BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 107/13 Verkündet am: 9. April 2014 Ring Justizhauptsekretärin als Urku ndsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Satz 2 Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Ve r- mieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. InsO § 109 Abs. 1 Satz 2 Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ("Freigabeerklärung") er hält der Mieter die Verfügungs - und Ve r- waltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsu r- teil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 3 2). BGH, Urteil vom 9. April 2014 - VIII ZR 107/13 - LG Hamburg AG Hamburg - Harburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2014 durch den Richter Dr. Frellesen , die Richterin Dr. Milger s o- wie d ie Ri chter Dr. Achilles , Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision de s Kläger s wird das Urteil de s Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 7 - vom 28. März 201 3 im Kostenpunkt und insoweit aufgeho ben, als zum Nachteil des Klägers erkannt worden i st. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit dem 1. April 2007 Mieter einer Wohnung der Bekla g- ten in H . . Vor Abschluss des Mietvertrage s erhielt der Kläger von der Verwalterin der Beklagten ein Formular eine r so genannten " Vorvermieterb e- scheinigung " . Darin sollte der bisherige Vermieter des Klägers bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauer t habe und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt habe und sei nen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen sei . Der Kläger gab die Formulare vor Vertrag s- schluss ausgefüllt zurück . D anach hatte er seit 2003 von einem Her rn B . 1 - 3 - aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt . Am 5. November 2009 wurde das Insolvenzverfahren über das Verm ö- gen des Klägers eröffnet. Der vom Gericht eingesetzte Treuhänder erklärte mit § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Mit Schreiben vom 16. September 2010 erklärten die Beklagten gegenüber dem Kläger die frist lose Kündigung des Mietvertrags, weil die Vorvermieterbescheinigu ng gefälsch t ( " frei erfunden " ) gewesen sei. W eder habe der Kläger an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genan n- ten Vermieter in dem genannten Zeitraum überhaupt einen Mietvertrag abg e- schlossen . V ielmehr sei er in der Zeit vom 16. März 2005 bis 31. März 2007 Mieter einer in einem anderen Stadtteil gelegenen Wohnung der H . Siedlungsgesellschaft gewesen. Gegenstand des Revisionsverfahren s ist nur noch der von den Beklagten im Wege der Widerklage geltend gemachte Räumungsanspruch . Das Am tsg e- richt hat die Widerklage insoweit abgewiesen, das Landgericht hat auf die Ber u- fung der Beklagten das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Räumung s- klage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Kl ä- ger die Wiederherstellun g des amtsgerichtlichen Urteils. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Die fristlose Kündigung der Beklagten vom 16. September 2010 habe das Miet verhältnis der Parteien beendet. Die Kündigung sei - wie geschehen - ungeachtet des noch nicht abgeschlossenen Insolvenzverfahrens gegenüber dem Kläger und nicht ge genüber dem Treuhänder zu erklär en gewesen. Denn der Treuhänder habe mit S chreiben vom 3. De zember 2009 die " Freigabe " des Mietverhältnisses gemäß § 109 InsO erklärt. Der Meinungsstreit, ob die Entha f- tungserklärung des Treuhänders nur zur Folge habe, dass die Masse für die späteren Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag nicht mehr hafte, oder ob d a r- über hinaus das Mietverhältnis vollständig in die Verfügungs - und Verwa l- tungsmasse des Mieters zurückfalle, sei im Sinne der letztgenannten Auffa s- sung zu entscheiden. Hierfür spreche insbesondere die Gesetzesbegründung, die von einer Fortsetzung des Miet verhältnisses mit dem Schuldner ausgehe. Die Beklagten seien auch zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen. Aufgrund der Beweisaufnahme stehe fest, dass der Kläger eine gefälschte Vo r- vermieterbescheinigung vorgelegt habe . D er Kläger habe im Übrigen au ch selbst eingeräumt, dass ihm der in der Bescheinigung genannte Vorvermieter nicht bekannt sei. Es handele sich dabei um eine erhebliche Pflichtverletzung, die die fristlose Kündigung rechtfertige. 4 5 6 7 - 5 - II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachpr üfung nicht in allen Punkten stand. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Kündigung der Beklagten nach der Freigabeerklärung de s Treuhä n- ders und dem Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO bestimmten Frist die Kü n- di gung - wie geschehen - gegenüber dem Kläger zu erklären war. Die Frage, welche Auswirkungen die Freigabeerklärung des Insolven z- verwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO und der Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genannten Frist für das betreffende Wo hnraummietverhältnis hat, wird unterschiedlich beurteilt. a) Teilweise wird die Auffassung vertrete n , die Bedeutung der E ntha f- tungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO beschränke sich darauf, dass die Masse für die nach Ablauf der Kündigungsfrist fäl lig werdenden Verbindlichke i- ten nicht mehr hafte. D as Mietver h ältnis bleibe aber weiterhin massebehaftet und der Treuhände r weiterhin Mietvertragspartei, denn § 109 Abs. 1 Satz 2 I n- sO enthalte keine n Hinweis darauf, dass die Rechtswirkungen des § 80 Abs. 1 InsO mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung entfallen soll t e n (Uhlenbruck/Wegener , InsO, 13. Aufl., § 109 Rn. 2 2 ff; Eckert, NZM 2006, 80 3 , 806; Cymutta, WuM 2008, 441, 443 ; Flatow, NZM 2011, 607, 610 ). Nach dieser Auffassung kann der Vermieter nu r durch eine gegenüber dem Treuhänder a b- gege bene Erklärung wirksam kündigen. b) Nach der Gegenauffassung kann der Vermieter nach dem Wirksa m- werden der Erklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegenüber dem Mieter selbst kündigen ( Kübler/Prütting/Tinteln ot, InsO, § 109 Rn. 21; Pape, NZM 8 9 10 11 12 - 6 - 2004, 401, 410 f.; Marotzke in Heidelberger Kommentar, InsO, 7. Aufl., § 109 Rn. 16 ) . D ie Enthaftungserklärung des Treuhänders bewirke , dass das Mietve r- hältnis " freigegeben " w e rd e und vollständig der alleinigen Verwaltungs - und Verfügungsbefugnis des Mieters unterlieg e (vgl. auch Mü n chKommInsO /Eckert, 3. Aufl., § 109 Rn. 56 unter Hinweis auf das zu den Auswirkungen des § 35 Abs. 2 InsO ergangene Urteil des Bundesgerichtshofs vom 9. Februar 2012 - IX ZR 75/11, BGHZ 192, 322 ) . c) Der Senat entscheidet die von ihm bisher offen gelassene Frage (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11 , NJW 2012, 2270 Rn. 32) nu n- mehr im letztgenannten Sinn. Zwar geht die Erklärung des Treuhänders nach dem Wort laut des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO lediglich da hin , dass die Masse für künftige Verbindlichke i- ten aus dem Mietverhältnis nicht mehr hafte. Daraus, dass die Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO an die Stelle der Kündigung tritt, ergibt sich indes, dass die Zuständigkeit des Verwalters für die weitere Vertragsdurchführung ab diesem Zeitpunkt wieder dem Mieter zufällt, dieser also die Verfügungs - und Verwaltungsbefugnis zurückerhäl t. Für eine derartige Wirkung d er Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO spricht außerdem , w ie das Berufungsge richt zutreffend ausgeführt hat, die G e- setzesbegründung. D anach dient d ie Regelung dem Schutz des Wohnraummi e- ters, der seine Wohnung nicht verlieren soll, wenn der Treuhänder das Mietve r- hältnis nicht fortsetzen will ; das Mietverhältnis so ll vielmehr nach Ablauf der Kündigungsfrist mit dem Mieter fortgesetzt werden (vgl. BT - Drucks. 14/5680 , S. 27). Eine Fortdauer der Verwaltungs - und Verfügungsbefugnis des Verwa l- ters über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hinaus wäre im Übrigen für die Parteien des Mietvertrages u m- 13 14 15 - 7 - ständlich und wenig praktikabel und für den Treuhänder mit einem Verwa l- tungsaufwand verbunden, der sich für die Masse nachteilig auswirken könnte. Denn sämtliche Erklärungen des Vermieters (Abmahnung, Kündigung, Miete r- höhung, Betriebskostenabrechnung) müssten zunächst dem Treuhänder g e- genüber erklärt und von diese m an den Mieter weitergeleitet wer den . Auch ein Rechtsstreit, etwa eine Klage des Vermieters auf Zustimmung zu einer Miete r- hö hung , müsste gegen den Treuhänder geführt werden, obwohl dieser Prozess allein für die ursprüng lichen Mietvertragsparteien von Interesse ist, nicht aber für den Treuhänder oder die Masse . Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Umstand, das s der Gesetzgeber davon ausgegangen ist , dass d ie Mietkaution (bezi e- hungsweise der bedingte Rückgewähranspruch) in die Masse f ällt , keine and e- re Beurteilung. E in tragfähiger Rückschluss, d ass aus diesem Grund von eine r f ortbestehenden Verfügungsbefugnis de s Treuhänders auszugehe n sei, ergibt sich daraus nicht . Denn dem Gesetzgeber ging es nicht vorrangig darum, dass die Kaution der Masse zur Verfügung steh t . V ielmehr soll te der Mieter davor bewahrt werden, dass der Treuhänder den Mietvertrag kündigt, um die Kaution verwerten zu können (vgl. BT - Drucks. 14/5680, S. 27). D ie Frage, ob mit einem Übergang der Verfügungs - und Verwaltungsbefugnis auch ein ( bedingter ) Ka u- tionsrückzahlungsanspruch auf den Mieter zurückfällt (bejahend FK - InsO/Wegener, 7. Aufl. , § 109 Rn . 16; Flatow, aaO; a.A . Hain , ZI nsO 2007, 192, 197; Pape, aaO S. 411 ) , bedarf hier deshalb keiner abschließenden Entsche i- dung. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Vorlage einer gefälschten oder " frei erfundenen " Vorvermiet erbescheinigung eine erhe b- liche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten darstellt , die eine Vertragsfortse t- 16 17 - 8 - zung für den Vermieter unzumutbar machen und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Entgegen der Auffassung der Revisi on entfällt eine Pflichtverletzung nicht deswegen, weil die in dem Formular über das vorangegangene Mietve r- hältnis gestellten Fragen unzulässig gewesen wären und es dem Beklagten deshalb freigestanden hätte, insoweit unwahre Angaben zu machen. Fragen nach der Person und Anschrift des Vorvermieters, der Dauer des vorangega n- genen Mietverhältnisses und der Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten sind - ebenso wie Fragen nach den Einkommens - und Vermögensverhältni s sen - grundsätzlich geeignet, sich über die B onität und Zuverlässigkeit des potentie l- len Mieters ein gewisses Bild zu machen ; es handelt sich auch nicht um Fr a- gen, die den persönlichen oder intimen Lebensbereich des Mieters betreffen und aus diesem Grund unzulässig sein könnten. Zwar hat der Miet er nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsu r- teil vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08, NJW 2010, 1135 Rn. 18 ff.) k e i- nen Anspruch gegen seinen bisherigen Vermieter auf Ausstellung einer Mie t- schuldenfreiheitsbescheinigung . Dies führt entgegen der Auffassung der Rev i- sion aber nicht dazu, dass der neue Vermieter vor Abschluss eines Mietvertr a- ges eine diesbezügliche Bescheinigung vom Mietinteressenten nicht erbitten und dieser eine solche Bescheinigung fälschen dürfte . 3. Mit Erfolg rügt die Revi sion indes, dass das Berufungsgericht das u n- ter Beweis gestellte Vorbringen des Klägers, den Beklagten sei bereits im Jahr 2007 bekannt geworden, dass die vom Kläger vorgelegte Bescheinigung de s Vorvermieters gefälscht war , nicht berücksichtigt hat . Dieses Vorbringen ist e r- heblich, weil in diesem Fall die am 16. September 2010 - also drei Jahre sp ä- ter - ausgesprochene Kündigung möglicherweise nicht mehr innerhalb einer a n- 18 19 20 - 9 - gemessenen Frist erfolgt wäre und sie deshalb mit Rücksicht auf Treu und Glauben oder na ch § 314 Abs. 3 BGB (vgl. Senats beschluss vom 13. April 20 10 - VIII ZR 206/09 , NZM 2011, 32 Rn. 5) unwirksam sein könnte. III. Das Urteil des Berufungsgerichts kann mithin keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 56 2 Abs. 1 ZPO). D ie nicht ents cheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Hamburg - Harburg, Entscheidung vom 20.04.2012 - 645 C 484/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 28.03.2013 - 307 S 55/12 - 21
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