BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 106/11 Verkündet am: 16 . November 2011 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 2, § 560 Abs. 3, § 242 Be Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßi gung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner B e- triebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen au s- geglichen werden. BGH, Urteil vom 16. November 2011 - VIII ZR 106/11 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivil senat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren g e- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 27. Oktober 2011 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Ric h- ter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr . Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 10. März 2011 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläge r sind Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in K . . In § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages vom 22. Februar 2007 in Verbindung mit der Anlage B vereinbarten die Parteien eine Nebenkostenpauschale für die in der Anlage zum Mietvertrag näher bezeichneten kalten Betriebskosten in Höhe von 190 Die Kläger halten die Nebenkostenpauschale für zu hoch. Sie verlangen im Wege der Stufenklage - mit der sie die Herabsetzung der Nebenkostenpa u- schale erstreben - zunächst Auskunft über die Höhe der von der Pauschale e r- fassten Nebenkosten und Belegeinsicht. 1 2 - 3 - Das Amtsgericht hat der Klage auf Auskunft und Belegeinsicht durch Teilurteil stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsg e- richt das Teilur teil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Ber u- fungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Teilurteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Den Klägern st ehe kein Auskunfts recht gegen die Beklagte zu. Aus Sinn und Zweck der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale ergebe sich, dass ein Mieter nicht jederzeit Auskunft über die Höh e der betreffenden Nebenkosten verlangen könne. Vielmehr habe er dieser im Rahmen der vertraglichen Verei n- barung sehenden Auges zugestimmt. An dieser Zustimmung müsse er sich grundsätzlich festhalten lassen . Eine Prüfung der Höhe der Betriebskostenpa u- schal e sei vor Abschluss des Mietvertrages möglich gewesen. Durch die Ve r- einbarung einer Pauschale solle gerade die genaue Ermittlung und Abrechnung der betreffenden Kostenarten vermieden werden. Daher sei als Voraussetzung eines Auskunftsanspruchs zu verlangen , dass der Mieter konkrete Anhaltspun k- te für eine Veränderung der betreffenden Nebenkosten vortragen müsse. Diese Anhaltspunkte könne der Mieter sowohl aus den Medien, beispielsweise bezü g- lich der Müllgebühr, als auch aus den Umständen des Einzelfalles, be ispiel s- weise bei Abschaffung eines Gärtners oder Hausmeisters, erhalten. 3 4 5 6 - 4 - Derartige Anhaltspunkte hätten die Kläger hier nicht vorgetragen. Insb e- sondere sei die durch die Mieter zu erfolgende Treppenhausreinigung in der Anlage B zum Mietvertrag geregelt. Auch der Betriebskostenspiegel der Stadt K . aus dem Jahr 2008 helfe nicht weiter, da dieser sich nicht auf das konkrete Gebäude beziehe. Gleiches gelte für den Betriebskostenspiegel aus dem Jahr 2004, der sich auf ganz Deutschland beziehe. II. Diese B eurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht ang e- nommen, dass den Klägern ein Anspruch aus § 242 BGB auf Auskunft über die Höhe der von der vereinbarten Pauschale erfas sten Betriebskosten nicht z u- steht. 1. Soweit die Kläger von der Beklagten Auskunft verlangen, weil sie die vereinbarte Betriebskostenpauschale - von Anfang an - für deutlich überhöht halten, weist das Berufungsgericht zutreffend darauf hin, dass die Kläg er im Rahmen ihrer Vertragsautonomie die Höhe der Betriebskostenpauschale ve r- einbart haben. An dieser Vereinbarung müssen sie sich festhalten lassen. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, seine anfängliche Kalkulation einer Betriebskostenpaus chale offenzulegen (Rips in Eisenschmid/Wall/Rips, B e- triebskostenkommentar, 3. Aufl., Rn. 2402; Schmidt - Futterer/Langenberg, Mie t- recht, 10. Aufl., § 556 BGB Rn. 24). Ein Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation der Betrieb s- kosten kann auch nicht aus § 560 Abs. 3 BGB hergeleitet werden. Hiernach ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die B e- triebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Die Vorschrift gilt aber 7 8 9 10 - 5 - nicht für von vor n herein zu hoch angesetzte Pa uschalen (MünchKomm - BGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rn. 23). 2. Danach kann ein Auskunftsanspruch des Mieters zur tatsächlichen Höhe der von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB nur in Betracht kommen, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Denn ohne einen solchen Au s- kunftsanspruch wäre dem Mieter keine Kontrolle möglich, ob der Vermieter se i- ner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nachgekommen ist, die Betriebskostenpa u- schale bei einer Ermäß igung der Betriebskosten entsprechend herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden (Schmidt - Futterer/Langenberg, aaO, § 560 BGB Rn. 40). a) Allerdings wird im mietrechtlichen Schrifttum teilweise angenommen, dass dem Mieter ein solcher Auskunftsanspruch nach Ablauf eines jeden Ja h- res zustehe, ohne dass es der Darlegung besonderer Anhaltspunkte für eine Ermäßigung der von der Pauschale erfassten Betriebsk osten bedürfe, da sich erfahrungsgemäß die Höhe der Gesamtbelastung von Jahr zu Jahr ändere (MünchKommBGB/Schmid, aaO, § 560 Rn. 26; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 560 Rn. 18; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 430; Rips in Eisenschmid/Wa ll/Rips, aaO, Rn. 2414 a). Dem kann - wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat - in dieser Weite nicht gefolgt werden. Nach zutreffender Auffassung besteht der Auskunftsanspruch nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sich d ie von der Pauschale erfassten Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben (Schmidt - Futterer/Langenberg, aaO, § 560 Rn. 124; Staudi n- ger /Weitemeyer , BGB, Neubearb. 2011, § 560 Rn. 44; Kinne in Kinne/Schach/ 11 12 13 - 6 - Bieber, Miet - und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 560 Rn . 64). Denn nach dem Sinn und Zweck der vereinbarten Pauschale ist der Vermieter grundsätzlich nicht zur Abrechnung verpflichtet. Die gemäß § 556 Abs. 2, § 560 BGB - vorbehaltlich anderweitiger Vo r- schriften - zulässige Vereinbarung einer Betriebskostenp auschale erspart dem Vermieter die genaue Abrechnung der Betriebskosten und entlastet ihn damit von dem ansonsten jährlich anfallenden Arbeitsaufwand. Stünde dem Mieter demgegenüber - jährlich - ohne Weiteres ein Auskunftsanspruch über die ta t- sächliche Höh e der anfallenden Betriebskosten zu, würde diese Arbeitserleic h- terung für den Vermieter entfallen, während der Mieter den mit der Pauschale verbundenen Vorteil behielte, zumindest vorerst von einem auch zukünftig gleichbleibenden, festen Betrag der Betrieb skosten ausgehen zu können (Schmidt - Futterer/Langenberg, aaO, § 556 BGB Rn. 24). Eine solche Unau s- gewogenheit widerspräche dem Sinn und Zweck der vereinbarten, im beiderse i- tigen Interesse liegenden Pauschale. Deshalb kann dem Mieter ein Auskunft s- anspruch ü ber die tatsächliche Höhe der von einer Pauschale abgedeckten N e- benkosten nur dann zustehen, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine - nachträgliche - Ermäßigung der Betriebskosten ohne Kompensation in and e- ren Bereichen bestehen. b) Das Berufungsgericht h at entgegen der Auffassung der Revision rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kläger hier keine zureichenden A n- haltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der tatsächlich anfallenden B e- triebskosten dargelegt haben. Weder der Betriebskostenspiegel der Sta dt K . aus dem Jahr 2008 noch derjenige für das gesamte Land aus dem Jahr 2004 14 15 - 7 - sind geeignet, eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten für die ko n- krete, von den Klägern gemietete Wohnung darzulegen. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 31.03.2009 - 224 C 296/08 - LG Köln, Entscheidung vom 10.03.2011 - 1 S 142/09 -
Full & Egal Universal Law Academy