ECLI:DE:BGH:2019:220319UVZR105.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 105/18 Verkündet am: 22. März 2019 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 21 Abs. 7 § 21 Abs. 7 WEG erfa sst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Ver- stöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheits- beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. BGH, Urteil vom 22. März 2019 - V ZR 105/18 - LG Köln AG Bonn - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. März 2019 d urch die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt - Räntsch, Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 29. Zi vilkammer des Landgerichts Köln vom 26. April 2018 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Ge- meinschaftsordnung sieht vor, dass ein Wohnungseigentümer zu r Ausübung eines Gewerbebetriebs oder Berufs in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund ver- weigert werden. Dasselbe gilt sinngemäß für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtun g oder sonstigen Gebrauchsüberlassung. In der Eigen- tümerversammlung vom 5. Juni 2012 wurde folgender Beschluss gefasst: rpflich- wenn ein wichtiger Grund für die Versagung 1 - 3 - 2. Die Verwalterin soll bei ihrer Entscheidung über eine Zustimmung grundsätzlich davon ausgehen, dass aufgrund mehrjähriger Erfahrungen Versagung der Zustimmung vorliegt, wenn die Nutzer voraussichtlich nur kurzzeitig (bis zu drei Monate) in der Anlage anwesend sein werden Gestützt auf die Behauptung, der Beklagte habe seine Wohnung in sechs Fällen ohne Zustimmung des Verwalters kurzzeitig an arabische Gäste - soweit in der Revisionsinstanz noch von Interes se - ben. Das Landgericht hat das Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Dage- gen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision. Entschei dungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung u.a. in ZfIR 2018, 833 ab- gedruckt ist, verneint eine Zahlungspflicht, weil der als Grundlage dienende Be- schluss vom 5. Juni 2012 wegen fehlender Beschlusskompetenz als nichtig an- zusehen sei. Zw ar werde vertreten, dass die den Wohnungseigentümern in § zu regeln, auch die Einführung von Vertragsstrafen bei einem Verstoß gegen Vermietungsbeschränkungen erlaube. Dem sei aber n icht zu folgen. Denn ein Verstoß gegen Unterlassungsverpflichtungen habe nicht den Eintritt des Ver- zugs, sondern Unmöglichkeit zur Folge. Ebenso wenig diene die Zahlungs- pflicht dem Ausgleich für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Ei- 2 3 - 4 - gentums im Si nne von § 21 Abs. 7 WEG. Sie habe vielmehr - wie sich auch aus der Staffelung der Beträge ergebe - Strafcharakter. II. Diese Ausführungen, die in der Literatur auf Zustimmung gestoßen sind (Lehmann - Richter, ZfIR 2018, 836; v. Schledorn, ZWE 2018, 330 f .), halten rechtlicher Nachprüfung stand. Zu Recht und mit zutreffender Begründung sieht das Berufungsgericht den Beschluss vom 5. Juni 2012, aus dem die Klägerin die Grundlage für die Zahlungspflicht herleitet, mangels Beschlusskompetenz als nichtig an. 1. Nach § 23 Abs. 1 WEG werden durch Beschlussfassung solche Ange- legenheiten geordnet, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entschei- den können. Andernfalls bedarf es einer Vereinba rung. Ist eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung der Be- schlussfassung unterworfen, fehlt es der Wohnungseigentümerversammlung an der Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig (vgl. Se- nat, Be schluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 166 f.; Urteil vom 13. Oktober 2017 - V ZR 305/16, NJW 2018, 1254 Rn. 6). 2. Als Grundlage für die Beschlusskompetenz kommt hier nur § 21 Abs. 7 WEG in Betracht. Dieser Vorschrift zufolge könn en die Wohnungseigen- tümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemein- schaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. Ob die seit dem 1. Juli 2007 geltende Vorschrift und namentlich die Ermächtigung zur Regelung der Folgen des Verzugs als 4 5 6 - 5 - Grundlage dafür dienen kann, durch Mehrheitsbeschluss eine Vertragsstrafe bei einem Verstoß gegen Vermietungsbeschränkunge n einzuführen, ist aller- dings umstritten. In der Gesetzesbegründung wird dies im Wege einer beispiel- haften Erläuterung befürwortet. Dem ist die Literatur jedoch nur vereinzelt ge- folgt (Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 21 Rn. 179; MüKoBGB/Engelhardt, 7. Auf l., § 21 WEG Rn. 60). Ganz überwiegend werden die Erwägungen der Gesetzesbegründung in diesem Punkt als Versehen eingeordnet, weil die Ein- beziehung von Unterlassungspflichten mit dem Wortlaut der Vorschrift unver- einbar sei (Heinemann in Jennißen, WEG, 5. A ufl., § 21 Rn. 115; Vandenhou- ten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 138; T. Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 79; BeckOK WEG/Müller [1.2.2019], § 15 Rn. 91.9; BeckOK WEG/Elzer [1.2.2019], § 21 Rn. 385; Abramenko, ZWE 2012, 386, 388; v. Schledorn, ZWE 2018, 330 f.). Teilweise wird insgesamt in Abrede gestellt, dass § 21 Abs. 7 WEG als Grundlage für die Einführung von Vertragsstrafen dienen kann (Schmid, ZWE 2011, 347, 348; dagegen Vanden- houten in Niedenführ/Vandenhouten , WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 138). 3. Nach Ansicht des Senats erfasst § 21 Abs. 7 WEG nicht die Einfüh- rung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nich- tig. a) Ob § 21 Abs. 7 WEG überhaupt die Beschlusskompetenz für die Ein- führung von Vertragsstrafen entnommen werden kann, und wenn ja, unter wel- chen Voraussetzungen, bedarf keiner Entscheidung. Auszugehen ist nämlich von der Überlegung, dass Vertragsstrafen, die auf die Einhaltung von Vermie- tungsbeschränkungen bezogen sind, Verstöße gegen eine Unterlassungspflicht sanktionieren sollen. Der Wohnungseigentümer soll es unterlassen, Vermietun- 7 8 - 6 - gen vorzunehmen, wenn die erforderliche Zustimmung des Verwalters nicht vorliegt. Fallgestaltungen dieser Art erfasst der Wortlaut des § 21 Abs. 7 WEG eindeutig nicht. Soweit den Wohnungseigentümern in § 21 Abs. 7 Alt. 1 WEG nmehrheit zu regeln, spricht schon viel dafür, dass sich diese Fallgruppe nur auf Zahlungspflichten bezieht (so Lehmann - Richter, ZfIR 2018, 336). Unterlassungspflichten werden jedenfalls nicht erfasst. Inso- weit geht es nämlich nicht um eine Regelung von Ve rzugsfolgen, weil ein Ver- stoß gegen eine Unterlassungspflicht in der Regel - und so auch hier - nicht den Eintritt des Verzugs, sondern die Unmöglichkeit zur Folge hat (näher Staudin- ger/Löwisch/Feldmann, BGB [2014], vor §§ 286 - 292 Rn. 21 f.). Aus diesem Gr und knüpft die Verwirkung einer Vertragsstrafe im Falle einer Unterlassungs- pflicht gemäß § 339 Satz 2 BGB gerade nicht an den Verzug, sondern an die Zuwiderhandlung an (vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 1972 - II ZR 101/70, NJW 1972, 1893, 1895). Dementspreche nd enthält der Beschluss vom 5. Juni 2012 wie das Berufungsgericht zutreffend hervorhebt - keine Regelung über Ver- zugsfolgen; vielmehr ist die Vertragsstrafe mit der Zuwiderhandlung (nämlich dem Abschluss des Mietvertrags ohne die erforderliche Zustimmun g der Ver- walterin) verwirkt. b) Zu Recht sieht das Berufungsgericht § 21 Abs. 7 WEG auch insoweit nicht als einschlägig an, als über die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann. Die Zahlungspflicht knüpft of- fenkundig weder an eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigen- tums noch an einen besonderen Verwaltungsaufwand an. Sie hat vielmehr Strafcharakter und soll die Wohnungseigentüme r dazu anhalten, ihrer Pflicht zur Einholung der Zustimmung nachzukommen. 9 - 7 - c) Da § 21 Abs. 7 WEG nach seinem Wortlaut eindeutig nicht anwendbar ist, lässt sich ein anderes Ergebnis mit der von der Revision vornehmlich her- angezogenen Gesetzesbegründung nicht rechtfertigen. Dort ist lediglich ein un- glückliches Beispiel gewählt worden. Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass der Senat die Anwendung von § 21 Abs. 7 WEG auf Umzugskostenpau- schalen unter Heranziehung der Gesetzesbegründung gebilligt ha t (Senat, Ur- teil vom 1. Oktober 2010 - V ZR 220/09, ZMR 2011, 141 Rn. 8). Denn Umzugs- kostenpauschalen lassen sich - anders als Vertragsstrafen der in Rede stehen- den Art - § 21 Abs. 7 Alt. 2 WEG einordnen (eingehend Senat, Urteil vom 1. Oktober 2010 - V ZR 220/09, ZMR 2011, 141 Rn. 9). d) In der Sache kann Verstößen gegen vereinbarte Vermietungsbe- schränkungen durch den vorbeugenden Unterlassungsanspruch begegnet w er- den. Von dieser Möglichkeit haben die Wohnungseigentümer hier (mit dem nicht mehr in die Revisionsinstanz gelangten Teil des Klagebegehrens) erfolg- reich Gebrauch gemacht. Damit ist im Wiederholungsfall die Grundlage für die Verhängung eines Ordnungsgelds gelegt. 10 11 - 8 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Schmidt - Räntsch Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 06.09.2017 - 27 C 136/16 - LG Köln, Entscheidung vom 26.04.2018 - 29 S 239/17 - 12
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