn der wichtige Grund auf dem Regelbeispiel des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG beruht , also auf Mängeln in der Führung der B e- schluss - Sammlung , k önnen diese nämlich nachvollziehbare Motive dafür h a- ben, von de r Abberufung Abstand zu nehmen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sie einen solchen Schritt im Hinblick auf die bi sherigen Leistungen des Verwalters nicht für notwendig halten und n ach einer Erörterung der Mä n- gel mit der Verwaltung auf eine Besserung in der Zukunft vertrauen . Ist dieser Beurteilungsspielraum allerdings überschritten, weil die Ablehnung der Abber u- fung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint , muss das Gericht im Int e- resse der Minderheit die Abberufung vornehmen. Das kann erforderlich sein, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus Bequemlichkeit - massive Pflichtverle t- zungen tolerieren will; a uch eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigent ü- mer kann Anlass für eine kritische Würdigung der Beweggründe sein (vgl. S e- nat, Urteil vom 28 . Oktober 2011 - V ZR 253/10, juris Rn. 12 , vorgesehen zum Abdruck in BGHZ ; Merle , aaO., § 26 Rn. 226 ). O b die Voraussetzungen für e i- nen solchen Anspruch bestehen , hat der Tatrichte r in umfassende r Würdigung aller Umstände festzustellen . 4 . Daran gemessen hält die Entscheidung des Berufungsg erichts rechtl i- cher Nachprüfung stand. a) Im Einzelnen hat es festgestellt, die Verwalterin habe im Jahre 2009 Eintragungen mit einer Verzögerung von sechs Wochen vorgenommen. Dies hat es rechtsfehlerfrei als Verstoß gegen § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG gewerte t; e ine Verzögerung um mehrere Wochen kann nämlich nicht mehr als die in di e- 11 12 - 8 - ser Norm vorgeschriebene unverzügliche Erledigung angesehen werden (vgl. BT - Drucks. 16/887 , S. 34 ; Merle , aaO, § 24 Rn. 143). Darüber hinaus hat das Berufungsgericht fehlende Eintr agungsvermerke bemängelt, weshalb weder der Zeitpunkt noch die Urheber schaft von Eintragungen dokumentiert worden sei . Weil auch die in § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG vorgesehene fortlaufende Nummeri e- rung fehle, sei die Vollständigkeit nicht überprüfbar. Zudem sei ein Negativb e- schluss nicht aufgenommen , und Urteilsformeln seien nicht vollständig übertr a- gen worden. Weitere, außerhalb der Führung der Beschluss - Sammlung liege n- de Mängel seien weniger gravierend. Die regelmäßige Begehung der Anlage sei n ur zeitweise unt erblieben. Auch die Umsetzung eines die Treppenhausre i- nigung betreffenden Beschlusses aus dem Jahr 2008 erst im Jahr 2010 mache die Zusammenarbeit nicht unzumutbar. b) Im Rahmen der Gesamtwürdigung hat d as Berufungsgericht ohne Rechtsfehler die Überzeug ung gewonnen, die Entscheidung der Mehrheit g e- gen eine Abberufung sei vertretbar. Dabei hat es berücksichtigt, dass die Mä n- gel der Beschluss - Sammlung nicht zu negativen Folgen geführt haben. Zudem hat es zutreffend darauf hingewiesen, dass die Pflicht zur Führung einer B e- schluss - Sammlung erst mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 eingeführt worden ist. Aus der Anhörung des Geschäftsführers der Ve r- walterin hat es in tatrichterlicher Würdigung die Überzeugung gewonnen, dass die Probleme teil weise durch Anfangsmängel der verwend eten Software veru r- sacht wurden. Auch die übrigen von dem Kläger angeführten Umstände hat es mit nachvollziehbarer Begründung nicht als so gravierend angesehen, dass nur die Abberufung vertretbar sei. 5. Ohne Erfolg rügt die Revision Verfahrensfehler. 13 14 - 9 - a) Das Berufungsgericht hat das rechtliche Gehör des Klägers gewahrt. Allein der Umstand, dass es sich mit einzelnen Mängeln nicht ausdrücklich b e- fasst hat, ist nicht verfahrensfehlerhaft . Der Anspruch auf Gewährung rechtl i- chen Gehörs ist nach ständiger Rechtsprechung nämlich erst dann verletzt, wenn sich im Einzelfall klar ergibt, dass das Gericht seiner Pflicht zur Kenntni s- nahme und zur Erwägung des Vorgetragenen nicht nachgekommen ist ( vgl. nur Senat, Beschluss vom 19. März 2009 - V ZR 142/08, NJW 2009, 1609 Rn. 8 mwN). So ist es hier nicht. D as Berufungsgericht hat ausgeführt, dass es weit e- re, jedoch weniger gewichtig e Mängel " u.a. " in der nicht sinnentstellend verkür z- ten Übertragung von Urteilsformeln sehe. Aus de m Umstand, dass es die u n- vollständige Wiedergabe von Beschlussformeln und Tagesordnungspunkten dabei nicht gesondert aufgeführt ha t, lässt sich nicht schließen , dass das Ber u- fungsgericht d en darauf bezogenen Vortrag nicht gesehen und gewürdigt, so n- d ern vie lmehr, dass es ihn ebenfalls als weniger gewichtig angesehen hat. b ) Die erst in dem Berufungsverfahren behaupteten Mängel der Rec h- nungslegung im Rahmen der Hausgeldabrechnung 2009 hat das Berufungsg e- richt zu Recht unberücksichtigt gelassen, weil es ins oweit an der erforderlichen Vorbefassung der Eigentümerversammlung fehlte. Diese ist nur in Ausnahm e- fällen entbehrlich (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 15). Weil sich das an die übrigen Wohnungseigentümer gerichtete und un beantwortet gebliebene Schreiben des Klägers nur auf die Mängel der B e- schluss - Sammlung stützte, kann die Vorbefassung der Eigentümerversam m- lung nicht als überflüssig angesehen werden. Dies folgt e ntgegen der Auffa s- sung der Revision insbesondere nicht aus d em Antrag der Be klagten auf A b- weisung der Klage . Denn schon die drohende Kostenfolge kann Grund für die übrigen Wohnungseigentümer sein, auch bei einer geänderten Auffassung we i- terhin die Ab weisung der Klage anzustreben. 15 16 - 10 - III. 1. Die Kostenentscheidung b eruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. 2. Die Bemessung des Streitwerts richtet sich gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG nach dem hälftigen Gesamtinteresse der Parteien , das anhand des in der restlichen Vertragsl aufzeit anfallende n Verwalterh onorar s geschätzt we r- den kann ( so zu § 48 Abs. 3 WEG aF Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, NZM 2002, 788, 793, insoweit in BGHZ 151, 164 ff. nicht abg e- druckt; zu § 49a GKG Suilmann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a GKG Rn. 19 mwN) . Damit beläuft sich das Gesamtinteresse auf % hiervon sind 4. 598,16 überschreitet die in § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG enthaltene Obergrenze des fünffachen Interesse s des Klägers an der Entsche i- dung nicht . a) Allerdings herrscht Uneinigkeit dar über , wie das Interess e des Klägers zu bemessen ist . Teilweise wird es auf 10 % des gesamten restlichen Honorars g eschätzt mit der Folge, dass der fünffache Betrag stets dem hälftigen Gesam t- interesse entspricht ( OLG Celle, NJW 2010, 1154; LG München, NZM 2009, 625 f.; Monschau in Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 13. Aufl., Rn. 6274 f.; im Ergebnis ebenso Müller, ZMR 2010, 139, 140 f.) . Andere sehen den nach Miteigentumsanteilen ermittelten Anteil des Klägers a n de m Verwa l- terhonorar als maßgeblich an . Dieser wird teils e inf ach (OLG München, NJW - RR 2009, 1615 f. ; Suilmann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a GKG Rn. 19 ) , teils zweifa ch (LG Karlsruhe, ZWE 2010, 409 f.) oder sogar dreifach unter Hi n- weis auf den andernfalls zu niedrigen Streitwert (OLG Schleswig, Beschluss vom 21. November 2011 - 3 W 75/11, juris Rn. 23 ) herangezogen. Fest steht jedenfalls, dass das Interesse des Klägers nicht - wie das Berufung sgericht offenbar meint - um 50 % reduziert werden darf . D enn d ie Heranziehung des 17 18 19 - 11 - hälftigen Werts ist nur in § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG vorgesehen und bezieht sich nicht auf das in § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG als Obergrenze vorgesehene fünff a- che Interesse des Klägers. b) Der Senat hält es im Regelfall für angemessen , den Anteil des Klägers an dem restlichen Verwalterhonorar hera nzuziehen , der sich aus dem Koste n- verteilungsschlüssel ergibt und im Zweifel nach Miteigentumsanteilen zu b e- messen is t . Bei einem Streit um die vorzeitige Abberufung des Verwalters geht es beiden Parteien im Wesentlichen um dessen Person und nicht um d as H o- norar. Letzteres kann nur ein Hilfsmittel sein, um das jeweilige Interesse an der Entscheidung ein zu schätzen. Dabei liegt auf der Hand, dass das Interesse e i- nes einzelnen Wohnungseigentümers an der Verwaltung nicht dem der G e- samtheit entspricht, sondern n ach der Größe seines Anteils zu gewichten ist. Wird das Gesamtinteresse der Beteiligten - wie es einhelliger Meinung en t- spricht - anhand des einfachen restlichen Honorars bestimmt, spricht nichts d a- für, ausschließlich den Anteil des Klägers zu verdoppeln oder gar zu verdreif a- chen . Danach ergibt sich hier ein Interesse des Klägers von 1 . 313,76 20 - 12 - verfünffacht den gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG errechneten Streitwert übe r- schreitet. Krüger Stresemann Czub Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Hamburg - Bergedorf, Entscheidung vom 24.03.2010 - 407A C 18/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 23.03.2011 - 318 S 72/10 -
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