BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL VIII ZR 106/05 Verk374ndet am: 5. April 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 538, 307 Bb Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularm344337ige Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die w344hrend der Dauer des Mietverh344ltnisses not-wendig werdenden Sch366nheitsreparaturen ordnungsgem344337 auszuf374hren. Auf die 374blichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. K374chen/B344der: 3 Jahre, Wohn- und Schlafr344ume: 4-5 Jahre, Fenster/T374ren/Heizk366rper: 6 Jah-re)." enth344lt einen starren Fristenplan und ist deshalb gem344337 247 307 Abs. 1 BGB unwirk-sam. BGH, Vers344umnisurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05 - LG N374rnberg-F374rth AG N374rnberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 5. April 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden, die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Kl344gers wird das Urteil des Landgerichts N374rnberg-F374rth, 7. Zivilkammer, vom 22. April 2005 im Kosten-punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Kl344gers er-kannt worden ist; das Urteil des Amtsgerichts N374rnberg vom 3. Dezember 2004 wird abge344ndert und wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, an den Kl344ger 1.150,41 200 nebst Zin-sen in H366he von 5 Prozentpunkten 374ber dem Basiszinssatz seit dem 20. April 2004 zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Zwischen den Parteien bestand ein Mietverh344ltnis 374ber eine Wohnung in N. . F374r Sch366nheitsreparaturen enthielt der Mietvertrag vom 12. August 1996 folgende Formularklauseln: 1 - 3 - "247 8 Erhaltung der Mietsache 205 2. Der Mieter ist verpflichtet, die w344hrend der Dauer des Mietver-h344ltnisses notwendig werdenden Sch366nheitsreparaturen ord-nungsgem344337 auszuf374hren. Auf die 374blichen Fristen wird inso-weit Bezug genommen (z.B. K374chen/B344der: 3 Jahre, Wohn- und Schlafr344ume: 4-5 Jahre, Fenster/T374ren/Heizk366rper: 6 Jah-re). 247 13 Beendigung des Mietverh344ltnisses 205 3. Endet das Mietverh344ltnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchf374hrung der Sch366nheitsreparaturen gem344337 247 8 Nr. 2, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten f374r die Sch366n-heitsreparaturen auf Grund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuw344hlenden Maler-Fachbetriebes an den Vermieter nach folgender Ma337gabe zu zahlen: Die anteiligen Kosten f374r die Sch366nheitsreparaturen der Fenster, T374ren und Heizk366rper betragen bei einer Mietzeit von l344nger als einem Jahr 16% der Gesamtkosten, bei einer Miet-zeit von l344nger als 2 Jahren 33%, bei einer Mietzeit von l344nger als 3 Jahren 50%, von l344nger als 4 Jahren 66% , von l344nger als 5 Jahren 83% und bei einer Mietzeit von l344nger als 6 Jahren 100%...". 247 18 des Mietvertrags ("Sonstige Vereinbarungen") ist maschinenschrift-lich wie folgt erg344nzt: 2 "Der Mieter bezieht eine renovierte Wohnung, d. h. W344nde und Decken sind frisch gewei337elt. Der Mieter verpflichtet sich, bei Aus-zug diese Sch366nheitsreparaturen, d. h. das Wei337eln von W344nden und Decken fachm344nnisch auszuf374hren." - 4 - Sch366nheitsreparaturen nahm der Kl344ger w344hrend der Mietzeit, die am 13. August 1996 begonnen hatte und am 31. Januar 2004 endete, nicht vor. Der Beklagte beauftragte einen Malerbetrieb mit Renovierungsarbeiten und ver-rechnete die dadurch entstandenen Kosten mit dem Kautionsguthaben des Kl344gers in H366he von insgesamt 1.281,43 200 (1.150,41 200 nebst 131,02 200 Anlage-zinsen). 3 Der Kl344ger hat Klage auf R374ckzahlung der Mietkaution in H366he von 1.150,41 200 (ohne Anlagezinsen) erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abge-wiesen, das Berufungsgericht hat ihr in H366he von 473,07 200 stattgegeben. Die vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Renovierungskosten hat es zum Teil - in H366he von 808,36 200 - f374r begr374ndet erachtet und diesen Betrag von der Ge-samtkaution (1.281,43 200) abgesetzt. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse-nen Revision verfolgt der Kl344ger seinen Zahlungsanspruch hinsichtlich des Restbetrages von 677,34 200 weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in ZMR 2005, 622 ver366ffent-licht ist, hat ausgef374hrt: Der Anspruch des Kl344gers auf R374ckzahlung der Kaution sei teilweise durch Aufrechnung erloschen (247 389 BGB). Der Beklagte k366nne gem344337 247247 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz wegen der vom Kl344ger nicht vorgenommenen Renovierung von Heizk366rpern und T374ren verlan-gen. Er habe die Sch366nheitsreparaturen, die unstreitig notwendig gewesen sei-en, nicht ausgef374hrt, obwohl er dazu gem344337 247 8 Nr. 2 des Mietvertrags ver-pflichtet gewesen sei. Die Formularklausel sei wirksam, denn so genannte star- 5 - 5 - re Fristen seien nicht vereinbart worden; vielmehr werde auf die "374blichen Fris-ten" Bezug genommen, die den g344ngigen Intervallen in Mustermietvertr344gen entspr344chen. 6 Die Quoten- oder Abgeltungsklausel unter 247 13 Nr. 3 des Mietvertrags sei zwar gem344337 247 309 Nr. 4 BGB unwirksam, weil sie im Fall einer 100%-igen Haftung des Mieters die Voraussetzungen des 247 281 BGB umgehe. Die Un-wirksamkeit der Quotenregelung erstrecke sich jedoch nicht auf die 334berb374r-dung der Sch366nheitsreparaturen durch 247 8 Nr. 2 des Mietvertrags. 247 13 Nr. 3 sei lediglich wegen eines formalen Aspekts unwirksam. Dies ber374hre die Pflicht zur Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen w344hrend der Mietzeit nicht. Durch die unter 247 18 des Mietvertrags vorgesehene Verpflichtung des Mieters zum Wei337eln der W344nde und Decken am Ende des Mietverh344ltnisses entstehe allerdings ein unzul344ssiger "Summierungseffekt", weil der Mieter zur Vornahme dieser Renovierungsarbeiten auf Grund von 247 8 Nr. 2 bereits w344h-rend der Mietzeit verpflichtet sei. Wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters sei 247 8 Nr. 2 deshalb insoweit unwirksam (247 307 Abs. 1 BGB). Die Un-wirksamkeit erstrecke sich jedoch nur auf die Verpflichtung zum Wei337eln der W344nde und Decken. Andere Gewerke seien davon nicht betroffen, auch nicht das Streichen der T374ren und Heizk366rper. Die Verpflichtung dazu k366nne sprach-lich auch dann bestehen bleiben, wenn der unwirksame Teil der Klausel keine Anwendung f344nde. 7 Der Beklagte k366nne, wie das Berufungsgericht im Einzelnen ausgef374hrt hat, f374r die Renovierung der T374ren und Heizk366rper Schadensersatz in H366he von 808,36 200 verlangen. Wegen der weitergehenden Forderung des Beklagten hat es - insoweit f374r das Revisionsverfahren nicht von Bedeutung - die Aufrechnung als unbegr374ndet erachtet. 8 - 6 - II. 9 Die Revision hat Erfolg. 334ber das Rechtsmittel ist durch Vers344umnisurteil zu entscheiden, da der Beklagte trotz ordnungsgem344337er Ladung in der m374ndli-chen Revisionsverhandlung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf einer S344umnisfolge, sondern auf umfassender W374rdi-gung des Sach- und Streitstands (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). Der Anspruch des Kl344gers auf R374ckzahlung der Kaution (247 15 Nr. 2 des Mietvertrags) ist nicht, auch nicht teilweise, durch Aufrechnung gem344337 247 389 BGB erloschen. Schadensersatz wegen unterlassener laufender Sch366nheitsre-paraturen gem344337 247247 280, 281 BGB, die auf das am 31. Januar 2004 beendete Mietverh344ltnis anzuwenden sind (Art. 229 247 5 Satz 2 EGBGB), kann der Beklag-te nicht verlangen. Die formularm344337ige Klausel 374ber die Verpflichtung des Mie-ters zur Durchf374hrung der laufenden Sch366nheitsreparaturen (247 8 Nr. 2) ist we-gen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie ihm ein 334berma337 an Pflichten auferlegt (247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). 10 1. Die Auslegung der in einem Formularvertrag des Grund- & Hausbesit-zervereins N. u. Umgebung e.V. enthaltenen Klausel durch das Beru-fungsgericht unterliegt der uneingeschr344nkten revisionsrechtlichen Pr374fung. Der Senat geht davon aus, dass Mietvertragsklauseln, die der hier zu beurteilenden Bestimmung unter 247 8 Nr. 2 entsprechen, 374ber den Bezirk des Berufungsge-richts hinaus in Formularmietvertr344gen verwendet werden. 11 2. Allgemeine Gesch344ftsbedingungen sind gem344337 ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und red-lichen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interessen der normalerweise be-teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verst344ndnism366glichkei-ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen 12 - 7 - sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). Vorformulierte Fristenpl344ne f374r die Ausf374hrung von Sch366nheitsreparaturen m374ssen, um der Inhaltskontrolle am Ma337stab des 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhal-tungszustand der Mietr344ume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss f374r den durchschnittlichen, verst344ndigen Mieter erkennbar sein (Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416, unter II 2). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird 247 8 Nr. 2 des Miet-vertrags diesen Anforderungen nicht gerecht. Die Wendung, wonach der Mieter die "notwendig werdenden" Sch366nheitsreparaturen vorzunehmen hat, kann aus der Sicht des verst344ndigen Mieters nicht allein die Bedeutung haben, dass er Renovierungsarbeiten nur dann auszuf374hren hat, wenn tats344chlich Renovie-rungsbedarf besteht und es Ausnahmen von den 374blichen Fristen geben kann. Das folgt aus Satz 2 der Klausel, in dem bestimmte Fristen genannt werden. Die Formulierung in 247 8 Nr. 2 Satz 2 "Auf die 374blichen Fristen wird insoweit Be-zug genommen (z. B. K374chen/B344der: 3 Jahre 205)" besagt f374r sich gesehen zwar nicht, dass die 374blichen sowie die dort beispielhaft genannten Fristen verbind-lich oder flexibel (im Sinne einer Richtlinie) sind. Die aufgef374hrten Zeitr344ume enthalten jedoch keine Einschr344nkung, wonach die vorgesehenen Fristen ledig-lich f374r den Regelfall oder f374r einen "im Allgemeinen" entstehenden Renovie-rungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verst344ndigen, durchschnittlichen Mieters soll die Bezugnahme auf die 374blichen sowie die beispielhaft genannten Fristen verbindlich sein. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan, der die Unwirksamkeit der Klausel zur Folge hat (247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). 13 - 8 - Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus 247 8 Nr. 2 Satz 1 des Mietver-trags mit seiner nicht n344her bestimmten Wendung, der Mieter sei verpflichtet, die w344hrend der Dauer des Mietverh344ltnisses "notwendig werdenden" Sch366n-heitsreparaturen ordnungsgem344337 auszuf374hren. Der durchschnittliche Mieter ist gehalten und in der Lage, eine Vertragsklausel im Zusammenhang zu lesen und daraus ihren Sinn zu ermitteln (Senatsurteil vom 13. Juli 2005, aaO, m.w.Nachw.). Die Formulierung "notwendig werdend" kann sich zwar - im Sinne einer Richtlinie - auf den tats344chlichen Bedarf beziehen. Im Zusammenhang gelesen ist die Bezugnahme auf die 374blichen Fristen einschlie337lich der konkre-ten Zeitangaben in Satz 2 aber als Definition der "notwendig werdenden" Sch366nheitsreparaturen in Satz 1 zu verstehen. Dass dieser Begriff den in Satz 2 genannten Fristen lediglich den Charakter einer unverbindlichen Orientierungs-hilfe verleihen soll, ist einem durchschnittlichen Mieter nicht erkennbar. 14 3. Die daraus folgende Unwirksamkeit der Fristenbestimmung f374hrt zur Unwirksamkeit der gesamten Sch366nheitsreparaturverpflichtung. 247 8 Nr. 2 Satz 1 des Mietvertrags lie337e sich allein nur dann aufrechterhalten, wenn die Formu-larklausel aus sich heraus verst344ndlich und sinnvoll in einen zul344ssigen und in einen unzul344ssigen Regelungsteil trennbar w344re (Senatsurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899 , unter II 2; Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3, jew. m.w.Nachw.). Hieran fehlt es. Aus der Sicht eines unbefangenen Lesers bestimmt sich der Umfang der in Satz 1 geregelten Sch366nheitsreparaturverpflichtung nach dem in Satz 2 enthaltenen (starren) Fris-tenplan, so dass die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verkn374pft sind. Blie-be die dem Mieter in 247 8 Nr. 2 Satz 1 auferlegte Sch366nheitsreparaturverpflich-tung ohne den Fristenplan bestehen, w374rde sie mithin aus der Sicht des Mieters inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten. Dies w344re jedoch eine unzul344ssige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel 15 - 9 - (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c). 16 4. Da die Renovierungsklausel des 247 8 Nr. 2 bereits aus sich heraus der Inhaltskontrolle nicht standh344lt, kann dahingestellt bleiben, ob die formularm344-337ige Bestimmung des 247 13 Nr. 3, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverh344ltnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausf374hrung von Sch366nheitsrepara-turen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und dabei ihrerseits unwirksam ist, weil sie auf den starren Fristenplan Bezug nimmt, noch zus344tz-lich gegen 247 309 Nr. 4 BGB verst366337t und 247 8 Nr. 2 davon ber374hrt wird. Auch auf das vom Berufungsgericht erw344hnte Zusammenwirken des 247 8 Nr. 2 mit der auf das Wei337eln der W344nde und Decken beschr344nkten Endrenovierungsvereinba-rung in 247 18 des Mietvertrags kommt es nicht mehr an. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist deshalb aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere tats344chliche Feststel-lungen nicht zu treffen sind und die Sache damit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (247 563 Abs. 3 ZPO). Danach 17 - 10 - ist der Klage - einschlie337lich des Zinsanspruchs aus 247247 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB - in vollem Umfang stattzugeben und das amtsgerichtliche Urteil entspre-chend abzu344ndern. Dr. Beyer Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG N374rnberg, Entscheidung vom 03.12.2004 - 25 C 8131/04 - LG N374rnberg-F374rth, Entscheidung vom 22.04.2005 - 7 S 12672/04 -
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