BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESVERSÄUMNISURTEILVIII ZR 108/02Verkündet am: 27. November 2002M a y e r ,Justizangestellteals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ: nein NMV 1970 § 20Zur Wirksamkeit einer NebenkostenabrechnungBGH, Versäumnisurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02 -LG BerlinAG Neukölln - 2 -Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 27. November 2002 durch Richter Dr. Hübsch als Vorsitzenden und dieRichter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesenfür Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Anerkenntnisteil- undSchlußurteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom22. März 2002 im Umfang der zugelassenen Revision aufgehobenund teilweise abgeändert.Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klä-gerin weitere 82,03 n DM) zu zahlen.Wegen des Zinsanspruchs aus 82,03 rn! !"#%$u-ten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten desRevisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.Von Rechts wegenTatbestand: Zwischen der Klägerin und den Beklagten bestand auf der Grundlage ei-nes schriftlichen Mietvertrages vom 9. März 1999 ein Mietverhältnis über Wohn-räume im Haus S. straße in B. . Es war ein monatlicher Mietzinsinklusive Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen von 1.557,34 DM verein-bart. Mit Schreiben vom 29. März 1999 kündigten die Beklagten das Mietver-hältnis "ab sofort". Die Klägerin vermietete die Wohnung zum 21. Juni 1999 an- - 3 -derweitig. Die Beklagten leisteten keine Zahlungen. Die Klägerin hat zunächstvon den Beklagten die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlun-gen und Umlagen für die Zeit vom 11. März bis 20. Juni 1999 klageweise gel-tend gemacht. In einer Umlagenabrechnung vom 24. November 2000 berech-nete die Klägerin den Beklagten im Hinblick auf die Nebenkosten eine Nachfor-derung von 160,43 DM für die Zeit vom 11. März 1999 bis 20. Juni 1999; dieseNachforderung hat die Klägerin sodann in der Berufungsinstanz im Wege derKlageerweiterung geltend gemacht. Das Berufungsgericht hat die Klage inso-weit abgewiesen und die Revision "in Höhe eines Teilbetrages von 160,43 DMnebst anteiligen Zinsen" zugelassen. Mit ihrer Revision erstrebt die Klägerin dieVerurteilung der Beklagten zur Zahlung weiterer 160,43 DM nebst Zinsen. Fürdie Beklagten ist in der mündlichen Verhandlung über die Revision niemanderschienen. Die Klägerin hat den Erlaß eines Versäumnisurteils beantragt.Entscheidungsgründe: I.Über die Revision der Klägerin ist antragsgemäß durch Versäumnisurteilzu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einerSäumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- undStreitstandes (BGHZ 37, 79, 81).II.Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:Die Klägerin habe keinen Anspruch auf den Nachzahlungsbetrag aus derBetriebskostenabrechnung vom 24. November 2000. Diese sei zwar innerhalb - 4 -der Abrechnungsfrist erstellt, sei jedoch formell unwirksam. Eine Betriebskos-tenabrechnung habe grundsätzlich eine aufgeschlüsselte und geordnete Zu-sammenstellung der Kosten zu enthalten, ferner die Angabe und nötigenfallsdie Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie eine Berechnung des Anteilsdes Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Betriebskostenab-rechnung der Klägerin vom 24. November 2000 stelle jedoch nicht die tatsäch-lich geleisteten Vorschüsse der Beklagten, sondern die mietvertraglich verein-barten Sollvorschüsse den entstandenen Kosten gegenüber.III.Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.Zu Unrecht meint das Landgericht, die Nebenkostenabrechnung der Klä-gerin vom 24. November 2000 sei formell unwirksam, weil die Klägerin von denentstandenen Betriebskosten die von den Beklagten geschuldeten und in derAbrechnung als "Soll-Vorschuß" bezeichneten Nebenkostenvorauszahlungen inAbzug gebracht hat.1. Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung ent-standener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erstdann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrech-nung erstellt hat. Diese Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des§ 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnah-men und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffensind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten re-gelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung derGesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler-schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Voraus- - 5 -zahlungen des Mieters (Senat, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80,NJW 1982, 573 unter I 2 a aa).2. Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter grundsätzlich dievom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungenin Abzug zu bringen. Denn der Mieter muß überprüfen können, welche von ihmerbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderungberücksichtigt hat. Eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vor-schüsse aufgeführt sind, entspricht jedenfalls dann den Anforderungen an eineordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn - wie hier - zum Zeitpunktder Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerleiVorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vomVermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife imSinne des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten ist.Die Beklagten haben für den hier streitigen Abrechnungszeitraum wederMietzahlungen noch Vorschußzahlungen auf die Betriebskosten erbracht. BeiErteilung der Abrechnung im November 2000 hatte die Klägerin bereits aufZahlung der rückständigen Miete und der Betriebskostenvorauszahlung geklagt.Zu diesem Zeitpunkt war für das Abrechnungsjahr 1999 auch noch keine Ab-rechnungsreife nach § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten (vgl. jetzt auch§ 556 Abs. 3 BGB), so daß die Klägerin noch berechtigt war, die vereinbartenVorauszahlungsansprüche geltend zu machen. In dieser Situation konnte dieKlägerin mit ihrer Betriebskostenabrechnung vom 24. November 2000 den sichaus der Differenz zwischen den verauslagten Betriebskosten und den geschul-deten Vorauszahlungen ergebenden Saldo geltend machen. Für einen durch-schnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschultenMieter, auf den insoweit abzustellen ist (vgl. BGH aaO), war auch aus einer sol-chen Abrechnung ohne weiteres erkennbar, daß die Klägerin die bereits einge- - 6 -klagten offenen Vorauszahlungen gesondert verlangte und mit dem Saldo derAbrechnung von 160,43 DM lediglich den sich im Fall der Zahlung der Vor-schüsse noch ergebenden Nachzahlungsbetrag geltend machte.IV.Bezüglich des Zinsanspruches bedarf es noch tatsächlicher Feststellun-gen. Die Sache ist daher insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidungan das Landgericht zurückzuverweisen.Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. LeimertWiechers Dr. Frellesen
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