ECLI:DE:BGH:2018:141118UVIIIZR109.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 109/18 Verkündet am: 14. November 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 328 Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück entha l- tenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein leben s- langes Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen. BGH, Urteil vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18 - LG Bochum AG Bochum - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. November 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, di e Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 3. April 2018 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten d es Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: D ie Beklagten mieteten im Jahr 1981 von einer der Rechtsvorgängeri n- nen der Kläger die Erdgeschosswohnung eine s Siedlungshaus es mit zwei Wohnungen. Der Beklagte zu 2 hat als ehemaliger Bergm ann einen sogenan n- ten Bergmannsversorgungsschein. Die Kläger erwarben das Siedlungshaus , in dem die Klägerin zu 2 inzw i- schen die Wohnung im ersten Stock bewohnt, im Jahr 2012 von der Stadt Bochum als Voreigentümerin . Der notarielle Kaufvertrag vom 4. J uli 2012 en t- hält unter anderem folgende Regelungen: " § 2 b) Übernahme von Belastungen, Rechten und Pflichten 1 2 - 3 - (4) Dem Käufer ist ferner bekannt, dass im Hause " H . " e i- ne Wohnung im Erdgeschoss an die Eheleute L . und M . D . vermietet ist (Vertragsbeginn 16. 0 6.1981). Die Mieter haben ein leben s- langes Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirt schaftlichen Verwertung au s- sprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen. Im Rahmen einer Wohnungsmodernisierung notwendige Vertragskündigung mit gleichzeitiger Vers orgung/Umsetzung der Mieter in eine gleichwertige Wohnung im Bestand zu vergleichbaren Konditionen ist zulässig. Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder o h- ne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietve r- hältnis k ündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten - und schuldenfrei wie der zukaufen. Wiederkaufspreis ist der in § 4 angegebene Kaufpreis zuzüglich desjen i- gen Betrages, der dem Wert etwa vorgenommener Investitionen auf dem Kaufgrundstück zum Z eitpu nkt der Ausübung des Wiederkauf rechtes en t- spricht. Falls sich die Beteiligten über den Wert der inzwischen vorgenommenen Investitionen nicht einigen, wird dieser Wert durch einen von beiden Pa r- teien übereinstimmend zu benennenden Sachverständigen für beide Pa r- teien verbindlich festgestellt. Kommt keine Einigung über den zu beau f- tragenden Sachverständigen zustande, wird die örtlich zuständige Arch i- tektenkammer mit der Benennung eines geeigneten vereidigten Sachve r- ständigen beauftragt. Die Kosten der Dur chführung eines solchen Wiederkaufs einschließlich der Kosten eines etwaigen Wertgutachtens, eine daraufhin etwa anfalle n- de Grunderwerbsteuer sowie ein Verwaltungskostenbeitrag von 3 v.H. des Kaufpreises gehen zu Lasten des Käufers (Wiederverkäufers). Der sich aus dem Wiederkaufsrecht ergebende Anspruch wird grundbuc h- lich durch eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Verkäufers gesichert. Des Weiteren wird das geschützte Mietverhältnis durch ein Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 1 BGB zugunsten des Verk äufers gesichert. (5) Der Käufer verpflichtet sich weiter, - 4 - d) sämtliche vorstehenden Verpflichtungen seinen etwaigen Rechtsnac h- folgern im Grundeigentum mit der Verpflichtung zur jeweiligen Weitergabe vertraglich aufzuerlegen. " Mit Schreiben vo m 25. Februar 2015 kündigten die Kläger das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Die B e- klagten widersprachen der Kündigung. Sie machen geltend, in dem notariellen Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 sei zu ihren Gunsten ein l ebenslanges Wohnrecht vereinbart, das sie den Klägern entgegenhalten könnten und das der Künd i- gung deshalb entgegenstehe. Das A mts gericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zah lung rückständiger Miete gerichtete Klage abgewiesen. D as Landgericht hat die gegen die Abweisung der Räumungs - und Herausgabekl a- ge gerichtete Beru fung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugela s- senen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungs - und Herausgabe begehren weiter. Entscheidungsgründe: Di e Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Räumungsanspruch gegen die Beklagten nicht zu. D er Mietvertrag zwischen den Parteien sei nic ht durch die 3 4 5 6 7 - 5 - von den Klägern erklärte Kündigung beendet worden. Diese sei unwirksam, da sie gegen § 2 b (4) des zwischen der Stadt Bochum und den Klägern geschlo s- senen notariellen Kaufvertrags vom 4. Juli 2012 verstoße. Hierbei handele es sich um einen zug unsten der im Vertrag namentlich benannten Beklagten g e- schlossenen Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB. Ob die nicht am Vertragsschluss beteiligten Beklagten ein unmittelbares Recht aus dem notariellen Kaufvertrag gegen die Kläger erwerben sollte n , w o- nach diese es zu unterlassen haben, bestimmte Kündigungsrechte auszuüben, sei durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Die Auslegung der vertraglichen Regelung ergebe, dass die Kündigungsausschlussklausel unzwe i- felhaft unmittelbare Rechtswir kungen zugunsten der Beklagten habe entfalten sollen. So spreche bereits die Terminologie der Klausel " lebenslanges Woh n- recht " dafür, dass den Beklagten eine gesicherte Rechtsposition habe eing e- räumt werden sollen und diese nicht ihren bisherigen Wohnraum verlieren sol l- ten, sofern sie dies nicht selbst zu vertreten hätten. Für die gewollte unmittelbare Wirkung des Kündigungsausschlusses g e- genüber de n Beklagten spreche auch die Schutzbedürftigkeit der Beklagten als Mieter. Es handele sich um ein bereits a ußergewöhnlich lange , nämlich über mehr als 30 Jahre, andauerndes Mietverhältnis. Zu berücksichtigen sei auch der Bergmannsversorgungsschein des Beklagten zu 2 , der in seinen Wirkungen der Einstufung als Schwerbehinderter ähnele . Zudem handele es sich bei der Stadt Bochum um einen kommunale n Eigentümer und Veräußerer , der in b e- sonderer Weise dem Gemein wohl verpflichtet sei und bei dem die Mieter nicht mit einer Kündigung hätten zu rech nen brauch en, sofern sie hierfür nicht selbst die Ursache gesetzt hätten. 8 9 - 6 - Auch das der Stadt Bochum im notariellen Kaufvertrag eingeräumte Wiederkaufsrecht spreche dafür, dass die Parteien sich bewusst gewesen seien und sicherstellen wollten, dass die Mieter dauerhaft in ihrer Wohnung verble i- ben könnten. Durch die Verein barung der Kündigungs ausschluss klausel im notariellen Kaufvertrag sei nicht lediglich ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter zum Schutz der Mieter gewollt gewesen. D ie politischen Entscheidungsträger auf Verkäuferseite hätten ein ganz erhebliches Interesse daran gehabt, dass eine Kündigung gegenüber den Mieter n im bloßen Vermieterinteresse ge rade nicht möglich sein soll e. Die Kündigungsausschlussklausel sei dahingehend auszulegen, dass sie auch eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB aus s chließe . Diese werde zwar in der Regelung nicht ausdrücklich angesprochen . Jedoch werde aus der Formulierung " insbesondere " deutlich , dass es sich um eine nicht a b- schlie ßende Aufzählung handele . Noch deutlicher werde diese Zielrichtung durch die im Klausel text folgende Regelung, dass lediglich eine Kündigung w e- gen der er h eblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Ve r- pflichtungen möglich sein solle. Die Kündigung nach § 573a BGB setze aber gerade keinerlei Pflichtverletzung oder Verschulden auf Mieterseite voraus. Schließlich werde auch aus der Formulierung zum Wiederkaufsrecht deutlich, dass d en Klägern als Erwerbern lediglich eine außerordentliche Kündigung möglich bleiben solle . Denn nur im Falle der außerordentlichen Kündigung sol l- ten di e Erwerber ohne Verpflichtung zur Rückübertragung der Immobilie das Mietverhältnis kündigen können. 10 11 12 - 7 - Die Kündigungsschutz regelung sei auch nicht nach § 573a Abs. 4 BGB unwirksam , da sie nicht zum Nachteil der Mieter, sondern zu deren Gunsten von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB abweiche. Entgegen der Auffassung der Kläger ergebe sich eine Unwirksamkeit der Kündigungsschutzregelung in der oben genannten Auslegung auch nicht aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wegen unangemessener Benachteiligun g der Kläger. Es erscheine bereits fraglich, ob wegen des ers t- mals in der Berufungsinstanz erfolgten Vortrags, dass es sich um Vereinbaru n- gen handele, die die Stadt Bochum bei einer Vielzahl von Immobilienveräuß e- rungen verwendet habe, überhaupt vom Vorlieg en Allgemeine r Geschäftsb e- dingungen ausgegangen werden könne . Dies könne jedoch offenbleiben, da die streitige Klausel jedenfalls nicht gemäß §§ 307 ff. BGB unwirksam sei . Sie b e- nachteilige die Kläger entgegen ihrer Ansicht nicht unangemessen (§ 307 Abs. 1 , 2 BGB) . Insgesamt erscheine das Regelungswerk ausgewogen und berücksicht i- ge sowohl die Interessen des Vermieters als auch die des Mieters. Der Einrä u- mung einer dauerhaften Wohnmöglichkeit für den Mieter stehe die Möglichkeit der außerordentlichen Künd igung durch de n Vermieter gegenüber. Insbesond e- re in dem praktisch bedeutsamen Fall des Zahlungsverzugs sowie bei anderen erheblichen Pflichtverletzungen könne der Vermieter kündigen. Der Künd i- gungsausschluss sei zudem sowohl in seinem persönlichen Anwendu ngsb e- reich als auch in zeitlicher Hinsicht begrenzt. So betreffe er ausschließlich die im notariellen Vertrag namentlich bezeichneten Beklagten und keine nachfo l- genden Mieter. Die Klausel werde zudem mit dem Tod des Längstlebenden der beklagten Mieter gege nstandslos, da sie dann keinen Anwendungsbereich mehr habe . 13 14 15 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand ; die Revision ist daher zurückzuweisen . Den Kläger n steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen gemieteten Erdgeschosswohnung ( § 546 Abs. 1, § 985 BGB ) nicht zu . Die Kündigung der Kläger ist unwirksam, weil ih r das im notariellen Kaufvertrag zwisc hen der Stadt Bo chum und den Klägern vereinba r- te lebenslange Wohnrecht der Beklagten entgegensteht. D as B erufungsgericht hat darin zu Recht einen echten Vertrag zugunsten Dritte r (§ 328 BGB) ges e- hen , der den Beklagten eigene Rechte gegenüber den Klägern ein räumt und eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB sowie nach § 573a BGB ausschließt. Dies gilt, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend entschi e- den hat, unabhängig davon, ob die im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten als Individualvereinbarung oder als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind. 1. Bei einer Individualvereinbarung kann die Auslegung einer Vertrag s- klausel durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur beschränkt darauf übe r- prüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verl etzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerü g- ten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; Senatsurteil e vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, NJW - RR 2016, 910 Rn. 26 ; vom 26. April 2017 - VI II ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 17; jeweils mwN). Dieser Prüfung hält die Ausl e- gung des Berufungsgerichts stand . Sie begegnet aber auch bei einer darüber hinausgehenden uneingeschränkten rechtlichen Nachprüfung (siehe hierzu 16 17 18 - 9 - nachfolgend unter 2) keinen Be denken (vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 37) . a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Par - teien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwil le den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung; darüber hinaus sind insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt de r gewechselten Erklärungen erhellen können (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil e vom 27. April 2016 VIII ZR 61/15, aaO Rn. 27 ; vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 30; jeweils mwN). b) In Anwendung dieser Grundsätze hat das Berufungsger icht die in § 2 b (4) enthaltenen Regelungen rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass mit dem dort genannten lebenslangen Wohnrecht der Beklagten und dem Au s- schluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung nicht nur eine Verpflichtu ng der Kläger gegenüber der Stadt Bochum, sondern eigene Recht e der Beklagten begründet werden sollten, die sie den Kläger n direkt entgegenhalten konnten. aa) Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehende n l e- benslange n Wohnrecht der Miete r und eine r Übernahme des Mietverhältnisses durch die Kläger die Rede ist , deutet - wie das Berufungsgericht richtig gese hen hat - da rauf hin, dass den Mietern auf diese Weise eine gesicherte Rechtspos i- tion auch gegenüber den Klägern als Käufer n eingeräumt werden sollte und die Mieter ihren bisherigen Wohnraum nicht verlieren sollten, sofern sie dies nicht selbst zu vertreten hätten. 19 20 21 - 10 - bb) Die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter , die sich zusätzlich daraus ergibt , dass dem Bekla gten zu 2 ein Bergmannsve r- sorgungsschein erteilt ist, sowie die Verantwortung der Stadt Bochum als ko m- munaler Eigentümer und Veräußerer sprechen - wie das Berufungsgericht auch richtig gesehen hat - ebenfalls dafür, dass mit dieser Regelung eine Absich e- run g in der Form einer unmittelbaren Wirkung des Kündigungsausschlusses den Klägern gegenüber gewollt war. cc) Einen Rechtsfehler dieser Auslegung vermag die Revision nicht au f- zuzeigen . Aus dem Umstand , dass der ursprünglich zwischen der Stadt Bochum oder ihrer Rechtsvorgängerin und den Beklagten abgeschlossene Mietvertrag ein lebenslanges Wohnrecht nicht vor sah, ergibt sich keineswegs, dass die Regelung in § 2 b (4) des Kaufvertrages widersprüchlich oder gar w e- gen " Perplexität " unwirksam wäre. Im Gegenteil unterliegt es bei verständiger Betrachtung keinem Zweifel, dass mit der kaufvertragliche n Regelung ein l e- benslanges Wohnrecht der Mieter und dessen Üb e rnahme durch die Käufer im Rahmen des Übergangs des Mietverhältnisses festgelegt werden sollte; dies wir d durch die weiteren Sätze, nach denen eine ordentliche Kündigung des Mietver trags seitens der Kläger ausgeschlossen ist , eindeutig bestätigt. Soweit sich die Revision auf das Wiederkaufsrecht beruft, welche s der Stadt Bochum im Kaufvertrag für den Fal l eingeräumt ist , dass die Kläger das Mietverhältnis ohne deren Zustimmung oder ohne Vorliegen eines außero r- dentlichen Kündigungsgrundes kündi gen, verkennt sie , dass diese Regelung nicht gegen, sondern gerade für die Auslegung des Berufungsge richts spricht . Der sich aus dem Wiederkaufsrecht ergebende Anspruch wird nach § 2 b (4) des notariellen Kaufvertrags zusätzlich d urch eine im Grundbuch ei n- zutragende Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Stadt Bochum ge - 22 23 24 25 - 11 - sichert. Außerdem haben sich d i e Kläger als Käufer gemäß § 2 b (5) d) weiter verpflichtet , sämtliche vorstehenden Verpflich tungen e twaigen Rechtsnachfo l- gern im Grundeigentum mit der Verpflichtung zur jeweiligen Weitergabe vertra g- lich aufzuerlegen und wird das geschützte Mietverhältnis außerdem durch ein Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 1 BGB zugunsten des Verkäufers, der Stadt Bochum, gesichert. D iese n auf einen umfassenden Schutz des Mieters abzielenden Reg e- lung en des Kaufvertrages hat das Berufungsgericht zu Recht entnommen, dass die Mieter mit d em Wohnrecht im Wege eines (echten) Vertrags zugunsten Dri t- ter ( § 328 BGB ) ein unmittelbares Recht gegen die Kläger erwerben sollten , das noch zusätzlich dadurch abgesichert war, dass den Klägern bei einem Verstoß gegen die Mieters chutz bestimmung und einer dadurch möglichen Ausübung des Wiederkaufsrechts empfindliche finanzielle Belastungen durch die nach dem Kaufver trag von ihnen zu tragenden Folgekosten drohten. Ohne Erfolg bleibt auch die weitere Rüge der Revision, eine besondere Schutzbedürftigkeit d er Beklagten sei deshalb zu verneinen, weil diese schon durch die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts, etwa § 573 BGB, ausre i- chend geschützt sei en . Die Revision verkennt insoweit, das s es in dem Kau f- ve r trag gerade darum ging, zugunsten der langjährigen Mieter der Stadt Bochum einen über § 573 BGB hinausgehenden Schutz vor ordentlichen Ve r- mieterkündigungen zu gewähren, die ihren Grund nicht in einem vertragswidr i- gen Verhalten der Mieter ha b en. dd ) Schließlich hat das Berufungsgericht die vorgenannten R egelungen zutreffend dahingehend ausgelegt, dass diese auch eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB wie hier vorliegend ausschließen. Zwar wird die erleichterte Kündigung smöglichkeit des im selben Hause wohnenden Vermi e- 26 27 28 - 12 - ters gemäß § 573a Abs. 1 Sa tz 1 BGB im Kaufvertragstext nicht (ausdrücklich) angesprochen. Jedoch wird schon aus der Formulierung " insbesondere " deu t- lich, dass es sich bei den benannten Kü ndigungen wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und wegen der H inderung einer angemessene n wirtschaftl i- chen Verwertung (§ 57 3 Abs. 2 Nr. 3 BGB) nicht um eine abschließende Au f- zählung handelt. Da eine Kündigung gemäß § 573a BGB gerade keine Pflich t- verletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite voraussetzt, wird schließlich auch durch die im Ve rtragstext folgende Regelung, wonach " lediglich eine Kü n- digung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertra g- lichen Verpflichtungen " möglich sein soll, besonders deutlich, dass auch die Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB vom Künd igungsausschluss mi t- umfasst ist. Dagegen wendet sich die Revision auch nicht. 2. Für den Fall, dass es sich bei den streitbefangenen Klausel n , wie die Revision geltend macht, aufgrund einer Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immob ilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingung en im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt e , die der eigenen Auslegung und uneingeschrän k- ten Überprüfung durch den Senat unterliegen ( st. Rspr.; vgl . Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, aaO Rn. 16; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN), gilt nichts anderes. Auch in di e- sem Fall und unter Anwendung des hierfür geltenden M aßstab s der Auslegung nach dem o bjektiven Inhalt und typischen Sinn der Allgemeinen Geschäftsb e- dingungen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter A b- wägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. hierzu Senatsurteile vom 3. Dezembe r 2014 - VIII ZR 224/13, aaO; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 246/16, NJW 2018, 1957 Rn. 32; jeweils mwN ; st. Rspr. ) , wären die streitige n Klauseln dahin auszulegen, dass den Beklagten mit dem lebenslangen Wohnrecht ein Recht eingeräumt wird, das sie den Kl ä- 29 - 13 - gern unmittelbar entgegen halten können und das die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausschließt. Entgegen der Auffassung der Revision wären die betreffenden Besti m- mungen des Kaufvertrags als Allgemeine Geschäftsbedingungen in der vorg e- nannt en Auslegung weder als überraschende Klauseln (§ 305c Abs. 1 BGB) nicht Bestandteil des Kaufvert r ags geworden noch wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) unwirksam. a) Von einer überraschenden Klausel gemäß § 305c Abs. 1 BG B kann von vornherein nicht die Rede sein, weil sich aus dem Gesamtzusammenhang eindeutig ergibt, dass es der Stadt Bochum als Verkäuferin darum ging, die Mietverhältnisse ihrer langjährigen Mieter für deren Lebenszeit gegen eine nicht auf Vertragsverletzu ngen gestützte or dentliche Kündigung abzusichern; dies kann den Klägern nicht verborgen geblieben sein und sie hatten deshalb mit den hier im Streit stehenden Regelungen in § 2 b (4) und (5) des notariellen Kaufvertrags zu rechnen . b) E ine unangemessene Benachteiligung der Kläger durch die streitigen Klausel n erg ibt sich weder daraus, dass diese nicht klar und verständlich wäre n (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) , noch au s einer inhaltlichen Unausgewogenheit (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) . aa) Entgegen der Auffassu ng der Revisionserwiderung folgt dies alle r- dings nicht bereits daraus, dass die genannten Klauseln gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB einer - über das Transparenzerfordernis (§ 307 Abs. 3 Satz 2, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) hinausgehenden - Inhaltskontrolle entzog en wären, weil sich der im notariellen Kaufvertrag vorgesehene Mieterschutz als eine w e- sentliche Lei s tungspflicht der Kläger als Käufer und damit als ein " essentialium negotii " darstelle. Zwar unterliegen mit Rücksicht auf die Vertragsfreiheit Abr e- 30 31 32 33 - 14 - den über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung (sogenannte Lei s- tungsbes chreibungen) , ohne deren Vorliegen mangels Bestimmtheit oder B e- stimmbarkeit des wesentlichen Vertragsinhalts ein wirksamer Vertrag nicht mehr angenommen werden kann, nicht der Inhaltsk ontrolle (vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, NJW 2008, 360 Rn. 18; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 43 f.; vom 25. Oktober 2016 - XI ZR 9/15, BGHZ 212, 329 Rn. 21; Erman/Roloff, BGB, 15. Aufl., § 307 Rn. 42 f.; Fu chs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB - Recht, 12. Aufl. , § 307 Rn. 37, 40 f.; MünchKommBGB/Wurmnest, 7. Aufl., § 307 Rn. 12). Um solche Leistungsbeschreibungen handelt es sich bei den hier in R e- de stehenden Vereinbarung en eines lebenslangen Wohnrechts der be klagten Mieter und eines Ausschlusses der ordentlichen Kündigung jedoch nicht. Zu den " e ssentialia negotii " in dem vorgenannten Sinne gehören bei einem Kau f- vertrag - wie hier - regelmäßig die Vertragsparteien , der Kaufgegenstand und der Kaufpreis ( vgl. ber eits RGZ 124, 81, 83 f . ; siehe ferner BGH, Urteil vom 23. August 2018 - III ZR 506/16, juris Rn. 23; Staudinger/Beckmann, BGB, Neubearb. 2013, § 433 Rn. 18; jurisPK - BGB/Backmann, Stand 19. Mai 2017, § 145 Rn. 15; juris PK - BGB/Pammler, Stand 1. Dezember 2016 , § 433 Rn. 19 ; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., Einf. v. § 433 Rn. 1 f. ). Der Inhaltskontrolle unterworfen sind hin gegen Klauseln, die - wie die hier in Rede stehenden Klauseln - das Hauptleistungsversprechen (lediglich) einschränken, verändern, mod ifizieren oder näher ausgestalten (BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 44; vom 25. Oktober 2016 - XI ZR 9/15, aaO ; Erman/ Roloff, aaO Rn. 42 , 44 ; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO Rn. 38; MünchKommBGB/Wurmnest, aaO). 34 35 - 15 - bb ) Die vorge nannten Klauseln verstoßen - entgegen der Auffassung der Revision - nicht gegen das Transparenz gebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. D er Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingun gen ist nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflicht en seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 37; vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12 , 21 f.; jeweils mwN). Dies ist hier der Fall. Wie bereits ausgeführt, la s- sen die i m Zusammenhang mit dem lebenslangen Wohnrecht der Beklagten getroffene n Regelungen keinen Zweifel dara n, dass ein unmittelbarer Schutz der Mieter gegenüber etwaigen Kündigungen der Käufer bezweckt und damit die ordentliche Kündigung , soweit die se nicht auf Vertragsverletzungen der Mi e- ter gestützt wird, ausgeschlossen ist . cc ) Auch eine inhaltliche Unausgewogenheit der streitbefangenen Reg e- lung en gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt entgegen der Auffassung der R e- vision nicht vor. Das Berufungsg ericht hat zutreffend angenommen , dass die im notariellen Kaufvertrag enthaltene n Regelung en zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten und zum Kündigungsausschluss weder mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, vo n der abgewichen wird, nicht zu vere inbaren se i- en (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) noch wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt würden, dass die Erre i- chung des Vertragszwecks gefährdet wäre (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zwar wird den Klägern d urch die Regelung über das lebenslange Woh n- recht der Mieter eine ordentliche Kündigung, die nicht auf Vertragsverletzungen gestützt ist, für die Lebenszeit der aktuellen Mieter versagt, woraus sich für die Kläger gewisse Einschränkungen der Nutzbarkeit der Kaufsache während di e- ses Zeitraums ergeben. Darin hat das Berufungsgericht jedoch völlig zu Recht weder eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild noch eine Vertragszweckg e- 36 37 38 - 16 - fährdung des Kaufvertrages gesehen. Der von der Revision herangezogene Umstand, dass § 573 BGB verschiedene Möglichkeiten der ordentlichen Künd i- gung des Vermieters vorsehe, liegt schon deshalb neben der Sache, weil A b- weichungen zugunsten des Mieters gerade zulässig sind (§ 573 Abs. 4 BGB). Die Regelungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten und zum Kündigungsausschluss halten s chließlich auch sonst der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die kauf vertraglichen Bestimmungen, mit denen das Recht der Erwerber zur orde ntlichen Kündigung für die Lebensdauer der aktuellen Mieter eing e- schränkt , ihnen das Recht zur außerordentlichen Kündigung hingegen belassen wird, eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im komm u- n a len Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungsha u- ses darstell en . Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 13.09.2017 - 47 C 291/14 - LG Bochum, Entscheidung vom 03.04.2018 - I - 9 S 80/17 - 39
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