BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 1/06 Verk374ndet am: 14. Februar 2007 Kirchge337ner Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Eine formell ordnungsgem344337e Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagef344hig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher H366he nicht umlagef344hige Kosten vorab abgesetzt worden sind. BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 - LG Itzehoe AG Pinneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-m344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 31. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richte-rinnen Hermanns und Dr. Milger f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 25. November 2005 wird zur374ckgewie-sen. Die Kl344gerin tr344gt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer in W. gelegenen Wohnung der Kl344gerin. Nach dem Mietvertrag vom 16./27. M344rz 2000 hat der Mieter Vorauszahlungen f374r Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Am 13. Oktober 2003 rechnete die von der Kl344gerin beauftragte Grundst374cksverwalterin 374ber die Betriebs- und Heiz-kosten f374r den Abrechnungszeitraum 2002 ab. Zu Lasten des Beklagten ergab sich eine Nachzahlungsforderung von 129,33 200. Die Abrechnung enth344lt Be-triebskosten, bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagef344hige Anteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabz374ge sind in der Abrechnung zum Teil mitgeteilt und erl344utert. Bei den Posten "Grundsteuer" und "Wasser-geld/Entw344sserung" ist dies unterblieben; ein Vorwegabzug bei der Position "Hauswart" ist unvollst344ndig mitgeteilt. 1 - 3 - Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung statt-gegeben, nachdem die Kl344gerin die Vorausabz374ge durch Schriftsatz vom 3. Februar 2005 insgesamt erl344utert hatte. Auf die vom Amtsgericht zugelasse-ne Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr Zahlungsbegehren weiter. 2 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: Der Kl344gerin ste-he kein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung f374r das Jahr 2002 zu. Die Abrechnung vom 13. Oktober 2003 entspreche nicht den Anforderungen des 247 259 BGB, wonach unter anderem eine Zusammen-stellung der Gesamtkosten zu verlangen sei. Der Begriff der Gesamtkosten er-fasse s344mtliche Kosten, die dem Vermieter im Hinblick auf den jeweiligen Ne-benkostenansatz entst374nden. Der Vermieter d374rfe die entstandenen Gesamt-kosten nicht vorab um nicht umlagef344hige Kosten bereinigen, ohne dies dem Mieter offen zu legen. Dabei handele es sich nicht nur um einen inhaltlichen, durch Nachbesserung heilbaren, sondern um einen formellen, zur Unwirksam-keit der Abrechnung f374hrenden Fehler. Nach der Rechtsprechung des Bundes-gerichtshofs stelle die Verwendung eines falschen Umlageschl374ssels zwar ei-nen inhaltlichen und damit heilbaren Fehler dar, weil der Mieter dies selbst er-kennen k366nne; diese M366glichkeit sei ihm jedoch bei nicht ausgewiesenen Ge-samtkosten verwehrt. Eine Korrektur sei der Kl344gerin durch den Schriftsatz vom 3. Februar 2005 nicht mehr m366glich gewesen, weil die Ausschlussfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits abgelaufen gewesen sei. 3 - 4 - Die Abrechnung sei zwar nur hinsichtlich der Einzelpositionen "Grundsteuer", "Wassergeld/Entw344sserung" sowie "Hauswart" nicht f344llig. Nach deren Abzug bestehe jedoch keine Nachzahlungsforderung mehr, so dass da-hinstehen k366nne, ob die Abrechnung im 334brigen korrekt sei. 4 II. Diese Ausf374hrungen halten revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 5 1. Das Berufungsurteil ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Bezugnahme auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils ist ausreichend (247 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zu Unrecht vermisst die Revision die Darstellung et-waiger 304nderungen oder Erg344nzungen. Solche haben sich hier nicht ergeben. 334bergangenen Parteivortrag zeigt die Revision nicht auf. 6 2. Die Kl344gerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten f374r das Jahr 2002. Ihre Nachforderung in H366he von 129,33 200 ist durch 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. 7 a) Die F344lligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ord-nungsgem344337en Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgem344337en Ab-rechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler k366nnen auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w.Nachw.). Formell ordnungsgem344337 ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des 247 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnah-men und Ausgaben enth344lt. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, 8 - 5 - sind in die Abrechnung bei Geb344uden mit mehreren Wohneinheiten regelm344337ig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamt-kosten, die Angabe und Erl344uterung der zugrunde gelegten Verteilerschl374ssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlun-gen (st. Rspr. des Senats; Urteil vom 17. November 2004, aaO; Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2; Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = WuM 2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Kl344gerin im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamt-kosten nicht in vollem Umfang gerecht. b) Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war insofern fehlerhaft, als die Kl344gerin nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be-rufungsgerichts die ihr entstandenen Gesamtkosten zum Teil, n344mlich im Hin-blick auf die Posten "Grundsteuer", "Wassergeld/Entw344sserung" sowie "Haus-wart", vorab um nicht umlagef344hige Kostenanteile bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollst344ndig mitzuteilen. 9 Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostentei-le nicht umlagef344hig sind. Es gen374gt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher H366he nicht umlagef344hige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 556 Rdnr. 337; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 641, 642 f.; Schneider in M374ller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2006, 247 556 Rdnr. 338; M374nchKommBGB/ Schmid, 4. Aufl., 247 556 Rdnr. 70; Beyerle in Lindner-Figura/Opr351e/Stellmann, Gesch344ftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 127). 10 - 6 - c) Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit f374hrt (Schmidt-Futterer/Langen-berg, aaO, 247 556 Rdnr. 465; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 640, 643; Kinne, GE 2004, 1572, 1574; ders., in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., 247 556 Rdnr. 76, 85; Schneider, aaO; Beyerle, aaO; a.A. L374tzenkirchen, NZM 2005, 8, 9). Zieht sich der Fehler durchg344ngig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgem344337. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ans344tze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im 334brigen zwar unber374hrt, wenn die jeweiligen Ein-zelpositionen - wie hier - unschwer herausgerechnet werden k366nnen (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, 247 556 Rdnr. 467; Langenberg, NZM 2006, 640, 643; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3329; Staudin-ger/Weitemeyer, BGB (2006), 247 556 Rdnr. 121; Emmerich/Sonnenschein/Wei-temeyer, Miete, 8. Aufl., 247 556 Rdnr. 74; Schneider, aaO, 247 556 Rdnr. 369; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 806; vgl. auch LG Berlin, GE 1997, 687, 688; LG K366ln, WuM 2001, 496). Das verhilft der Klage jedoch nicht zum Erfolg. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend und insoweit unangegriffen festgestellt, dass nach Abzug der betroffenen Ans344tze f374r "Grundsteuer", "Was-sergeld/Entw344sserung" sowie "Hauswart" kein Nachzahlungsanspruch der Kl344-gerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung 374bersteigen. 11 d) Eine Fehlerkorrektur h344tte sich nur innerhalb der - hier am 31. Dezember 2003 abgelaufenen - Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugunsten des Vermieters auswirken k366nnen. Das gebieten Wortlaut und Zweck des 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann, wenn erforderliche Vorwegab-z374ge nicht mitgeteilt worden sind. Die Abrechnungsfrist und der durch 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist-ablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (Gesetz-entwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 12 - 7 - 14/4553, S. 37). Wie der Senat bereits entschieden hat, gew344hrleistet dies eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem 374berschaubaren zeitlichen Zu-sammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder 374ber ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verf374gen kann oder Gewissheit dar374ber erlangt, ob und in welcher H366he er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (zuletzt Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350 = WuM 2006, 516, unter II 2 b aa, m.w.Nachw.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn der Mieter nicht 374ber einen Vorwegabzug informiert wird, weil auch diese Mitteilung den Mieter in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzupr374fen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollzie-hen. Daran 344ndert der Umstand nichts, dass der Mieter nach Fristablauf nicht mehr mit einer Nachforderung rechnen muss, wenn der Vermieter einen gebo-tenen Vorwegabzug nicht mitteilt. Der Mieter kann die Abrechnung n344mlich auch nicht daraufhin 374berpr374fen, ob ihm ein Guthaben zusteht, wenn ihm nicht mitgeteilt wird, ob und in welcher H366he ein gebotener Vorwegabzug vorge-nommen worden ist. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, haben der Schriftsatz der Kl344gerin vom 3. Februar 2005 ebenso wie das vorprozessuale Schreiben der Kl344gerin vom 21. Mai 2004, auf welches die Re-vision abstellen will, den Mangel nicht geheilt, weil die Abrechnungsfrist bereits verstrichen war. Dem Interesse des Vermieters wird nach 247 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB nur dann der Vorrang einger344umt, wenn er die versp344tete Gel- - 8 - tendmachung nicht zu vertreten hat. Dazu hat das Berufungsgericht keine Fest-stellungen getroffen; 374bergangenen Sachvortrag der Kl344gerin zeigt die Revision nicht auf. Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Vorinstanzen: AG Pinneberg, Entscheidung vom 08.04.2005 - 63 C 420/04 - LG Itzehoe, Entscheidung vom 25.11.2005 - 9 S 54/05 -
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