BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZR 109/08 vom 29. Januar 2009 in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 29. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Kl344ger wird das Urteil des 23. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 24. April 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an den 11. Zivilsenat des Berufungsgerichts zur374ckverwiesen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens betr344gt 1.213.439,21 200. Gr374nde: I. Die Kl344ger kauften von der V. Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG drei Eigentumswohnungen. Vor ihrer grundbuchlichen Absiche-rung wurde das Insolvenzverfahren 374ber das Verm366gen der Verk344uferin er366ff-net. Der Insolvenzverwalter lehnte die Erf374llung der Kaufvertr344ge ab. Er ver-kaufte das sog. V. Quartier im Mai 2002 an die Beklagte. In Ziffer II 247 6 des zwischen ihm und der Beklagten geschlossenen notariellen Kaufvertrages hei337t es: 1 - 3 - "Wohnungseigentumsverk344ufe Der Insolvenzverwalter hat gegen374ber s344mtlichen K344ufern von Wohnei-gentum die Nichterf374llung.205 gew344hlt. R374ckgaben sind gr366337tenteils noch nicht erfolgt205. Ein Teil dieser K344ufer wird den Wunsch 344u337ern, mit dem Erwerber Verhandlungen mit dem Ziel eines neuen Vertragsabschlusses zu f374hren. In solchen F344llen ist der Erwerber verpflichtet, Kaufpreise nicht h366her festzulegen als 80 % des urspr374nglich beurkundeten Kauf-preises. Im 334brigen ist der K344ufer in der Vertragsgestaltung im Rahmen billigen Ermessens frei. Insbesondere kann er Vereinbarungen zur 304n-derung der dem jeweiligen Kaufvertrag zugrunde liegenden Teilungser-kl344rung sowie zur Einschr344nkung der Gew344hrleistung treffen205 Vorste-hende Verpflichtungen des Erwerbers sind echter Vertrag zugunsten Dritter, also jeweils zugunsten des einzelnen K344ufers." Die Kl344ger verlangen von der Beklagten den Abschluss eines notariellen Kaufvertrages 374ber die urspr374nglich erworbenen Eigentumswohnungen zu ma-ximal 80 % des damals vereinbarten Kaufpreises. Das Landgericht hat die Kla-ge abgewiesen. Die Berufung der Kl344ger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Nicht-zulassungsbeschwerde verfolgen sie ihre Antr344ge weiter. 2 II. Das angefochtene Urteil ist nach 247 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da das Berufungsgericht den Anspruch der Kl344ger auf rechtliches Geh366r (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. 3 1. Die Nichtber374cksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verst366337t gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine St374tze mehr findet (BVerfG NJW 2003, 1655). So liegt es hier in Bezug auf den von den Kl344gern angebotenen Beweis zu den Gespr344chen, die vor dem Verkauf des V. Quartiers zwischen dem Insolvenzverwalter und der Beklagten im Hinblick auf die Regelung in Ziffer II 247 6 des Vertrages gef374hrt worden sein sollen. 4 Nach dem von der Beschwerde aufgezeigten Vortrag der Kl344ger in den Vorinstanzen war Bestandteil der Ausschreibung, mit der der Insolvenzverwal- 5 - 4 - ter einen K344ufer f374r das V. Quartier suchte, dass die Altk344ufer das Recht erhielten, die zun344chst gekauften Wohnungen erneut zu erwerben. Hier374ber sei zwischen dem zust344ndigen Mitarbeiter des Insolvenzverwalters und dem Ge-sch344ftsf374hrer einer f374r die Beklagte t344tigen Gesellschaft verhandelt worden, wobei seitens der Beklagten zun344chst sogar - auch schriftlich - angeboten wor-den sei, die Altk344ufer k366nnten "ihre" Wohnungen zu 75 % des urspr374nglichen Preises erwerben. In weiteren Gespr344chen und noch einen Tag vor Abschluss des Kaufvertrages sei besprochen worden, dass den Alterwerbern das verbind-liche Recht zustehen solle, die Einheiten zu 80 % des urspr374nglich vereinbarten Kaufpreises zu erwerben. Trifft dieser Vortrag zu, kann kein vern374nftiger Zweifel bestehen, wie die Vertragsparteien die genannte Klausel verstanden haben. Zugleich ginge dieses 374bereinstimmende Verst344ndnis dem Wortlaut und jeder anderen Auslegung der Vereinbarung vor (vgl. BGHZ 135, 269, 273; Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039). Einen nachvollziehbaren sachlichen Grund, warum dem Beweisangebot nicht nachgegangen worden ist, enth344lt das angefochtene Urteil nicht. Dass das Berufungsgericht den Begriff des Ankaufsrechts f374r unscharf h344lt und meint, dieses k366nne "auch eine blo337e Angebotspflicht einschlie337en", f374hrt nicht dazu, dass der Vortrag der Kl344ger unerheblich w344re. Der Grundsatz, dass ein 374ber-einstimmender Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderweitigen Auslegung der Vereinbarung vorgeht, gilt auch dann, wenn dieses Verst344ndnis in der gew344hl-ten Formulierung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat, wenn also die Parteien einen Begriff gew344hlt haben, der das Gewollte ob-jektiv nicht umfasst. Es ist aber auch nicht nachvollziehbar, weshalb das Beru-fungsgericht den Begriff des Ankaufsrechts als unscharf ansieht. Er st374tzte n344mlich auch dann den Rechtsstandpunkt der Kl344ger, wenn damit eine Ange-botspflicht der Beklagten, also eine Verpflichtung, den Abschluss eines Kaufver-trages anzubieten (247 145 BGB), umschrieben werden sollte. 6 - 5 - 7 2. Der Fehler ist entscheidungserheblich. 8 a) Der Einwand der Beschwerdeerwiderung, das Berufungsgericht h344tte die Berufung der Kl344ger bereits als unzul344ssig zur374ckweisen m374ssen, weil sich nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen lasse, dass diese rechtzeitig be-gr374ndet worden sei, ist unbeachtlich. Zwar hat das Revisionsgericht den f374r die Zul344ssigkeit der Berufung ma337geblichen Sachverhalt selbst344ndig zu pr374fen, also unabh344ngig von der Beurteilung des Berufungsgerichts die f374r die Recht-zeitigkeit der Berufungseinlegung ma337geblichen tats344chlichen Feststellungen zu treffen (vgl. BGH, Urt. v. 24. April 2001, VI ZR 258/00, NJW 2001, 2722, 2723). Solche Feststellungen k366nnen allerdings nur innerhalb eines Revisions-verfahrens, nicht dagegen im Rahmen des Verfahrens der Nichtzulassungsbe-schwerde getroffen werden. Hat das Berufungsgericht - wie hier - die Berufung f374r zul344ssig erachtet, ist davon, solange von dem Beschwerdef374hrer keine dar-auf bezogenen Zulassungsgr374nde geltend gemacht werden, auch im Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde auszugehen. b) Um eine im Rahmen der Entscheidungserheblichkeit zu pr374fende Rechtsfrage handelt es sich dagegen bei dem Einwand der Beschwerdeerwide-rung, die Klage sei unzul344ssig, weil die Kl344ger von der Beklagten bereits in ei-nem fr374heren Rechtsstreit im Rahmen einer Widerklage verlangt h344tten, ihnen die drei ehemals gekauften Wohnungen zum Kauf anzubieten. Die Annahme des Berufungsgerichts, das fr374here Verfahren habe nicht zu einer der jetzigen Klage entgegenstehenden rechtskr344ftigen Entscheidung 374ber den Ankaufsan-spruch der Kl344ger gef374hrt, weil die Widerklage seinerzeit als unzul344ssig abge-wiesen worden sei, l344sst indessen keinen Rechtsfehler erkennen. Die Rechts-kraft einer Entscheidung beschr344nkt sich auf die Rechtsfolge, die den Entschei-dungssatz bildet. Bei klageabweisenden Urteilen ist Teil dieses Entscheidungs-satzes der die Rechtsfolge bestimmende ausschlaggebende Abweisungsgrund; 9 - 6 - dieser ist aus der Urteilsbegr374ndung zu ermitteln (BGH, Urt. v. 24. Juni 1993, III ZR 43/92, NJW 1993, 3204, 3205). Wurde der Rechtsstreit - wie hier der Vor-prozess - durch einen Beschluss nach 247 522 Abs. 2 ZPO abgeschlossen, kann sich der Abweisungsgrund auch aus den gem344337 247 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO zu erteilenden Hinweisen ergeben (vgl. Z366ller/He337ler, ZPO, 27. Aufl, 247 522 Rdn. 40). Vorliegend l344sst sich ihnen entnehmen, dass das Berufungsgericht die gegen die Abweisung der Widerklage gerichtete Berufung der Kl344ger schon im Hinblick auf die Unzul344ssigkeit der Widerklage als aussichtslos angesehen hat. Die Rechtskraft der Entscheidung beschr344nkt sich deshalb auf diesen Ab-weisungsgrund, also auf die genannte Begr374ndung f374r die Unzul344ssigkeit der Widerklage (vgl. BGH, Beschl. v. 12. Dezember 1990, VIII ZB 42/90, NJW 1991, 1116, 1117). c) Die Entscheidungserheblichkeit der Verletzung des Anspruchs der Kl344ger auf Gew344hrung rechtlichen Geh366rs ist schlie337lich nicht deshalb zu ver-neinen, weil das Berufungsgericht meint, hinsichtlich der Haupt- und Hilfsantr344-ge zu 2 (Wohneinheiten 6 und 10) entfalle ein Anspruch der Kl344ger jedenfalls wegen Treuwidrigkeit (247 242 BGB). Diese Ausf374hrungen k366nnen das angefoch-tene Urteil nicht (teilweise) tragen, weil sie nicht erkennen lassen, welchem Teil der Klage der Einwand aus 247 242 BGB entgegenstehen soll. Einerseits sollen die Haupt- und Hilfsantr344ge zu 2, mit denen die Kl344ger den Ankauf der Wohn-einheiten Nr. 6 und 10 verlangen, wegen Treuwidrigkeit ausgeschlossen sein, weil die Kl344ger insoweit "nicht mehr verhandelt" h344tten; andererseits sollen die Kl344ger ihr Interesse auf die Wohnung Nr. 6 beschr344nkt und nur noch insoweit Verhandlungen gef374hrt haben. Dieser Widerspruch wird auch durch den Hin-weis der Beschwerdeerwiderung auf den Vortrag der Beklagten in ihrer Klage-erwiderung nicht aufgel366st, wonach die Kl344ger in einem Telefonat vom 31. Juli 2002 erkl344rt haben sollen, nur an einem Erwerb der Einheiten S. 11 EG u. OG 1 (fr374here Einheit Nr. 6.01 a) und S. 11 OG 2 und 3 (fr374- 10 - 7 - here Einheit Nr. 6.01 b) interessiert zu sein. Denn auch hierbei d374rfte es sich um die in dem Haupt- und Hilfsantrag zu 2 bezeichneten Wohnungen handeln. 11 3. Durch die Aufhebung des angefochtenen Urteils erh344lt das Berufungs-gericht auch Gelegenheit, sein Verst344ndnis der streitgegenst344ndlichen Klausel zu 374berpr374fen. Schon nach deren Wortlaut dr344ngt es sich geradezu auf, dass den Alt-k344ufern ein eigenes Ankaufsrecht einger344umt werden sollte. Beschr344nkte sich die Verpflichtung der Beklagten darauf, mit ihnen Verhandlungen ohne jegliche Abschlussverpflichtung zu f374hren, bliebe die Festlegung eines die Altk344ufer be-g374nstigenden Ankaufspreises folgenlos. Es ist aber stets einem Verst344ndnis der Vorzug zu geben, bei dem sich die Regelung nicht ganz oder teilweise als sinn-los erweist (vgl. Senat, Urt. v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, NJW 1999, 3704, 3705; BGH, Urt. v. 7. M344rz 2005, II ZR 194/03, NJW 2005, 2618). Eine blo337e Verhandlungspflicht der Beklagten ergibt, anders als das Berufungsgericht meint, nicht etwa deshalb Sinn, weil den Kl344gern aus einer Verletzung dieser Pflicht Schadensersatzanspr374che erwachsen k366nnten. Das ist n344mlich unzutref-fend. Die Nichtzulassungsbeschwerde weist zu Recht darauf hin, dass das blo-337e F374hren von Vertragsverhandlungen den Kl344gern keinen Vorteil bringt, so dass ihnen auch kein Schaden entsteht, wenn die Beklagte ihre Verhandlungs-pflicht nicht erf374llt, sondern den Abschluss eines Vertrages sogleich ablehnt. 12 Auch ist nicht erkennbar, welches Interesse der Insolvenzverwalter ge-habt haben sollte, die Beklagte mittels eines - ausdr374cklich so bezeichneten - echten Vertrags zugunsten Dritter dazu zu verpflichten, letztlich unverbindliche Verhandlungen mit den Altk344ufern zu f374hren. Enth344lt die Klausel dagegen ein Ankaufsrecht, w344re sie geeignet, Schadenersatzanspr374che der Altk344ufer gegen die Gemeinschuldnerin wegen der Nichterf374llung der urspr374nglich geschlosse-nen Vertr344ge abzuwenden oder zu verringern. Dass sich die Beklagte in dem- 13 - 8 - selben Vertrag verpflichtet hat, andere von der Gemeinschuldnerin abgeschlos-sene Vertr344ge unmittelbar zu 374bernehmen, stellt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keinen geeigneten Ankn374pfungspunkt f374r eine abweichende systematische Auslegung dar. Es ist ohne weiteres denkbar, dass die Beklagte in bestimmte Vertr344ge unbedingt, in andere Vertr344ge dagegen nur nach n344her vereinbarten, in ihrer Bestimmtheit variierenden Ma337gaben eintreten sollte. Ein Ankaufsrecht der Alterwerber kann auch nicht mit der Begr374ndung verneint werden, dass Kaufpreis und Kaufgegenstand nicht hinreichend be-stimmt seien. Aus der Verpflichtung der Beklagten, den Alterwerbern "ihre" Wohnungen zu einem Preis von nicht mehr als 80 % des Ursprungspreises zu verkaufen, folgt gegebenenfalls ein Anspruch der Kl344ger, die Wohnungen zu 80 % des fr374heren Kaufpreises zu erwerben. Dass es der Beklagten freisteht, einen geringeren Preis zu verlangen, die Alterwerber also zu beg374nstigen, nimmt der Regelung nicht die notwendige Bestimmtheit. Entsprechend verh344lt es sich mit der Bestimmung des Kaufgegenstandes. M366gliche Abweichungen von dem urspr374nglichen Vertragsgegenstand sind, anders als das Berufungsge-richt meint, nicht etwa ohne Einschr344nkung zul344ssig, sondern ausweislich der Klausel von der Beklagten nach billigem Ermessen zu bestimmen und damit rechtlich nachpr374fbar (vgl. 247 315 Abs. 3 Satz 2 BGB). Auch im 334brigen l344sst sich die Situation mit derjenigen bei Bestehen eines Vorvertrages vergleichen, wenn sich die Vertragsparteien nicht 374ber den Inhalt des noch abzuschlie337en-den Hauptvertrages einigen k366nnen. Hierzu verweist der Senat auf sein Urteil vom 12. Mai 2006 (V ZR 97/05, NJW 2006, 2843), das sich auch mit der Frage des richtigen Klageantrages in einem solchen Fall befasst. 14 4. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass aus der Zur374ckweisung der Nichtzulassungsbeschwerde einer anderen Altk344uferin (Beschluss vom 9. Februar 2006, V ZR 128/05) kein Pr344judiz f374r die Vertragsauslegung folgt. 15 - 9 - Zwar hatte das damalige Berufungsgericht der streitgegenst344ndlichen Klausel ebenfalls kein Ankaufsrecht der Erwerberin entnommen. Hierauf kam es bei der Entscheidung 374ber die Nichtzulassungsbeschwerde aber nicht an. Die Erwerbe-rin hatte n344mlich ein Reihenhaus auf einem real geteilten Grundst374ck gekauft, die (hiesige) Beklagte war jedoch nur bereit, das Haus in der Rechtsform des Wohnungseigentums (erneut) an sie zu verkaufen. Die Altk344uferin vertrat dem-gegen374ber die Auffassung, einen Anspruch auf Erwerb von Realeigentum zu haben. Die Hilfsbegr374ndung des Berufungsgerichts, selbst wenn sich aus Ziffer II 247 6 ein Ankaufsrecht der Alterwerber ergebe, halte es sich jedenfalls im Rah-men des der (hiesigen) Beklagten einger344umten billigen Ermessens bei der Vertragsgestaltung im 334brigen, wenn sie nur anbiete, das Reihenhaus in der Rechtsform des Wohnungseigentums zu verkaufen, war selbst344ndig tragend und gab keine Veranlassung, die Revision zuzulassen. Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 03.05.2007 - 33 O 299/06 - KG Berlin, Entscheidung vom 24.04.2008 - 23 U 95/07 -
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