BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 109/05 Verk374ndet am: 5. April 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 538, 307 Bb Die in einem formularm344337igen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter 374bernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 109/05 - LG N374rnberg-F374rth AG Schwabach - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 5. April 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts N374rnberg-F374rth, 7. Zivilkammer, vom 29. April 2005 wird zur374ck-gewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die R374ckzahlung einer Kaution nach Beendi-gung eines Mietverh344ltnisses. 1 In der Zeit vom 6. November 2000 bis 31. M344rz 2003 hatten die Kl344ge-rinnen von der Beklagten eine Wohnung in dem Anwesen F. stra337e in Sch. gemietet. 334ber die Erhaltung der Mietr344ume enth344lt der Mietvertrag in 247 8 Nr. 2 folgende vorgedruckte Klausel: 2 "Der Mieter ist verpflichtet, die w344hrend der Dauer des Mietverh344lt-nisses entsprechend nachstehenden Fristen f344llig werdenden Sch366nheitsreparaturen fachgerecht auszuf374hren (K374chen/B344der/ Duschen/Toiletten: alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafr344ume/Flure/ Die- - 3 - len: alle 5 Jahre, 374brige R344ume/Fenster/T374ren/Heizk366rper: alle 6 Jahre). 205". 3 247 13 des Mietvertrages ("Beendigung des Mietverh344ltnisses") enth344lt un-ter anderem folgende formularm344337ige Regelungen: "1. Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter s344mtliche Schl374ssel auszuh344ndigen und die Mietr344ume in vertragsgem344337em Zustand (vgl. 247 8) zur374ckzugeben. Eine nach Ablauf der in 247 8 Nr. 2 genannten Fristen entstandene, aber nicht erf374llte Verpflichtung zur Durchf374hrung der Sch366nheits-reparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverh344ltnis-ses nachzuholen. 2. Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die R344ume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter 374bernom-menen Bodenbel344ge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseiti-gen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Sch344den an Unterb366den sowie Wand- oder Deckenputz zu behe-ben." Bei ihrem Einzug hatten die Kl344gerinnen die Wohnung in tapeziertem Zustand von der Vormieterin 374bernommen. Vor der R374ckgabe der Wohnung an die Beklagte entfernten sie die Tapeten nicht. 4 Nach Beendigung des Mietverh344ltnisses haben die Kl344gerinnen von der Beklagten die R374ckzahlung der verzinsten Kaution verlangt. Die Beklagte hat mit Gegenforderungen wegen der Kosten f374r die Entfernung der Tapeten in H366-he von 1.210,50 200 und f374r Malerarbeiten an den T374rzargen in H366he von 287,80 200 die Aufrechnung erkl344rt. 5 Mit ihrer Klage haben die Kl344gerinnen die R374ckzahlung der geleisteten Kaution - nach Abzug einer Nebenkostennachzahlung noch 661,30 200 - nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Aufrechnung der Beklagten lediglich hinsichtlich der Kosten f374r die Malerarbeiten an den T374rzargen f374r begr374ndet gehalten und deshalb der Klage - unter Abweisung im 334brigen - in H366he von 373,50 200 nebst Zinsen stattgegeben. Die hiergegen gerichtete, vom Amtsgericht 6 - 4 - zugelassene Berufung der Beklagten hat das Landgericht zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der vollst344ndigen Abweisung der Klage weiter. Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung ausgef374hrt: 7 Der Beklagten stehe ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Verpflichtung zur Entfernung der Tapeten nicht zu, weil 247 13 Nr. 2 des Mietver-trags gem344337 247 307 BGB (fr374her: 247 9 AGBG) unwirksam sei. Dadurch, dass der Mieter zus344tzlich zu der in 247 13 Nr. 2 enthaltenen Regelung nach 247 8 Nr. 2 die laufenden Sch366nheitsreparaturen durchzuf374hren habe, ergebe sich ein Sum-mierungseffekt, der zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertrags-partners des Verwenders f374hre. Nach dem Wortlaut der Klauseln seien die Kl344-gerinnen verpflichtet, auch m366glicherweise gerade erst im Rahmen von laufen-den Sch366nheitsreparaturen erneuerte Tapeten wieder zu entfernen. F374r eine so weitgehende Verpflichtung bestehe kein rechtfertigendes Interesse der Beklag-ten. 8 II. Das Berufungsurteil h344lt der rechtlichen 334berpr374fung stand. Der Beklag-ten steht gegen374ber dem Anspruch der Kl344gerinnen auf R374ckzahlung der restli-chen Kaution keine aufrechenbare Gegenforderung (247 387 BGB) wegen der Kosten f374r das Entfernen der Tapeten zu. 9 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagte keinen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (247247 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen Nichterf374llung der in 247 13 Nr. 2 des Mietvertrags 10 - 5 - enthaltenen Verpflichtung der Kl344gerinnen zur Beseitigung der von ihnen ange-brachten oder vom Vormieter 374bernommenen Tapeten hat. Die Formularklausel ist gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - der auf das am 31. M344rz 2003 beendete Mietverh344ltnis anzuwenden ist (Art. 229 247 5 Satz 2 EGBGB) - unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (vgl. auch LG Saarbr374cken, NZM 2000, 1179; Knops in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., 247 535 Rdnr. 54; Langenberg, Sch366nheitsreparaturen, Instandsetzung und R374ckbau, 2. Aufl., 1 B Rdnr. 84). a) Gem344337 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgem344337en Gebrauch geeigneten Zustand zu 374berlassen und sie w344hrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu geh366rt auch die Ausf374hrung der Sch366nheitsreparaturen. Zwar kann der Vermie-ter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Gesch344ftsbedingun-gen - auf den Mieter 374bertragen (st.Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflich-ten belastet, die 374ber den tats344chlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine h366here Instandhaltungsverpflich-tung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abw344lzung der Sch366nheitsreparaturen gem344337 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden w374rde (Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 a). Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine Klausel in ei-nem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mietr344ume bei Beendigung des Mietverh344ltnisses unabh344ngig vom Zeit-punkt der Vornahme der letzten Sch366nheitsreparaturen renoviert zu 374bergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach 247 307 BGB (247 9 AGBG) unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234, unter II 1 m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192, unter III 2). 11 - 6 - b) Eine andere Beurteilung ist auch hinsichtlich der in 247 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltenen R374ckgabeklausel nicht gerechtfertigt. Gem344337 247 8 Nr. 2 des Mietvertrags hat der Mieter w344hrend der Dauer des Mietverh344ltnisses die Sch366nheitsreparaturen nach Ma337gabe eines Fristenplans auszuf374hren; nach 247 13 Nr. 1 des Vertrags sind f344llige Sch366nheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverh344ltnisses nachzuholen. Durch die in 247 13 Nr. 2 des Mietvertrags geregelte Pflicht des Mieters, bei Beendigung des Mietverh344ltnisses die von ihm angebrachten oder vom Vormieter 374bernommenen Wand- und Deckentapeten zu beseitigen, wird dem Mieter eine zus344tzliche Renovierungspflicht auferlegt. 12 Der Mieter wird durch die in 247 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene R374ckgabeklausel - wie im Falle der vorgenannten Endrenovierungsklausel (oben a) - in einem 374berm344337igen, gem344337 247 307 BGB unzul344ssigen Umfang mit Renovierungsverpflichtungen belastet, weil ihm unabh344ngig von der Dauer des Mietverh344ltnisses und vom Zeitpunkt der letzten Sch366nheitsreparaturen die Be-seitigung aller in der Wohnung vorhandenen Tapeten auferlegt wird. Zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass die Klausel den Mieter nach ihrem Wortlaut sogar dann zu einer Entfernung der Wand- und Deckentapeten verpflichtet, wenn er diese im Rahmen der f344lligen Sch366nheitsreparaturen gera-de erst erneuert hat; in diesem Fall - eine ordnungsgem344337e Ausf374hrung vor-ausgesetzt - ist jedoch die erneute Herstellung einer Wand- und Deckendekora-tion, und damit die Beseitigung der vorhandenen Tapeten, nicht erforderlich. Entgegen der Auffassung der Revision ist es ohne Bedeutung, dass die Klausel den Mieter nur zur Entfernung, nicht dagegen zur Wiederanbringung von Tape-ten verpflichtet. Denn dem Mieter wird auch hierdurch ein 334berma337 an Reno-vierungspflichten auferlegt, wenn es in Anbetracht des Erhaltungszustandes der Tapeten einer Entfernung noch nicht bedarf. Im 374brigen wird der Mieter durch die Pflicht zur Entfernung der Tapeten, die einen erheblichen Arbeitsaufwand erfordert, nicht in geringerem Umfang belastet als durch die vorgenannte - unzul344ssige - Endrenovierungsklausel, die den Mieter zur R374ckgabe der Woh-nung in renoviertem - nicht notwendig in neu tapeziertem - Zustand verpflichtet. 13 - 7 - Die Klausel ist auch nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt; denn ein Interesse, den Mieter zu Renovierungsma337nahmen in der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tats344chlich noch nicht besteht, ist nicht schutzw374rdig (Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO). 14 15 c) Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht aus dem Umstand, dass die in 247 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Sch366nheitsreparaturklausel - wie noch auszuf374hren ist (unter 2.) - unwirksam ist. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil - hier die R374ckgabeklausel - allen-falls dann Bestand haben k366nnte, wenn der andere Teil - die Sch366nheitsrepara-turklausel - unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vor-formulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksam-keit des anderen Klauselteils berufen (vgl. Senatsurteil vom 14. Mai 2003, aaO). 2. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten (247247 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB) kommt auch nicht unter dem Gesichtspunkt unterlassener Sch366nheitsre-paraturen in Betracht. Die in 247 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene formularm344-337ige Sch366nheitsreparaturklausel ist gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. 16 Die Klausel enth344lt, wie der Senat selbst feststellen kann, einen "starren" Fristenplan. Allgemeine Gesch344ftsbedingungen sind nach ihrem objektiven In-halt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und redlichen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verst344ndnism366glich-keiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines verst344ndigen Mieters hat die in 247 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Re-gelung - wonach der Mieter verpflichtet ist, die w344hrend der Dauer des Mietver-h344ltnisses "entsprechend nachstehenden Fristen f344llig werdenden" Sch366nheits-reparaturen auszuf374hren - die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der ver- 17 - 8 - bindlichen, nach der Nutzungsart der R344ume gestaffelten Fristen von drei, f374nf beziehungsweise sechs Jahren auch dann eine Renovierung schulden soll, wenn die Wohnung nach ihrem tats344chlichen Erscheinungsbild noch nicht reno-vierungsbed374rftig ist (vgl. auch Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, zur Ver366ffentlichung bestimmt, unter II 2, zu einem vergleichbaren Fristenplan). Eine solche "starre" F344lligkeitsregelung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 2; Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b; Urteil vom 5. April 2006, aaO). Die Unwirksamkeit des Fristenplans hat auch die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Ausf374hrung der Sch366nheitsreparaturen zur Folge (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3; Urteil vom 5. April 2006, aaO, unter II 3 m.w.Nachw.). 3. Der Beklagten steht schlie337lich kein Schadensersatzanspruch wegen einer Verletzung der Pflicht der Kl344gerinnen zur ordnungsgem344337en R374ckgabe der Mietwohnung zu (247247 546 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB). Zwar ist der Mieter bei Vertragsende grunds344tzlich verpflichtet, das Mietobjekt 226 von der durch den vertragsgem344337en Gebrauch herbeigef374hrten Abnutzung abgesehen (247 538 BGB) 226 in dem Zustand zur374ckzugeben, in dem es sich bei Vertragsbe-ginn befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Ma337nahmen zu besei-tigen (Senatsurteil BGHZ 96, 141, 144 f., zu 247 556 BGB a.F.; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., 247 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision bestand eine solche Verpflichtung der Kl344gerinnen im vorliegenden Fall jedoch nicht. 18 Ob die aus 247 546 Abs. 1 BGB folgende Wiederherstellungspflicht des Mieters auch die Entfernung von ihm oder vom Vormieter angebrachter Tape-ten umfasst, bedarf keiner Entscheidung. Zustandsver344ndernde Ma337nahmen muss der Mieter jedenfalls dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen sei- 19 - 9 - ner Verpflichtung zur Vornahme von Sch366nheitsreparaturen durchf374hrt (vgl. Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V Rdnr. 18 m.w.Nachw.). So liegt es hier, weil 247 8 Nr. 2 des Mietvertrags den Kl344gerinnen die Ausf374hrung der Sch366nheitsreparaturen auferlegt, zu denen auch Tapezierarbeiten geh366ren (vgl. BGHZ 92, 363, 368). Als Verwenderin der Formularklausel kann sich die Beklagte nicht auf deren Unwirksamkeit berufen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594 = WM 1998, 767, unter III 2 b; Urteil vom 13. Oktober 2004 - I ZR 249/01, NJW-RR 2005, 314, unter III). Anderenfalls w374rde der Mieter - die von der Revision bef374rwortete Anwendbarkeit des 247 546 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - schlechter gestellt als im Falle der Wirksamkeit der Sch366nheitsreparaturklausel, die einen Wiederherstellungsanspruch des Vermieters, wie ausgef374hrt, von vorneherein - 10 - ausschlie337t und den Mieter - anders als im Falle der Anwendbarkeit des 247 546 Abs. 1 BGB - allenfalls dann zu einer Entfernung der Tapeten verpflichtet, wenn ihr Zustand dies erfordert. Dr. Beyer Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Schwabach, Entscheidung vom 19.01.2005 - 1 C 507/04 - LG N374rnberg-F374rth, Entscheidung vom 29.04.2005 - 7 S 1785/05 -
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